U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branislava Bosiljkovića, predsednika veća, Dragane Boljević i Jasmine Simović, članova veća, u parnici tužilje AA iz ..., čiji je punomoćnik Vlastimir Ananijev advokat iz ..., protiv tuženih BB iz ..., čiji je punomoćnik Đurđija Vesović advokat iz ... i Privrednog društva za trgovinu i usluge „PAM INVEST“ d.o.o. iz Beograda, radi naknade štete, odlučujući o reviziji tužilje izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 4910/21 od 06.04.2022. godine, na sednici održanoj 28.05.2026. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tužilje izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 4910/21 od 06.04.2022. godine.

Svaka stranka snosi svoje troškove postupka po reviziji.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 4910/21 od 06.04.2022. godine odbijena je žalba tužilje i potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P 5785/19 od 09.06.2021. godine kojom je odbijen tužbeni zahtev tužilje da joj tuženi BB isplati 95.318,5 evra na ime naknade štete (stav prvi izreke) i 1.200 evra na ime izmakle koristi (stav drugi izreke), oba iznosa u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate sa zakonskom zateznom kamatom od podnošenja tužbe do isplate, utvrđen je prekid postupka u odnosu na tuženo privredno društvo (stav treći izreke) i obavezana tužilja da na ime troškova parničnog postupka isplati tuženom BB 252.750,00 dinara (stav četvrti izreke).

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilja je blagovremeno izjavila reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava, na koju je tuženi BB podneo odgovor.

Ispitujući pobijanu presudu u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11, 49/13-US, 74/13-US, 55/14, 87/18, 18/20, 10/23), Vrhovni sud je utvrdio da je revizija tužilje neosnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilja je bila zemljišno-knjižni vlasnik prizemne porodično-stambene zgrade od 75 m2 na k.p. ... k.o. ... i bespravno izgrađenih zgrada br. 2 i 3 na istoj parceli za koje je podnet zahtev za legalizaciju i 08.02.2018. godine je u svojstvu investitora zaključila sa tuženim BB (suinvestitor, vlasnik i direktor tuženog privrednog društva brisanog 13.05.2020. godine iz registra privrednih društava) ugovor o zajedničkoj izgradnji i suinvestiranju. Suinvestitor se obavezao da pribavi svu potrebnu dokumentaciju, svojim sredstvima finansira izgradnju objekta na pomenutoj parceli, izgradnju započne najkasnije u roku od tri meseca i završi je u roku od 12 meseci od početka izgradnje po sistemu ključ u ruke, kao i da tužilji isplati 50.000 evra (15.000 evra odmah po potpisivanju ugovora, a preostalih 35.000 evra najkasnije u roku od sedam dana od pribavljanja lokacijskih uslova) i preda joj u svojinu dva stana ukupne površine 90 m2. Narednog meseca, 16.03.2018. godine iste ugovorne strane zaključile su još dva ugovora. Jednim je tužilja prodala tuženom ¼ zgrade i označene parcele ukupne površine 250 m2 za 45.000 evra, uz konstataciju da je od kupca primila 15.000 evra 08.02.2018. godine, a da će joj preostali deo kupoprodajne cene od 30.000 evra kupac isplatiti na dan potpisivanja ugovora. Drugim, koji je predstavljao aneks ugovora od 08.02.2018. godine, ugovoreno je da tužilji pripadnu u svojinu dva stana ukupne površine 100 m2 na prvom i drugom spratu, a suinvestitoru preostali deo novoplaniranog stambenog objekta (svi posebni fizički delovi nepokretnosti koji će biti izgrađeni), a koji će stanovi, u smislu strukture i spratnosti, biti naknadno opredeljeni nakon izrade projektne dokumentacije i biće predmet posebnog aneksa 2 ugovora, kojim će biti regulisane i preostale međusobne obaveze.

Za objekat koji se zidao nije bila izdata građevinska dozvola jer je širina parcele prema ulici bila manja od 10 m (9,87 m2), ali je po njegovoj izgradnji doneto 24.09.2018. godine rešenje kojim je tuženom privrednom društvu i ugovornim stranama odobreno ozakonjenje izvedenih radova na izgradnji stambenog objekta SU+P+5+PK od 950,73 m2 neto, odnosno 1178 m2 bruto površine (15 stanova). Poravnanjem R1 298/18 zaključenim 06.11.2018. godine u Prvom osnovnom sudu u Beogradu raskinuta je imovinska zajednica i izvršena deoba nepokretnosti, tako što su tužilji u svojinu pripali stanovi br. 3 i 4 na prvom spratu, oba od po 56 m2, tuženom privrednom društvu stanovi br. 2, 6, 7, 9, 11 i 12, a tuženom BB stanovi br. S1, S2, 1, 5, 8, 10, 13. Prilikom primopredaje izvršene 12.07.2019. godine, tužilja je potpisala zapisnik o primopredaji nepokretnosti koje su joj pripale pomenutim poravnanjem i ugovorom o zajedničkoj izgradnji i suinvestiranju od 08.02.2018. godine i njegovim aneksom od 16.03.2018. godine, u kome je konstatovano da je tužilja preuzela ključeve od stanova br. 3 i 4 i ušla u njihov posed u viđenom stanju bez primedbe, da su suinvestitori izvršili svoje ugovorene obaveze, te da povodom predmetnih nepokretnosti ugovorne strane nemaju nikakvih međusobnih potraživanja.

Dva dana pre primopredaje, 10.07.2019. godine tužilja je overila izjavu kod javnog beležnika da nije saglasna sa tekstom zapisnika o primopredaji stana koji će biti potpisan, da se ne slaže sa konstatacijom koja će biti uneta u zapisnik o primopredaji da nema nikakvih potraživanja i da su tuženi izvršili svoje obaveze u skladu sa ugovorom o zajedničkoj izgradnji i investiranju i njegovim aneksom i da će zapisnik o primopredaji potpisati jer mora da preuzme stanove, a nema novca da dalje plaća zakup.

Uz tužbu podnetu 07.08.2019. godine protiv tuženih tužilja je dostavila i nalaz i mišljenje veštaka arhitekte od 01.07.2019. godine u kome je konstatovano da je dozvoljena bruto razvijena građevinska površina (BRGP) objekta površine 723 m2, a spratnost P+3+Ps, da je ostvarena BRGP (po rešenju o ozakonjenju) 1178 m2, a spratnost Su+Pp+5+Pk, da je izgrađeno 72,93% više, odnosno 62,93% više od maksimalno dozvoljenog, da bi zbog povećanja od 62,93% tužilji trebalo da pripadne 163 m2 i 73.318,5 evra, a pošto joj je po ugovoru pripalo dva stana od ukupno 113 m2 površine i isplaćeno 45.000 evra trebalo bi da joj se isplati još i 28.318,50 evra.

Imajući u vidu ovakvo činjenično stanje prvostepeni sud je zaključio da su parnične stranke na osnovu saglasno izraženih slobodnih volja uredile svoj međusobni odnos koji je proistekao iz ugovora od 08.02.2018. godine, njegovog aneksa od 16.03.2018. godine i poravanja, da je predmet obaveza ugovornih strana moguć, dopušten i određen, da je dopušten i osnov njihovih obaveza, te da je bez pravnog osnova zahtev tužilje za isplatu 95.318,5 evra na ime naknade štete i 1.200 evra na ime izmakle koristi, imajući u vidu da je sama tužilja navela da nije ni imala nameru da izdaje navedena dva stana, kao i da nije dokazala ni iznos zakupnine koju je navodno plaćala dok je čekala da joj se stanovi predaju ni dužinu perioda za koji je tuženi prekoračio svoju obavezu završetka izgradnje stana.

Drugostepeni sud je prihvatio činjenično-pravni zaključak prvostepenog suda jer je bio mišljenja da u konkretnom slučaju nije došlo do povrede ili odstupanja tuženog od obaveza koje je preuzeo prema tužilji, već da je ugovor izvršen u celosti te da je tužilja dobila ono što je bilo ugovoreno. Drugostepeni sud je imao u vidu i to da tužilja nije dokazala postojanje navodnog usmenog sporazuma parničnih stranaka prema kome je njoj trebalo da pripadne 22% od ukupno izgrađene površine, što predstavlja protivvrednost od 95.318,5 evra, ni koristila pravo ustanovljeno članom 17a aneksa da jednostrano raskine ugovor ukoliko suinvestitor u roku od 30 dana od potpisivanja tog aneksa ne otpočne sa izgradnjom novoplaniranog objekta ili u roku od 10 meseci od početka izgradnje ne izgradi predmetni objekat (uz obavezu da isplati suinvestitoru novčanu vrednost do tada uloženog rada i materijala, sve saglasno nalazu veštaka građevinsko-ekonomske struke).

Vrhovni sud nalazi da se revizijom tužilje neosnovano ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava jer je osporena drugostepena odluka pravilna.

Navode koje tužilja u svojoj reviziji ponavlja drugostepeni sud je pravilno ocenio kao neosnovane. Pozivanje tužilje na neukost i na to da joj pripada nešto drugo od onoga što je ugovoreno (stanovi veće površine, odnosno 22% od ukupno izgrađene površine objekta) ne utiče na drugačiju odluku. Tužilja je sama navela da je sa svojim poznanikom VV, koji ju je doveo u vezu sa tuženima, razgovarala o praksi da u slučaju rušenja objekta i izgradnje drugog na istoj parceli vlasniku zemljišno- knjižnog objekta i parcele pripada 21 do 25% novoizgrađenog objekta, dakle da je za to znala i pre nego što je zaključila ugovor. Uprkos tome, tužilja je zaključila ugovor u kome je bilo izričito navedeno da će njoj pripasti dve stambene jedinice, a tuženima svi preostali stanovi u novoizgrađenom objektu. Štaviše, ista takva ugovorna odredba ostala je (uz povećanje površine stanova koji su pripali tužilji) u svakom od docnije zaključenih pravnih poslova (aneksu od 16.03.2018, sudskom poravnanju o deobi od 06.11.2018, pa i u zapisniku o primopredaji od 12.07.2019. godine). Zbog toga tužilja ne može povratno i samoinicijativno menjati odredbe zaključenih ugovora. Sve i da su postojale usmene izmene ugovora u skladu sa onim o čemu tužilja govori, one ne mogu proizvoditi pravno dejstvo u konkretnoj situaciji imajući u vidu da nisu bile ugovorene u formi koja je važila za zaključenje ugovora. Naime, odredbama Zakona o obligacionim odnosima - ZOO propisano je da zaključenje ugovora ne podleže nikakvoj formi, osim ako je zakonom drukčije određeno, da zahtev zakona da ugovor bude zaključen u određenoj formi važi i za sve docnije izmene ili dopune ugovora (član 67. st. 1 i 2) i da ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi nema pravno dejstvo (član 70. stav 1). Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave i ništav je ako nije tako zaključen, saglasno članu 4. st. 1. i 4. Zakona o prometu nepokretnosti. S obzirom na citirane odredbe pomenutih zakona, jasno je da se u konkretnom slučaju ne može se primeniti odredba člana 67. stav 3. ZOO prema kojoj su punovažne docnije usmene dopune o sporednim tačkama o kojima u formalnom ugovoru nije ništa rečeno ukoliko to nije protivno cilju radi koga je forma propisana, jer se predmet tužbenog zahteva ne odnosi na sporednu tačku ugovora već na potpuno drugačiji predmet obaveze tuženih.

Nije osnovan navod tužilje da se sud bavio nebitnim činjenicama, a da nije uzeo u obzir nalaz i mišljenje sudskog veštaka koji je ona dostavila, a čija uloga je, prema njenom mišljenju, da razjasni sporna pitanja i pomogne sudu pri odlučivanju usmeravajući ga da svojom odlukom ne nanosi štetu stranci. Uloga veštaka je da utvrdi ili razjasni neku činjenicu za koju je potrebno stručno znanje kojim sud ne raspolaže, a ne kako to tužilja smatra, da tumači volju ugovornih strana, pravo koje treba primeniti, pa time i osnovanost tužbenog zahteva, jer su ocena izvedenih dokaza i sva pravna pitanja u isključivoj nadležnosti suda.

Na osnovu izloženog, odlučeno je kao u prvom stavu izreke, primenom člana 414. stav 1. ZPP.

Odluka o troškovima postupka po reviziji iz stava drugog izreke ove presude doneta je primenom člana 165. stav 1. u vezi s čl. 153. stav 1. i 154. ZPP, imajući u vidu da tužilja nije uspela u postupku po reviziji, a da troškovi sastava odgovora na reviziju nisu bili potrebni.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković