Imajući u vidu da se u konkretnom slučaju radi o tužbi sa zahtevom za predaju stvari vlasnika stvari upisanog u katastru nepokretnosti, te da je sporna primena načela pouzdanja u podatke upisane u katastar nepokretnosti, Vrhovni sud je našao da su ispunjeni uslovi iz člana 404. ZPP, pa je odlučeno kao u stavu 1. izreke.

Ispitujući pobijanu presudu na osnovu člana 408. ZPP, Vrhovni sud je ustanovio da je revizija tužioca osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, na kome su zasnovane nižestepene odluke, tužilac je u listu nepokretnosti upisan kao vlasnik parcela broj 190, 191, 192, 193, 195/1, 195/2, 204, 205, sve KO .... Upisan je kao vlasnik i na objektu od 12 m2. Tuženi živi na imanju u ... sa svojom porodicom. Sa njima je do svoje smrti živela i majka tuženog, VV. Katastarske parcele su upisane u KO ... u katastarskom operatu SKN Kraljevo. Do 1999. godine su se sve vodile na majku tuženog, sada pok. VV. Zbog dugovanja tuženog svedoku GG, odnosno njegovom bratu, za navedene parcele je GG zaključio ugovor o kupoprodaji sa majkom tuženog VV, i u Službi za katastar nepokretnosti ih preneo na svoje ime, bez ulaženja u posed tih nepokretnosti. Potom je zaključio kupoprodajni ugovor sa DD iz ... . DD je preneo pravo svojine na parcelama ugovorom Ov br.4754/01 od 23.08.2001. godine, overenim pred Opštinskim sudom u Kraljevu. DD je dana 17.05.2004. godine, kao jedini i isključivi vlasnik pobrojanih kat. parcela preneo pravo svojine kupcu ĐĐ iz ... . Ugovor je overen od strane Opštinskog suda u Kraljevu pod Ov br.3011/04 od 26.05.2004. godine. Nakon toga, ĐĐ je dao punomoćje DD, overeno 28.09.2004. godine, te ga ovlastio da u njegovo ime može da preduzme sve pravne radnje odnosno da zaključi ugovor o kupoprodaji i da raspolaže u njegovo ime predmetnim katastarskim parcelama. Punomoćjem je ovlašćen da naplati kupoprodajnu cenu u slučaju zaključenja ugovora o kupoprodaji. Ugovor o kupoprodaji Ov br.9311/06 od 05.07.2006. godine je zaključen između ĐĐ u svojstvu prodavca, za koga se pojavio kao punomoćnik DD, i tužioca AA, u svojstvu kupca. Ugovorom je konstatovano da je ĐĐ jedini i isključivi vlasnik pobrojanih parcela i porodične stambene zgrade površine od 12 m2, postojeće na kp br .. tzv. ..., KO ..., u viđenom stanju. Ugovorena je kupoprodajna cena od 1.000.000,00 dinara. Promena je upisana u RGZ SKN Kraljevo i predmetne nepokretnosti su upisane na novog korisnika AA, ovde tužioca, na osnovu zahteva od 19.03.2008. godine.

Od momenta kupovine predmetne nepokretnosti od majke tuženog, GG nije zahtevao iseljenje tuženog i članova porodice iz bilo koje nepokretnosti. Tuženi je sa svojom porodicom, posle prodaje, ostao da živi na svom imanju, a sin ovde tuženog je isplatio u više navrata GG iznos od po 1000 evra što potvrđuju priznanice sačinjene u periodu od jula do decembra 2004. godine. DD je tražio od tuženog predaju u državinu spornih nepokretnosti tužbom, ali je rešenjem Opštinskog suda u Kraljevu utvrđeno da je njegova tužba u predmetu P br.198/05 dana 23.04.2007. godine povučena. Do trenutka podnošenja ove tužbe, tužilac nije zahtevao iseljenje tuženog i njegove porodice i predaju državine nepokretnosti za koju je upis izvršen još 2008. godine.

Iz iskaza tužioca sudovi utvrđuju da je tužilac kupio kuću, okućnicu i još neke pomoćne objekte čija je površina od 2 ha, da je isplatio cenu DD, nakon overe ugovora. Prvostepeni sud utvrđuje da majka tuženog nije bila pismena, da nije prodala zemlju, da je tuženi od EE, brata GG pozajmio iznos od 15.000 evra i da je kao garancija za vraćanje novca, zaključen interni ugovor. Utvrđuje da na terenu nema objekta u odnosu na koji tužilac ima upisano pravo svojine, odnosno da se na parcelama nalaze drugi objekti za koje tužilac nije upisan kao isključivi vlasnik.

Prvostepeni sud odbija tužbeni zahtev tužioca, jer smatra da je ugovor broj 1333/99 od 08.07.1999. godine, zaključen između pok. VV i GG ništav, da je zaključen od neovlašćenog lica, a neovlašćeno zastupana pok. VV, shodno članu 88. ZOO, ugovor nije naknadno odobrila. Obrazlaže da je ugovor ništav zato što ne poseduje kauzu. Prvostepeni sud smatra da je samo formalno zaključen ugovor o kupoprodaji, a da volja ugovornih strana nije bila kupoprodaja i prenos prava svojine, već obezbeđenje duga sina pok. VV, ovde tuženog, prema bratu GG, koji je označen kao kupac u predmetnom ugovoru. Prema stavu suda to proizlazi iz činjenice da kupac nije ušao u posed nakon zaključenja ugovora, da nije tražio predaju nepokretnosti, već je primao uplate na ime duga. Sem toga, prvostepeni sud zaključuje da se ne može tražiti predaja objekta koji nije bio predmet kupoprodajnog ugovora iz 1999. godine, pa nije mogao biti predmet raspolaganja docnijim ugovorima.

Drugostepeni sud prihvata razloge prvostepenog suda o ništavosti pravnog posla na osnovu koga je izvršena prva promena u katastru nepokretnosti, pa zaključuje da su ništavi i svi docniji ugovori kojima je vršeno otuđenje prava svojine na predmetnim nepokretnostima, iz kog razloga odbija žalbu tužioca.

Vrhovni sud nalazi da je pobijana odluka zasnovana na pogrešnoj primeni materijalnog prava, zbog čega činjenično stanje nije potpuno utvrđeno.

Predmet spora je zahtev katastarskog titulara prava svojine na nepokretnosti za predaju stvari. Prema članu 3. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da s njom raspolaže u granicama određenim zakonom. Prema članu 63. Zakona o državnom premeru i katastru, podaci o nepokretnostima upisani u katastar nepokretnosti su istiniti i pouzdani i niko ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja. Sledilo bi da upisani katastarski vlasnik ima pravo da zahteva predaju stvari od lica u čijoj je faktičkoj vlasti.

Međutim, pravo svojine upisano u javne knjige, a u vezi sa tim pravo na državinu stvari, može biti predmet osporavanja u sudskom postupku. Lice koje pretenduje da je vlasnik iste stvari može tužbom zahtevati utvrđenje svog prava ili zahtevati utvrđenje ništavosti ugovora na osnovu koga je pravo upisano. Zbog prirode prava (apsolutno pravo) i njegovog dejstva prema svima ( erga omnes ), o tome se ne može odlučivati kao o prethodnom pitanju, kako to čine nižestepeni sudovi, jer shodno članu 12. stav 2. Zakona o parničnom postupku odluka o prethodnom pitanju ima pravno dejstvo samo u parnici u kojoj je to pitanje rešeno. Prema stanju u spisima nema zahteva za utvrđenje prava svojine tuženog u odnosu na tužioca, niti zahteva za utvrđenje ništavosti ugovora na osnovu kojih su vršeni upisi o kojima bi se moglo odlučivati izrekom presude koja bi na osnovu člana 360. stav 2. ZPP zbog prirode spornog prava delovala ne samo među strankama, već i prema trećim licima čime bi se isključili iz pravnog prometa ugovori koji su proizveli pravno dejstvo i na osnovu koje bi se mogla zahtevati promena titulara prava u javnim knjigama.

Osim toga, članom 37. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa je propisano da vlasnik može tužbom zahtevati od držaoca povraćaj individualno određene stvari. Prema stavu 2. ovog člana, vlasnik mora dokazati da na stvari čiji povraćaj traži ima pravo svojine, kao i da se stvar nalazi u faktičkoj vlasti tuženog. Oba uslova moraju biti ispunjena kumulativno.

Prema utvrđenju nižestepenih sudova, tužilac je u katastar nepokretnosti upisan kao vlasnik objekta od 12 m2, ali takvog objekta nema na terenu. Ako objekta nema, ne može biti u bilo čijoj, pa ni tuženikovoj faktičkoj vlasti. Na terenu se nalaze drugi objekti, ali u odnosu na njih tužilac nije dokazao da je upisan kao isključivi vlasnik. Nije raspravljeno u čijoj su svojini postojeći objekti, ko je, kad i na koji način stekao pravo na istima. U vezi sa tim, nakon identifikacije postojećih objekata i titulara prava na njima, nužno je raspraviti eventualno postojanje jačeg prava lica koje nije upisano, i na objektima i na parcelama na kojima se nalaze objekti, saglasno načelu jedinstva nepokretnosti. Od prava na postojećim objektima zavisiće i pravo na zemljištu na kome se oni nalaze, odnosno zemljištu koje služi njihovoj redovnoj upotrebi. U krajnjem, zavisiće i osnovanost zahteva tužioca za predaju od strane tuženog za koga je utvrđeno da se nalazi u državini samo onih objekata koji na terenu zaista postoje, a ne i objekta od 12 m2, za koji je tužilac upisan kao vlasnik.

Iz navedenih razloga, na osnovu člana 416. ZPP, odlučeno je kao u izreci, pa će u ponovnom postupku prvostepeni sud raspraviti sve činjenice od značaja za odlučivanje o zahtevu katastarskog vlasnika za predaju stvari u odnosu na držaoca onih stvari za koje je pravo upisano, pri čemu će se razjasniti čiji su objekti koji se na terenu nalaze, na koji način je pravo stečeno i saglasno tome razjasniti postojanje eventualnog prava na parcelama na kojima se objekti nalaze, odnosno koje služe redovnoj upotrebi.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Miljuš,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković