Protiv drugostepene presude, prvotuženi „Unipromet“ DOO Čačak je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka učinjene pred drugostepenim sudom i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilac je dostavio odgovor na reviziju.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. ZPP i utvrdio da je revizija prvotuženog osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju u prvostepenom postupku, drugotuženi AA je vlasnik preduzeća DOO „Fund“, koje je tužilac u ovoj parnici. Drugotuženi je tužiocu ugovorom o kupoprodaji Ov 19294/08 od 23.09.2008. godine prodao sporni poslovni prostor na kp ... KO ... . Po osnovu ovog ugovora o kupoprodaji, nije izvršen prenos vlasništva u javnim knjigama, te se i dalje kao vlasnik spornih nepokretnosti vodio drugotuženi. Drugotuženi je iste nepokretnosti ponovo otuđio zaključenjem Ugovora o kupoprodaji sa prvotuženim Preduzećem „Unipromet“ kao kupcem, dana 01.08.2013. godine, overenog pred Osnovnim sudom u Čačku – Sudska jedinica u Gornjem Milanovcu pod brojem Ov3 1768/13. Ovim ugovorom drugotuženi kao prodavac obavezao se da kupcu preda nepokretnosti do 31.12.2013. godie. U ugovoru je konstatovano da su ugovorne strane dana 12.04.2012. godine zaključile ugovor o pristupu dugu, na osnovu koga je upisana vansudska hipoteka u korist Preduzeća „Unipromet“, iz kog razloga je radi namirenja ovog potraživanja, zaključen ugovor o kupoprodaji spornih nepokretnosti. Saglasnost za zaključenje ugovora o kupoprodaji između drugotuženog i prvotuženog dala je supruga drugotuženog izjavom overenom pred Osnovnim sudom u Čačku. Po osnovu Ugovora o kupoprodaji od 01.08.2013. godine, prvotuženi se upisao kao vlasnik spornih nepokretnosti u listu nepokretnosti ... KO ... . Saslušan u svojstvu parnične stranke, zakonski zastupnik tužioca i drugotuženi AA naveo je da je podigao kredit kod „... banke“, i da je ovu njegovu obavezu preuzeo prvotuženi „Unipromet“. Naveo je takođe da je vlasnika prvotuženog preduzeća obavestio da je sporne lokale otuđio u korist svoje firme, te da je u vreme zaključenja ugovora o kupoprodaji od 01.08.2013. godine bio bolestan i da je prethodno lečen na ..., te da ne zna da je u sudu u Gornjem Milanovcu bio zbog overe ugovora, jer je bio pod terapijom. Saslušana u svojstvu svedoka, supruga drugotuženog je izjavila da je vlasnik prvotuženog preduzeća naterao njenog supruga da mu prenese sporne lokale, te da je znao da se poslovni prostor vodi na tužioca, jer je godinama sarađivao sa njenim suprugom. Prema iskazu vlasnika prvotuženog do zaključenja spornog ugovora o kupoprodaji je došlo iz razloga što je drugotuženi od njega tražio pomoć zbog opasnosti da će banka aktivirati hipoteku i prodati sporne lokale, da je proverio vlasništvo spornih lokala u katastru i utvrdio da se oni vodi na drugotuženog. Drugotuženi nije ispoštovao rok za iseljenje iz poslovnog prostora do kraja 2013. godine, kako je bilo predviđeno ugovorom o kupoprodaji, koji je overen u Sudskoj jedinici u Gornjem Milanovcu zbog problema sa kompjuterima u sudu u Čačku.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepenom presudom odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca da se utvrdi njegovo pravo svojine i državine na spornom poslovnom prostoru i da se prema tuženima utvrdi da ne proizvodi pravno dejstvo u odnosu na tužioca Ugovor o kupoprodaji od 01.08.2013. godine. Prvostepeni sud je zaključio da je prvotuženi u momentu zaključenja spornog ugovora o kupoprodaji bio savestan kupac. Za overu ovog Ugovora pribavljen je izvod iz katastra po kome je vlasnik spornih nepokretnosti bio drugotuženi, pribavljena je overena pismena saglasnost njegove supruge za prodaju sporne nepokretnosti, potpisi ugovarača su overeni pred nadležnim sudom, i nakon toga se prvotuženi kao kupac upisao u javne knjige kao vlasnik nepokretnosti, pa je time stekao pravo svojine u smislu člana 33. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. Ocenjujući savesnost prvotuženog kao kupca, prvostepeni sud je zaključio da on nije znao, niti je mogao znati da je drugotuženi kao fizičko lice sporne lokale ranije otuđio u korist svog preduzeća, ovde tužioca. Iako su parnične stranke imale poslovnu saradnju, zakonski zastupnik prvotuženog nije imao nikakva saznanja niti je mogao imati sumnju da drugotuženi nije vlasnik spornog poslovnog prostora, jer se tu nalazilo sedište njegove firme. Prvostepeni sud nije prihvatio iskaz drugotuženog da je obavestio vlasnika prvotuženog da je lokale ranije otuđio u korist svoje firme i da nije znao da zaključuje sporni ugovor o kupoprodaji jer je u to vreme bio bolestan i lečio se na psihijatriji. Prvostepeni sud je ocenio da je prilikom zaključenja drugog ugovora o kupoprodaji drugotuženi narušio načelo savesnosti i poštenja, da je prikrio da je ranijim ugovorom sporne nepokretnosti već otuđio u korist svoje firme, te da je imao nameru da dovede u zabludu prvotuženog kao kupca, što mu je omogućilo da izvrši dvostruku prodaju spornih lokala. Zato je tužbeni zahtev tužioca u celosti odbijen kao neosnovan.

Pobijanom drugostepenom presudom preinačena je prvostepena presuda i tužbeni zahtev tužioca u celosti usvojen. Po oceni drugostepenog suda, činjenični zaključak prvostepenog suda da je prvotuženi savestan kupac nije pravilan. Prvotuženi kao kupac ne može se smatrati jačim u pravu u odnosu na tužioca kao ranijeg sticaoca, koji je sporne nepokretnosti stekao ugovorom o kupoprodaji koji je potpuno izvršen, potpisi ugovarača su overeni kod suda, nepokretnost data u posed tužiocu i kupoprodajna cena u celosti isplaćena, te da tužilac nepokretnosti drži od kupoprodaje 2008. godine. Po oceni drugostepenog suda, prvotuženi bi bio savestan da je pored pouzdanja u upis kod nadležnog katastra nepokretnosti utvrdio i stanje poseda, odnosno državine predmetnih nepokretnosti, što je mogao učiniti, s obzirom da je tužilac sporne nepokretnosti neprekidno koristio od 2008. godine. Drugostepeni sud takođe zaključuje da je prvotuženi, kao kasniji kupac, mogao znati da tužilac koristi sporne nepokretnosti po ranije zaključenom ugovoru, iz čega sledi da je prvotuženi nesavestan kupac predmetnih nepokretnosti, a ne samo da je nesavestan drugotuženi kao prodavac, kako to zaključuje prvostepeni sud. Zato je prvostepena presuda preinačena i usvojen tužbeni zahtev, primenom odredaba čl. 10. i 13. Zakona o obligacionim odnosima i člana 35. Zakona o osnovama svojinsko- pravnih odnosa.

Osnovano se revizijom prvotuženog ukazuje da je u postupku pred drugostepenim sudom učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. ZPP, kao i da je zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Prema članu 394. tačka 1. ZPP, drugostepeni sud će presudom da preinači prvostepenu presudu ako je na osnovu rasprave utvrdio drugačije činjenično stanje nego što je ono u prvostepenoj presudi.

Iz navedene zakonske odredbe proizilazi da drugostepeni sud nije mogao bez držanja rasprave da utvrdi drugačije činjenično stanje nego što je ono u prvostepenoj presudi, a u konkretnom slučaju drugostepenom presudom je preinačena prvostepena presuda i u celosti usvojen tužbeni zahtev tužioca iz razloga što je prvotuženi mogao znati da je tužilac držalac spornih nepokretnosti po ranije zaključenom ugovoru o kupoprodaji sa drugotuženim kao vlasnikom nepokretnosti, što je suprotno zaključku prvostepenog suda, donetom na osnovu ocene izvedenih dokaza (saslušanje parničnih stranaka i svedoka), da je prvotuženi u momentu zaključenja spornog ugovora bio savestan kupac, jer nije znao i nije mogao znati da je postojao raniji ugovor o kupoprodaji s obzirom da je drugotuženi svoje pravo svojine dokazao izvodom iz katastra nepokretnosti i u svemu se ponašao kao vlasnik spornih nepokretnosti.

Zaključak drugostepenog suda o nesavesnosti prvotuženog kao kupca, ne proizilazi iz činjeničnog stanja utvrđenog u prvostepenom postupku i sleda događaja koji su prethodili zaključenju Ugovora o kupoprodaji od 01.08.2013. godine, imajući u vidu i činjenicu da je drugotuženi vlasnik preduzeća tužioca. Zato je potrebno da drugostepeni sud otvori raspravu i saslušanjem parničnih stranaka i ocenom svih dokaza utvrdi savesnost prvotuženog. Pri tome, treba imati u vidu da kasniji sticalac svoju savesnost ne može opravdati samo pozivom na pouzdanje u apsolutnu tačnost upisa u javnim knjigama, već se mora voditi računa i o poštovanju načela savesnosti i poštenja i zabrane zloupotrebe prava. Docniji sticalac, koji je upisan kao vlasnik u javne knjige, nesavestan je u odnosu na ranijeg sticaoca ako je znao ili je prema okolnostima mogao znati da je ranije zaključenim ugovorom vlasnik već raspolagao istom nekretninom.

U ponovnom postupku, drugostepeni sud će otkloniti navedenu bitnu povredu odredaba parničnog postupka i uzeti u obzir iznete primebe prilikom ocene savesnosti prvotuženog, s tim da zaključak suda u pogledu te činjenice mora proizilaziti iz činjeničnog stanja utvrđenog ocenom izvedenih dokaza u postupku.

Iz navedenih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci, na osnovu čl. 415. stav 1. i 416. stav 2. ZPP.

Predsednik veća-sudija

Jasminka Stanojević, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić