Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branka Stanića, predsednika veća, Tatjane Matković Stefanović, Tatjane Miljuš, Jasmine Stamenković i dr Ilije Zindovića, članova veća, u parnici po tužbi tužioca JKP za objedinjenu naplatu komunalnih, stambenih i drugih usluga i naknada Niš, ul. Nade Tomić br. 7, čiji su punomoćnici Mitić Zoran i Vesna Kostić, advokati u ..., protiv tuženog P.S. Fashion Design DOO Čačak, Milutina Mandića 29, čiji je punomoćnik Jasmina V Milutinović, advokat u ..., uz učešće umešača na strani tužioca Udruženje vlasnika lokala TPC „Kalča“ Niš, Obrenovićeva bb lamela A, čiji su punomoćnici Mitić Zoran, Vesna Kostić i Vladimir Zdravković, advokati u ..., radi isplate duga, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Privrednog apelacionog suda 3Pž 1078/20 od 27.01.2021. godine, u sednici veća održanoj 17. septembra 2021. godine, doneo je

R E Š E NJ E

DOZVOLJAVA SE odlučivanje o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Privrednog apelacionog suda 3Pž 1078/20 od 27.01.2021. godine, kao izuzetno dozvoljenoj.

USVAJA SE revizija tužioca, UKIDAJU SE presuda Privrednog apelacionog suda 3Pž 1078/20 od 27.01.2021. godine i presuda Privrednog suda u Čačku P 175/19 od 10.12.2019. godine i predmet se vraća prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Privredni sud u Čačku je doneo presudu 1P 175/2019 dana 10.12.2019. godine kojom je ukinuo rešenje o izvršenju javnog izvršitelja Marine Stevančević I.Ivk ../2019 od 24.06.2019. godine u celini, odbio precizirani tužbeni zahtev tužioca da se tuženi obaveže da tužiocu plati po osnovu troškova održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i kat. parcele na kojoj se nalazi zgrada, troškova upotrebe zajedničkih delova zgrade i troškova upravljanja zgradom TPC „Kalča“ Niš za period od 01.04.2017. godine do 31.03.2019. godine iznos od 185.112,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od 10.06.2019. godine do isplate, kao neosnovan i obavezao tužioca da tuženom na ime troškova parničnog postupka plati iznos od 15.000,00 dinara.

Privredni apelacioni sud je doneo presudu 3Pž 1078/20 od 27.01.2021. godine kojom je odbio kao neosnovanu žalbu tužioca i umešača na strani tužioca i potvrdio presudu Privrednog suda u Čačku P 175/19 od 10.12.2019. godine, i odbio zahtev tužioca i umešača za naknadu troškova žalbenog postupka.

Tužilac je izjavio blagovremenu posebnu reviziju, pozivom na odredbu člana 404. Zakona o parničnom postupku, zbog potrebe da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa i pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, te radi ujednačavanja sudske prakse, kojom pobija presudu Privrednog apelacionog suda 3Pž 1078/20 od 27.01.2021. godine zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tuženi je podneo odgovor na reviziju.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao dozvoljenost posebne revizije po odredbi člana 404. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br 72/2011 ... 18/2020) i odlučio da dozvoli posebnu reviziju, zbog potrebe za ujednačavanjem sudske prakse.

Revizijski sud je ispitao pobijanu presudu po odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku i odlučio da je revizija osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tuženi je vlasnik lokala u Tržnom poslovnom centru „Kalča“ u Nišu, ali nije član udruženja vlasnika lokala kog su organizovali vlasnici više od polovine lokala u tom tržnom poslovnom centru i koje je registrovano kod Agencije za privredne registre za obavljanje delatnosti održavanja objekata. Između udruženja vlasnika lokala TPC „Kalča“ Niš, ovde umešača i tužioca, zaključen je Ugovor o vršenju poslova naplate, po kom je obaveza tužioca da dostavlja fakture i u svoje ime a za račun naručioca posla vrši naplatu po osnovu izdatih faktura, na osnovu čega je tužilac tuženom izdao fakture za označene obaveze na ime obezbeđenja, održavanja i krupnih popravki u kojim su fakturisani razni troškovi, kao što su utrošak električne energije za zajedničke delove objekta, troškovi fizičko-tehničkog obezbeđenja, održavanja pokretnih stepenica, popravke vodovodnih instalacija i td. Predmet spora su iznosi po računima koji su izdati za period od 01.04.2017. do 31.03.2019. godine i tiču se komunalnih usluga i drugih usluga i troškova upravljanja, korišćenja i održavanja objekta TPC „Kalča“. Tuženi je zadužen za fakturisane usluge u ukupnom iznosu od 185.112.00 dinara. Dalje je utvrđeno da vlasnici lokala sami plaćaju troškove električne energije i sve druge komunalne usluge za svoje lokale, a troškovi električne energije i drugi troškovi koje plaća udruženje, odnosno umešač na strani tužioca, se odnose samo na delove tržnog centra izvan korisne površine lokala. Na osnovu izdatih računa nije moguće utvrditi pojedinačne iznose koji se odnose na usluge obezbeđenja, održavanja i krupnih popravki, i nije poznato šta se podrazumeva pod uslugama za krupne popravke koje su tuženom fakturisane svakog meseca. Tužilac je ovlašćen da sprovodi objedinjenu naplatu naknade za komunalne, stambene i druge usluge na teritoriji Grada Niša na osnovu odluke o osnivanju.

Prema utvrđenju nižestepenih sudova tužilac nije dokazao da su fakturisane usluge pružene tuženom i nije dostavljena specifikacija svih usluga koje se u konkretnom slučaju pružaju tuženom, posebno nije dostavljeno šta predstavlja od izdatih računa pružanje komunalnih usluga, a šta ostale plaćene obaveze održavanja sa tačnom specifikacijom svih troškova, konkretno nisu dostavljeni dokazi da je određena usluga pružena tuženom kao vlasniku lokala. Nižestepeni sudovi smatraju da bi u fakturi morali biti tačno navedeni usluge ili zajednički troškovi za održavanje tržnog centra tačno specificirani i utvrđeni da su pruženi tuženom. Kako je to izostalo, zaključuju da tužilac nije dokazao obligacioni odnos u kom bi bio ovlašćen, u smislu člana 262. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, da od tuženog zahteva ispunjenje određene obaveze. Posebno, drugostepeni sud smatra da je na tužiocu bio teret dokazivanja koje su to usluge osim komunalnih pružane tuženom i za koje troškove održavanja je tuženi kao vlasnik posebnog dela morao da učestvuje, i to po specifikacijama koje su morale biti dostavljene uz svaki račun sa tačno određenom vrstom i visinom radova na održavanju zajedničkih delova TPC „Kalča“ koje bi snosio tuženi, a na osnovu člana 15. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Revizijski sud zaključuje da su nižestpeni sudovi prevideli sadržinu potraživanja koje je predmet tužbenog zahteva.

Prema stanju u spisima predmeta tužilac je ispostavio predmetne fakture tuženom, na osnovu ugovora zaključenog sa umešačem na strani tužioca. Umešač na strani tužioca se pozivom na odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada bavi poslovima upravljanja poslovno-tržnim centrom „Kalča“ u Nišu, objekta u kome tuženi ima poseban deo – lokal u svojini. Te račune je tužilac ispostavio tuženom kao vlasniku lokala, na ime učešća u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se zgrada nalazi, za period od marta 2017. godine do marta 2019. godine, u istim iznosima, na po 7.710,00 dinara. Prema navodima tužioca, umešač je na osnovu navedenog Zakona ovlašćen da određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, korišćenja i upravljanja zajedničkih delova TPC „Kalča“ u Nišu, koju visinu je i utvrdio svojim odlukama. U odnosu na takav osnov tužbenog zahteva tužilac s razlogom ukazuje na drugačiju sudsku praksu, od iskazane u pobijanoj presudi, prema pravnosnažnim odlukama kojima su obavezani drugi vlasnici posebnih delova u istom objektu da tužiocu po računima koje je ispostavio na osnovu ugovora o vršenju poslova naplate zaključenog sa umešačem, plate za održavanje zajedničkih delova objekta.

Prema sadržini utvrđenog činjeničnog stanja, tužilac se ugovorom o vršenju poslova naplate zaključenim sa umešačem na strani tužioca obavezao da u svoje ime i za račun umešača sprovodi naplatu naknade za održavanje zajedničkih delova objekta, od vlasnika i korisnika lokala, zašta je ispostavio tuženom račune na ime troškova koji opterećuju zajedničku stvar. Osnov obaveze tuženog kao vlasnika posebnog dela zgrade TPC „Kalča“ u Nišu je u odredbama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, o upravljanju zgradom, o snošenju troškova održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, o ovlašćenjima stambene zajednice i o režimu zajedničke nedeljive svojine na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi, čiji su nosioci vlasnici posebnih delova zgrade. Takođe, obaveza je zasnovana i na odredbi Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, iz člana 15. stav 6, da troškove korišćenja, upravljanja i održavanja stvari i ostale terete koji se odnose na celu stvar snose suvlasnici srazmerno veličini svojih delova. Ista obaveza na snošenje troškova na vlasnicima je posebnih delova zgrade, koji imaju pravo zajedničke nedeljive svojine na zajedničkim delovima zgrade. Kada tužilac traži da se tuženi obaveže da učestvuje u troškovima zajedničkih delova zgrade, njihovog održavanja i korišćenja, tada nije bitna činjenica za odluku o osnovanosti tužbenog zahteva koje konkretno usluge su pružene tuženom. Nižestepeni sudovi su propustili da rasprave činjenice koje su od značaja za osnov tužbenog zahteva, za učešće tuženog u naknadi troškova održavanja i korišćenja zajedničkih delova zgrade.

Kako nisu raspravljene bitne činjenice o osnovu i visini obaveze tuženog na koju se odnosi tužbeni zahtev i računi na koje se poziva tužilac, ni materijalno pravo nije pravilno primenjeno. Drugostepeni sud se poziva na odredbu člana 262. Zakona o obligacionim odnosima, kao opštu odredbu, a ne primenjuje navedene odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, koja uređuju snošenje troškova održavanja i korišćenja zajedničkih delova zgrade od strane vlasnika posebnog dela. Kako sa tog aspekta nisu raspravljeni osnovi visina potraživanja tužioca i obaveza tuženog, nižestepene presude su ukinute po odredbama člana 416. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić