O b r a z l o ž e nj e

Presudom Privrednog suda u Kragujevcu P 865/21 od 15.03.2022. godine u stavu prvom izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužilaca pa se utvrđuje da su tužioci vanknjižni vlasnici nepokretnosti - posebnog dela zgrade označenog kao stan .. u površini od 112,76m2 postojećeg u tavanskom delu zgrade - u poslovno stambenom objektu „Veliki park“ u Kragujevcu, na kp.br. .. LN .. KO Kragujevac 3, ul. ..., što su tuženi dužni da priznaju i trpe da se tužioci na osnovu presude, odnosno kada se budu stekli zakonski uslovi upišu kod nadležnog organa kao nosioci prava svojine na opisanoj nepokretnosti. U drugom stavu izreke, obavezan je drugotuženi da po pravnosnažnosti presude iz svoje stečajne mase izluči opisanu nepokretnost i preda u posed i svojinu tužiocima. U stavu trećem izreke, proglašeno je nedopuštenim izvršenje u postupku pred Privrednim sudom u Kragujevcu Iv-26/2015 određeno Zaključkom broj Iv-26/2015 od 02.07.2019. godine, kojim je određeno sprovođenje rešenja o izvršenju Iv-26/2015 od 08.01.2015. godine, na opisanoj nepokretnosti. U stavu četvrtom izreke, obavezani su tuženi da tužiocima solidarno naknade troškove parničnog postupka u iznosu od 627.286,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti odluke od isplate.

Presudom Privrednog apelacionog suda Pž 4545/22 od 03.11.2022. godine, odbijena je žalba drugotuženog i potvrđena prvostepena presuda i odbijen zahtev drugotuženog za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Drugotuženi je izjavio blagovremenu i dozvoljenu reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava. Troškove revizijskog postupka nije tražio ni opredelio.

Ispitujući pobijanu presudu po odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“, br.72/11... 10/23) Vrhovni sud je ustanovio da je revizija drugotuženog osnovana.

Pobijana presuda je doneta bez bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju se u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju od strane prvostepenog suda, drugotuženi, u svojstvu prodavca i tužioci, u svojstvu kupaca su dana 08.03.2010. godine zaključili Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti - stana br. .. u tavanskom prostoru stambeno- poslovnog objekta u ul. ... u Kragujevcu. Tužioci su prilikom zaključenja predugovora drugotuženom platili avans u iznosu od 5.000,00 evra i 19.000,00 evra na ime prve rate u dinarskoj protivvrednosti. Ugovoreno je da će kupci drugu ratu u iznosu od 20.375,04 eura u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS izmiriti najkasnije do 30.09.2010. godine, po završetku procesa legalizacije za konkretnu nepokretnost kada će se sastaviti ugovor o kupoprodaji stana. Tužioci su od sive faze u državini stana i sami su izvodili građevinske radove do osposobljavanja stana za stanovanje, a po projektu drugotuženog. Ugovorena vrednost stana iznosi 44.374,04 evra, sa uračunatim PDV-om u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS. Predugovorom su ugovorene obaveze drugotuženog, između ostalog, da o svom trošku prikupi sve prethodne uslove i saglasnost od strane nadležnih distributivnih organa i organizacija, obezbedi geomehaničko ispitivanje pre izrade tehničke dokumentacije, prikupi sve saglasnosti na tehničku dokumentaciju, obezbedi upotrebnu dozvolu i izvrši prijavu instalacija kod nadležnih organa JKP i uplati naknade za priključak. Tužioci su se obavezali na izvođenje zanatskih i instalaterskih radova vezanih za privođenje nameni kupljenog prostora i to da sa posebnom pažnjom izvedu sledeće radove: da sve prodore kroz krovne ravni izvedu stručno i kvalitetno; da prilikom izvođenja demontažnih radova strogo vode računa o statičkoj stabilnosti objekta; da prilikom izrade instalacija ViK, grejanja i elektro instalacija vode računa da ne dođe do oštećenja postojećih instalacija; da hidroizolaciju u mokrim čvorovima izvedu sa posebnom pažnjom kako ne bi došlo do potapanja nižih etaža; da se prilikom izvođenja radova pridržavaju propisanih mera zaštite na radu i da obezbede sigurnost svojih radnika kao i ostalih korisnika zgrade i njihove imovine; da prijave nadležnim institucijama i kućnom savetu radove na svom stanu kao i da dobiju potrebnu saglasnost; da po završetku radova predaju prodavcu projekte i crteže izvedenog stanja a najkasnije do 15.03.2010. godine. Članom 5. predugovora tužiocima je data mogućnost da stambeni prostor prošire izvan gabarita koji su utvrđeni predugovorom. Članom 9. predugovora je predviđeno da će se prenos prava svojine na ugovorenom stanu izvršiti nakon izmirenja svih međusobnih obaveza ugovornih strana i nakon dobijanja upotrebne dozvole, da troškove tehničkog pregleda snosi investitor- prodavac, a troškove overe konačnog ugovora, uknjižbe ugovorenog stana snose kupci. Članom 10. predugovora je predviđeno da prodavac jemči kupcu da je nepokretnost koja je predmet ugovora u celosti u vlsništvu prodavca i da nije opterećena nikakvim uknjiženim, niti neuknjiženim teretima, te da ne postoje nikakva prava trećeg koja isključuju , umanjuju ili ograničavaju prava kupca i da će prodavac u konačnom ugovoru ovlastiti kupca da bez ikakvih posebnih odobrenja prodavca izvrši upis prava vlasništva kupljene nepokretnosti u zemljišne knjige i ostale javne isprave u korist i na ime kupca, ali tek po isplati ukupne kupoprodajne cene i potpisivanja primopredajnog zapisnika.

Veštačenjem od strane veštaka građevinske struke utvrđeno je da je predmetna nepokretnost tavanski prostor koji je pretvoren u stambeni prostor i ima ulaz iz stepenišnog dela tavana, ukupne površine 112,76m2 i odvojen je od ostalog tavanskog prostora. Vrednost izvedenih radova i ugrađenog materijala na pretvaranju tavanskog prostora u stambeni ukupno iznosi 3.214.640,00 dinara.

Rešenjem Privrednog suda u Kragujevcu St 1/2021 od 02.03.2021. godine, otvoren je stečajni postupak nad drugotuženim. Zaključkom Privrednog suda u Kragujevcu Iv br.26/2015 od 02.07.2019. godine, donetim u izvršnom postupku izvršnog poverioca, prvotuženog, protiv izvršnog dužnika, drugotuženog, određeno je sprovođenje izvršenja rešenja o izvršenju ovog suda Iv – 26/2015 od 08.01.2015. godine, prodajom nepokretnosti izvršnog dužnika, između ostalog i predmetne nepokretnosti. Tužioci su u svojstvu trećih lica izjavili prigovor i rešenjem Privrednog suda u Kragujevcu Iv 26/2015 od 19.09.2019. godine upućeni da pokrenu parnični postupak protiv izvršnog poverioca radi proglašenja da je izvršenje nedopušteno na predmetnom stanu.

Utvrđeno je da je tužilac BB dana 11.12.2017. godine od strane inspekcijskih organa obavešten da je doneto rešenje o rušenju, odnosno uklanjanju predmetne nepokretnosti.

Prvostepeni sud je stanovišta da je tužbeni zahtev osnovan u celosti u smislu odredaba člana 2. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“, broj 72/09 i 81/09) koji je bio na snazi u vreme zaključenja predugovora i članova 20. i 21. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, sa argumentacijom da predugovor o kupoprodaji sporne nepokretnosti po svojoj pravnoj prirodi predstavlja ugovor o sufinansiranju izgradnje spornog stana. Nepokretnost se nalazi u državini tužilaca od zaključenja predugovora i isti su izvodili sve građevinske radove uz znanje i saglasnost drugotuženog koji se tome nije protivio. Iz navedenog sledi da je osnovan i tužbeni zahtev tužilaca da se iz stečajne mase izluči sporni stan u smislu člana 50. Zakona o stečaju i da se utvrdi da je izvršenje na predmetnoj nepokretnosti nedopušteno.

Drugostepeni sud prihvata stanovište prvostepenog suda. Osnov sticanja svojine tužilaca na spornoj nepokretnosti je finansiranje i izgradnja sopstvenim sredstvima, te se bez obzira na naziv predugovora, ne radi o kupoprodaji nepokretnosti. Tužioci su od drugotuženog sporni stan kupili u fazi izgradnje (tzv. sivoj fazi) i postupajući u skladu sa svojim obavezama iz predugovora na ime avansa i prve rate kupoprodajne cene tako izgrađenog stana isplatili drugotuženom ukupan iznos od 24.000,00 evra. Nakon zaključenja predugovora drugotuženi više nije imao nikakve obaveze u pogledu daljeg izvođenja radova, već je to bila isključiva obaveza tužilaca. Navedeno ima za posledicu da se pitanje prava svojine tužilaca na spornoj nepokretnosti ne može ceniti sa stanovišta propisa koji regulišu kupoprodaju nepokretnosti, već je u pitanju sticanje prava svojine po osnovu građenja. Činjenica da drugotuženom nije isplaćen celokupan ugovoreni novčani iznos, drugotuženom daje pravo da ostvaruje svoj obligacioni zahtev za isplatu po ispunjenju svojih ugovorenih obaveza.

Vrhovni sud ne prihvata stanovište nižestepenih sudova.

Članom 45. Zakona o obligacionim odnosima je propisano da je predugovor takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor. Predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora.

Iz navedene odredbe proizlazi da su bitni elementi predugovora da se njime preuzima obaveza na zaključenje glavnog ugovora i da sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Ono što bitno razlikuje predugovor od svih ostalih ugovora jeste da se obaveza sastoji u zaključenju drugog ugovora i da su bitni sastojci tog drugog, glavnog ugovora određeni saglasnošću volja stranaka prilikom zaključenja predugovora.

Iz člana 454. ZOO kojim je definisan pojam ugovora o prodaji proizlazi da su bitni sastojci ovog ugovora stvar na kojoj prodavac kupcu prenosi pravo svojine i cena. Prema članu 455. istog zakona ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u pisanoj formi, pod pretnjom ništavosti, a prema članu 4. Zakona o prometu nepokretnosti koji je bio na snazi u vreme zaključenja ugovora, ugovor o prometu nepokretnosti se zaključuje u pisanoj formi, potpisi ugovarača overavaju od strane suda, te ugovori koji nisu zaključeni na taj način ne proizvode pravno dejstavo.

Pravilno nižestepeni sudovi zaključuju da pravnu prirodu ugovora ne određuje kako su stranke imenovale ugovor. Za pravilnu pravnu kvalifikaciju bitna je sadržina ugovora, u čemu se sastoje prava i obaveze ugovornih strana. Međutim, sporni ugovor zaključen između tužilaca i drugotuženog nije samo imenovan kao „predugovor o kupoprodaji“, već on i po svojoj sadržini ima one bitne sastojke koje predugovor mora da sadrži.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da su se stranke obavezale na zaključenje glavnog, odnosno kako su ga imenovale konačnog ugovora. Predvidele su bitne sastojke glavnog ugovora, a to su predmet konačnog ugovora - stan koji je predmet prodaje i cena koju su tužioci kao kupci dužni da plate. Pored toga, ugovoreni su i rokovi plaćanja, rokovi zaključenja konačnog ugovora, primopredaja nakon njegovog zaključenja i nakon isplate cene u potpunosti. Prirodu ovog ugovora koji ima sve zakonom određene sastojke predugovora u smislu člana 45. ZOO ne menjaju odredbe o ostalim obavezama ugovornih strana u pogledu izvođenja određenih radova na stanu. S obzirom da predmetni predugovor nije zaključen u formi koja je uslov punovažnosti glavnog ugovora, ugovora o prometu nepokretnosti, to isti nije mogao biti pravni osnov sticanja prava svojine tužilaca na predmetnom stanu, niti se isti može kvalifikovati kao ugovor o finansiranju i izgradnji. Nisu ispunjeni ni uslovi sticanja svojine po osnovu građenja, jer tužioci nisu gradili sporni objekat – stan, već su izvodili određene radove koji mogu biti osnov obligacionog zahteva, ali ne i osnov sticanja shodno članu 24. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Sledi da se osnovano revizijom ukazuje da osnov sticanja svojine tužilaca na spornoj nepokretnosti ne mogu biti čl. 20. i 21. kao ni čl. 24. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, te da imajući u vidu da je među strankama zaključen predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ali ne u formi propisanoj zakonom, da nije zaključen glavni ugovor u propisanoj formi, pri čemu obaveza finansiranja nije izvršena, to je tužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine, a posledično i ostale zahteve, za izlučenje i proglašenje izvršenja nedopuštenim, trebalo odbiti. Stoga je na osnovu člana 416.ZPP odlučeno kao u izreci ove presude.

Odluku o troškovima postupka, sadržanu u stavovima drugom i trećem izreke, Vrhovni sud je doneo na osnovu odredbe člana 165. stav 2., u vezi člana 153. stav 1. i 154. Zakona o parničnom postupku. Prvotuženom su priznati troškovi na ime sastava odgovora na tužbu i dva obrazložena podneska od strane punomoćnika advokata u iznosu od po 30.000,00 dinara, za zastupanje na 7 održanih ročišta po 31.500,00 dinara, za pristup na 3 odložena ročišta po 16.500,00 dinara, sve u skladu sa opredeljenim zahtevom i važećom AT. Drugotuženom su priznati troškovi na ime sastava odgovora na tužbu i jednog obrazloženog podneska od strane punomoćnika advokata u iznosu od po 30.000,00 dinara, za zastupanje na 6 održanih ročišta po 31.500,00 dinara, za pristup na 3 odložena ročišta po 16.500,00 dinara i za sastav žalbe 60.000,00 dinara, sve u skladu sa opredeljenim zahtevom i važećom AT. Tuženima nisu priznati troškovi na ime sudskih taksi jer nisu opredeljeni u skladu sa članom 163. stav 2. ZPP, kao i troškovi revizijskog postupka jer ih drugotuženi nije tražio.

Predsednik veća - sudija

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković