Presudom Privrednog apelacionog suda Pž 4801/23 od 25.07.2024. godine odbijene su žalbe tužioca, tuženog i umešača i potvrđena prvostepena presuda Privrednog suda u Beogradu u stavovima I, II, IV i V izreke.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude, u delu u kome je odbijena žalba tužioca, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući drugostepenu presudu u pobijanom delu, u granicama revizijskih navoda, u smislu odredbe člana 408. ZPP, Vrhovni sud je utvrdio da je revizija tužioca neosnovana.

U postupku donošenja drugostepene presude u pobijanom delu nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti. Revizijom tužioca ne ukazuje se ni na jednu konkretnu bitnu povredu odredaba parničnog postupka.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac i tuženi su dana 07.12.2004. godine zaključili Ugovor o zakupu ostalog građevinskog zemljišta u državnoj svojini, kojim je tuženom dato na korišćenje građevinsko zemljište na kat. parceli broj .. KO Novi Beograd na period od 50 godina, uz obavezu plaćanja ugovorene zakupnine. Ugovorom je predviđena obavezna revizija zakupnine po isteku petogodišnjeg perioda trajanja ugovora, a po potrebi i ranije. Tuženi se ugovorom obavezao da na predmetnoj parceli izgradi objekat u planiranoj površini i nameni. Dana 16.07.2008. godine zaključen je Aneks navedenog ugovora, čiji je potpisnik pored parničnih stranaka bilo i privredno društvo „Beta 23“ doo Beograd, kao investitor gradnje poslovnog centra na predmetnom zemljištu. Navedeno privredno društvo pristupilo je obavezi plaćanja zakupnine prema tužiocu solidarno sa tuženim, što je izričito navedeno u Aneksu, a preuzelo je i obavezu plaćanja naknade za uređenje građevinskog zemljišta koja tereti investitora. Tužiocu je u celosti isplaćena naknada za uređenje građevinskog zemljišta, ali obaveze po osnovu zakupnine nisu ispunjene. Nad privrednim društvom „Beta 23“ doo Beograd otvoren je stečajni postupak rešenjem Privrednog suda u Beogradu St 303/15 od 26.10.2015. godine, a nad tuženim rešenjem Privrednog suda u Beogradu St 240/15 od 19.10.2015. godine. Tužilac je prijavio svoje potraživanje po osnovu zakupnine u oba stečajna postupka. U stečajnom postupku nad privrednim društvom „Beta 23“ doo Beograd tužiocu je priznato prijavljeno potraživanje u iznosu od 496.280.993,23 dinara, po osnovu Aneksa od 16.07.2008. godine. U stečajnom postupku nad tuženim tužilac je prijavio potraživanje po osnovu neplaćenih zakupnina za period od novembra 2011. godine do oktobra 2015. godine (kada je otvoren stečajni postupak), u iznosu od 46.126.932,53 dinara i potraživanje na ime 468 nedospelih zakupnina u iznosu od 440.503.591,32 dinara. Tužiocu je u stečajnom postupku nad tuženim osporeno potraživanje za iznos od 15.061.855,53 dinara po osnovu zakupnina dospelih do dana otvaranja stečajnog postupka i u iznosu od 440.503.591,32 dinara po osnovu zakupnina koje bi dospele nakon otvaranja stečajnog postupka. Na osnovu veštačenja izvršenog od strane veštaka ekonomsko-finansijske struke utvrđeno je da potraživanje tužioca po osnovu neisplaćenih, a dospelih zakupnina iznosi 46.126.923,53 dinara, a po osnovu nedospelih zakupnina 440.503.591,32 dinara.

Pravnosnažnom presudom Privrednog suda u Beogradu P 6629/16 od 22.12.2017. godine utvrđeno je potraživanje tužioca prema ovde tuženom u iznosu od 2.824.097,91 dinar, sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom, koji iznos obuhvata tri mesečne zakupnine dospele do dana otvaranja stečajnog postupka. Predmet raspravljanja u ovom postupku je potraživanje u iznosu od 452.741.348,94 dinara, od čega 12.237.757,61 dinar po osnovu zakupnina dospelih do dana otvaranja stečajnog postupka.

Nižestepeni sudovi su utvrdili da je tužiočevo potraživanje osnovano za iznos od 440.503.591,32 dinara, po osnovu zakupnina koje bi dospele nakon otvaranja stečajnog postupka. Drugostepena presuda u tom delu nije predmet odlučivanja u revizijskom postupku. Tužbeni zahtev tužioca odbijen je za iznos od 12.237.757,61 dinar, usled zastarelosti. Nižestepeni sudovi su stali na stanovište da se u konkretnom slučaju primenjuje odredba člana 375. ZOO i rok zastarelosti za potraživanje zakupnine, budući da su parnične stranke zaključile ugovor o zakupu regulisan odredbama Zakona o planiranju i izgradnji. Kako je tužiočevo poslednje potraživanje dospelo 10.02.2013. godine, a prijava potraživanja u stečajnom postupku nad tuženim podneta 23.02.2016. godine, to su zastarela potraživanja za period od novembra 2011. godine do februara 2013. godine, u ukupnom iznosu od 12.237.757,61 dinar.

Odluke nižestepenih sudova donete su pravilnom primenom materijalnog prava na utvrđeno činjenično stanje.

Neosnovan je revizijski navod tužioca da su nižestepeni sudovi pogrešno primenili materijalno pravo i to odredbu člana 375. ZOO, polazeći od pogrešnog tumačenja da predmetni ugovori imaju pravnu prirodu ugovora o zakupu. Pravilan je zaključak nižestepenih sudova da potraživanje tužioca predstavlja potraživanje po osnovu zakupnine i da kao takvo zastareva za tri godine. Parnične stranke su u konkretnom slučaju zaključile ugovor o zakupu građevinskog zemljišta u državnoj svojini, kojim je tuženom dato na korišćenje zemljište u državnoj svojini, uz obavezu plaćanja ugovorene zakupnine i obavezu tuženog da na tom zemljištu izgradi objekat u planiranoj površini i nameni. Nije u pitanju klasičan zakup regulisan odredbama Zakona o obligacionim odnosima već zakup regulisan posebnim propisom i to Zakonom o planiranju i izgradnji. Odredbom člana 568. ZOO propisano je da se odredbe tog zakona neće primenjivati na zakupe uređene posebnim propisima. Reč je o specifičnom zakupu zemljišta u državnoj svojini, koji je kao takav regulisan odredbom čl. 82 st. 1. i 2. Zakona o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br.47/03) i koji je upravo zbog svoje specifičnosti regulisan posebnim propisom, na koju mogućnost upućuje i odredba člana 568. ZOO. To ga međutim ne čini ugovorom o prometu nepokretnosti, kako se to neosnovano ističe u reviziji tužioca. Stoga nema mesta primeni odredbe člana 99. stav 2. ZOO, na koju revident ukazuje, s obzirom da u ugovoru parničnih stranaka ne postoje sporne odredbe koje treba tumačiti i utvrđivati zajedničku nameru ugovorača. Jasno je da je namera ugovorača bila da investitor, u konkretnom slučaju privredno društvo „Beta 23“ doo, stekne pravo svojine na izgrađenom objektu na zemljištu nakon isplate svih zakupnina i to uopšte nije bilo sporno. Čak je izričito i navedeno u Aneksu ugovora. Ali to je upravo ta specifičnost (zapravo jedna od specifičnosti) zbog koje je ovaj zakup regulisan posebnim propisom, zbog posebnog statusa predmeta zakupa. Navedeno pak ne vodi zaključku da se predmetni ugovor na taj način transformisao u ugovor o prometu nepokretnosti. Sledi da su nižestepeni sudovi pravilno primenili rok zastarelosti od tri godine na potraživanje tužioca po osnovu zakupnina za period od novembra 2011. godine do oktobra 2015. godine, pravilno utvrdivši da je potraživanje tužioca zastarelo za taj period imajući u vidu momenat podnošenja prijave potraživanja u stečajnom postupku nad tuženim.

Iz navedenih razloga, Vrhovni sud je odbio reviziju tužioca kao neosnovanu, kao u stavu prvom izreke.

S obzirom da tužilac nije uspeo u postupku po reviziji, odbijen je njegov zahtev za naknadu troškova revizijskog postupka.

U skladu sa iznetim odlučeno je kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća - sudija

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković