U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Tatjane Matković Stefanović, predsednika veća, Tatjane Đurica i Vladislave Milićević, članova veća, u pravnoj stvari tužioca-protivtuženog „Univerzal Banka“ Akcionarsko društvo Beograd u stečaju, čiji je punomoćnik Aleksandar Majkić, advokat iz ..., protiv tuženog- protivtužioca „Novograp“ Društvo sa ograničenom odgovornošću Novi Sad, čiji je punomoćnik Ana Komaromi, advokat iz ..., radi sticanja bez osnova po tužbi i utvrđivanja po protivtužbi, vrednost predmeta spora po tužbi 46.419.301,10 dinara, a po protivtužbi 318.278 evra, odlučujući o reviziji tuženog-protivtužioca izjavljenoj protiv presude Privrednog apelacionog suda Pž 3762/24 od 02.10.2024. godine, u sednici veća održanoj 09.05.2025. godine, doneo je

P R E S U D U

I PREINAČAVAJU SE presuda Privrednog apelacionog suda Pž 3762/24 od 02.10.2024. godine u delu stava prvog izreke u kome je potvrđena presuda Privrednog suda u Beogradu P 5064/16 od 18.04.2024. godine u delu stava drugog izreke i presuda Privrednog suda u Beogradu P 5064/16 od 18.04.2024. godine u delu stava drugog u kome je odbijen protivtužbeni zahtev tuženog-protivtužioca da se utvrdi da postoji zakupodavni odnos između tužioca-protivtuženog kao zakupodavca i tuženog- protivtužioca kao zakupca, po osnovu ugovora o zakupu nepokretnosti od 09.10.2013. godine: pomoćne zgrade, zgrada broj 5, spratnosti PR, bruto površine 6 m2, pomoćne zgrade, zgrada broj 6, spratnosti PR, bruto površine 6 m2, pomoćne zgrade, zgrada broj 7, spratnosti PR, bruto površine 7 m2, pomoćne zgrade, zgrada broj 10, spratnosti PR, bruto površine 181 m2 i pripadajućeg prava korišćenja na zemljištu, pod zgradama i objektima koji se nalaze na kp. br. 2220/5 upisano u list nepokretnosti broj 19835 KO Novi Sad 1; po osnovu ugovora o zakupu nepokretnosti od 09.10.2013. godine zgrade poslovnih usluga, zgrada broj 1, spratnosti PR+1+2, bruto površine 1126 m2, garaža, zgrada broj 8, spratnosti PR, bruto površine 451 m2, sa pripadajućim pravom korišćenja na zemljištu pod zgradom koja se nalazi na kp. br. 2220/5, upisano u list nepokretnosti broj 19835 KO Novi Sad 1; po osnovu ugovora o zakupu nepokretnosti od 09.10.2013. godine: zgrade za proizvodnju kamena, šljunka, peska, građevinskog materijala, zgrada broj 2, spratnosti PR, bruto površine 1972 m2, zgrade za proizvodnju kamena, šljunka, peska, građevinskog materijala, zgrada broj 3, spratnosti PR, bruto površine 222 m2, pomoćne zgrade, zgrada broj 9, spratnosti PR, bruto površine 31 m2, pomoćna zgrada, zgrada broj 11, spratnosti PR, bruto površine 156 m2 sa pripadajućim pravom korišćenja na zemljištu pod zgradom koje se nalazi na kp. br. 2220/5, upisano u list nepokretnosti broj 19835 KO Novi Sad 1 i PRESUĐUJE:

USVAJA SE protivtužbeni zahtev tuženog-protivtužioca kojim je tražio da se utvrdi da postoji zakupodavni odnos između tužioca-protivtuženog kao zakupodavca i tuženog-protivtužioca kao zakupca po osnovu ugovora o zakupu nepokretnosti od 09.10.2013. godine pomoćne zgrade, zgrada broj 5, spratnosti PR, bruto površine 6 m2, pomoćne zgrade, zgrada broj 6, spratnosti PR, bruto površine 6 m2, pomoćne zgrade, zgrada broj 7, spratnosti PR, bruto površine 7 m2, pomoćne zgrade, zgrada broj 10, spratnosti PR, bruto površine 181 m2 i pripadajućeg prava korišćenja na zemljištu pod zgradom i objektima koji se nalaze na kp. br. 2220/5 upisano u list nepokretnosti broj 19835 KO Novi Sad 1; po osnovu ugovora o zakupu nepokretnosti od 09.10.2013. godine: zgrade poslovnih usluga, zgrada broj 1, spratnosti PR+1+2, bruto površine 1126 m2, garaža, zgrada broj 8, spratnosti PR, bruto površine 451 m2, sa pripadajućim pravom korišćenja na zemljištu pod zgradom koja se nalazi na kp. br. 2220/5, upisano u list nepokretnosti broj 19835 KO Novi Sad 1; po osnovu ugovora o zakupu nepokretnosti od 09.10.2013. godine: zgrade za proizvodnju kamena, šljunka, peska, građevinskog materijala, zgrada broj 2, spratnosti PR, bruto površine 1972 m2, zgrade za proizvodnju kamena, šljunka, peska, građevinskog materijala, zgrada broj 3, spratnosti PR, bruto površine 222 m2, zgrade poslovnih usluga, zgrada broj 4, spratnosti PR+1, bruto površine 336 m2, pomoćne zgrade, zgrada broj 9, spratnosti PR, bruto površine 31 m2, pomoćne zgrade, zgrada broj 11, spratnosti PR, bruto površine 156 m2 sa pripadajućim pravom korišćenja na zemljištu pod zgradom koje se nalazi na kp. br. 2220/5, upisano u list nepokretnosti broj 19835 KO Novi Sad 1.

II UKIDA SE u preostalom delu presuda Privrednog apelacionog suda Pž 3762/24 od 02.10.2024. godine u kojem je potvrđena presuda Privrednog suda u Beogradu P 5064/16 od 18.04.2024. godine i presuda Privrednog suda u Beogradu P 5064/16 od 18.04.2024. godine u tom delu, u kome se predmet vraća Privrednom sudu u Beogradu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Privrednog suda u Beogradu P 5064/16 od 18.04.2024. godine, u stavu prvom izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužioca-protivtuženog „Univerzal Banka“ Akcionarsko društvo Beograd u stečaju pa je obavezan tuženi-protivtužilac „Novograp“ DOO Novi Sad da tužiocu isplati iznos od 5.585.918,14 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 17.10.2016. godine do isplate, iznos od 1.699.102,93 dinara, iznos od 335.305,25 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate sa zakonskom zateznom kamatom počev od 17.10.2016. godine pa do konačne isplate. U stavu drugom izreke, odbijen je kao neosnovan protivtužbeni zahtev tuženog-protivtužioca kojim je tražio da se utvrdi da postoji zakupodavni odnos između tužioca-protivtuženog kao zakupodavca i tuženog-protivtužioca kao zakupca i to po osnovu ugovora o zakupu nepokretnosti važećem u periodu od 09.10.2013. godine do 30.10.2014. godine, sa taksativno navedenim predmetom zakupa, po osnovu ugovora o zakupu nepokretnosti važećem u periodu od 09.10.2013. godine pa do 02.03.2016. godine sa taksativno navedenim predmetom zakupa i po osnovu ugovora o zakupu nepokretnosti važećem u periodu od 09.10.2013. godine do 09.10.2015. godine u pogledu taksativno navedenim predmetom zakupa. U stavu tri izreke, obavezan je tuženi-protivtužilac da tužiocu-protivtuženom naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 2.990.072,00 dinara.

Presudom Privrednog apelacionog suda Pž 3762/24 od 02.10.2024. godine, odbijena je žalba tuženog kao neosnovana i potvrđena presuda Privrednog suda u Beogradu P 5064/16 od 18.04.2024. godine i odbijen je zahtev tuženog za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude tuženi-protivtužilac izjavio je dozvoljenu i blagovremenu reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući drugostepenu presudu u granicama revizijskih razloga, na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku, revizijski sud je utvrdio da je revizija tuženog-protivtužioca osnovana.

U postupku donošenja drugostepene odluke nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju od strane prvostepenog suda proizlazi da su pravni prethodnik tužioca kao hipotekarni poverilac i tuženi kao hipotekarni dužnik zaključili naknadni ugovor, overen pred Osnovnim sudom u Novom Sadu Ov. 40307/2013 od 23.09.2013. godine kojim je tuženi-protivtužilac preneo na tužioca- protivtuženog pravo svojine na nepokretnostima taksativno navedenim u ugovoru. Članom 6. predmetnog ugovora tuženi-protivtužilac se obavezao da uvede u posed pravnog prethodnika tužioca-protivtuženog u roku od 3 radna dana od dana overe ovog ugovora o čemu će se sačiniti zapisnik o uvođenju u posed, te da istovremeno sa uvođenjem u posed zaključi ugovor o zakupu u skladu sa članom 10. ugovora u roku od 3 dana od dana sudske overe ugovora u skladu sa poslovnom politikom banke. Na osnovu navedenog ugovora tužilac-protivtuženi upisao se kao nosilac prava svojine na predmetnim nepokretnostima u katastar nepokretnosti. Dana 08.10.2013. godine pravni prethodnik tužioca-protivtuženog je preuzeo od tuženog predmetne nepokretnosti pri čemu je zapisnički konstatovao da tuženi poseduje jedan primerak ključeva od ulaza u zgradu i sve druge prostorije, te da predstavnik pravnog prethodnika tužioca nije preuzeo ključeve. Iz dostavljenog nacrta ugovora o zakupu od 09.10.2013. godine koji nije potpisan od strane parničnih stranaka proizlazi da se zakupac već nalazi u državini nepokretnosti, da ugovor o zakupu počinje da teče od 23.09.2013. godine i da će mesečna zakupnina iznositi 4.494 evra. Iz sadržine aneksa 1 koji nije potpisan od strane ugovornih strana proizlazi da je isti trebalo da bude zaključen 30.12.2013. godine između pravnog prethodnika tužioca kao zakupodavca i tuženog kao zakupca, gde su ugovorne strane saglasno konstatovale da se u cilju daljeg uređivanja dužničko-poverilačkog odnosa proisteklog iz ugovora o zakupu ukida plaćanje zakupnine odnosno da će umesto plaćanja zakupnine zakupac imati obaveze koje se tiču održavanja i obezbeđenja prostora, te da će aneks stupiti na snagu danom obostranog potpisivanja i da će se odredbe istog primenjivati od 01.01.2014. godine. Po otvaranju stečajnog postupka 03.02.2024. godine nad tužiocem-protivtuženom, dopisom od 30.09.2014. godine stečajni dužnik odgovorio je tuženom-protivtužiocu na njegov dopis povodom davanja u zakup poslovnih prostorija u ulici Ljube Nenadovića broj 3, da tužilac-protivtuženi ne može izdavati u zakup navedeni poslovni prostor jer je banka ušla u proceduru procene i prodaje svoje pokretne i nepokretne imovine, te da se tuženi-protivtužilac moli da u što kraćem roku oslobodi prostor od lica i stvari koje se u njemu nalaze. Postupak preuzimanja objekta vršen je sukcesivno u više navrata, te su predstavnici tužioca-protivtuženog i tuženog-protivtužioca sačinjavali zapisnike o primopredaji predmetnih nepokretnosti počev od 30.10.2014. godine, 27.02.2015. godine, 14.10.2015. godine i 03.03.2016. godine. Zapisnikom o primoprodaji od 03.03.2016. godine među parničnim strankama je konstatovano u kojim objektima su se nalazila određena pravna lica koja su bila u zakupu kod tuženog do datuma primopredaje prostora 02.03.2016. godine, kao i da je direktor tuženog garantovao da su izmirene sve obaveze struje, vode, komunalnih usluga, zaključno sa 31.01.2016. godine.

S obzirom na utvrđeno činjenično stanje prvostepeni sud zaključuje da su parnične stranke bile u pregovorima oko zaključenja ugovora o zakupu, radi sprovođenja člana 6. i člana 10. naknadnog ugovora, da je tužilac-protivtuženi bio upoznat sa činjenicom da se tuženi-protivtužilac i nakon prenosa prava svojine i dalje nalazi u državini predmetnih nepokretnosti i da iste izdaje u zakup, ali po oceni suda nije došlo do zaključenja ugovora o zakupu i aneksa 1 navedenog ugovora iz razloga jer su ugovori trebali da se zaključe u skladu sa poslovnom politikom banke, a da između parničnih stranaka do momenta otvaranja postupka stečaja nad tužiocem nije postignuta saglasnost o bitnim elementima ugovora u smislu odredbe člana 26. Zakona o obligacionim odnosima. Prvostepeni sud je imao u vidu i da predsednik izvršnog odbora tužioca, lice koje je zastupalo banku nikada nije potpisalo ugovor o zakupu i aneks ugovora, pri čemu isti nisu snabdeveni ni potpisom drugog člana izvršnog odbora, a koji je bio neophodan.

Prvostepeni sud je zaključio da je tuženi-protivtužilac bez pravnog osnova nastavio da koristi i izdaje u zakup predmetni poslovni prostor tužioca i nakon što je nad tužiocem otvoren postupak stečaja, budući da je dopisom od 30.09.2014. godine tuženi obavešten da je banka ušla u proceduru procene i prodaje svoje pokretne i nepokretne imovine, da predmetni poslovni prostor se neće izdavati u zakup, te da tuženi u što kraćem roku treba da oslobodi prostor od lica i stvari.

Ceneći navode tuženog-protivtužioca da nepotpisani ugovor o zakupu i aneks 1 defakto predstavlja volju ugovornih strana, budući da je tuženi-protivtužilac u skladu sa istim izmirivao svoju ugovornu obavezu odnosno izmirivao iznos zakupnine koji se odnosio na troškove održavanja i obezbeđenja nepokretnosti, prvostepeni sud nalazi da su isti bez uticaja usled nepostojanja saglasnosti volje ugovornih strana, a isti mogu biti eventualno od značaja radi ostvarivanja prava tuženog-protivtužioca u pogledu naknade nužnih i korisnih troškova u smislu odredbe člana 39. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Budući da između parničnih stranaka nije postojao zakupodavni odnos i da je nakon prodaje predmetnih nepokretnosti tužiocu-protivtuženom, tuženi nastavio da izdaje u zakup i da naplaćuje zakpuninu od zakupaca, sve do momenta konačne primopredaje nepokretnosti tužiocu dana 03.03.2016. godine, prvostepeni sud nalazi da tužilac ima pravo da potražuje od tuženog vrednost naplaćenih zakupnina stečenih bez osnova primenom člana 210. Zakona o obligacionim odnosima. Iz nalaza veštaka ekonomske struke prvostepeni sud je utvrdio da je tuženi u navedenom periodu naplatio od svojih zakupaca iznos od 5.785.918,14 dinara za koji iznos je usvojio tužbeni zahtev s pozivom na član 214. Zakona o obligacionim odnosima. Nalazeći da je tuženi-protivtužilac nesavestan, prvostepeni sud je dosudio tužiocu- protivtuženom zakonsku zateznu kamatu počev od svake pojedinačne naplate zakupnine pa do dana utuženja, 17.10.2016. godine u iznosu od 1.699.102,93 dinara, kao i zakonsku zateznu kamatu na iznos od 5.585.918,14 dinara od 17.10.2016. godine do isplate. Prvostepeni sud nalazi da tužilac osnovano potražuje od tuženog-protivtužioca i naknadu koristi na ime korišćenja tuđe stvari primenom člana 219. i to srazmerno površini korišćenja nepokretnosti nakon svake primopredaje u visini zakupnine koju tuženi-protivtužilac nije plaćao tužiocu-protivtuženom od 11.562,25 evra mesečno, što za iznos od 29 meseci (od 23.09.2013. godine do 02.03.2016. godine) iznosi 335.305,25 evra sa zakonskom zateznom kamatom od 17.10.2016. godine do isplate. Po oceni suda cena zakupnine obuhvata naknadu za korišćenje kako nepokretnosti tako i zemljišta ispod, budući da iste predstavljaju neodvojivu celinu i da jedno bez drugih ne mogu biti u pravnom prometu.

Drugostepeni sud je prihvatio razloge u potpunosti koje je dao prvostepeni sud.

Osnovani su revizijski navodi tuženog kao revidenta da se ne može prihvatiti zaključak nižestepenih sudova da između parničnih stranaka ne postoji zakupodavni odnos po osnovu ugovora o zakupu nepokretnosti od 09.10.2013. godine, jer je isti posledica pogrešne primene materijalnog prava.

Zaključenim naknadnim ugovorom 40307/2013 od 23.09.2013. godine, tuženi je kao hipotekarni dužnik preuzeo obavezu da na tužioca kao hipotekarnog poverioca prenese pravo svojine na taksativno navedenim nepokretnostima i da ga uvede u posed u roku od 3 dana od dana overe ugovora. Na osnovu navedenog ugovora tužilac se upisao kao nosilac prava svojine na predmetnim nepokretnostima i dana 08.10.2013. godine zapisnički je iste preuzeo od tuženog. Ugovorne strane su se takođe saglasile da u roku od 3 dana od dana overe ugovora od strane suda zaključe ugovor o zakupu predmetnih nepokretnosti u skladu sa poslovnom politikom banke. Potpisanim zapisnikom konstatovano je da tuženi poseduje jedan primerak ključeva od ulaza u zgradu i sve druge prostorije i da tužilac nije preuzeo ključeve. Tuženi je ostao u državini predmetnih nepokretnosti.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima ugovor je zaključen kada su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora (član 26.). Volja za zaključenje ugovora može se izjaviti rečima, uobičajenim znacima ili drugim ponašanjem iz koga se sa sigurnošću može zaključiti o njenom postojanju. Izjava volje mora da bude učinjena slobodno i ozbiljno (član 28). Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu. Upotreba obuhvata i uživanje stvari (pribavljanje plodova) ako nije drugačije ugovoreno ili uobičajeno (član 567.).

Naknadnim ugovorom, parnične stranke preuzele su obavezu zaključenja ugovora o zakupu taksativno navedenih nepokretnosti. Ostavljanjem predmetnih nepokretnosti u faktičku državinu tuženog-protivtužioca kao zakupca i predajom ključeva od ulaza u zgradu i za sve prostorije može se sa sigurnošću zaključiti da je voljom ugovornih strana i zaključen ugovor o zakupu, odnosno da je tuženi bio u državini predmetnih nepokretnosti po osnovu ugovora o zakupu.

Obaveza zaključenja ugovora o zakupu proizilazi iz naknadnog ugovora i realizovana je u skladu sa naknadnim ugovorom, te je bez uticaja pozivanje nižestepenih sudova na odredbu člana 50. Zakona o obligacionim odnosima, da ugovor o zakupu od 09.10.2013. godine kao i aneks ugovora od 30.12.2013. godine nisu potpisani od strane predsednika izvršnog odbora Dragana Tomića, kao i drugog supotpisnika. Sledi da je pogrešan zaključak da je tuženi bez pravnog osnova držao predmetne nepokretnosti i da je iste izdavao u zakup s obzirom na činjenicu da je tužilac bio upoznat sa istom, pri čemu iz utvrđenog činjeničnog stanja ne proizilazi da se tužilac tome protivio, odnosno pozivao na predaju predmetnih nepokretnosti. Bez uticaja je i navođenje nižestepenih sudova da je tužilac postao vlasnik predmetnih nepokretnosti, s obzirom na činjenicu da ugovor o zakupu proizvodi obligaciono pravno dejstvo.

Shodno tome, revizijski sud je primenom člana 416. ZPP preinačio nižestepene presude i usvojio tužbeni zahtev za utvrđenje da je između parničnih stranaka postoji zakupodavni odnos po osnovu ugovora o zakupu od 09.10.2013. godine za predmetne nepokretnosti.

Međutim, ne može se prihvatiti ni zaključak nižestepenih sudova i da je posle otvaranja stečaja nad tužiocem-protivtuženom, tuženi-protivtužilac koristio poslovne prostorije bez pravnog osnova i izdavao ih u zakup, jer za pravilnu primenu materijalnog prava nisu raspravljene sve pravno relevantne činjenice.

Odredbom člana 99. Zakona o stečaju predviđeno je da zakup nepokretnosti ne prestaje otvaranjem stečajnog postupka. Ugovor o zakupu stečajni upravnik može otkazati nezavisno od zakonskih i ugovorenih rokova sa otkaznim rokom od 30 dana. Stečajni upravnik može imovinu stečajne mase izdavati u zakup, ali najduže do prodaje imovine koja je predmet zakupa.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja ne proizlazi da je tužilac-protivtuženi otkazao ugovore o zakupu po otvaranju stečajnog postupka. Sama činjenica da je banka povodom zahteva tuženog-protivtužioca dopisom od 30.09.2014. godine obavestila tuženog da je ušla u proceduru procene i prodaje svoje nepokretne i pokretne imovine i da iz tog razloga tuženi ne može da izdaje u zakup poslovni prostor, ne dovodi do zaključka da je tuženi nastavio da koristi predmete zakupa bez pravnog osnova, kao i da je tuženi nesavestan bez raspravljanja činjenice davanja otkaza i da li se tužilac saglasio sa sukcesivnom predajom nepokretnosti od strane tuženog koja je izvršena 30.10.2014. godine, 09.10.2015. godine i 02.03.2016. godine. Od navedene činjenice zavisi da li je i kada tuženi postao nesavestan držalac.

Osnovna obaveza tuženog kao zakupca je plaćanje zakupnine. Tuženi je isticao da je izmirivao iznos zakupnine koja se odnosi na troškove održavanja i obezbeđenja nepokretnosti, a koju činjenicu nižestepeni sudovi nisu raspravili zbog pogrešne primene materijalnog prava. S druge strane, od činjenice da li je i kada tuženi postao nesavestan proizlaze i njegove obaveze primenom člana 39. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Ovo sa razloga što odredba člana 219. Zakona o obligacionim odnosima se primenjuje samo u situaciji kada držalac stvari nije u mogućnosti da vrati predmet državine, što u konkretnom slučaju nije slučaj.

Kako za pravilnu primenu materijalnog prava nisu raspravljene sve pravno- relevantne činjenice nižestepene odluke su u ovom delu ukinute primenom člana 416. ZPP.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će imati u vidu gore navedeno i doneti novu odluku o osnovanosti tužbenog zahteva i troškovima postupka.

Predsednik veća - sudija

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković