U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branislava Bosiljkovića, predsednika veća, Dragane Boljević i Jasmine Simović, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Goran Obradović advokat iz ..., protiv tuženih „Komercijalne banke“ a.d. Beograd, čiji je punomoćnik Nemanja Aleksić advokat iz ... i „AG Vertex Invest“ d.o.o. u stečaju iz Kruševca, koga zastupa stečajni upravnik BB iz ..., radi utvrđenja ništavosti založne izjave i prava svojine, odlučujući o reviziji tužene „Komercijalne banke“ a.d. Beograd izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1691/21 od 16.09.2021. godine, na sednici održanoj 27.02.2025. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tužene „Komercijalne banke“ izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1691/21 od 16.09.2021. godine.

ODBIJA SE zahtev tužene „Komercijalne banke“ za naknadu troškova postupka po reviziji.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Kruševcu P 23/20 od 26.03.2021. godine usvojen je tužbeni zahtev i utvrđeno, stavom prvim izreke, da je tužilac vlasnik stana broj ... (ranije broj ...), površine 46 m2 (ranije 42,78 m2) na drugom spratu poslovno-stambene zgrade u ulici ... broj ... u ..., sve na k.p. .../... k.o. ... po osnovu kupovine od vlasnika po ugovoru Ov I .../... overenom pred Osnovnim sudom u Kruševcu 23.09.2013. godine, a stavom drugim izreke da je ništava izjava tuženog „AG Vertex Invest“ d.o.o. u stečaju iz Kruševca Ov .../... overena pred Osnovnim sudom u Kruševcu 18.03.2008. godine u delu kojim je data saglasnost tuženoj banci da u svoju korist, radi obezbeđenja novčanog potraživanja po dugoročnom kreditu broj .../.../... (novi broj ...-...-...) sa aneksima (broj 1 od 01.03.2008, broj 2 od 29.05.2009, broj 3 od 14.07.2008. i broj 4 od 18.05.2009. godine), upiše izvršnu vansudsku hipoteku I reda na delu nepokretnosti u izgradnji – stanu površine 46 m2 (ranija numeracija broj ..., površine 42,78 m2) na drugom spratu stambeno-poslovnog objekta u ... broj ... u ... na k.p. .../... k.o. ... . Stavom trećim izreke, utvrđeno je da je ništavo rešenje Opštinskog suda u Kruševcu 3R 1166/08 od 10.04.2008. godine (Int br. 117/08) o uknjižbi založnog prava – izvršne vansudske hipoteke na nepokretnosti u vlasništvu tuženog preduzeća u korist tužene banke u delu koji se odnosi na napred opisani stan. Stavom četvrtim izreke, obavezani su tuženi da solidarno naknade tužiocu troškove parničnog postupka od 292.650,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti do isplate.

Presudom Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1691/21 od 16.09.2021. godine odbijena je žalba tužene banke i označena prvostepena presuda, stavom prvim izreke, potvrđena u stavovima prvom, drugom i četvrtom izreke, a stavom drugim izreke, ukinuta u stavu trećem izreke i u tom delu odbačena tužba za utvrđenja ništavosti sudskog rešenja. Stavom trećim izreke, odbijen je zahtev tužene banke za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužena banka je blagovremeno izjavila reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. Zakona o parničnom postupku i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11, 49/13-US, 74/13-US, 55/14, 87/18, 18/20, 10/23; u daljem tekstu: ZPP) i utvrdio da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, dok bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP na koju revident ukazuje, nije propisana kao dozvoljeni revizijski razlog.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je 23.09.2013. godine kupio jednosoban stan broj ... površine 46 m2 na drugom spratu u ulici ... broj ... u ... na k.p. .../... k.o. ... od ..., ugovorom Ov I broj .../... overenim u Osnovnom sudu u Kruševcu, i istog dana stupio u državinu kupljenog stana. Prodati stan je izgrađen na osnovu ugovora o finansiranju izgradnje stana koji su zaključili tužiočev prodavac (suinvestitor) i tuženo preduzeće (investitor) 12.09.2007. godine. Tad je stan bio označen kao dvosoban stan broj ... površine 44,5 m2 na drugom spratu u stambeno- poslovnom objektu koji se gradi na k.p. .../... k.o. ... prema rešenju – odobrenju za izgradnju broj ...-.../...-... od 19.08.2006. godine i potvrdi broj ...-...-.../... od 27.11.2006. godine Odseka za urbanizam i građevinarstvo opštine Kruševac, s tim što je bilo ugovoreno da će ugovorne strane utvrditi stvarnu neto površinu po završetku izgradnje, kada će sačiniti i konačan obračun i poseban akt o primopredaji i kupoprodajni ugovor overiti u sudu. Između ostalog, obaveza investitora bila je da izgradi stambeno-poslovni objekat i predmetni stan i preda stan suinvestitoru u svojinu i državinu, a suinvestitora da na ime finansiranja i prenosa prava svojine na stanu isplati investitoru 35.000 evra u dinarskoj protivvrednosti (po ugovorenoj dinamici). Naknadno zaključenim ugovorom istih strana Ov I .../... od 09.03.2011. godine o kupoprodaji nepokretnosti, predmetni stan označen je brojem 3 i konstatovano da prodavac (tuženo preduzeće) prenosi na kupca (tužiočevog prodavca) pravo svojine na dvosobnom stanu površine 44,5 m2 na drugom spratu, koji se sastoji od predsoblja, dnevne sobe, kuhinje, dva kupatila i terase, da je kupac isplatio prodavcu celokupnu ugovorenu kupoprodajnu cenu i da prodavac prema kupcu nema više bilo kakvih potraživanja, te da je kupac ušao u državinu kupljenih nepokretnosti na dan zaključenja i overe ugovora (čiji je sastavni deo odobrenje za izgradnju broj .../...-... od 19.08.2006. godine, potvrda broj ...-...-.../... od 27.11.2006. godine, kao i ugovor o zajedničkoj izgradnji stana od 12.09.2007. godine).

Tuženo preduzeće je 18.03.2008. godine dalo založnu izjavu Ov 5132/08 u korist tužene banke da radi obezbeđenja potraživanja od 1.300.000 evra po osnovu ugovora o dugoročnom kreditu broj .../.../... od 11.03.2008. godine u dinarskoj protivvrednosti upiše izvršnu vansudsku hipoteku I reda na nepokretnostima u vanknjižnom vlasništvu dužnika (tuženog preduzeća) i to na delovima stambeno- poslovnog objekta u izgradnji na k.p. .../... k.o. ... u ulici ... broj ... u ..., spratnosti Po+S+P+4, među kojima je i osam stanova konkretno označenih brojem, spratnom pozicijom i površinom (dvosobni stan broj 2 površine 42,78 m2 na drugom spratu, kao i stanovi br. 4, 5, 8, 9, 10, 11, 13 i komunikacija površine 127,62 m2). Predmetni stambeno-poslovni objekat snimljen je 13.03.2009. godine bez utvrđenog vlasnika, tj. držaoca, a kasnije te godine, prilikom osnivanja katastra nepokretnosti na tom području, 21.09.2009. godine upisana je izvršna vansudska hipoteka na osnovu upisa u intabulacionu knjigu IN 117/08 i rešenja 3R 1166/08 sa datumom upisa od 10.04.2008. godine, uz konstataciju da stambena zgrada ima dozvolu za izgradnju, ali ne i za upotrebu.

Radi naplate duga po kreditu od 11.03.2008. godine sa aneksima, na osnovu označene založne izjave, tužena banka je 03.06.2020. godine podnela predlog za izvršenje protiv više izvršnih dužnika, pa i tužioca, kome je u stečajnom postupku u međuvremenu pokrenutom protiv tuženog preduzeća, 2013. godine priznato razlučno pravo na stanu broj ..., površine 46 m2 na drugom spratu označenog stambeno- poslovnog objekta.

Imajući u vidu navedene činjenice prvostepeni sud je zaključio da pisani ugovor zaključen 12.09.2007. godine između pravnog prethodnika tužioca i tuženog preduzeća predstavlja ugovor o građenju, za čiju je punovažnost dovoljno da bude sačinjen u pismenoj formi u smislu člana 630. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, a ne ugovor o prometu nepokretnosti. Stoga je, imajući u vidu da je pravni prethodnik tužioca, kao sugraditelj postao vlasnik stana jer je u pretežnom delu isplatio dugovana sredstva i u njegovu državinu stupio 2011. godine, a da ga je zatim prodao tužiocu pravno valjanim ugovorom, da tužena banka nije osporila da je prilikom izgradnje izmenjeno označenje stana (u pogledu broja, pozicije, strukture, površine), odnosno da je predmetni stan u založnoj izjavi označen brojem ... i površinom od 42,78 m2, a u predlogu za izvršenje kao tužiočev stan broj ... površine 46 m2, prvostepeni sud zaključio da je tužilac vlasnik stana, pa je u tom delu usvojio tužbeni zahtev. U pogledu zahteva za utvrđenje ništavosti založne izjave tuženog preduzeća od 18.03.2008. godine, budući da je odredbom člana 14. Zakona o hipoteci propisano da jednostrana hipoteka nastaje na osnovu založne izjave sačinjene od strane vlasnika (kojom se vlasnik nepokretnosti jednostrano obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom), prvostepeni sud je zaključio da tuženo preduzeće nije bilo vlasnik predmetnog stana u vreme davanja založne isprave, već da je vlasnik bio pravni prethodnik tužioca, da je založna izjava data suprotno prinudnim propisima i načelu savesnosti i poštenja, i da je stoga ništava u smislu člana 103. Zakona o obligacionim odnosima, zbog čega je usvojio zahtev i u tom delu i utvrdio ništavost založne izjave.

Drugostepeni sud je zaključio da je činjenično stanje utvrđeno pravilno i potpuno i, pošto je i sam smatrao da je za pravnu valjanost založne izjave bitna činjenica da je davalac izjave u momentu davanja iste vlasnik nepokretnosti na kojoj se obavezuje da uspostavi hipoteku, s obzirom na okolnosti konkretnog slučaja, ocenio je da je pravilan pravni zaključak prvostepenog suda.

Vrhovni sud nalazi da je osporena drugostepena odluka pravilna i da se revizijom tužene neosnovano ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava.

Nesumnjivo je da se, u skladu sa Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa („Službeni list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Službeni list SRJ“, broj 29/96, „Službeni glasnik RS“, broj 115/2005; u daljem tekstu: ZOSO) pravo svojine stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem (član 20. stav 1), da se po samom zakonu pravo svojine stiče stvaranjem nove stvari, spajanjem, mešanjem, građenjem na tuđem zemljištu, odvajanjem plodova, održajem, sticanjem svojine od nevlasnika, okupacijom i u drugim slučajevima određenim zakonom (člana 21), da se na osnovu pravnog posla, pravo svojine na nepokretnost stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom (član 33), kao i da se, u smislu Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima („Službeni glasnik RS“, br. 83/92, 53/93, 67/93, 48/94, 12/96, 15/96, 34/2001, 25/02 i 101/05) važećeg u vreme kada je tuženo preduzeće dalo osporenu založnu izjavu od 18.03.2008. godine smatraju tačnim podaci o nepokretnosti i pravima na njima upisani u skladu sa odredbama člana 5. tog zakona i da treća lica ne mogu trpeti štetne posledice u prometu nepokretnosti i drugim odnosima u kojima se ovi podaci koriste (član 6).

Vrhovni sud, polazeći od toga da se pravo svojine na nepokretnost stiče ne samo na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem, već i po samom zakonu, a to znači, između ostalog, i stvaranjem nove stvari i da predmetni stan u okviru opisanog stambeno-poslovnog objekta predstavlja novu stvar, nalazi da je za obligacioni odnos između stranaka od odlučne važnosti pitanje da li je davalac založne izjave (tuženo preduzeće) u momentu davanja te izjave 18.03.2008. godine bio vlasnik stana predmetnog stana, a ta činjenica zavisi od pravne prirode i dejstava ugovora od 12.09.2007. godine o finansiranju izgradnje stana koji su zaključili tužiočev pravni prethodnik (suinvestitor) i tuženo preduzeće (investitor).

Imajući u vidu sadržinu obaveza ugovornih strana iz ugovora od 12.09.2007. godine (suinvestitora – tužiočevog pravnog prethodnika da investira izgradnju stana tako što će obezbediti i uložiti novčana sredstva od 35.000 evra neophodna za izgradnju, i investitora – tuženog preduzeća da izgradi i preda suinvestitoru konkretan stan označen brojem, strukturom, površinom i spratnom pozicijom u konkretno opisanom objektu i na parceli na kojoj se objekat gradi, uz obavezu završetka gradnje i predaje do 1.06.2008. godine), pravilno zaključuju nižestepeni sudovi da taj ugovor ne predstavlja ugovor o prodaji, već ugovor o građenju, čija je osnova utemljena na ugovoru o delu. Zakonsko uporište ovakvog stava je u odredbi člana 601. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima - ZOO, prema kojoj se ugovor smatra ugovorom o delu ako su ugovorne strane naročito imale u vidu poslenikov rad. Pošto iz zaključenog ugovora proizlazi da je izgradnja stana primarna obaveza investitora (tuženog preduzeća), u konkretnom slučaju ugovor od 12.09.2007. godine predstavlja ugovor o građenju iz člana 630. stav 1. ZOO, za čiju je punovažnost, stavom drugim istog člana, propisana pismena forma, u kakvoj formi je taj ugovor i zaključen. Ni docnije zaključenim ugovorom Ov I .../... od 09.03.2011. godine, naslovljenim kao ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, iste ugovorne strane zapravo nisu vršile promet nepokretnosti. Tim ugovorom od 2011. godine nisu ustanovljene bilo kakve nove obaveze za ugovorne strane, već je njime po izvršenoj izgradnji, saglasno članu 11. ugovora od 12.09.2007. godine, izgrađeni stan samo označen odgovarajućim brojem (...), strukturom (jednosoban) i površinom (46 m2) i konstatovano da su obe strane ispunile obaveze ranije ugovorene (12.09.2007. godine) i da vrše primopredaju stana.

Budući da 18.03.2008. godine predmetni stan nije bio izgrađen, dakle nije postojao, jasno je da tuženo preduzeće nije moglo biti vlasnik tog stana u vreme kada je tuženo preduzeće dalo osporenu založnu izjavu, jer stvar, kao predmet prava svojine, mora postojati. Osim toga, pošto je predmetni stan bio u potpunosti određen već ugovorom od 2007. i 2011. godine, po izgradnji, i predat pravnom prethodniku tužioca, jasno je da tuženo preduzeće nije nikad ni pretendovalo da postane vlasnik predmetnog stana, već da je vlasnikom tako označenog stana pravilno smatralo pravnog prethodnika tužioca, kome je stan po izgradnji i predalo. Uostalom, i tužena banka je to lice (odnosno tužioca, kao pravnog sledbenika tog lica) smatrala vlasnikom stana kada ga je 2020. godine označila kao izvršnog dužnika. Iz navedenih okolnosti sledi nesumnjiv zaključak da je, u smislu člana 51. ZOO, osporenoj založnoj izjavi tuženog preduzeća, u pogledu predmetnog stana, nedostajao dopušten osnov, jer je bila protivna prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima. Kako osporena založna izjava, po svojoj formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci, u smislu člana 14. stav 3. Zakona o hipoteci, a ugovor je ništav ako osnov ne postoji ili je nedopušten u smislu člana 52. ZOO, pravilno su nižestepeni sudovi zaključili da je ništava i osporena založna izjava.

Nisu osnovani revizijski navodi tužene banke da je osporenom presudom pogrešno primenjeno materijalno pravo tako što je zanemareno načelo pouzdanja u podatke upisane u javnu knjigu, da tužena banka, kao savesna strana, ne može snositi štetne posledice pogrešnog upisa, te da nije bilo mesta zaključku o ništavosti date založne izjave. Pre svega, zakon dozvoljava mogućnost da se dokazuje da je u javnoj ispravi neistinito utvrđena činjenica ili da je isprava nepravilno sastavljena (član 238. stav 3. ZPP). Zaštita savesnih lica posredstvom zaštite njihovog pouzdanja u spoljnu sliku stvarnih prava na nekoj stvari koja se obezbeđuje načelom pouzdanja u tačnost podataka upisanih u katastar nepokretnosti postoji kao oboriva zakonska pretpostavka. To znači da je moguće dokazivati da upisani podaci nisu tačni, konkretno da lice koje je upisano kao vlasnik nepokretnosti ne mora zaista i biti njen vlasnik, već da vlasnik iz različitih razloga može da bude i drugo lice. Ovo stoga što postoje brojne situacije u kojima knjižno stanje odstupa od faktičkog, što iziskuje prilagođavanje faktičkog i knjižnog stanja i posebnu pažnju prilikom obezbeđenja potraživanja, naročito ukoliko ono nastaje u vršenju profesionalne delatnosti. Taj najviši stepen pažnje bio je naročito neophodan u situaciji kakva je postojala u konkretnom slučaju u kome su se obligacioni odnosi između parničnih stranaka i njihovih pravnih prethodnika zasnivali i odvijali na području u kome je postojao samo sistem tapija i intabulaciona knjiga (evidencija hipoteka i tereta na nepokretnostima), a ne savremeni registri nepokretnosti (zemljišna knjiga, katastar nepokretnosti) koji predstavljaju jedinstvenu evidenciju nepokretnosti i prava na njima sa objedinjenim faktičkim i pravnim podacima o nepokretnostima (zemljištima, zgradama i posebnim delovima zgrada na kojima postoji zasebno pravo svojine), koji se zasnivaju na načelu obaveznosti upisa podataka.

Revident - tužena banka je pravno lice kome na raspolaganju stoje kod nje zaposleni stručnjaci i značajni ekonomski resursi, pa ona u obligacionom odnosu iz svoje profesionalne delatnosti, u kome predstavlja nadmoćniju stranu, treba da postupa sa najvećim stepenom pažnje primenjujući pravila struke i običaje (pažnja dobrog stručnjaka), kako je propisano odredbama člana 18. ZOO. To konkretno znači da je tužena, u skladu sa načelom jedinstvenosti pravnog poretka iz člana 194. stav 1. Ustava Republike Srbije, dužna da poznaje celokupnost svih propisa, naročito svih zakona koji su od značaja za punovažnost obligacionog odnosa u koji stupa, koji su objavljeni u republičkom službenom glasilu saglasno odredbi člana 196. stav 2. Ustava i stoga zadovoljavaju ne samo zahtev dostupnosti, već i zahteve za preciznošću i jasnošću, kao i za pravnom predvidivošću i sigurnošću, kako je navedeno u presudi Evropskog suda za ljudska prava Sunday Times v. United Kingdom od 26.04.1979. godine (broj predstavke 6538/74, stav 49). Navedeni kvalitativni kriterijumi koje mora da zadovolji svaki zakon postoje zato da bi svakome bila dostupna i poznata razumljiva i logična pravila koja moraju poštovati tako što će im saobraziti svoje postupke i pravne radnje.

U konkretnom slučaju, pri odsustvu zemljišne knjige, tužena je kredit koji je odobrila u vršenju svoje profesionalne delatnosti, obezbedila založnom izjavom tuženog preduzeća i na osnovu nje upisanom hipotekom. Tuženoj banci, kao pravnom licu koje u vezi sa vršenjem svoje profesionalne delatnosti odobrava i obezbeđuje kredite, moralo je biti poznato, s obzirom na okolnosti slučaja (odobreni iznos kredita od 1.300.000 evra koji se obezbeđuje založnom izjavom za nepokretnost u izgradnji, koja se po pravilu izvodi uz različite pravne modalitete sufinansiranja od strane više subjekata) da davalac založne izjave, povodom izgradnje nepokretnosti, može biti u ugovornom odnosu sa više lica, kao i da postoji mogućnost da je stanovima u objektu u izgradnji već prometovano na različite načine. U takvom slučaju, osim što se pouzdala u javnu knjigu, tužena banka je morala preduzeti primerene aktivnosti kako bi obezbedila veću sigurnost svog plasmana (poput pribavljanja overene izjave založnog dužnika da nije prometovao nepokretnošću za koju daje založnu izjavu, sačinjavanja beleške o razgovoru sa njim obavljenim tim povodom itd). Kako je tužena propustila da tako postupi, nije prihvatljivo da rizik svog (ne)postupanja prebacuje na tužioca koji je, kao i njegov pravni prethodnik, a suprotno navodima revizije, savesni pribavilac i vlasnik predmetnog stana.

S obzirom na izloženo, Vrhovni sud je doneo odluku kao u prvom stavu izreke, na osnovu člana 414. ZPP.

Odluka o troškovima postupka po reviziji iz drugog stava izreke doneta je na osnovu člana 165. stav 1. u vezi s članom 153. stav 1. ZPP, imajući u vidu da tužena banka nije uspela u postupku po reviziji, te joj naknada troškova tog postupka ne pripada.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković