Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilja je blagovremeno izjavila reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava, sa predlogom da se o reviziji odluči kao o izuzetno dozvoljenoj primenom člana 404. ZPP.

Odlučujući o dozvoljenosti revizije tužilje na osnovu člana 404. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, br.72/11 ... 10/23) i člana 92. Zakona o uređenju sudova („Službeni glasnik RS“, br. 10/23), Vrhovni sud je utvrdio da su ispunjeni uslovi za odlučivanje o reviziji, kao izuzetno dozvoljenoj radi ujednačavanja sudske prakse u pogledu odlučivanja o tužbenim zahtevima iz istog ili sličnog činjenično pravnog odnosa, a u vezi neplaćene zakupnine, sa kojih razloga je odlučeno kao u stavu prvom izreke.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu primenom člana 408. ZPP i utvrdio da je revizja osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka propisana članom 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, između JP „Poslovni prostor Vračar“ Beograd, kao zakupodavca i tuženog, kao zakupca, zaključen je 11.12.2000. godine predugovor o zakupu br. ... poslovnog prostora u... broj ..., površine 26 m2, na osnovu odluke upravnog odbora JP „Poslovni prostor Vračar“ br. ... od 27.07.1999. godine, a do njene pravnosnažnosti, kojim predugovorom su ugovorne strane regulisale način korišćenja predmetnog poslovnog prostora do zaključenja ugovora o zakupu. Odlukom o prestanku rada i pokretanju postupka likvidacije JP za upravljanje Poslovnim prostorom Poslovni prostor Vračar, skupštine Gradske opštine Vračar od 29.11.2016. godine, sva prava, obaveze i odgovornosti i dokumentaciju koju nije preuzeo Sekretarijat za imovinu preuzima GO Vračar (član 3.). Članom 1. stav 3. iste Odluke predviđeno je da pravo na postupanje sa nepokretnostima javne svojine od 01.12.2016. godine preuzima Grad Beograd a JP od tog datuma nema ovlašćenja da upravlja poslovnim prostorom u javnoj svojini na kome je nosilac prava korišćenja Opština Vračar. Rešenjem Agencije za restituciju od 28.12.2015. godine, pravnosnažnim 22.11.2016. godine, tuženom je vraćena imovina i utvrđeno pravo svojine sa 1/5 dela nacionalizovane nepokretnosti, između ostalih i na predmetnom poslovnom prostoru. Izveden je dokaz veštačenjem od strane sudskog veštaka ekonomsko finansijke struke radi utvrđenja visine naknade za korišćenje predmetnog poslovnog prostora u spornom periodu.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je tužilja aktivno legitimisana imajući u vidu da su Odlukom o prestanku rada i pokretanju postupka likvidacije JP za upravljanje Poslovnim prostorom Poslovni prostor Vračar, skupštine Gradske opštine Vračar od 29.11.2016. godine, sva prava, obaveze i odgovornosti i dokumentacija koju nije preuzeo Sekretarijat za imovinu preuzela GO Vračar. Međutim, prvostepeni sud je odbio, kao neosnovan tužbeni zahtev tužilje, primenom člana 45, 375. i 583. Zakona o obligacionim odnosima, smatrajući da predugovor o zakupu ne sadrži sve bitne elemente ugovora o zakupu, pre svega visinu zakupnine, kao ni vremenski period u kome je potrebno vršiti plaćanje iste, niti su isti, kao bitan element ugovora odredivi, kao i da tuženi nije opomenut na plaćanje svoje obaveze. Osim toga, kao razlog za odbijanje tužbenog zahteva prvostepeni sud navodi i to da tužilja nije pružila dokaz da tuženi zaista koristi predmetnu nepokretnost.

Drugostepeni sud je odlučujući o žalbi tužilje istu odbio, kao neosnovanu i potvrdio prvostepenu presudu, smatrajući da tužilja nije aktivno legitimisana, već da je aktivno legitimisan Grad Beograd, primenom Odluke o načinu postupanja sa nepokretnostima koje su u javnoj svojini Grada Beograda, odnosno nad kojima Grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja („Služeni list Grada Beograda“, br. 63/2016).

Po oceni Vrhovnog suda, osnovano se revizijom tužilje ukazuje da su nižestpeni sudovi pogrešno primenili materijalno pravo, što je za posledicu imalo nepotpuno utvrđeno činjenično stanje.

Članom 23. Odluke o načinu postupanja sa nepokretnostima koje su u javnoj svojini Grada Beograda, odnosno nad kojima Grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja („Služeni list Grada Beograda“, br. 63/2016), propisano je da na Grad Beograd, odnosno organizacionu jedinicu Gradske uprave nadležne za obavljanje poslova upravljanja i davanja u zakup poslovnih zgrada i poslovnog prostora prelaze sva prava i obaveze iz ugovora o zakupu koji su zaključile gradske opštine, odnosno javna preduzeća ili druge organizacione jedinice osnovane od strane gradskih opština iz člana 22. stav 1. ove odluke, ukoliko su u saglasnosti sa zakonom i propisima Grada Beograda počev od 01.12.20216. godine. Prema članu 24. iste Odluke, započeti sudski sporovi sa zakupcima poslovnih zgrada i poslovnih prostorija kojima su upravljale gradske opštine iz člana 22. stav 1. ove odluke, pokrenuti zbog neizmirene zakupnine biće nastavljeni i okončani bez promene tužioca.

U Službenom listu Grada Beograda br. 93/23 od 13. aprila 2023. godine objavljeno je Autentično tumačenje odredaba člana 23. stav 1. i 24. Odluke o načinu postupanja sa nepokretnostima koje su u javnoj svojini Grada Beograda, odnosno nad kojima Grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja („Službeni list Grada Beograda“, br. 63/16, 50/18, 26/19 i 52/19). Prema autentičnom tumačenju odredbe člana 23. stav 1. istu treba razumeti tako da: „aktivnu legitimaciju tužioca u postupcima zbog neizmirene zakupnine Grad Beograd može imati samo za zakupnine koje su nastale kao obaveza zakupca nakon 01.12.2016. godine.“, dok u vezi člana 24. da: „za neizmirene zakupnine do 1. decembra 2016. godine, aktivnu legitimaciju tužioca ima isključivo lice sa kojim je zakupac do tog datuma bio u ugovornom odnosu (gradske opštine odnosno javna preduzeća ili druge organizacione jedinice osnovane od strane gradskih opština), bez obzira na datum pokretanja sudskog postupka.

S obzirom na napred izneto, po nalaženju Vrhovnog suda, odredbu člana 3. Odluke o načinu postupanja sa nepokretnostima koje su u javnoj svojini Grada Beograda odnosno na kojima Grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja, treba tumačiti u vezi odredbe člana 24. Odluke, i s tim u vezi ima se smatrati da je tužilja aktivno legitimisana za vođenje ove parnice, jer se potraživanje iz neplaćenog zakupa odnosi na period pre 01.12.2016. godine. Osim toga, prema Autentičnom tumačenju odredaba člana 23. stav 1. i člana 24. Odluke o načinu postupanja sa nepokretnostima koje su u javnoj svojini Grada Beograda, odnosno na kojima Grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja („Službeni list Grada Beograda“, br. 63/16... 52/19), aktivnu legitimaciju tužioca u postupcima zbog neizmirene zakupnine Grad Beograd može imati samo za zakupnine koje su nastale kao obaveza zakupca nakon 01.12.2016. godine, a za neizmirene zakupnine do 01.12.2016. godine aktivnu legitimaciju tužioca ima isključivo lice sa kojim je zakupac do tog momenta bio u ugovornom odnosu (gradske opštine, odnosno javna preduzeća ili druge organizacione jedinice osnovane od strane gradskih opština), bez obzira na datum pokretanja sudskog postupka.

Osim toga, ne može se prihvatiti kao pravilan zaključak prvostepenog suda da tuženi nije u obavezi da plati naknadu za korišćenje predmetnog poslovnog prostora, s obzirom na to da je prvostepeni sud pogrešno smatrao da predugovor o zakupu ne sadrži sve bitne elemente ugovora o zakupu, pre svega visinu zakupnine, kao ni vremenski period u kome je potrebno vršiti plaćanje iste. Naime, u konkretnom slučaju jeste zaključen predugovor o zakupu, ali to ne znači da tuženi nije u obavezi da plati naknadu za korišćenje predmetnog poslovnog prostora, s obzirom da je tuženi koristio predmetni poslovni prostor na osnovu zaključenog preugovora o zakupu, kojim predugovorom je i to članom 3. predviđeno da je zakupac dužan da plati mesečnu naknadu za korišćenje prema ispostavljenoj fakturi, koja se određuje odlukom o utvrđivanju zakupnine za poslovni prostor na kome je nosilac prava korišćenja Opština Vračar, kao i da je članom 5. predviđeno da je dužan da ovu naknadu plaća od dana zaključenja predugovora za sve vreme dok se nalazi u posedu. S obzirom na to da iz predugovora o zakupu proizlazi da se naknada za korišćenje predmetnog poslovnog prostora određuje odlukom o utvrđivanju zakupnine, a koju kao opšti akt donosi skupština GO Vračar, koja se objavljuje u službenom listu, to je svakom zakupcu, pa i tuženom unapred poznata visina zakupnine koja će mu biti obračunata za sledeći mesec, zbog čega je suprotno zaključku prvostepenog suda, visina zakupnine odrediva, a tuženi je u obavezi da plati naknadu za korišćenje predmetnog poslovnog prostora u visini zakupnine za predmetni poslovni period za period u kome ga je koristio, primenom člana 567.Zakona o obligacionim odnosima.

S obzirom na napred izneto to sledi da su nižestepeni sudovi pogrešno primenili materijalno pravo i da zbog pogrešne primene materijalnog prava nisu potpuno utvrdili činjenično stanje, zbog čega su obe odluke ukinute i predmet vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će imati u vidu primedbe iz ovog rešenja, po istima postupiti i nakon pravilno i potupno utvrđenog činjeničnog stanja doneti novu odluku, pri tome ceneći istaknute prigovore.

Sa napred navedenih razloga, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u izreci, a ukinuta je i odluka o troškovima postupka, s obzirom da ista zavisi od odluke o glavnoj stvari.

Predsednik veća - sudija

Dobrila Strajina,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković