Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branislave Apostolović, predsednika veća, Zorane Delibašić i Branislava Bosiljkovića, članova veća, u parnici tužioca Grada Beograda, koga zastupa Gradski pravobranilac Grada Beograda, protiv tuženih AA i BB, obe iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Novak Filipović, advokat iz ..., radi raskida ugovora o otkupu i iseljenja, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 7205/18 od 25.10.2018. godine, u sednici veća održanoj dana 12.07.2019. godine, doneo je

R E Š E NJ E

UKIDA SE presuda Apelacionog suda u Beogradu Gž 7205/18 od 25.10.2018. godine i predmet vraća drugostepenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Prvog osnovnog suda u Beogradu P 6969/17 od 04.04.2018. godine, stavom prvim izreke, raskinut je ugovor o otkupu stana zaključen između tužioca kao prodavca i sada pok. VV iz ..., kao kupca, pod brojem ../2001 od 05.10.2001. godine overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu dana 07.11.2001. godine pod Ov.br. ../01. Stavom drugim izreke, obavezane su tužene da se sa svim licima i stvarima isele iz stana broj .. u ul. ... broj .. u ... i da tako ispražnjen stan predaju na korišćenje i raspolaganje tužiocu, u roku od 15 dana od dana prijema otpravka odluke. Stavom trećim izreke, obavezane su tužene da tužiocu naknade troškove parničnog postupka u iznosu od 104.625,00 dinara, u roku od 15 dana od dana prijema otpravka odluke.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 7205/18 od 25.10.2018. godine, stavom prvim izreke, preinačena je presuda Prvog osnovnog suda u Beogradu P 6969/17 od 04.04.2018. godine u stavu prvom i drugom izreke, tako što je odbijen tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio raskid predmetnog ugovora o otkupu stana, kao i zahtev kojim je tražio da se obavežu tužene da se sa svim licima i stvarima isele iz predmetnog stana i da tako ispražnjen stan predaju na korišćenje i raspolaganje tužiocu. Stavom drugim izreke, preinačeno je rešenje o troškovima parničnog postupka sadržano u stavu trećem izreke prvostepene presude tako što je obavezan tužilac da tuženima na ime naknade troškova parničnog postupka isplati iznos od 75.000,00 dinara u roku od 15 dana od dana prijema otpravka odluke. Stavom trećim izreke, obavezan je tužilac da tuženima na ime naknade troškova drugostepenog postupka isplati iznos od 22.500,00 dinara, u roku od 15 dana od dana prijema otpravka odluke.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane presude u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11, 49/13-US, 74/13-US, 55/14 i 87/18 - u daljem tekstu: ZPP), Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da je revizija tužioca osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, sada pok. VV iz ... je sa tužiocem dana 05.10.2001. godine u svojstvu kupca zaključila ugovor o otkupu stana overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu dana 07.11.2001. godine pod Ov.br. ../01. Članom 3. navedenog ugovora utvrđena je ukupna ugovorna cena stana u iznosu od 293.589,77 dinara, dok je članom 4. ugovoreno da je kupac dužan da cenu isplati u roku od 40 godina počev od overe potpisa kod nadležnog suda. Prema članu 8. Ugovora, ukoliko kupac ili njegov naslednik ne plate svojom krivicom tri uzastopne rate, ceo neotplaćeni dug dospeva za naplatu odmah, a prodavac će iznos duga sa zakonskom zateznom kamatom i drugim troškovima naplatiti prodajom predmetne nepokretnosti ili na drugi način u skladu sa zakonom. Članom 9. je propisano da ako kupac stana ne može da otplaćuje dug, raskida se ugovor o otkupu stana i stiče susvojina na delu stana srazmerno broju otplaćenih rata u odnosu na ukupan broj ugovorenih rata. VV je preminula 2005. godine, a tužene su njene rođene sestre koje su rešenjem Prvog osnovnog suda u Beogradu O.br. ../07 od 22.01.2008. godine oglašene za zakonske naslednike, svaka sa po ½ idealna dela na predmetnoj nepokretnosti. Tužene su u posedu predmetnog stana. Iz dopisa i izveštaja tužioca proizilazi da sada pok. VV nije uplatila nijednu ratu na ime otkupne cene predmetnog stana od dana zaključenja ugovora (novembar 2001. godine), niti je neko drugo lice vršilo uplate zaključno sa majem 2015. godine. Nesporno je da se tužena AA obraćala tužiocu sa zahtevom za jednokratnu isplatu predmetnog stana tokom 2008. godine.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da su se stekli uslovi za raskid ugovora o otkupu stana na osnovu člana 125. u vezi sa članom 129. Zakona o obligacionim odnosima. Ovo stoga što je postojala obaveza plaćanja otkupne rate u određenom roku na mesečnom nivou i kao takva predstavljala je bitan sastojak ugovora koji nije u roku ispunjen, pa je ugovor po samom zakonu raskinut, s tim da tužilac ima pravo da zahteva raskid jer se radi o ugovoru sa uzastopnim obavezama, gde u konkretnom slučaju jedna ugovorna strana uopšte nije ispunjavala svoju obavezu.

Drugostepeni sud je, odlučujući o žalbi tuženih, našao da je odluka prvostepenog suda zasnovana na pogrešnoj primeni materijalnog prava, zbog čega je istu preinačio i odbio tužbeni zahtev tužioca. Naime, drugostepeni sud smatra da je pogrešan zaključak prvostepenog suda da se radi o fiksnom ugovoru kod koga je rok bitan elemenat ugovora, već da je cilj navedenog ugovora tranzicija društvene svojine u privatnu svojinu. Taj sud smatra da se tumačenjem odredaba predmetnog ugovora o otkupu ne može izvesti zaključak o tome da u slučaju neplaćanja u roku dospelosti mesečnih otplatnih rata krivicom kupca ili njegovog naslednika raniji nosilac prava raspolaganja na stanu kao prodavac stiče pravo na raskid ugovora, već samo stiče pravo da celokupni dug koji tada dospeva odjednom naplati prodajom nepokretnosti, odnosno na drugi način u skladu sa zakonom. Takođe, smatra da situacija regulisana članom 9. predmetnog ugovora (raskid ugovora) se može tumačiti samo u vezi sa članom 26. Zakona o stanovanju. Za primenu odredbe 9. ugovora, odnosno raskida ugovora, bilo je potrebno dokazati da kupac ne može da otplaćuje dug, a na tužiocu koji se poziva na taj osnov za raskid ugovora je bio teret dokazivanja te tvrdnje, što u konkretnom postupku tužilac nije učinio, budući da nije dokazao da je došlo do nemogućnosti kupca da otplaćuje dug zbog gubitka redovnih prihoda. Pored navedenog, drugostepeni sud zaključuje da nisu ispunjeni ni uslovi iz člana 129. ZOO (raskidanje ugovora sa uzastopnim obavezama) jer se iz ponašanja dužnika ne može zaključiti da postoje okolnosti koje upućuju da ugovor u budućnosti ne bi bio ispunjen, s obzirom da se tužena AA obraćala tužiocu sa zahtevom za jednokratnu otplatu predmetnog stana, dok tužilac po tom zahtevu nije postupio, već je povodom istog izvršio jednostrani raskid ugovora obaveštenjem od 29.09.2008. godine.

Po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, osnovano se revizijom tužioca ukazuje na to da je u konkretnom slučaju zbog pogrešne primene materijalnog prava, činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Prema shvatanju ovog suda, pitanje raskida predmetnog ugovora o otkupu stana u društvenoj svojini, a u vezi sa tim, i pitanje iseljenja tuženih iz stana, se može tumačiti samo saglasno odredbi člana 9. tog ugovora i odredbe člana 26. Zakona o stanovanju.

Odredbom člana 26. Zakona o stanovanju je propisano da ako kupac stana iz opravdanih razloga ne može da otplaćuje dug, zbog gubitka redovnih prihoda koje ima on i članovi njegovog porodičnog domaćinstva koji sa njim stanuju, raskida se ugovor o otkupu stana i stiče susvojina na delu stana srazmerno broju otplaćenih rata u odnosu na ukupan broj ugovorenih rata, pri čemu raniji kupac stana nastavlja da koristi stan u svojstvu zakupca stana u društvenoj svojini na neodređeno vreme na delu stana na kome nije stekao susvojinu.

Stoga je za pravilnu primenu napred navedene zakonske odredbe neophodno razjasniti da li su sada pok. VV, odnosno, tužene, kao njene pravne sledbenice, vršile plaćanja pojedinih rata, budući da iz Obračuna otkupne cene stana za jednokratnu otplatu od 02.08.2006. godine proizilazi da je na dan 31.07.2006. godine otkupljeno 12,92 % predmetnog stana, pri čemu tužilac nije osporio da je sačinio navedeni obračun, ali je u podnesku od 29.12.2017. godine dao nejasno objašnjenje da je isti sačinjen u odnosu na idealno posmatran procenat otkupljenosti u odnosu na, do datuma izrade Obračuna, dospeli broj rata, te da je prestalo pravno dejstvo istog protekom roka od 8 dana od preuzimanja.

U ponovnom postupku, drugostepeni sud će otkloniti ukazane nepravilnosti, odnosno, utvrdiće da li je otkupljeno 12,92 % predmetnog stana, koja činjenica je bitna za pravilnu primenu materijalnog prava i odlučivanje o osnovanosti žalbe tuženih.

Kako je ukinuta drugostepena odluka, ukinuta je i odluka o troškovima parničnog postupka, jer ista zavisi od odluke o glavnoj stvari.

Iz izloženih razloga, primenom člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branislava Apostolović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić