U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branka Stanića, predsednika veća, Tatjane Matković Stefanović i Tatjane Miljuš, članova veća, u pravnoj stvari tužioca Stevanović RDM Group d.o.o. iz Bavaništa, čiji je punomoćnik Radislav Stanojević, advokat iz ..., protiv tuženih 1. „Asprom“ d.o.o. iz Beograda, čiji je punomoćnik Marjan Vukotić, advokat iz ...; 2. „Mio Mar Agrar“ d.o.o. iz Zrenjanina, čiji je punomoćnik Vladimir Jovanović, advokat iz ..., radi poništaja ugovora, vrednost predmeta spora 13.500.000,00 dinara, postupajući po reviziji tužioca izjavljenoj na presudu Privrednog Apelacionog suda Pž br. 1486/18 od 16.05.2019. godine, ispravljenu rešenjem od 18.09.2019. godine, u sednici veća održanoj dana 30.03.2021. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tužioca izjavljena protiv presude Privrednog Apelacionog suda Pž br. 1486/18 od 16.05.2019. godine, ispravljena rešenjem od 18.09.2019. godine.

ODBIJA SE zahtev drugotuženog za naknadu troškova revizijskog postupka kao neosnovan.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Privrednog suda u Beogradu P 496/2017 od 06.11.2017. godine, ispravljenom rešenjem od 26.06.2019. godine, u stavu prvom utvrđeno je da je ugovor o prodaji poljoprivrednog zemljišta zaključen između prvotuženog kao prodavca i drugotuženog kao kupca, potvrđen od strane javnog beležnika u Smederevu dana 16.06.2016. godine, pod Ov. br. OPU: 499-2016, oglašen bez dejstva prema tužiocu, što su tuženi dužni da priznaju i trpe pod pretnjom izvršenja. U stavu dva obavezan je prvotuženi da tužiocu kao imaocu prava preče kupovine pod istim uslovima, odnosno za cenu od 13.500.000,00 dinara proda i preda u posed katastarsku parcelu ... njiva 1. klase površine 433,33 ara, katastarsku parcelu broj ... njiva 2. klase površine 80,45 ari i katastarsku parcelu broj ... površine 192,53 ara, sve u Katastarskoj opštini ... upisane u list nepokretnosti broj ... za KO ..., sa bespravno izgrađenim objektima postojećim na predmetnim parcelama. U stavu tri odbijen je tužbeni zahtev kojim je tužilac predložio da se obavežu tuženi da tužiocu solidarno naknade troškove polaganja depozita koliko isti budu konačno izneli sa zateznom kamatom računajući od narednog dana od dana uplate osnovnog depozita i eventualnog produženja istog. U stavu četiri obavezani su tuženi da tužiocu solidarno naknade troškove postupka u iznosu od 942.480,00 dinara sa zateznom kamatom od dana izvršnosti presude.

Presudom Privrednog Apelacionog suda Pž br. 1486/18 od 16.05.2019. godine, ispravljenom rešenjem od 18.09.2019. godine, preinačena je presuda Privrednog suda u Beogradu P 496/17 od 06.11.2017. godine u stavu jedan, dva i četiri izreke i presuđeno, da se odbija kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se poništi ugovor o prodaji poljoprivrednog zemljišta, zaključen između prvotuženog kao prodavca i drugotuženog kao kupca, potvrđen od strane javnog beležnika u Smederevu dana 16.06.2016. godine, pod brojem OPU: 499-2016 te da se prema tužiocu isti oglasi bez pravnog dejstva, što su tuženi dužni da priznaju i trpe, kao i zahtev tužioca da se prvotuženi kao prodavac obaveže da tužiocu pod istim uslovima, odnosno za cenu od 13.500.000,00 dinara proda i preda u posed katastarsku parcelu ... njiva 1. klase površine 433,33 ara, katastarsku parcelu broj ... njiva 2. klase površine 80,45 ari i katastarsku parcelu broj ... površine 192,53 ara, sve u KO ... upisane u list nepokretnosti broj ... za KO ..., sa bespravno izgrađenim objektima postojećim na predmetnim parcelama. Tužilac je obavezan da prvotuženom isplati troškove parničnog postupka u iznosu od 251.250,00 dinara, a drugotuženom u iznosu od 288.750,00 dinara. U stavu dva odbijena je kao neosnovana žalba tužioca i prvostepena presuda je potvrđena u stavu tri izreke.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude tužilac je izjavio blagovremenu i dozvoljenu reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. koja je učinjena pred drugostepenim sudom i pogrešne primene materijalnog prava.

Drugotuženi je dostavio odgovor na reviziju u kojem je osporio navode revidenta.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u granicama revizijskih razloga propisanih odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/11...55/14) i utvrdio da je revizija tužioca neosnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, niti tužilac osnovano ukazuje na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1., a u vezi člana 8., 228. i 229. Zakona o parničnom postupku.

Predmet tužbe je zahtev da se oglasi bez pravnog dejstva prema tužiocu ugovor o kupoprodaji nepokretnosti od 16.06.2016. godine, zaključen između prvotuženog i drugotuženog i da se prvotuženi obaveže da tužiocu kao imaocu prava preče kupovine pod istim uslovima, odnosno za cenu od 13.500.000,00 dinara proda i preda u posed katastarske parcele ..., ... i ..., sve upisano u list nepokretnosti broj ... za KO ..., sa bespravno izgrađenim objektima postojećim na predmetnim parcelama.

Tužilac zahtev zasniva na činjeničnim navodima da mu prvotuženi pre nameravanja prodaje predmetnih nepokretnosti nije ponudio na kupovinu iste, iako je tužilac vlasnik susednog poljoprivrednog zemljišta (katastarska parcela broj 6901/2) što je bio dužan, u skladu sa članom 6. Zakona o prometu nepokretnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju dana 16.06.2016. godine, zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između prvotuženog u svojstvu prodavca i drugotuženog u svojstvu kupca. Članom 1. ugovora konstatovano je da je prvotuženi vlasnik nepokretnosti – Farme ... u ..., koja se sastoji od katastarske parcele broj ... KO ... upisane u list nepokretnosti broj ... KO ... poljoprivredno zemljište, njiva 1. klase ukupne površine 4ha 33a 32m2, na kojoj se nalaze objekti: zgrade i ... od broja 1 do broja 18; katastarske parcele broj ... KO ..., upisana u list nepokretnosti ... KO ..., šume 2. klase, šumsko zemljište ukupne površine 62 ara i 93 m2; katastarske parcele ... KO ... upisana u listu nepokretnosti broj ... KO ..., njiva 2. klase, poljoprivredno zemljište ukupne površine 80 ari i 45 m2 i katastarske parcele broj ... KO ..., njiva 1. klase, poljoprivredno zemljište, ukupne površine 1 ha 92 ara i 53 m2, upisana u listu nepokretnosti ... KO ..., na kojoj se nalaze objekti – zgrada površine 1505 m2 i deo objekta sa katastarske parcele broj ... u površini od 214 m2. Članom 3. ugovorena je kupoprodajna cena u iznosu od 13.500.000,00 dinara za predmetne nepokretnosti. Prema članu 6. ugovora danom isplate kupoprodajne cene u celosti (odnosno zaključenjem ugovora o kompenzaciji) i danom overe ugovora kod javnog beležnika, na kupca prelaze sva prava i obaveze u vezi sa nepokretnostima. Predmetni ugovor je overen kod javnog beležnika pod brojem OPU: 499-16 od 16.06.2016. godine. Nesporno je da su parcele broj ..., ... i ... upisane u listu nepokretnosti ... KO ... kao poljoprivredno zemljište i da nije evidentirano da je bilo ko tražio prenamenu iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište. Prema uverenju Opštinske uprave Kovin broj 350-79/17-IV od 25.09.2017. godine zemljište na katastarskim parcelama broj ..., ..., ... i ... KO ... je građevinsko zemljište van građevinskog područja namenjeno radnoj zoni. Nesporno je da je tužilac dana 25.11.2016. godine kod javnog beležnika pod brojem OPU: 1109-16 deponovao iznos od 13.500.000,00 dinara radi ispunjenja uslova za podnošenje predmetne tužbe. Tužba je blagovremena, jer je tužilac istu podneo dana 25.11.2016. godine u roku od 30 dana od dana saznanja o postojanju ugovora o kupoprodaji susednog poljoprivrednog zemljišta, 26.10.2016. godine.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je tužiocu povređeno pravo preče kupovine. Ovo sa razloga jer su predmetne sporne parcele ..., ... i ... upisane u Katastar nepokretnosti kao poljoprivredno zemljište, a da za iste ne postoji zahtev za prenamenu zemljišta. Prvostepeni sud nalazi da tuženi nisu dostavili dokaze da su u skladu sa članom 23. do 26. Zakona o poljoprivrednom zemljištu tražili prenamenu zemljišta i platili taksu za to, pri čemu je prvotuženi prodao drugotuženom sporne parcele, a nije obavestio tužioca kao vlasnika susednog zemljišta o nameravanoj prodaji.

Drugostepeni sud nalazi da nije pravilna prvostepena odluka, jer predmet prodaje nije poljoprivredno zemljište, već kompleks nekretnina koje predstavljaju farmu svinja, koja se sastoji od više objekata, a koji se svi nalaze na katastarskim parcelama ..., ... i ... KO ... . Navedeni zaključak drugostepeni sud je zasnovao na sadržini ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i potvrdi Opštinske uprave Kovin od 13.09.2011. godine, iz čije sadržine proizlazi da su na spornim parcelama izgrađeni objekti u funkciji uzgoja svinja. U prilog svog stava drugostepeni sud navodi da se na parcelama nalaze objekti od kojih su neki izgrađeni sa građevinskom dozvolom, a neki bez građevinske dozvole, pri čemu graditelj i bespravno izgrađenog objekta uživa sudsku zaštitu do konačnog rešavanja statusa bespravno podignutih objekata. Drugostepeni sud je imao u vidu uverenje Opštinske uprav Kovin od 25.09.2017. godine, iz čije sadržine proizlazi da je zemljište na katastarskim parcelama broj ..., ..., ... i ... KO ... građevinsko zemljište van građevinskog područja namenjeno radnoj zoni. Drugostepeni sud zaključuje da prvotuženi nije bio u obavezi da o nameravanoj prodaji prethodno obavesti tužioca, pa je preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev u usvajajućem delu i potvrdio u odbijajućem delu.

Ceneći navode revidenta, Vrhovni kasacioni sud nalazi da je pravilan zaključak drugostepenog suda da u konkretnom slučaju nema povrede prava preče kupovine na koju se tužilac poziva i to iz sledećih razloga:

Prema Zakonu o prometu nepokretnosti vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. U protivnom imalac prava preče kupovine može tužbom koja se podnosi u zakonskom roku da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnosti njemu prodaju i predaju pod istim uslovima. Iz člana 1. ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 16.06.2016. godine zaključenog između prvotuženog kao prodavca i drugotuženog kao kupca, proizlazi da je prodavac vlasnik nepokretnosti farme ... u ... koja se sastoji od: katastarske parcele ... KO ..., upisane u list nepokretnosti ... KO ..., poljoprivredno zemljište, njiva 1. klase ukupne površine 4ha 33ara i 33m2, na kojoj se nalaze objekti od 1 do 18 određene površine i to od 1 do 13 objekti označeni kao pomoćne zgrade, pod 14 zgrada za koju nije poznata namena, pod 15 zgrada za koju nije poznata namena u površini od 1298 m2, čiji se deo u površini od 214 m2 nalazi na katastarskoj parceli ... KO ...; pod 16 zgrada za koju nije poznata namena površine 70 m2; pod 17 zgrada za koju nije poznata namena površine 170 m2; pod 18 klanice u vlasništvo prvotuženog, deo objekta u površini od 233 m2, je na katastarskoj parceli ... KO ..., a deo u površini od 211 m2 na katastarskoj parceli ... KO ... upisana u list nepokretnosti ... KO ...; katastarske parcele broj ... KO ..., upisana u list nepokretnosti ... KO ... šuma 2. klase šumsko zemljište ukupne površine 62 ara 93 m2; katastarske parcele ... KO ..., upisana u list nepokretnosti ... KO ..., njiva 2. klase poljoprivredno zemljište ukupne površine od 80 ari i 45 m2; katastarske parcele ... KO ..., upisana u list nepokretnosti ... KO ..., njiva 1. klase poljoprivredno zemljište ukupne površine 1 ha 92ara i 53 m2, na kojoj se nalaze objekti – zgrada površine 1505 m2 i deo objekta na katastarskoj parceli ... u površini od 214 m2. Prema članu 2. prodavac prodaje kupcu, a kupac kupuje nepokretnosti iz stava 1. ovog člana u viđenom stanju i izjavljuje da se odriče prava na naknadne reklamacije i zahteve prema prodavcu nepokretnosti. Članom 3. ugovorne strane su se saglasile da kupoprodajna cena za nepokretnosti iz člana 1. iznosi 13.500.000,00 dinara.

Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu („Službeni glasnik RS“ broj 62/2006, 65/2008-dr.Zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018-dr.Zakon) poljoprivredno zemljište jeste zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju. Odredbom člana 3. navedenog Zakona predviđeno je da poljoprivredno zemljište koje je u skladu sa posebnim Zakonom određeno kao građevinsko zemljište do provođenja planiranoj nameni koristi se za poljoprivrednu proizvodnju.

Prema Zakonu o planiranju izgradnje („Službeni glasnik RS“ broj 72/2009, 81/2009-ispr., 64/2010-odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013-odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 i odluka US 132/2014 i 145/2014) namena zemljišta je način korišćenja zemljišta određen planskim dokumentom. Kao planski dokument propisan je između ostalih i prostorni plan jedinice lokalne samouprave. Sadržina prostornog plana jedinica lokalne samouprave propisana je zakonom i između ostalog obuhvata i građevinsko područje i planirane namene prostora. Odredbama člana 82. navedenog Zakona predviđeno je da je građevinsko zemljište, zemljište koje je određeno Zakonom ili planskim dokumentom za izgradnju i korišćenje objekata, kao i zemljište na kojem su izgrađeni objekti u skladu sa Zakonom. Odredbom člana 83. stav 2. istog Zakona predviđeno je da stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane ovim Zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu Zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava. Stavom 3. predviđeno je da građevinsko zemljište kome je namena promenjena u skladu sa stavom 2. ovog člana može se koristiti i u druge svrhe do privođenja zemljišta planiranoj nameni.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, uverenjem Opštinske uprave Kovin od 25.09.2017. godine potvrđeno je da je zemljište na katastarskim parcelama broj ..., ..., ... i ... KO ..., građevinsko zemljište van građevinskog područja namenjeno radnoj zoni, što je utvrđeno uvidom u prostorni plan Opštine Kovin („Službeni list Opštine Kovin“ broj 18/2012). Takođe je potvrđeno da je zemljište na katastarskim parcelama broj ..., ..., ... i ... KO ... u martu 2008. godine donošenjem prostornog plana Opštine Kovin („Službeni list Opštine Kovin“ broj 2/20008) utvrđeno kao građevinsko zemljište van građevinskog područja namenjeno radnoj zoni, što je utvrđeno uvidom u opis granica u prostornom planu Opštine Kovin („Službeni list Opštine Kovin“ broj 2/2008) kao i da su planom opšteg uređenja za naseljeno mesto Bavanište („Službeni list Opštine Kovin“ broj 5/2009) navedene parcele predviđene za radnu zonu, odnosno da su građevinsko zemljište van građevinskog područja. Potvrdom Opštinske uprave Kovin od 13.09.2011. godine, potvrđeno je da su na parcelama ..., ..., ... i ... izgrađeni objekti u funkciji uzgoja stoke. U informaciji o lokaciji za sporne parcele kao namena zemljišta predviđeno je građevinsko zemljište van građevinskog područja. U konkretnom slučaju iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da je nesporno da je planskim dokumentom prostornim planom Opštine Kovin određeno da su predmetne parcele po vrsti i nameni građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta. Namena zemljišta određena planskim dokumentom je bitna činjenica za pravilnu primenu člana 82. Zakona o izgradnji i planiranju. Shodno tome, pogrešan je zaključak prvostepenog suda da se planskim dokumentom samo stvaraju uslovi za promenu namene poljoprivrednog zemljišta u građevinskog zemljište, kao i da tuženi nisu dokazali da se radi o građevinskom zemljištu. Naime, sama činjenica da su sporne katastarske parcele upisane u list nepokretnosti kao poljoprivredno zemljište u svojini prvotuženog, kao prodavca istih, ne omogućava izvođenje zaključka po automatizmu da je predmet prometa poljoprivredno zemljište kako pogrešno zaključuje prvostepeni sud. U konkretnom slučaju namena spornih katastarskih parcela određena je planskim dokumentom prostornim planom Opštine Kovin, te isti predstavlja osnov promene namene zemljišta. Odredbom člana 83. stav 2. izričito je propisano da stupanjem na snagu planskog dokumenta kojem je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane ovim Zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu Zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi u evidenciji nepokretnosti i prava. Građevinsko zemljište koje je namena promenjena u skladu sa stavom 2. ovog člana, može se koristiti i u druge svrhe do provođenja zemljišta planiranoj nameni. Primenom navedenih zakonskih odredbi, prvotuženi kao vlasnik takvog zemljišta stiče prava i obaveze propisane Zakonom o planiranju i izgradnji, pa isti nije bio dužan da pre zaključenja ugovora o kupoprodaji prethodno ponudi predmetnu nepokretnost tužiocu kao vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, a samim tim niti se tužilac može pozivati na povredu zakonskog prava preče kupovine.

Sa druge strane predmetne parcele kako pravilno zaključuje drugostepeni sud su i faktički postale građevinsko zemljište izgradnjom objekta. U pogledu ove činjenice u spisima postoje pismeni dokazi, gore pomenuta potvrda Opštinske uprave Kovin od 13.09.2011. godine, list nepokretnosti broj ... KO ... od 25.04.2016. godine iz čije sadržine proizlazi da se 19 objekata koji se nalaze na predmetnim parcelama knjiženi i to 13 objekata kao objekti koji su preuzeti iz zemljišnih knjiga, a objekti pod brojem 14, 16, 17, 18 i objekat na parceli ... knjiženi su kao objekat izgrađeni bez odobrenja za gradnju. Objekat broj 15 ima odobrenje za upotrebu, što proizlazi iz rešenja Republičkog geodetskog zavoda Službe za katastar nepokretnosti od 06.04.2017. godine, pri čemu su bez uticaja na pravilnost odluke navodi revidenta i dostavljeni dokazi da je doneto rešenje o uklanjanju krovne konstrukcije sa objekta broj 15. Shodno tome, izgradnjom objekta predmetno zemljište je i faktički postalo građevinsko zemljište čija priroda nije dovedena u pitanje izgradnjom nekoliko objekata bez građevinske dozvole. Na zaključak da je predmet prodaje građevinsko zemljište su bez uticaja navodi tužioca i dostavljene fotografije iz 2017. godine o stanju objekata kao dokaz da se radi o devastiranim objektima od kojih su ostali samo zidovi, obzirom na član 82. Zakona o izgradnji i planiranju i utvrđeno činjenično stanje.

Shodno tome, neosnovani su navodi revidenta kojim se ukazuje na pravilnost stava prvostepenog suda sa pozivom na odredbe člana 23. i 24. Zakona o poljoprivrednom zemljištu da je prometovano poljoprivrednog zemljište kod gore navedenih odredaba Zakona o planiranju i izgradnji. U konkretnom slučaju radi se o zemljištu koje je planskim aktom proglašeno za građevinsko, pri čemu su i faktički izgrađeni objekti, pa se na isto primenjuju propisi koji se odnose na građevinsko zemljište, te činjenica da u katastru nije evidentirana promena namene poljoprivrednog zemljišta i da nije podnet zahtev za promenu namene, ne omogućava tužiocu da se poziva na postojanje i povredu prava preče kupovine.

Na osnovu gore navedenog, Vrhovni kasacioni sud je potvrdio drugostepenu presudu, primenom člana 411. ZPP.

Primenom člana 165. i 154. ZPP drugotuženom nisu dosuđeni troškovi za sastav odgovora na reviziju, jer isti nisu bili potrebni troškovi.

Predsednik veća-sudija,

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić