Presudom Privrednog apelacionog suda u Beogradu Pž.br. 2993/18 od 04.07.2019, ispravljenom rešenjem istog suda od 10.11.2021 godine, u stavu prvom izreke, delimično se odbija kao neosnovana žalba tužioca i potvrđuje presuda Privrednog suda u Beogradu 9 P 4474/2016 od 20.02.2018. godine u stavu IV izreke. Stavom drugim izreke, preinačava se presuda Privrednog suda u Beogradu 9 P 4474/2016 od 20.02.2018. godine u stavu II, III, V, VI i VII izreke presuđuje tako što se utvrđuje da je tužilac AA iz ... vlasnik nepokretnosti-stana br. ..., ukupne površine 35,30 m2, koji se nalazi u potkrovlju, lamela ..., ..., ul. ..., na lokaciji označenoj kao urbanistički blok „...“, na građevinskoj parceli „...“, koja je formirana od katastarskih parcela br. .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../... i .../..., KO Čukarica, što su prvotuženi „Delta Legal“ DOO-u stečaju, Beograd, drugotuženi „Stankom“ AD-u stečaju, Beograd i trećetuženi GP „Pepo“ DOO Beograd dužni da priznaju i trpe, da se tužilac na osnovu ove presude, a po njenoj pravnosnažnosti uknjiži kao vlasnik, u svim javnim knjigama koje vode evidenciju nepokretnosti, kada se za to budu stekli uslovi.

Usvojen je tužbeni zahtev tužioca, kojim je tražio da se obavežu prvotuženi „Delta Legal“ DOO-u stečaju, Beograd, drugotuženi „Stankom“ AD-u stečaju, Beograd i trećetuženi GP „Pepo“ DOO Beograd, da tužiocu AA iz ..., predaju u posed, ispražnjenu od lica i stvari nepokretnost-stan br. ..., ukupne ugovorene površine 35,30 m2, koji se nalazi u potkrovlju, lamela ..., ..., ul. ..., na lokaciji označenoj kao urbanistički blok „...“, na građevinskoj parceli „...“, koja je formirana od katastarskih parcela br. .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../... i .../..., KO ... . Obavezani su tuženi da tužiocu naknade troškove parničnog postupka u iznosu od 310.250,00 dinara, u roku od 8 dana od dana prijema pisanog otpravka presude.

Protiv presude Privrednog apelacionog suda u Beogradu Pž.br. 2993/18 od 04.07.2019. godine, (u preinačenom delu) trećetuženi GP „Pepo“ DOO Beograd je blagovremeno preko punomoćnika, izjavio reviziju iz svih razloga predviđenih Zakonom o parničnom postupku.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu drugostepenu presudu u granicama propisanim odredbom člana 408 Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“ br. 72/11...18/20 ) i utvrdio da je revizija trećetuženog osnovana.

U postupku nisu učinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti a ni bitne povrede iz stava 1. ovog člana na koje revident neosnovano navodi da su učinjene u postupku pred drugostepenim sudom.

Predmet tužbenog zahteva je utvrđenje prava svojine tužioca na nepokretnosti-stanu br. ..., ukupne ugovorene površine 35,30 m2, koji se nalazi u potkrovlju, lamela ..., ..., ul. ..., na lokaciji označenoj kao urbanistički blok „...“, na građevinskoj parceli „...“, koja je formirana od katastarskih parcela br. .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../.., .../..., .../... i .../..., KO ..., kao i zahtev da se obavežu tuženi da predaju navedenu nepokretnost u posed tužiocu, ispražnjene od lica i stvari.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac i prvotuženi su zaključili Ugovor o kupoprodaji Ov .../... dana 24.03.2006. godine, po kom ugovoru je tužilac kupio od tuženog stan br. ..., ukupne ugovorene površine 35,30 m2, koji se nalazi u potkrovlju, lamela ..., ..., ul. ..., na lokaciji označenoj kao urbanistički blok „...“, na građevinskoj parceli „...“ na temelju rešenja o odobrenju gradnje i Ugovora o zajedničkoj izgradnji zaključenog između prvotuženog i drugotuženog dana 19.01.2004. godine. Ugovorom o zajedničkoj gradnji zaključenim između prvotuženog i drugotuženog je ugovorena zajedničko finansiranje i gradnja bloka ... i predviđene obaveze ugovornih strana. Aneksom III ugovora o zajedničkoj gradnji raspodeljene su površine između prvotuženog i drugotuženog u lamelama 1, 2, 3, 4 i 5 bez identifikacije stanova. Prvotuženi i drugotuženi su u stečaju od 2010. godine a sporni stan je u državini trećetuženog koji mu je zapisnički predat od drugotuženog dana 30.10.2015. godine. U postupku je bilo sporno da li je u vreme zaključenja Ugovor o kupoprodaji između tužioca i prvotuženog Ov .../... od 24.03.2006. godine, prvotuženi bio vlasnik spornog stana, da li je trećetuženi izgradio sporni stan i ako jeste kada, da li je tužilac isplatio prvotuženom kupoprodajnu cenu, da li je u vreme zaključenja Ugovora Ov .../... bio izgrađen sporni stan, te da li je sporni stan izgrađen u vreme otvaranja stečaja nad prvotuženim.

Prvostepeni sud je utvrdio da je sporni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen između tužioca i prvotuženog, da je prvotuženi kao suinvestitor sa drugotuženim kao investitorom zaključio Ugovor o zajedničkoj izgradnji od 19.01.2004. godine, radi zajedničkog finansiranja i izgradnje bloka „...“ u kome se nalazi sporni stan, kojim su u čl. 10. određeni procenti, od ukupne neto površine izgrađenog objekta, koji će pripasti ugovornim stranama, ali koji objekat će se kasnije fizički podeliti i o tome napraviti specifikacija. Određeno je i da će srazmerni deo nepokretnosti na kome ovde prvotuženi stiče pravo otuđenja pre završetka izgradnje biti utvrđen na bazi mesečne realizacije ugovora. Dakle, ugovorne strane su procentualno dogovorile koji iznos od ukupne površine izgrađenog objekta (u kome se nalazi i sporna nepokretnost) će pripasti svakoj strani, a određeno je i da će prvotuženi steći pravo otuđenja i pre završetka izgradnje u zavisnosti od realizacije ugovora. Preciznije, za sticanje svojine na celom objektu, pa i na predmetnom stanu, bilo je merodavno pitanje izgrađenosti objekta i njegovih sastavnih delova. Aneksom III od 12.10.2005. godine određena je ukupna površina svih komercijalnih objekata u bloku „...“ koji će pripasti ovde prvotuženom, ali je pored toga čl. 3. određeno da će ugovorne strane najmanje kvartalno vršiti obračun izvršenih ulaganja prvotuženog u izgradnju, što će biti osnov prvotuženom za pravo otuđenja pre završetka izgradnje. Dakle, određena je površina izgrađenog objekta koja će pripasti u svojinu prvotuženom kao suinvestitoru srazmerno izvršenoj izgradnji. Ugovorne strane, su nakon toga prema dogovoru zaključivale Anekse (IV, V, VI, VII i VIII) osnovnog ugovora, srazmerno izvršenim radovima, ali je prvostepeni sud utvrdio da ovim Aneksima nije izvršena nijedna izmena osnovnog ugovora koja se odnosi na pitanje prava svojine na spornom stanu. Takođe je utvrđeno i da je Aneksom IX od 04.07.2007. godine, sporazumno raskinut Ugovor o zajedničkoj izgradnji od 19.01.2004. godine a da je 24.02.2011. godine pred istim sudom otvoren postupak stečaja nad ovde prvotuženim, ali da do tog momenta predmetni stan još uvek nije bio izgrađen, niti započet, tj. da je stepen izgrađenosti predmetnog stana u tom periodu bio nula. Predmetni stan je nakon toga izgrađen od strane trećetuženog, te je presudom Privrednog apelacionog suda Pž 7428/14 od 20.03.2015. godine utvrđeno da je ovde trećetuženi vlasnik nepokretnosti koja je predmet ovog postupka-stana br. ... u ul. ... u ... .

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud zaključuje da prvotuženi nije izgradio predmeti stan, odnosno da nije ispunio svoju ugovornu obavezu iz obligacionog odnosa sa tužiocem a ni sa drugotuženim. Prvostepeni sud je dalje utvrdio i zaključio da prvotuženi u momentu zaključenja ugovora, kao ni nakon toga (s obzirom da je predmet ugovora bio stan u izgradnji), nije bio vlasnik spornog stana, te da nije bio ni legitimisan da u smislu čl. 3. st. 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa raspolaže tim stanom i zaključi predmetni ugovor o kupoprodaji sa tužiocem. Imajući u vidu utvrđeno činjenično stanje, prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev kao neosnovan.

Drugostepeni sud smatra da je prvostepeni sud na utvrđeno činjenično stanje pogrešno primenio materijalno pravo kada je odbio tužbeni zahtev. Drugostepeni sud nalazi da je tužilac od prvotuženog kupio nepokretnost u izgradnji. Takve nepokretnosti su buduće stvari koje u trenutku zaključenja ugovora ne postoje. Dovoljno je što je ugovor zaključen u pismenoj formi, uz tačno određene oznake i projektovane površine nepokretnosti, kao i uz određenje cene stana. Sporna nepokretnost, njena izgrađenost, do zaključenja glavne rasprave, prema nalazu veštaka iznosi 100%.

Prema zaključku drugostepenog suda, tužilac je pravo svojine na spornom stanu stekao finansiranjem njegove izgradnje. To ga čini suinvestitorom, koji je pored drugotuženog, kao investitora, uložio svoj novac i u izgradnju spornog stana, pa mu po tom osnovu pripada pravo svojine na njemu. Za ocenu ovog načina sticanja svojine na osnovu zakona (finansiranje izgradnje, odnosno ulaganje novca u izgradnju nove nepokretnosti), bitno je da se utvrdi da li je ugovor o prodaji nepokretnosti u izgradnji zaključen, da li je kupac, ovde tužilac, platio cenu i da je nepokretnost u dovoljnoj meri izgrađena da se može identifikovati. Prema oceni drugostepenog suda, sva tri uslova u ovom slučaju su ispunjena. Tužilac kao kupac je sa prvotuženim zaključio Ugovor o prodaji nepokretnosti u izgradnji od 24.03.2006. godine. Tužilac je ispunio svoju ugovornu obavezu prema prodavcu i isplatio kupoprodajnu cenu. Sporni stan je izgrađen prema nalazu veštaka od 100%, te se može identifikovati kao poseban deo nepokretnosti.

Drugostepeni sud dalje nalazi da je bez uticaja to što je trećetuženom pravnosnažnom presudom utvrđeno pravo vlasništva, na predmetnoj nepokretnosti, sve iz razloga što su granice pravnosnažnosti takve odluke između stranaka koje su učestvovale u parničnom postupku u kojem je takva odluka ishodovana, pri čemu u tom postupku nije učestvovao tužilac, a posebno imajući u vidu da je tužilac tek tom prilikom saznao da neko drugo lice ima pravo svojine na predmetnoj nepokretnosti na kojoj je on stekao svojinu na osnovu građenja, kao što je napred navedeno Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti od 24.03.2006. godine, a koji ugovor ima pravnu prirodu suinvestiranja.

Stoga je prema zaključku drugostepenog suda tužilac u smislu člana 148. Zakona o obligacionim odnosima i člana 20. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa, stekao pravo svojine na predmetnom stanu i stekli se uslovi da se uknjiži kao vlasnik predmetne nepokretnosti i da mu se ista nepokretnost preda u posed.

Iz navedenih razloga, primenom člana 20. stav 1. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa, prvostepena presuda je preinačena u stavu I i II izreke i usvojen zahtev tužioca.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da je ovakav zaključak drugostepenog suda pogrešan.

Tužilac je kao kupac sa prvotuženim kao prodavcem zaključio Ugovor o prodaji nepokretnosti u izgradnji od 24.03.2006. godine, ispunio svoju ugovornu obavezu prema prodavcu i isplatio kupoprodajnu cenu, ali prvotuženi prema utvrđenom činjeničnom stanju, nije izvršio izgradnju objekta u kome se nalazi nepokretnost koja je bila predmet ovog ugovora. U postupku je utvrđeno i da je Aneksom IX od 04.07.2007. godine, sporazumno raskinut Ugovor o zajedničkoj izgradnji zaključen između prvotuženog i drugotuženog. Utvrđeno je da je 24.02.2011. godine otvoren postupak stečaja nad prvotuženim, a da do tog momenta stan iz predmetnog ugovora još uvek nije bio izgrađen, niti započet, tj. da je stepen izgrađenosti predmetnog stana u tom periodu bio nula.

Kako prvotuženi odnosno njegov prethodnik nije ni izgradio a ni učestvovao u sufinansiranju izgradnje bloka ... gde se nalazi stan koji je bio predmet ugovora, tada ni tužilac nije mogao biti sufinansijer, bez obzira što je platio kupoprodajnu cenu.

S druge strane, u postupku je utvrđeno da je predmetni stan izgrađen od strane trećetuženog- u sporu revidenta. Trećetuženi je gradnju stambenog objekta u bloku ... vršio na osnovu ugovora o izgradnji po sistemu „ključ u ruke“ zaključenog 19.10.2014. godine sa drugotuženim kao naručiocem . U postupku je utvrđeno da je presudom Privrednog apelacionog suda Pž 7428/14 od 20.03.2015. godine, trećetuženi vlasnik nepokretnosti koja je predmet ovog postupka-stana br. ... u ul. ... u ... .

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prema oceni revizijskog suda, pravilan je zaključak prvostepenog suda da tužilac nije dokazao da je stekao pravo svojine na predmetnom stanu u smislu člana 20 Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa, pa stoga nema pravo da u smislu člana 37 istog zakona, traži predaju u posed predmetne nepokretnosti. Tužilac jeste isplatio kupoprodajnu cenu stana prvotuženom, ali prvotuženi (sada u stečaju) nije izvršio ugovorenu obavezu i predao mu stan koji je bio predmet ugovora, te u ovoj situaciji od prvotuženog može tražiti povraćaj sredstava koje je platio po prethodno navedenom ugovoru. Tužilac drugi osnov za sticanje svojine na nepokretnosti nema, zbog čega je njegov zahtev neosnovan.

Na osnovu svega izloženog Vrhovni kasacioni je sud primenom odredbe člana 416. stav 1. Zakona o parničnom postupku, preinačio pobijanu drugostepenu presudu, odbio kao neosnovanu žalba tužioca i presudu Privrednog suda u Beogradu 9 P 4474/2016 od 20.02.2018. godine u stavu II, III, V, VI i VII izreke potvrdio.

Trećetuženom – revidentu, pripada pravo na troškove revizijskog postupka, po troškovniku koji je opredelio i to za sastav revizije po AT u iznosu od 45.000,00 dinara, koji mu se dosuđuju na osnovu odredbe člana 165. Zakona o parničnom postupku.

Na osnovu svega izloženog odlučeno je kao u izreci presude.

Predsednik veća-sudija

Branko Stanić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić