Ispitujući pobijanu presudu u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11, 49/13-US, 74/13-US, 55/14, 87/18, 18/20, 10/23; u daljem tekstu: ZPP), Vrhovni sud je ocenio da je revizija tužioca osnovana.

Prema činjenicama utvrđenim u sprovedenom postupku, 26.03.2010. godine zaključen je ugovor o dugoročnom kreditu R 0757/10 između davaoca kredita (tužene banke), klijenta - korisnika kredita tuženog Preduzeća za promet i usluge „A.S.F. International“ d.o.o. Beograd (u daljem tekstu: tuženi „A.S.F. International“), tuženog „Eki Investment“ d.o.o. - solidarnog dužnika 1 (jemac platac), privrednog društva „Eki Properties“ – sada tuženi „Yieldmore Properties“ (založni dužnik 1), tuženog BB - solidarnog dužnika 2 (jemac platac) i tužioca (založni dužnik 2). Kredit je stavljen na raspolaganje korisniku u obliku dugoročnog kredita u dinarima sa valutnom evro klauzulom, u iznosu koji ne može premašiti indeksirani iznos od 835.000 evra, za svrhu reprogramiranja postojećih plasmana kod banke po ugovoru R 1804/09 od 29.06.2009. i R 1525/08 od 22.04.2008. godine.

Svi dužnici su se obavezali da na prvi poziv banke ispune sve dospele neizmirene obaveze glavnog dužnika. Ugovoreno je da se oplata vrši u mesečnim ratama prema otplatnom planu, i to prve četiri rate od po 20.000 evra u 2010. godini, a preostale rate od po 27.962,96 evra dospevaju na kraju svakog kamatnog perioda, pri čemu prva rata dospeva za plaćanje nakon isteka grejs perioda od šest meseci, odnosno 26.09.2010, a poslednja 26.03.2013. godine, koji datum predstavlja krajnji datum dospeća kredita. Solidarni dužnici „Eki Investment“ i BB u svojstvu jemaca plataca preuzeli su obavezu da banci garantuju celokupnom svojom imovinom, kako pokretnom tako i nepokretnom za sve obaveze klijenta po osnovu ovog ugovora, a založni dužnici i tužilac obavezu da neopozivo garantuju banci imovinom koju zalažu. Kao sredstvo obezbeđenja kredita i instrument naplate potraživanja banke ugovoreno je po pet blanko potpisanih solo menica tuženih „A.S.F. International“, „Eki Investment“ i BB, i dve izvršne vansudske hipoteke, jedna na osnovu založne izjave „Eki Properties“ (sada tuženi „Yieldmore Properties“) na njegovom poslovnom prostoru povr. 340 m2, na IV spratu u ... br. .., a druga na osnovu založne izjave tužioca na njegovom šestosobnom stanu br. .. povr. 164,30 m2 na V spratu kuće kućni br. .. u Ulici ... i kućni br. ... u Ulici ... (danas ...).

U vreme zaključenja ugovora o kreditu tuženi „Eki Investment“ bio je vlasnik glavnog dužnika „A.S.F. International“ sa 50% i založnog dužnika „Eki Properties“ sa 100%, dok je tuženi BB bio vlasnik glavnog dužnika sa 10%.

Zahtevom od 07.12.2011. godine za prevremenu otplatu kredita tuženi „Eki Investment“ je zatražio da mu tužena banka dostavi obračun svih preostalih novčanih obaveza klijenta potrebnih za zatvaranje navedenog kredita, kako bi ih on isplatio u roku od dva dana, da klijentu (tuženom A.S.F. International“) i obojici solidarnih dužnika tuženima „Eki Investment“ i BB) vrati sva ugovorena sredstva obezbeđenja, kao i da mu izda pisanu saglasnost za prenos na njega glavnog i svih sporednih potraživanja, uključujući i založno pravo na nepokretnosti založnog dužnika 2 - tužioca. Tužena banka je 12.12.2011. godine odgovorila tuženom „Eki Investment“ da je saglasna da, nakon što on izmiri celokupnu obavezu po ugovoru o kreditu, na njega pređu glavno i sva sporedna potraživanja, uključujući i uspostavljeno založno pravo - hipoteku na nepokretnosti u vlasništvu založnog dužnika 2 - tužioca, kao i da stanje duga korisnika kredita iznosi oko 172.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Nakon toga je tužena banka izdala potvrdu tuženom „A.S.F. International“, i to 16.12.2011. godine da je on izmirio obaveze po osnovu predmetnog ugovora o kreditu i 26.12.2011. godine da je „Eki Investment“ izvršio uplate, i to: 07.11.2011. godine iznosa od 10.027,07 evra i 16.12.2011. godine iznosa od 172.973,82 evra i da su ove uplate iskorišćene za izmirenje celokupne obaveze po osnovu predmetnog kredita tuženog „A.S.F. International“. Tužilac se dva puta obraćao tuženoj banci zahtevajući da mu ona, kao hipotekarni poverilac čije je potraživanje u potpunosti namireno, izda dozvolu za brisanje hipoteke ustanovljene na njegovom stanu ali je banka to oba puta odbila, obrazlažući time da je njeno potraživanje prešlo na „Eki Investment“ koji je izvršio prevremenu otplatu kredita.

Tokom trajanja ovog parničnog postupka, 05.05.2014. godine Služba za katastar nepokretnosti Beograd donela je rešenje koje je potvrđeno rešenjem Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture od 17.04.2015. godine, kojim su usvojeni zahtevi tuženih za upis hipoteke na stanu tužioca, i to banke radi obezbeđenja potraživanja od 835.000 evra iz predmetnog ugovora o kreditu i „Eki Investment“ radi obezbeđenja potraživanja od 180.000,89 evra iz istog ugovora, protiv kog rešenja je tužilac pokrenuo upravni spor. Uz žalbu je tužilac dostavio presudu Upravnog suda U 915/15 od 06.12.2018. godine kojom je poništeno navedeno drugostepeno rešenje ministarstva i predmet vraćen Republičkom geodetskom zavodu na ponovno odlučivanje.

Na osnovu ovako izloženog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je potraživanje banke po osnovu predmetnog ugovora o kreditu u potpunosti prestalo namirenjem 16.12.2011. godine i da su se stekli uslovi za brisanje bančine hipoteke na stanu tužioca, pa je u tom delu primenom člana 44. Zakona o hipoteci tužbeni zahtev usvojio. U pogledu zahteva za utvrđenje da između tužene banke i „Eki Investment“ ne postoji pravni odnos prenosa založnog prava na osnovu pismene saglasnosti tužene banke od 12.12.2011. godine i prevremene otplate preostalog duga, prvostepeni sud je zaključio da tuženi „Eki Investment“ nije mogao da izvrši isplatu duga kao jemac platac jer, suprotno članu 997. Zakona o obligacionim odnosima, novčana obaveza koju je isplatio umesto glavnog dužnika još nije bila dospela. Kako između tuženih „Eki Investment“ i banke nije postojao nikakav ugovor o prenosu potraživanja ili pristupanju dugu, prevremenom otplatom u smislu člana 299. u vezi s članom 296. Zakona o obligacionim odnosima na tuženog „Eki Investment“ je prešlo glavno potraživanje sa sporednim pravima, zbog čega je prvostepeni sud u tom delu tužbeni zahtev usvojio.

Drugostepeni sud je prihvatio kao pravilno navedeno činjenično stanje i odluku prvostepenog suda i zaključio da je u konkretnom slučaju izvršena prevremena otplata iznosa dugovanog kredita u skladu sa članom 1068. Zakona o obligacionim odnosima. Radi se o novčanoj obavezi, pa se na nju kao i na ostale novčane obaveze može primeniti pravilo o mogućnosti ispunjenja i pre njene dospelosti, u smislu člana 398. istog zakona. Opšta pravila ispunjenja podrazumevaju i mogućnost da obavezu ispuni ne samo dužnik nego i treće lice, a kako se ne radi o ugovornoj obavezi koju bi trebalo da ispuni dužnik lično, niti je korisnik kredita u momentu kada je to učinio isplatilac poveriocu ponudio ispunjenje obaveze u smislu člana 296. st. 3. i 5. Zakona o obligacionim odnosima, nema zakonske zabrane da treće lice isplati konkretnu obavezu pre dospelosti. Interes tuženog „Eki Investment“ da ispuni obavezu glavnog dužnika pre dospelosti jeste u njegovom svojstvu solidarnog dužnika – jemca platca, ali kako pre dospelosti on to nije mogao da učini s obzirom na odredbu člana 997. ZOO, osnov sporne prevremene otplate nalazi se u ugovorenoj subrogaciji iz člana 299. ZOO. Posledice ispunjenja od strane trećeg jeste subrogacija ispunioca u poveriočeva prava koja nastaje u času ispunjenja (član 299. stav 3. ZOO) pa kako je dug obezbeđen hipotekom isplatio tuženi „Eki Investment“ koji nije dužnik, taj tuženi stupa na mesto hipotekarnog poverioca prema dužniku i trećim licima u smislu člana 28. Zakona o hipoteci, zbog čega je drugostepeni sud zaključio da je neosnovana žalba tužioca protiv prvostepene odluke kojom je odbijen zahtev za utvrđenje da između tuženih banke i „Eki Investment“ ne postoji pravni odnos prenosa spornog založnog prava.

Vrhovni sud nalazi da se revizijom tužioca osnovano ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava prilikom donošenja drugostepene presude.

Za prelaz hipoteke na tuženog „Eki Investment“, nakon što je taj tuženi isplatio nedospeli dug korisnika kredita prema tuženoj banci, čime je prestala hipoteka tužene banke na stanu tužioca, nužna je pretpostavka da prethodno postoji obligaciono-pravni odnos i iz njega izviruće potraživanje koje se osigurava, pošto se hipoteka osniva i postoji radi osiguranja, odnosno obezbeđenja i naplate potraživanja, kako je to propisano članom 1. Zakona o hipoteci („Službeni glasnik RS“, br. 115/05, 60/15, 63/15-odluka US, 83/15). Ovo zbog toga što je hipoteka akcesornog, sporednog karaktera, jer ne može postojati samostalno, nego samo uz i povodom određenog potraživanja čije valjano ispunjenje osigurava.

Zakonom o obligacionim osnosima – ZOO, odredbama člana 296. je propisano da obavezu može ispuniti ne samo dužnik nego i treće lice (stav 1). Poverilac je dužan primiti ispunjenje od svakog lica koje ima neki pravni interes da obaveza bude ispunjena, čak i kad se dužnik protivi tom ispunjenju (stav 2); kao i od trećeg lica ako je dužnik sa tim saglasan, izuzev kad prema ugovoru ili prirodi same obaveze ovu treba da ispuni dužnik lično (stav 3). Poverilac može primiti ispunjenje od trećeg lica bez dužnikovog znanja, pa i u slučaju kad ga je dužnik obavestio da ne pristaje da treći ispuni njegovu obavezu (stav 4); s tim što, ako mu je dužnik ponudio da sam ispuni odmah svoju obavezu, poverilac ne može primiti ispunjenje od trećeg lica (stav 5). U slučaju ispunjenja tuđe obaveze svaki ispunilac može ugovoriti sa poveriocem, pre ispunjenja ili prilikom ispunjenja, da ispunjeno potraživanje pređe na njega sa svima ili samo sa nekim sporednim pravima (član 299. stav 1).

Odredbama posebnog zakona - Zakona o hipoteci, važećim u vreme kada je tužilac dao predmetnu založnu izjavu, uređena je hipoteka radi obezbeđenja i naplate potraživanja (član 1). Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti (član 2) koje nastaje (član 8) upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu 1) ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka); 2) založne izjave (jednostrana hipoteka); 3) zakona (zakonska hipoteka); 4) sudske odluke (sudska hipoteka), pri čemu se pravila o ugovornoj hipoteci shodno primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, osim ako je zakonom drukčije propisano.

Jednostrana hipoteka (član 14) nastaje na osnovu založne izjave - isprave sačinjene od strane vlasnika kojom se on jednostrano obavezuje, ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom (st. 1. i 2). Založna izjava o zasnivanju jednostrane hipoteke po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci (stav 3), a upis hipoteke na osnovu založne izjave vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca (stav 4).

Forma kako ugovor o hipoteci, tako i jednostrane hipoteke, jeste pismena, sa potpisima overenim u sudu ili kod drugog zakonom ovlašćenog organa za overu potpisa na aktima o prometu nepokretnosti (član 10. stav 1).

Potraživanje obezbeđeno hipotekom može da se ustupi overenim ugovorom između poverioca i lica kome se potraživanje ustupa, u skladu sa odredbama stava 1. člana 20. istog zakona; s tim što ugovor o prenosu hipoteke koji se zaključuje odvojeno od ustupanja potraživanja ne proizvodi pravno dejstvo (stav 2). Ugovor iz stava 1. ovog člana: 1) zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno drugog zakonom ovlašćenog organa; 2) prenosi hipoteku na lice kome se potraživanje ustupa; 3) proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima na osnovu upisa u registar nepokretnosti.

Ukoliko hipotekarni dug isplati lice koje nije dužnik, ono stupa na mesto hipotekarnog poverioca prema dužniku i trećim licima (član 28). Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno, odnosno ako su ispunjeni uslovi predviđeni ovim zakonom (član 44. stav 3) i da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga i saglasnost za brisanje hipoteke (član 44. stav 4).

Citirane zakonske odredbe prema kojima se hipoteka može prenositi na drugog samo zajedno s prenosom potraživanja koje je tom hipotekom osigurano ukazuje da se prenos hipoteke vrši na osnovu sudski overenog ugovora o ustupanju potraživanja - cesije (čl. 20. Zakona o hipoteci i 436. Zakona o obligacionim odnosima – ZOO). Odredba prema kojoj lice koje nije dužnik a isplati hipotekarni dug stupa na mesto hipotekarnog poverioca prema dužniku i trećim licima (član 28. Zakona o hipoteci) sadržinski odgovara odredbi člana 437. ZOO, prema kojoj s potraživanjem prelaze na primaoca sporedna prava, kao što su pravo prvenstvene naplate, hipoteka, zalog, pravo iz ugovora s jemcem, pravo na kamatu, ugovornu kaznu i slično. Prema tome, hipoteka, kao sporedno i akcesorno pravo, deli pravnu sudbinu potraživanja na koje se ono odnosi. Međutim, ovaj istovremeni prenos hipoteke zajedno s potraživanjem koje se njome osigurava, nema značenje prenošenja hipoteke po sili samog zakona u smislu člana 296. i 299. Zakona o obligacionim odnosima, već time prijemnik stiče samo pravni osnov za sticanje hipoteke, pored koga je potreban i način tog sticanja, a to je upis prenosa hipoteke u katastru nepokretnosti (član 8. stav 1. Zakona o hipoteci).

U konkretnom slučaju nižestepeni sudovi su, primenivši pravila ZOO o ispunjenju obaveze od strane trećeg lica (čl. 296), ugovornog prelaska potraživanja na ispunioca (299) i ispunjenja pre roka (član 398), zanemarili relevantne odredbe Zakona o hipoteci koji se, u pogledu pitanja njime uređenih, primenjuje kao posebni zakon i derogira primenu pravila opšteg zakona. S tim u vezi, sudovi su pogrešno primenili materijalno pravo kada su zaključili da je prevremenom otplatom nedospelog duga, na osnovu pismene saglasnosti banke od 12.12.2011. godine, došlo do lične subrogacije u smislu člana 28. Zakona o hipoteci tako što je hipotekarno potraživanje tužene banke automatski prešlo na tuženog „Eki Investment“ iako to nije učinjeno u formi sudski overenog ugovora upisanog u nadležni registar nepokretnosti.

Osim toga, sve i da su postojali preduslovi za mogućnost primene ugovorne subrogacije pod uslovima iz člana 296. i 299. ZOO, a u konkretnom slučaju ne postoje, nižestepeni sudovi su propustili da utvrde sve činjenice od kojih bi zavisila primena ovih članova na predmetni složeni poslovno-pravni odnos. U konkretnom slučaju u kome postoji više dužnika moralo se voditi računa o tome da međusobni postupci hipotekarnog poverioca – tužene banke i svakog od dužnika zasebno ne mogu ići na štetu ostalih ugovornih strana i moraju biti u skladu sa osnovnim načelima obligacionog prava iz ZOO. Ta načela se odnose na dužnost svakoga da se u zasnivanju i ostvarivanju prava i obaveza iz obligacionih odnosa pridržava načela savesnosti i poštenja (član 12) i da u izvršavanju svojih obaveza postupa sa pažnjom koja se u pravnom prometu zahteva u odgovarajućoj vrsti obligacionih odnosa (pažnja dobrog privrednika, odnosno pažnja dobrog domaćina), a u izvršavanju obaveza iz svoje profesionalne delatnosti s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka) u smislu člana 18, kao i na zabranu zloupotrebe prava, odnosno vršenja prava iz obligacionih odnosa protivno cilju zbog koga je ono zakonom ustanovljeno ili priznato (član 13) i zabranu prouzrokovanja štete (član 16).

U konkretnoj činjenično-pravnoj situaciji, u vreme zaključenja ugovora o kreditu, tuženi „Eki Investment“, zajedno sa tuženim BB, bio je kontrolni vlasnik (sa 60% ukupno) tuženog „A.S.F. International“ d.o.o. - korisnika kredita i 100% vlasnik založnog dužnika „Eki Properties“ (sada „Yieldmore Properties“ d.o.o). Da bi obezbedio odobravanje kredita preduzeću čiji je kontrolni vlasnik bio i od kog je za uslugu garantovanja kredita još i ostvarivao prihod od 4% vrednosti ukupnog kredita, tuženi „Eki Properties“ je u tom složenom ugovornom odnosu obezbedio (osim izdavanja blanko sopstvenih menica od strane njega i tuženog BB) da se još jedno lice (tužilac) obaveže da u korist poverioca – tužene banke zasnuje hipoteku na tužiočevom porodičnom stanu, kao garanciju da će bančino potraživanje po osnovu kredita biti ispunjeno. Zatim je tuženi „Eki Properties“, bez obaveštenja tužioca i bez konsultacije sa njim, pre dospelosti isplatio celokupan iznos kredita od 183.000,89 evra odobrenog korisniku kredita čiji je on kontrolni vlasnik, a tužena banka je, iako je njeno potraživanje bilo u potpunosti namireno pre dospelosti, odbila da izda tužiocu dozvolu za brisanje hipoteke ustanovljene na njegovom stanu (pogrešno se pozivajući na odredbu člana 1003 ZOO o prelazu potraživanja na jemca, koja se primenjuje u slučaju namirenja dospelog poveriočevog potraživanja) i pismeno se saglasila da na tuženog „Eki Properties“ pređe glavno i sva sporedna potraživanja, uključujući i hipoteku na stanu tužioca od 164,30 m2 u strogom centru Beograda.

Navedene činjenice nižestepeni sudovi nisu ocenili u njihovoj sveukupnosti i u svetlu citiranih zakonskih odredaba i načela obligacionog prava. U tom smislu, nižestepeni sudovi su propustili da ocene da li je značajno učešće u kapitalu tuženog korisnika kredita koje tuženi „Eki Investment“ i BB poseduju i da li ti tuženi predstavljaju lica povezana sa korisnikom kredita u smislu člana 62. Zakona o privrednim društvima, te da li postupci tuženog „Eki Investment“ prema trećem licu, konkretno tužiocu u ovom slučaju, kojima se na osnovu opisane prevremene otplate kredita zahteva stupanje u prava tužene banke samo prema tužiocu, eventualno i sa posledičnim pravima na zasnivanje hipoteke na tužiočevoj nepokretnosti i na namirenje prodajom te nepokretnosti (a ne nepokretnosti prvog založnog dužnika tuženog Yieldmore Properties“ čiji je vlasnik bio sa 100% udela i sa kojim je taj tuženi očigledno povezano lice) mogu da predstavljaju zloupotrebu prava i prouzrokovanje štete tužiocu (što bi bilo suprotno pomenutim osnovnim načelima obligacionom prava) koji je svojom založnom izjavom, kao dodatnom garancijom obezbeđenja potraživanja banke, zapravo omogućio dobijanje predmetnog kredita. S tim u vezi, propušteno je i da se utvrdi da li bi i pod kojim uslovima tužilac dao založnu izjavu i omogućio zasnivanje hipoteke u postupku koji je prethodio odobravanju kredita da je mogao da pretpostavi da bi to moglo biti iskorišćeno na taj način da hipoteka bude preneta i upisana na povezane lica sa korisnikom kredita. Takođe, nižestepeni sudovi nisu na pravilan način utvrdili postojanje pravnog interesa tuženog „Eki Properties“ da pre dospelosti ispuni obavezu preduzeća pod njegovom kontrolom i da banka na njega prenese hipoteku na stanu tužioca, sa svim ovlašćenjima koja to prate, pri čemu se taj tuženi nije uzdržavao od postupaka kojima bi za tužioca, kao jednu od ugovornih strana u tom pravnom poslu, na taj način mogla biti prouzrokovana šteta.

Pošto je zbog nepravilne primene materijalnog prava činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno te zbog toga nema uslova za preinačenje pobijane presude, Vrhovni sud je usvojio reviziju, ukinuo presude drugostepenog i prvostepenog suda kao u izreci ove odluke i predmet vratio na ponovno suđenje prvostepenom sudu, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP.

Ukinuta je i odluka o troškovima postupka, primenom člana 165. stav 3. ZPP, jer ona zavisi od konačnog ishoda spora.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković