Odlučujući o žalbi tužilje Apelacioni sud u Nišu je doneo presudu 45Gž 368/2024 dana 18.09.2024. godine, kojom je ukinuo presudu Osnovnog suda u Vranju P 1539/2023 od 23.11.2023. godine; odbacio tužbu u delu u kome je tužilja tražila da se utvrdi prema tuženom da je ugovor broj 360-89/2006-21/42-2 od 18.05.2011. godine, u zakupu na određeno vreme stan u Vranju, u ulici ... broj .., stan broj .., površine 92,43 m2, na trećem spratu, lamela 3, objekat 3, na lokaciji „...“, prestao istekom roka na koji je zaključen; usvojio tužbeni zahtev i obavezao tuženog da isprazni od lica i stvari stan u Vranju u ulici ... broj .., stan broj .., površine 92,43 m2, na trećem spratu, lamela 3, objekat 3, na lokaciji „...“ i da ga preda u državinu tužilji; obavezao tuženog da tužilji isplati na ime neizmirene zakonske zatezne kamate za docnju u izmirenju rata zakupnina za period jun 2016. do decembra 2019. godine iznos od 19.067,37 dinara, na ime neizmirene zakonske zatezne kamate za docnje u izmirenju rata zakupnine za period januar 2020. – novembar 2021. godine iznos od 20.848,99 dinara i na ime neizmirene rate zakupnine za mesec januar 2022. godine iznos od 8.802,13 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom od 16.02.2022. godine do konačne isplate, te obavezao tuženog da tužilji naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 232.750,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude do konačne isplate.

Protiv navedene pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi je izjavio dozvoljenu i blagovremenu reviziju, kojom presudu pobija zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. i stav 2. tačka 12. u vezi sa članom 231. stav 2. ZPP, koja je učinjena u postupku pred drugostepenim sudom, zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pravnosnažnu presudu donetu u drugom stepenu, u pobijanom delu, po odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/2011 ... 10/2023 – dr. zakon) i zaključio da je revizija tuženog neosnovana u delu kojim pobija presudu kojom mu je naloženo da isprazni od lica i stvari predmetni stan i preda ga u državinu tužilji, dok je revizija osnovana u delu kojom se pobija presuda u usvajajućem delu za tužbeni zahtev za novčano davanje.

Pobijana presuda je doneta bez bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. same po sebi nisu dozvoljen revizijski razlog po odredbi člana 407. Zakona o parničnom postupku, dok u konkretnom slučaju ni nema takvih nedostataka u presudi koji bi bili od značaja za pravilnost odluke o zahtevu za predaju nepokretnosti u državinu tužilje, u smislu člana 374. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je kao lice zaposleno kod tužilje zaključio Ugovor o zakupu stana na određeno vreme broj 360-89/2006-21/42-2 dana 18.05.2011. godine, bliže određenog u izreci presude. Ugovor je zaključen sa rokom važenja od pet godina. Predviđeno je da tuženi plaća ugovorenu mesečnu zakupninu u iznosu od 107,18 evra što je u trenutku zaključenja ugovora iznosilo 10.532,64 dinara. Prema odredbi člana 6. stav 1. Ugovora, na pismeni zahtev zakupca ovaj ugovor se može obnavljati sa istim rokom i pod istim uslovima, osim ako tuženom, kao zakupcu stana, pre isteka perioda važenja ugovora njegovom voljom prestane radni odnos kod zakupodavca, tužilje, ili ako zakupac ili član njegovog domaćinstva reše stambenu potrebu na drugi način. Prema stavu 2. tog člana, zahtev se podnosi stambenoj komisiji zakupodavca najkasnije 30 dana pre isteka ugovorenog roka, uz koji zahtev je dužan da podnese dokaze na okolnosti iz stava 1. tog člana. Rešenjem disciplinske komisije tužilje od 07.12.2016. godine je tuženom izrečena disciplinska mera prestanka radnog odnosa. U ponovljenom postupku, disciplinska komisija je obustavila postupak zbog zastarelosti vođenja disciplinskog postupka i rešenjem tužilje od 25.09.2019. godine je tuženi vraćen na posao. U periodu od 02.12.2016. godine do novembra 2021. godine tuženi se u više navrata obraćao tužilji zahtevom za obnovu ugovora o zakupu stana, ali ovi zahtevi nisu usvojeni, a 24.04.2017. godine je tuženi obavešten da treba da se iseli iz spornog stana i preda ga tužilji. Tuženi je tokom ovog postupka tužilji platio obračunati dug po osnovu zakupnine, osim za januar 2022. godine u iznosu od 8.802,13 dinara, a utvrđena je visina zakonske zatezne kamate koju duguje tužilji za docnju sa plaćanjem zakupnina za period od juna 2016. do decembra 2019. godine u iznosu od 19.067,37 dinara, i za period od januara 2020. godine do novembra 2021. godine u iznosu od 20.848,99 dinara.

Drugostepeni sud je zaključio da je ugovor o zakupu prestao da proizvodi pravno dejstvo istekom roka na koji je 18.05.2011. godine zaključen, a to je 18.05.2016. godine. Od tada, po zaključku drugostepenog suda, tuženi je u državini predmetnog stana bez pravnog osnova, te je usvojio tužbeni zahtev za predaju predmetnog stana u državinu tužilji, pozivom na odredbu člana 585. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, koji se primenjuje na osnovu člana 70. stav 3. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS“ br 104/2016 i 9/2020 i dr. zakon). Drugostepeni sud ocenjuje da je bitno da odredbom člana 6. ugovora određeno da se ugovor može obnavljati sa istim rokom i pod istim uslovima na pismeni zahtev zakupca, ali da ne postoji obaveza tužilje da na pismeni zahtev zaključi novi ugovor, te kako zahtevima tuženog tužilja nije udovoljila i nije zaključila novi ugovor o zakupu, to je tuženi u državini stana bez osnova nakon isteka važenja prethodnog ugovora odnosno od 19.05.2016. godine. Od tada, nema saglasnosti volja obeju strana, u smislu odredaba člana 26. i 28. Zakona o obligacionim odnosima, koja je neophodna za zaključenje ugovora. Stoga je osnovano tužilja pozvala tuženog da se iseli iz stana i preda joj isti, iako je tuženi podnosio zahteve za zaključenje ovog ugovora, koji nisu usvojeni, a i vršio uplate zakupnina za protekle periode, koje nije izmirio o dospelosti. Drugostepeni sud nalazi da se ne može primeniti odredba člana 596. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima prema kojoj se, ako po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra da je zaključen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja pod istim uslovima kao i prethodni. Ovo zato, što su u članu 6. ugovora izričito navedeni slučajevi kada uopšte ne postoji mogućnost zaključenja novog ugovora o zakupu, a svakako nema obaveze tužilje kao zakupodavca, niti odgovarajućeg prava tuženog da zahteva da ugovor bude obnovljen. Iako je ugovor prestao, tuženi je u obavezi da tužilji plati kao vlasniku stana naknadu i nakon isteka zakupa, u visini koristi koju je imao od upotrebe shodno članu 219. ZOO, odnosno u visini zakupnine. Kako su isplate zakupnina sa strane tuženog učinjene u docnji, tužilja ima pravo na zakonsku zateznu kamatu za docnju po svakom dospelom iznosu zakupnine po odredbi člana 214. Zakona o obligacionim odnosima, od 15. u mesecu za prethodni mesec pa do isplate. Drugostepeni sud nalazi da je visina zakupnine odredbama člana 3. ugovora učinjena odredivom, pa da je i u odsustvu obaveštenja od strane tužioca o visini zakupnine tuženi imao mogućnost da je samostalno obračunava i plati u roku, ili da plaća zakupninu prema poslednjem obračunu koji mu je dostavljen. To je razlog zbog koga je tuženog obavezao na isplatu obračunate zakonske zatezne kamate, i preostale neplaćene zakupninu za januar 2022. godine sa zakonskom zateznom kamatom.

Tuženi osporava pravilnost odluke u usvajajućem delu, navodima da je odredbom člana 6. ugovora u skladu sa odredbom člana 32. stav 7. Uredbe o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini („Službeni glasnik RS“ br 102/2010 i 117/2012 – Odluka US) propisano da saglasnost za obnavljanje trajanja zakupa u smislu stava 5. tog člana, daje stambena komisija po prethodnoj proveri navoda u zahtevu kupca i podnetih dokaza, što se reguliše aneksom ugovora, a na zakup stana datog po toj uredbi shodno se primenjuju odredbe člana 7. do 11. Zakona o stanovanju, osim ako uredbom nije drugačije uređeno. Tuženi je pre isteka ugovora 04.04.2016. godine u skladu sa članom 32. Uredbe podneo zahtev za obnovu ugovora o zakupu, dakle u roku od 30 dana pre isteka ugovorenog roka, i podneo sve potrebne dokaze za produženje ugovora sa istim rokom i pod istim uslovima. Na strani tužilje po takvom zahtevu nije bilo nikakve upravne odluke, te se tuženi novim zahtevima za obnovu ugovora obraćao tužilji još četiri puta sve do 02.12.2016. godine. Tek nakon što je od strane tužilje tuženom izrečena disciplinska mera prestanka radnog odnosa, 24.04.2017. godine je stambena komisija tužilje odbila zahtev za obnavljanje ugovora i to iz razloga što je tuženom prestao radni odnos 13.02.2017. godine. Dakle, za tuženog, tužilja je donela obaveštenje kojim nalaže tuženom predaju stana, zbog prestanka njegovog radnog odnosa. Međutim, pošto je poništena odluka o prestanku radnog odnosa i tuženi vraćen na rad otpao je razlog i pravni osnov tužbenog zahteva za iseljenje, a zbog tog tuženom nije bila omogućena obnova ugovora o zakupu. Protivno razlozima pobijane drugostepene presude, smatra da se iz činjenica da je tuženom dopis tužilje radi iseljenja uručen tek 22.08.2017. godine, više od godinu dana po isteku ugovora o zakupu, ne može smatrati da nije postojala ni izričita ni prećutna saglasnost za produženje ugovora o zakupu. Tuženi je bio spreman da po predmetnom obaveštenju postupi u ostavljenom roku u potpunosti, ali tužilja nije preuzimala potrebne radnje u daljem sprovođenju pismenog poziva za iselenje. Tužilja je bila dužna da navede koji su to razlozi za odbijanje produženja ugovora o zakupu, a da se pobijanom presudom takvi razlozi cene. U odsustvu takvih razloga, radi se o zloupotrebi prava od strane tužilje, kada svojom voljom ne želi da produži ugovor o zakupu, što je samo produžetak zlostavljanja na radu prema tuženom koji se kod tužilje sprovodio u periodu od 2015. do 2017. godine. Osporava da je tužilja vlasnik stana, već je korisnik državnih sredstava. Nadalje, obračun zakupnina po ugovoru vršen je na osnovu Uredbe o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini, a članom 3. ugovora o zakupu stana propisano je da će o promeni iznosa, roka i načina plaćanja zakupnine zakupodavac pismeni obavestiti zakupca. Tužilja o tome nije obaveštavala tuženog. Ističe da je u toku postupka pred apelacionim sudom dostavio dokaz o uplati zakupnina od 04.09.2024. godine, kojim podmiruje troškove i zakupnine i kamate iz pobijane presude.

Vrhovni sud nalazi da nije osnovana revizija tuženog u delu kojim pobija odluku kojom je obavezan da tužilji preda u državinu predmetni stan.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju koje se ne osporava navodima revizije, između tužilje i tuženog nije zaključen aneks ugovora po zahtevu tuženog za obnavljanje ugovora o zakupu stana na određeno vreme, koje je isteklo 18.05.2016. godine. Vrhovni sud prihvata za pravilno shvatanje drugostepenog suda da je ugovorom predviđena mogućnost, ne i obaveza tužilje kao zakupodavca da na zahtev tuženog zaključi ugovor na novi period. Da je to tako, proizilazi i iz odredabe člana 32. Uredbe o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini („Sl. glasnik RS“ br. 102/2010), prema kojima se o zakupu stana zaključuje ugovor između korisnika državnih sredstava koji je zakupodavac i zapolenog lica, zakupca, u pismenoj formi, a na pismeni zahtev zakupca ugovor se može obnavljati sa istim rokom i pod istim uslovima osim u propisanim slučajevima, te da se po saglasnosti stambene komisije odnosi regulišu aneksom ugovora. Tužilja, kao ugovorna strana se nije obavezala na zaključenje aneksa, već je to ostavljeno kao mogućnost, podjednako za obe ugovorne strane. Odredbama Zakona o stanovanju („Sl. glasnik RS“ br. 50/92...99/11) određeno je da do donošenja propisa kojim će se urediti upravljanje i raspolaganje imovinom u državnoj svojini, Vlada Republike Srbije urediće uslove, način i postupak davanja na korišćenje stanova u državnoj svojini (član 47a). Odredbama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“ br 104/2016) u članu 152. propisano je da lice koje korisni stan u javnoj svojini po osnovu odluke o davanju stana u zakup na određeno vreme, donete u skladu sa Uredbom o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika državne svojine („Sl. glasnik RS“ br. 41/02…68/09) i Uredbom o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini („Sl. glasnik RS“ br. 102/10 i 117/12 – US) nastavlja sa korišćenjem tog stana u skladu sa ugovorom o zakupu, pod uslovima i na način utvrđen ovim zakonom. Odredbe ugovora zaključenog između stranaka i Uredbe upućuju na obavezu zaključenja aneksa ugovora u pismenoj formi radi obnavljanja ugovora na novi period, što je u konkretnom slučaju izostalo. Odredbama člana 6. stav 1. Ugovora, kako je to pravilno tumačio drugostepeni sud, određeni su uslovi zbog kojih se ne može obnoviti ugovor, ali iz takve odredbe ne proizilazi obaveza tužilje kao zakupca da pristane na obnavljanje ugovora. Pravilno je drugostepeni sud zaključio da zahtev tužilje za plaćanje zakupnine i nakon isteka ugovorenog zakupa ima karakter naknade za upotrebu stana kojim tužilja raspolaže, koja se odmerava prema iznosu zakupnine. Iz takvog zahteva, i plaćanja sa strane tuženog u toku ovog postupka, ne proizilazi zaključak da je postignuta saglasnost volja stranaka o obnavljanju ugovora na novi period. Kako nema osnova za korišćenje stana od strane tuženog nakon isteka ugovorenog roka zakupa, pravilno je tuženi obavezan na predaju državine stana tužilji, a revizija je neosnovana. Stoga je u tom delu revizija odbijena po odredbi člana 414. Zakona o parničnom postupku.

Međutim, nisu raspravljene činjenice o visini uplate sa strane tuženog u toku postupka, niti o visini naknade za korišćenje stana prema ugovorenoj visini zakupnine za pravilnu odluku o tužbenom zahtevu za isplatu. Nadalje, pravo na obračunatu zakonsku zateznu kamatu za docnju u plaćanju zavisi od perioda docnje. Tuženi u reviziji ukazuje da ga tuženi nije pozivao na plaćanje određenih iznosa prema zakupnini koja je i ugovorom predviđena kao odrediva, i o čijoj visini je i po odredbama ugovora tužilja imala obavezu da pismeno obavesti tužioca (član 3. stav7. i 8.). Kako nisu raspravljene sve bitne činjenice za pravilnu primenu materijalnog prava i odluku o zahtevu za novčano davanje, odluka je u tom delu ukinuta i predmet je vraćen drugostepenom sudu na ponovno suđenje, po odredbi člana 416. stav 2. ZPP.

Posledično, ukinuta je odluka o troškovima postupka, po odredbi člana 165. stav 3. i 4. ZPP, kako bi u ponovljenom postupku drugostepeni sud odlučio o troškovima celog postupka, zavisno od konačnog uspeha stranaka u parnici.

Predsednik veća-sudija

Tatjana Miljuš, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković