Protiv drugostepene presude, tužena je blagovremeno izjavila reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postuka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP i utvrdio da je revizija tužene u delu stava prvog kojim je prvostepena presuda preinačena i tužbeni zahtev odbijen za utvrđenje ništavosti navedenih odredbi predugovora nedozvoljena, jer tužena nema pravni interes da drugostepenu presudu pobija u delu u kome je uspela u sporu.

U odnosu na preostali deo pobijane presude, revizija tužene je neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, niti uz bitnu povredu člana 393. stav 2. ZPP, na koju tužena ukazuje, jer su sudovi odlučivali u okviru istaknutog tužbenog zahteva.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac kao kupac i tužena kao prodavac su 23.09.2020. godine zaključili predugovor o kupoprodaji nepokretnosti u kome je konstatovano da je, prema stanju u katastrskim knjigama, prodavac vlasnik porodične stambene zgrade broj 1, pomoćne zgrade broj 2, upisanih u Listu nepokretnosti broj .. K.O Sremska Kamenica i nosilac prava korišćenja na zemljištu ispod objekata i zemljištu uz objekte sve na kat.parceli .., ukupne površine 02 a i 30 m2, vlasnik zemljišta, kat.parcele broj .. i kat. parcele broj .., ukupne površine 14 ari 40 m2, upisane u listu nepokretnosti broj .. K.O. Sremska Kamenica, na parceli broj .., površine 12 ari i 55 m2 i da kupac kupuje predmetne nepokretnosti za dogovorenu kupoprodajnu cenu u iznosu od ukupno 480.000,00 evra, s tim da istog dana, odmah nakon overe predugovora, isplati prodavcu iznos od 50.000 evra na ime kapare, da preostali iznos kupoprodajne cene od 430.000 evra isplati najkasnije do 31.01.2021. godine, kada će zaključiti i overiti konačan kupoprodajni ugovor. Konstatovano je i da isplata kupoprodajne cene predstavlja bitan elemenat ugovora, pa ukoliko kupac u ugovorenom roku ne isplati kupoprodajnu cenu, ovaj ugovor će se smatrati raskinutim u skladu sa odredbom člana 125. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Za slučaj neizvršenja ugovora krivicom kupca, ugovoreno je da prodavac zadrži primljeni iznos kapare od 50.000 evra, a u slučaju neizvršenja ugovora krivicom prodavca, da je prodavac dužan kupcu vratiti udvojeni iznos kapare – 100.000 evra, da će isplatu kupoprodajne cene i kapare kupac izvršiti prenosom sa svog računa na račun prodavca, koji se obavezao da će kupcu, odmah nakon prijema celokupnog iznosa kupoprodajne cene, predati u posed predmetne nepokretnosti u viđenom stanju i dozvoliti mu zemljišnoknjižni upis posebno overenom izjavom i da garantuje kupcu zaštitu od prava trećih lica. Istog dana, tužilac je tuženoj isplatio 50.000 evra, a predugovor je overen pred javnim beležnikom Miroslavom Obradovićem pod br. OPU 2822-2020. Ugovor o kupoprodaji nije zaključen jer tužilac nije mogao da plati kupoprodajnu cenu u ugovorenom roku.

Po oceni Vrhovnog suda, suprotno navodima revizije, kod tako utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su pravilnom primenom materijalnog prava obavezali tuženu da tužiocu isplati iznos od 50.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate.

Stranke su 23.09.2020. godine zaključile predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, kojim su ugovorile da tužilac kupuje predmetne nepokretnosti za dogovorenu kupoprodajnu cenu u iznosu od ukupno 480.000,00 evra, s tim da će istog dana, odmah nakon overe predugovora, tužilac isplati tuženoj iznos od 50.000 evra na ime kapare, a da će preostali iznos kupoprodajne cene od 430.000 evra isplati najkasnije do 31.01.2021. godine, kada će zaključiti i overiti konačan kupoprodajni ugovor. Konačan kupoprodaji ugovor stranke nisu zaključile.

Imajući u vidu sadržinu navedenog predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, pravilno su nižestepeni sudovi smatrali da je isti zaključen saglasno članu 45. stav 1. ZOO, s obzirom na to da je istim preuzeta obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor, odnosno konačan kupoprodajni ugovor, i da stoga iznos od 50.000 evra, koji je tužilac isplatio tuženoj prilikom zaključenja predugovora nije kapara, već deo kupoprodajne cene, pravilnom primenom člana 79. stav 1. ZOO. Ovo, jer kapara je iznos novca koji jedna ugovorana strana daje drugoj ugovoranoj strani kao znak da je ugovor zaključen i u cilju obezbeđenja ispunjenja ugovora, to je neka vrsta garancije ili akontacije da se obaveze iz ugovora ispunjavaju. Naime, kapara kao sredstvo obezbeđenja podrazumeva predaju određenog iznosa novca jedne strane u pravnom poslu drugoj, radi obezbeđenja i ispunjenja ugovornih obaveza ali i predstavlja znak da je ugovor zaključen. Osnovno obeležje kapare jeste da se predaje u trenutku zaključenja ugovora, a ne zaključenja predugovora.

S obzirom na to da je u konkretnom slučaju zaključen predugovor o kuporodaji nepokretnosti kojim je preuzeta obaveza da se docnije zaključi konačan ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, pa kako nije došlo do zaključenja konačnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, to tužilac ima pravo da mu se vrati iznos od 50.000 evra, s obzirom na to da se ne radi o iznosu novca koji je isplaćen na ime kapare, već dela kupoprodajne cene, pa kako se osnov za isplatu nije ostvario (stranke nisu zaključile konačan ugovor o kupoprodaji nepokretnosti), to je, shodno članu 210. stav 2. ZOO tužena u obavezi da tužiocu vrati primljeni iznos od 50.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate.

Stoga su neosnovani navodi revizije o pogrešnoj primeni materijalnog prava, odnosno da je pogrešan zaključak nižestepenih sudova da stranke nisu zaključile ugovor o kapari.

Iz navedenih razloga, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu prvom izreke primenom člana 414. stav 1. ZPP, a kao u stavu drugom izreke, primenom člana 413. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković