Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 2144/25 od 03.06.2025. godine, odbijena je žalba tuženog i potvrđena prvostepena presuda u stavovima prvom, drugom i trećem izreke. Preinačeno je rešenje o troškovima postupka tako što je obavezan tuženi da tužilji na ime troškova postupka isplati iznos od 631.625,00 dinara.

Protiv navedene drugostepene presude tuženi je blagovremeno izjavio reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. Zakona o parničnom postupku učinjene u postupku pred drugostepenim sudom i pogrešne primena materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu drugostepenu presudu u granicama revizijskih navoda, u smislu odredbe člana 408. ZPP, Vrhovni sud je utvrdio da revizija tuženog nije osnovana.

U postupku donošenja drugostepene presude nije učinjena bitna povreda iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Navodima tuženog da je učinjena bitna povreda iz odredbe člana 374. stav 2. tačka 12. Zakona o parničnom postupku ne predstavlja dozvoljeni revizijski razlog. Takođe, ukazuje se i na pogrešnu ocenu dokaza od strane prvostepenog suda čime se suštinski osporava utvrđeno činjenično stanje, a što nije propisan revizijski razlog. Razlozi za ulaganje revizije restriktivni su i propisani odredbom člana 407. Zakona o parničnom postupku.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, dana 17.03.2021. godine, zaključen je Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, overen od strane javnog beležnika, između tuženog, kao prodavca, i tužilje, kao kupca. Ugovoreno je da prodavac prodaje, a kupac kupuje nepokretnost i to stan u izgradnji, što podrazumeva završetak nepokretnosti po sistemu „ključ u ruke“, koji prema projektu za građevinsku dozvolu i specifikaciji posebnih delova zgrade nosi oznaku broj .., projektovane neto površine 125,45 m2, a koji se nalazi u lameli 2 na sedmom spratu stambeno-poslovnog objekta spratnosti 3 Po + Pr+ 7 + Ps u ..., sa pripadajućim pravom na kat. parceli broj .. KO ... .

Ugovoreno je da kupoprodajna cena za predmetnu nepokretnost iznosi 188.175,00 evra plus iznos od 18.817,00 evra za PDV, tako da ukupna cena iznosi 206.992,50 evra, u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS. Kupac se obavezao da ugovorenu kupoprodajnu cenu isplati prodavcu na sledeći način: 20% kupoprodajne cene stana na ime avansa u iznosu od 41.398,50 evra, najkasnije 7 dana od dana potpisivanja i overe predugovora kod javnog beležnika, a preostalih 80% od ukupno ugovorene kupoprodajne cene u iznosu od 165.594,00 evra, kupac će isplatiti iz sredstava stambenog kredita, koji će obezbediti kod poslovne banke i to u roku od 60 dana od dana kada ovlašćeni procenitelj banke kupca da nalaz i mišljenje o stepenu izgrađenosti objekta podobnog za odobrenje stambenog kredita. Ugovoreno je da se kupac obavezuje da u roku od 15 dana od dana kada ga prodavac obavesti o stepenu izgrađenosti objekta, tj. u momentu kada stepen izgrađenosti objekta bude podoban za odobrenje stambenog kredita, izvede ovlašćenog procenitelja banke i aplicira za stambeni kredit. Kupac se obavezao da razliku od ukupno ugovorene kupoprodajne cene plati iz sredstava stambenog kredita poslovne banke i to nakon odobrenja stambenog kredita kupcu, overe založne izjave od strane prodavca i nakon zaključenog konačnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod nadležnog javnog beležnika. Prodavac se obavezao da predmetnu nepokretnost izgradi i završi po sistemu „ključ u ruke“ i preda kupcu u posed i državinu najkasnije do 20.07.2022. godine, pod pretnjom jednostranog raskida ugovora od strane kupca. Rok završetka izgradnje i predaja stana u posed kupcu može se produžiti jedino u slučaju više sile ili značajnih vremenskim neprilika, koje sy ometale završetak građevinskih radova, o čemu je prodavac dužan da obavesti kupca odmah nakon nastupanja više sile i značajnih vremenskih neprilika sa naznakom koliko produženje može da traje. Ukoliko se rok završetka izgradnje i predaje stana u posed kupcu produži za više od 4 meseca od dana 20.11.2022. godine, kupac ima pravo da raskine ovaj predugovor u kom slučaju je prodavac obavezan da mu vrati iznos avansa. Kupac u svakom slučaju može da održi ovaj ugovor na pravnoj snazi, nakon navedenog roka, ostavljajući novi dodatni rok prodavcu za završetak izgradnje i predaje stana u posed. U slučaju da kupac ne izvrši svoju ugovorenu obavezu, te ne pristupi overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili odbije da zaključi i overi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ovaj predugovor se smatra raskinutim, a prodavac zadržava primljeni iznos dela kupoprodajne cene na ime avansa i to na ime ugovorene kazne, a kupac je dužan da pristupi i zaključi sporazum o raskidu predugovora pred javnim beležnikom, o svom trošku. U slučaju da kupac ne ispuni svoju ugovorenu obavezu, ne izvrši obavezu uplate kupoprodajne cene, pod uslovom da je prodavac sve svoje ugovorne obaveze uredno izvršio, overeni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se ima smatrati raskinutim, a prodavac zadržava ukupan iznos primljen na ime dela kupoprodajie cene, a kupac je dužan da pristupi i zaključi sporazum o raskidu predugovora pred javnim beležnikom, o svom trošku. U slučaju da se ostvari bilo koji od navedenih uslova, a bilo koja ugovorna strana ne pristupi overi i ne zaključi sporazum o raskidu predugovora, odnosno ugovora uz obavezu da joj je prethodno upućen poziv pisanim putem na adresu ugovorene strane koja je navedena kao adresa za korespondenciju u ovom predugovoru, dužna je da drugoj strani isplati na ime ugovorene kazne iznos od 15.000,00 evra. Ugovoreno je da u slučaju da prodavac ne izvrši svoju obavezu iz ovog predugovora i ne izvrši izgradnju objekta odnosno preda nepokretnost ni do dana 20.11.2022. godine, kupac ima pravo da raskine ovaj predugovor u kom slučaju je prodavac obavezan da mu vrati iznos avansa, kao i da pristupi raskidu predugovora pred javnim beležnikom o svom trošku. U slučaju da kupac ne izvrši svoju ugovornu obavezu na ime uplate avansa u roku od 7 dana od dana predviđenim članom 3. predugovora, predugovor se smatra raskinutim, a kupac je dužan da pristupi overi i zaključi sporazum o raskidu predugovora pred javnim beležnikom, o svom trošku.

Utvrđeno je da na dan 14.10.2022. godine, stepen završenosti stana oko 90%, a stepen završenosti lamele 2 je oko 85%. Tržišna vrednost stana pod pretpostavkom završetka iznosi 242.000 evra, dok je građevinska vrednost 98.000 evra. Na dan 05.12.2022. godine, utvrđeno je da stepen završenosti garaže oko 96%, a stepen završenosti lamele je oko 93%. Tužilji je dana 14.11.2022. njen zahtev za stambeni kredit preliminarno odobren, s tim što je tada, kao jedini dodatni uslov za odobrenje banka tražila povećanje vrednosti koleterala. Tada je dogovoreno da dodatno obezbeđenje bude garažno mesto u vlasništvu "Grafik centar" d.o.o., koje se nalazi u istoj zgradi kao i predmetni stan. Nakon dostavljanja procene vrednosti garažnog mesta i dokaza o vlasništvu, banka je na narednom kreditnom komitetu i zvanično potvrdila odobrenje zahteva. Nakon toga, tužilja je pristupila zaključenju ugovora o kupoprodaji, ali je tuženi odbio njegovo zaključenje, pozivajući se na protek ugovorenog roka, o čemu nije prethodno obavestio tužilju pismenim obaveštenjem.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi zaključuju da je tužbeni zahtev osnovan, a protivtužbeni zahtev neosnovan. Prema iznetoj argumentaciji, predugovor je zaključen u zakonom propisanoj formi na osnovu slobodno izražene volje ugovarača, te budući da postoji osnov i da je tuženi odbio da pristupi zaključenju glavnog ugovora, osnovan je tužbeni zahtev. S druge strane, nisu ispunjeni uslovi za raskid predmetnog predugovora, propisani članovima 124. i 125. ZOO. Tuženi nema pravo na raskid predugovora, jer nije ispupno svoju obavezu iz predugovora, da predmetni stan izgradi najkasnije do 20.11.2022. godine, na osnovu člana 6. i 7. predugovora, pri čemu stan nije izgrađen ni do 20.12.2023. godine, zbog čega predugovor ne može biti raskinut ni po samom zakonu. Rok za isplatu kupoprodajne cene nije istekao 17.12.2022. godine, budući da tuženi nije u roku ispunio svoju obavezu. S obzirom da nisu ispunjeni uslovi za raskid predugovora, neosnovan je i zahtev tuženog za isplatu iznosa od 15.000,00 evra na ime ugovorne kazne.

Revizijom se osporava izneto stanovište nižestepenih sudova. Revident ukazuje da sudovi nisu pravilno primenili član 125. Zakona o obligacionim odnosima. Smatra da je Preliminarni ugovor br. OPU: 280-2021 od 07.03.2021. godine, u skladu sa navedenom normom, raskinut samim zakonom. Ukazuje i da je ključno pitanje u ovom sporu vezano za isteka roka od 60 dana predviđenog članom 3. stav 2. Preliminarnog ugovora od 07.03.2021. godine, kojom odredbom je predviđeno da se kupac obavezuje da preostalih 80% od ukupne ugovorene cene u iznosu od 165.594,00 evra plati iz sredstava stambenog kredita, koji će kupac obezbediti kod poslovne banke, u roku od 60 dana od dana kada ovlašćeni procenitelj banke kupca dostavi nalaz i mišljenje o stepenu izgrađenosti objekta podobnom za odobravanje stambenog kredita. Tužilja je postupila po pismu tuženog da angažuje procenitelja koji je dao nalaz i mišljenje, odnosno izveštaj, dana 17.10.2022. godine koji je utvrdio da je stepen završenosti stana oko 90%. Iz ovoga je očigledno da je stepen izgrađenosti objekta bio pogodan za odobravanje stambenog kredita, iz čega proizilazi da su se u tom trenutku ispunili uslovi da počne da teče rok od 60 dana za isplatu preostalog iznosa kupoprodajne cene. Sudovi pogrešno tumače predmetni predugovor. Tuženi ne može biti odgovoran za činjenicu da je tužilja svojom krivicom propustila ugovoreni rok.

Prema oceni Vrhovnog suda, navodi revizije tuženog kojima osporava pravilnost primene materijalnog prava od strane drugostepenog suda nisu osnovani.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da su tužilja i tuženi zaključili predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji, kojim se tuženi kao investitor obavezao da izgradi objekat i sa tužiljom zaključi ugovor o kupoprodaji, a tužilja da kupoprodajnu cenu isplati sredstvima obezbeđenim putem stambenog kredita. Tužilji je 14.11.2022. godine preliminarno odobren zahtev za stambeni kredit pod uslovom da tužilja obezbedi dodatno obezbeđenje što je tužilja i obezbedila. Nakon toga, tužilja je pristupila zaključenju ugovora o kupoprodaji, ali je tuženi odbio njegovo zaključenje pozivajući se na protek ugovorenog roka.

Odredbom člana 12. stav 1. Predugovora predviđeno je da u slučaju da kupac ne izvrši svoju ugovornu obavezu predviđenu u članu 2. ovog Predugovora, te ne pristupi overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili odbije da zaključi i overi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti ovaj Predugovor se smatra raskinutim, a prodavac zadržava primljeni iznos dela kupoprodajne cene na ime avansa i to na ime ugovorne kazne, a kupac je dužan da pristupi i zaključi Sporazum o raskidu predugovora pred javnim beležnikom, o svom trošku. Stavom 3. predviđeno je da u slučaju da se ostvari bilo koji od raskidnih uslova u skladu sa ovim članom, a bilo koja ugovorna strana ne pristupi overi i ne zaključi sporazum o raskidu Predugovora odnosno Ugovora uz obavezu da joj je prethodno upućen poziv pisanim putem na adresu ugovorne strane koja je navedena kao adresa za korespodenciju u ovom Predugovoru, dužna je da drugoj strani isplati iznos od 15.000,00 evra.

Odredbom člana 4. Predugovora predviđeno je da se kupac obavezuje da razliku od ukupno ugovorene kupoprodajne cene u iznosu od 206.992,50 EUR i uplaćenog dela kupoprodajne cene u iznosu od 41.398,50 EUR, što ukupno iznosi 165.594,00 EUR, isplati iz sredstava stambenog kredita poslovne banke i to nakon odobrenja stambenog kredita kupcu, overe Založne izjave od strane prodavca i nakon zaključenja konačnog Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod nadležnog javnog beležnika.

Odredbom člana 3. stav 2. Predugovora predviđeno je da se kupac obavezuje da ugovorenu kupoprodajnu cenu isplati prodavcu na sledeći način: 20% kupoprodajne cene stana na ime avansa u iznosu od 41.398,50 evra, u koji iznos je uračunat pripadajući PDV, kupac će isplatiti prodavcu najkasnije sedam dana od dana potpisivanja i overe ovog Predugovora kod javnog jeležnika, preostalih 80% od ukupno ugovorene kupoprodajne cene u iznosu od 165.594,00 EUR, u koji iznos je uračunat pripadajući PDV, kupac će isplatiti prodavcu iz sredstava stambenog kredita koji će kupac obezbediti kod poslovie banke i to u roku od 60 dana od dana kada ovlašćeni procenitelь banke kupca da nalaz i mišljenje o stepenu izgrađenosti objekta podobnom za odobrenje stambenog kredita.

Primenom navedenih odredbi ne proizilazi da su se na strani tuženog prodavca stekli uslovi za raskid predugovora, jer prvo tuženi nije izvršio ugovor preuzete obaveze u roku niti primenom člana 124. i 125. ZOO kako pravilno zaključuju nižestepeni sudovi. S druge strane iz ugovorenih odredbi ne proizilazi da ugovoreni rok od 60 dana iz člana 3. Predugovora predstavlja bitan element ugovora, pri čemu je odredbom člana 4. Predugovora precizirano posle kojih preduzetih radnji će se isplatiti ostatak kupoprodajne cene. Tužilji je dana 14.11.2022. godine preliminarno odobren zahtev za odobrenje kredita pod uslovom dodatnog obezbeđenja, te nakon procene vrednosti garažnog mesta od 08.12.2022. godine i dokaza o vlasništvu, banka je na narednom kreditnom komitetu i zvanično potvrdila odobreni kredit. Prema utvrđenom činjeničnom stanju, banka je procenila da s obzirom na stepen izgrađenosti stan nije dovoljno obezbeđenje zbog čega je i tražila da tužilja poveća učešće ili da obezbedi još neku nepokretnost kao sredstvo obezbeđenja. Navedeno ima za posledicu da je pravilan zaključak nižestepenih sudova da je rok od 60 dana počeo da teče od 08.12.2022. godine, pri čemu nije došlo do overe založne izjave od strane tuženog niti je pristupio zaključenju ugovora o kupoprodaji. Stoga se nisu stekli uslovi za raskid predugovora i obavezivanje tužioca na isplatu ugovorne kazne. Rok iz člana 3 Predugovora nije imao karakter bitnog elementa ugovora u smislu člana 125 ZOO, jer rok nije izričito određen kao bitan, svrha ugovora nije bila vezana isključivo za strogo poštovanje tog roka i sam tok realizacije ugovora zavisio je od više objektivnih okolnosti (stepen izgrađenosti, procena banke, obezbeđenje kredita). Sledom navedenih odrebi Zakona o obligacionim odnosima i sadržine predugovora koji su stranke zaključile, pravo tužilji kao ugovornoj strani, na zaključenje ugovora o kupoprodaji kad se steknu uslovi za dobijanje stambenog kredita, ne može biti uskraćeno od strane tuženog kao druge ugovorne strane, pozivajući se na protek ugovorenog roka.

Budući da je predugovor zaključen u propisanoj formi, kao i da sadrži bitne elemente glavnog ugovora i da je preuzeta obaveza da se docnije zaključi glavni ugovor, te da tuženi nije pristupio zaključenju glavnog ugovora, pravilno nižestepeni sudovi primenom člana 45. ZOO usvajaju tužbeni zahtev.

Na osnovu svega izloženog, Vrhovni sud primenom procesnih ovlašćenja i člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković