Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2153/18 od 21.11.2018. godine, stavom prvim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba tuženog VV i potvrđena presuda Osnovnog suda u Novom Sadu P 676/2018 od 28.02.2018. godine u pobijanom usvajajućem delu tužbenog zahteva za utvrđenje prava namirenja na hipotekovanoj nepokretnosti, delu kojim je odbijen protivtužbeni zahtev i odlučeno o naknadi troškova postupka (stavovi 3, 4 i 5. izreke). Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tuženog VV za dosudu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi VV je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Odlučujući o izjavljenoj reviziji, na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku (ZPP), Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija tuženog VV delimično osnovana.

U sprovedenom postupku, samo u pogledu odluke o delu protivtužbenog zahteva kojim je traženo brisanje založnog prava – hipoteke, nižestepeni sudovi su učinili bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti. Zakonom o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik RS“ broj 72/2009) u upravnim poslovima državnog premera, osnivanja i obnove katastra nepokretnosti, osnivanja katastra vodova, kao i njihovog održavanja, rešava u prvom stepenu Republički geodetski zavod, a u drugom stepenu ministarstvo nadležno za poslove prostornog planiranja i urbanizma (član 11.), dok je sudska zaštita protiv drugostepenog rešenja donetog u skladu sa odredbama tog zakona obezbeđena u upravnom sporu (član 180. stav 1.).

Imajući izloženo u vidu, odlučivanje o protivtužbenom zahtevu za brisanje založnog prava – hipoteke nije u nadležnosti suda, već Republičkog geodetskog zavoda, odnosno nadležnog ministarstva, i o tom zahtevu se odlučuje primenom pravila upravnog postupka, a sudska zaštita se ostvaruje u upravom sporu.

Iz tih razloga, na osnovu člana 415. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u prvom stavu izreke.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, između tužilje i tužene BB zaključen je 10.04.2006. godine pismeni ugovor o zajmu novca u iznosu od 45.000 evra sa obavezom tužene da pozajmljeni novac vrati u roku od dva meseca od prijema tužiljinog pismenog zahteva za vraćanje zajma. Tužena BB je dala založnu izjavu kojom se saglasila da se, radi obezbeđenja ugovora o zajmu, na njenoj nepokretnosti – poslovnom prostoru broj ..., površine 37 m2, kao posebom delu zgrade, u ulici ... broj ... ..., upisane u list nepokretnosti ... KO ..., upiše hipoteka u korist tužilje. Potpis tužene BB na ovoj izjavi overen je kod suda 11.04.2006. godine, pod Ov .../... . Između tuženih je 07.11.2007. godine zaključen ugovor o kupoprodaji navedenog poslovnog prostora na kojem su potpisi ugovarača istog dana overeni kod suda, pod Ov .../... . Tužena BB – prodavac je ovim ugovorom garantovala tuženom VV – kupcu da predmet kupoprodaje nije pod teretom i da nema skrivenih prava trećih lica, kao i da prihvata sve štetne posledice ako bi se dokazalo suprotno. Tuženi VV je pre zaključenja kupoprodajnog ugovora izvršio uvid u katastar nepokretnosti i utvrdio da je tužena BB upisana kao vlasnica poslovnog prostora. Hipoteka na označenom poslovnom prostoru upisana je u katastru nepokretnosti rešenjem Republičkog geodetskog zavoda – Službe za katastar nepokretnosti Novi Sad od 16.08.2010. godine, na iznos od 45.000 evra sa rokom vraćanja od dva meseca počev od prijema pismenog zahteva zajmodavca za vraćanje pozajmice. Tužilja je 25.10.2010. godine uputila tuženoj BB poziv za vraćanje zajma – glavnice u iznosu od 40.000 evra, s obzirom da je deo glavnog duga u iznosu od 5.000 evra vraćen i plaćanje kamate počev od 19.07.2007. godine do 25.12.201. godine u iznosu od 2.000 evra. Tužilja i tužena BB su 20.04.2013. godine sačinile i potpisale potvrdu kojom su se, pozivajući se na ugovor o zajmu od 10.04.2006. godine, usaglasile da je tužena dužna da na pozajmljeni iznos plaća kamatu od 260 evra mesečno sve do dana vraćanja zajma, te da ukupan dug na dan 03.12.2012. godine iznosi 50.000 evra (40.000 evra glavnica), a na dan 03.05.2013. godine iznosi 51.300 evra. Tuženi VV je zahtev za upis prava svojine na poslovnom prostoru koji je kupio ugovorom o kupoprodaji Ov .../... od 07.11.2007. godine podneo tokom 2013. godine, a upis tog prava izvršen je rešenjem Republičkog geodetskog zavoda od 25.03.2015. godine.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su pravilnom primenom materijalnog prava odlučili o zahtevu tužilje za naplatu njenog novčanog potraživanja prodajom založene nepokretnosti i protivtužbenom zahtevu za utvrđenje ništavosti založne izjave tužene BB.

Odredbom člana 2. Zakona o hipoteci („Službeni glasnik RS“ broj 115 od 27.12.2005. godine – stupio na snagu 04.01.2006. godine, a primenjuje se od 25.02.2006. godine), propisano je da je hipoteka založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.

Prema odredbama tog zakona: predmet hipoteke može da bude poseban deo zgrade (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.) na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (član 3. tačka 4.); svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje, kao i potraživanje izraženo u stranoj valuti, može da bude obezbeđeno hipotekom (član 7. stav 1.); hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti na osnovu založne izjave (član 8. stav 1. tačka 3.); hiptekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug od dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku (član 24. stav 1.).

Sledstveno tome, tužilja osnovano zahteva utvrđenje svog prava da novčano potraživanje koje ima prema tuženoj BB naplati prodajom hipotekovane nepokretnosti. Tužilja je to pravo stekla upisom u katastar nepokretnosti hipoteke na poslovnom prostoru – posebom delu zgrade, u vreme kada je kao njegov vlasnik bila upisana tužena BB. Na realizaciju tog prava tužilje nema uticaja činjenica da se ta nepokretnost sada nalazi u svojini i državini tuženog VV.

S druge strane, tuženi VV neosnovano protivtužbom zahteva utvrđenje ništavosti založne izjave na osnovu koje je izvršen upis hipoteke. Založna izjava data je u zakonom propisanoj formi (član 8 stav 2. u vezi člana 10. stav 1. Zakona o hipoteci), od strane lica – tužene BB koja je u to vreme kao i u vreme upisa hipoteke bila upisana kao vlasnik hipotekovane nepokretnosti. Predmet hipoteke je dozvoljen i određen.

Neosnovano se revizijom – tvrdnjom revidenta da je bio savestan kupac nepokretnosti na kojoj u vreme zaključenja ugovora o kupoprodaji nije bila upisana hipoteka, osporava pravilnost primenjenog materijalnog prava.

Hipoteka se vezuje za nepokretnost, a ne za ličnost. U ovom slučaju, hipoteka je nastala na osnovu založne izjave koja je data pre otuđenja poslovnog prostora – njegove prodaje tuženom VV. Zaključenjem ugovora o kupoprodaji tuženi VV nije stekao pravo svojine na predmetu prodaje jer ugovor predstavlja samo pravni osnov za sticanje prava svojine. Na osnovu pravnog posla svojina na nepokretnosti se stiče tek upisom u katastar nepokretnosti, u skladu sa članom 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i članom 60. stav 1. Zakona o državnom premeru i katastru. Tuženi VV je pravo svojine stekao upisom u katastar nepokretnosti, izvršenim nakon upisa hipoteke. Nisu postojale smetnje da tuženi VV upis svog prava izvrši pre upisa hipoteke – poslovni prostor je bio upisan kao poseban deo zgrade i prodavac je bila upisana kao njegova vlasnica. Tuženi se nemarno odnosio prema obavezi da svoje pravo svojine upiše u katastar nepokretnosti, zbog čega ne može osnovano osporavati pravo tužilje na namirenje njenog novčanog potraživanja prodajom nepokretnosti, bez obzira što je na istoj vlasnik, jer je upis hipoteke izvršen pre upisa njegovog prava svojine, niti može osnovano osporavati punovažnost založne izjave, koju je dao vlasnik nepokretnosti pre njenog otuđenja.

Međutim, osnovano se revizijom tuženog ukazuje da tužilja ne može prodajom hipotekovane nepokretnosti namiriti novčano potraživanje u punom iznosu od 45.000 evra.

Upisanom hipotekom obezbeđeno je samo glavno potraživanje tužilje iz ugovora o zajmu u iznosu od 45.000 evra. S obzirom da je tužena BB pre podnošenja tužbe, vratila deo glavnog duga u znosu od 5.000 evra, tužilja ne može osnovano zahtevati naplatu i tog iznosa prodajom hipotekovane nepokretnosti, već samo preostalog dela glavnog duga od 40.000 evra obezbeđenog upisanom hipotekom.

Shodno izloženom, na osnovu člana 414. stav 1. i člana 416. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u drugom i trećem stavu izreke.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić