Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Milomira Nikolića, predsednika veća, Slađane Nakić-Momirović, Marine Govedarica, Jasminke Stanojević i Biljane Dragojević, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., koga zastupa Zavarko Šandor, advokat iz ..., protiv tuženih BB iz ... i „VV“ iz ..., koje zastupa Dušan Uzelac, advokat iz ..., radi utvrđenja ništavosti ugovora, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1366/14 od 16.06.2014. godine, u sednici veća održanoj dana 29.06.2016. godine, doneo je

R E Š E NJ E

DOZVOLJAVA SE odlučivanje o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1366/14 od 16.06.2014. godine kao izuzetno dozvoljenoj.

UKIDAJU SE presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1366/14 od 16.06.2014. godine i Osnovnog suda u Novom Sadu Sudske jedinice u Vrbasu P 8766/2012 od 09.10.2013. godine i predmet vraća prvostepenom sudu na ponovono suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Novom Sadu Sudska jedinica u Vrbasu P 8766/2012 od 09.10.2013. godine odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev kojim je tužilac zahtevao da se utvrdi da je ništav kupoprodajni ugovor br. Ov. .../... od ... godine zaključen između tuženog BB kao prodavca i tuženog „VV“ čiji je zakonski zastupnik GG direktor, kao kupca u delu kojim je prodata ½ idealnog dela nepokretnosti čiji je vangruntovni vlasnik tužilac, upisane u listu nepokretnosti br. ... KO ..., parc.br. ... ukupne površine 13 ari 56 m2 koja se sastoji od zemljišta pod zgradom – objektom površine od 2 ara 78 m2, zemljišta pod zgradom – objektom površine od 5 ari i 00 m2 i njive 1.klase površine 0,5 ari 17 m2 i parcele br. ... selo njiva 1. klase površine 09 ari i 50 m2 koje se nekretnine nalaze na adresi u ... u ul. ... ..., da se naloži RGZ Službi za katastar nepokretnosti ... da briše tuženog „VV“ kao nosioca prava svojine na ½ navedene nepokretnosti i utvrdi da su tuženi dužni da trpe da se na osnovu ove presude upiše pravo svojine u korist tužioca sa ½ idealnog dela iste nepokretnosti i da tužilji solidarno naknade troškove postupka. Istom presudom obavezan je tužilac da tuženima naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 263.050,00 dinara.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1366/14 od 16.06.2014. godine odbijena je žalba i potvrđena navedena prvostepena odluka. Određeno je da svaka stranka snosi svoje troškove žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu blagovremeno je izjavio reviziju tužilac, kao posebnu na osnovu člana 404. Zakona o parničnom postupku sa predlogom da se dozvoli raspravljanje radi razmatranja pravnog pitanja u interesu ravnopravnosti građana i ujednačavanja sudske prakse.

Tuženi su podneli odgovor na reviziju.

Rešenjem Apelacionog suda u Novom Sadu R3 258/14 od 13.08.2014. godine dozvoljena je revizija tužioca u smislu člana 404. Zakona o parničnom postupku.

Vrhovni kasacioni sud je saglasan sa ocenom Apelacionog suda o dozvoljenosti revizije iako je navedeno izjašnjavanje suvišno, jer je drugostepena odluka doneta nakon stupanja na snagu izmena i dopuna Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ broj 55/2014) i nalazi da su ispunjeni zakonski uslovi za odlučivanje o reviziji tužioca kao izuzetno dozvoljenoj u interesu ravnopravnosti građana i radi ujednačavanja sudske prakse.

Ispitujući pobijanu presudu na osnovu člana 408. u vezi člana 404. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ broj 72/11 ... 55/14) koji se u ovoj parnici primenjuje na osnovu člana 506. stav 2. istog zakona Vrhovni kasacioni sud nalazi da je revizija osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tuženi BB je ugovorom o kupoprodaji overenim pred Opštinskim sudom u Vrbasu 17.03.2004. godine kupio od GG, kao zemljišnoknjižnog vlasnika kuću, dvorište i njivu u ..., upisane u ZKUL ... KO .... Kupac nije izvršio isplatu poreza na promet, propisanu ugovorom niti izvršio uknjižbu prava svojine u svoju korist na kupljenoj nepokretnosti. Tuženi BB je ½ idealnih delova navedene nepokretnosti prodao bratu-tužiocu ugovorom overenim pred Opštinskim sudom u Vrbasu 07.06.2006. godine. Tužilac kao kupac nije platio porez na prenos apsolutnih prava (kao obavezu preuzetu ugovorom) niti je upisao pravo svojine u svoju korist. Tužilac je pre overe ugovora stupio u posed dela nepokretnosti i koristio je stambeni deo a tuženi BB je držao šupu i dvorište u zadnjem delu. Tuženi BB je poslovao sa tuženim „VV“ i u dvorištu proizvodio behaton kocke. Ugovorom o kupoprodaji, overenim pred Opštinskim sudom u Vrbasu 14.11.2008. godine tuženi BB je prodao tuženom „VV“ nepokretnost u ... u celini, uključujući i ½ prethodno otuđenu u korist tužioca.

U vreme tog prometa navedena nepokretnost se vodila u Katastru kao svojina GG. Novi kupac nije imao saznanja o postojanju ugovora od 07.06.2006. godine, isplatio je poreske obaveze i izvršio upis svojine u Katastru nepokretnosti na svoje ime. Obavešten je od prodavca da je tužilac u posedu sporne nepokretnosti kao zakupac.

Nižestepeni sudovi su zaključili da su tužilac i tuženi „VV“ bili savesni kupci i da jači pravni osnov sticanja ima tuženi „VV“ jer je kao kupac ishodovao upis prava svojine u javnoj knjizi.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda nižestepenim presudama je pogrešno primenjeno materijalno pravo kod ocene savesnosti tuženog „VV“ a zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje je nepotpuno utvrđeno.

Kada je više lica zaključilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istu nepokretnost, o jačem pravu sud odlučuje primenom načela savesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava. Kada su svi kupci savesni, a ni jednom od njih nepokretnost nije predata u državinu niti je ishodovan upis prava svojine u javnim knjigama, jači pravni osnov ima raniji kupac. Kada su svi kupci savesni, jači pravni osnov ima kupac koji je ishodovao upis u Katastar nepokretnosti a ako ni jedan od njih nije izvršio upis jači je u pravu kupac kome je nepokretnost predata u državinu. Raniji savesni kupac ima jači pravni osnov u odnosu na kasnijeg nesavesnog kupca i u slučaju kada je prodavac nepokretnosti predao državinu kasnijem nesavesnom kupcu ili je nesavesni kupac ishodovao upis u Katastru nepokretnosti.

Prema činjeničnom utvrđenju nižestepenih sudova tuženi „VV“ je kupio nepokretnost u ... koja je delom više godina bila u posedu tužioca. Tuženi „VV“ je i pre zaključenja spornog ugovora 14.11.2008. godine isporučivao robu tuženom BB, a zakonski zastupnik tuženog GG je viđao na adresi sporne nepokretnosti tužioca. Računi za korišćenje električne energije su se vodili na tužioca, koji je uveo i trofaznu struju na navedenoj adresi gde je određene prostorije uredio za potrebe stolarske radionice. Zaposleni u radionici ĐĐ je jula 2007. godine čuo razgovor u kome je tužilac vikao na brata, tuženog BB i GG, zakonskog zastupnika tuženog „VV“ zabranjujući da se stvari više unose u njegove prostorije. Zakonski zastupnik tuženog u kasnijem periodu nije komunicirao sa tužiocem osim što su se pozdravljali. Kako je zakonski zastupnik tuženog godinama imao saznanja o posedu tužioca na spornoj nepokretnosti, viđao tužioca i sa njim se pozdravljao nejasno je sa kojih razloga tuženi “VV“ u periodu pre i tokom spornog prometa novembra 2008. godine nije neposredno proverio osnov poseda tužioca, ovo tim pre što je u svom iskazu zakonski zastupnik tuženog naveo da je posumnjao da je prvotuženi prodao kuću tužiocu. Nižestepeni sudovi kod ocene savesnosti drugotuženog u prometu nisu u dovoljnoj meri cenili pravni značaj činjenice da kasniji kupac nije proverio stanje poseda preko neposrednog držaoca, već samo prodavca, čije pravo svojine nije bilo upisano u zemljišnim knjigama. Takođe, nedovoljni su razlozi pobijane odluke za zaključak da je tuženi „VV“ kao novi kupac pri prometu postupao sa pažnjom dobrog privrednika kada se ima u vidu da je ugovorom overenim pred sudom 14.11.2008. godine propisano da kupac stupa u posed nepokretnosti odmah nakon overe ugovora a tuženi su znali da je u to vreme tužilac u posedu nepokretnosti, da u istoj obavlja poslovnu delatnost i da se predaja na dan overe ugovora ne može sprovesti. Sa iznetih razloga za sada se ne može prihvatiti zaključak nižestepenih sudova o savesnosti kasnijeg kupca u prometu od čega zavisi i osnovanost tužbenog zahteva, jer u slučaju njegove nesavesnosti sporni ugovor je zaključen protivno dobrim običajima i ništav, a jači pravni osnov za sticanje svojine ima tužilac bez obzira na ishodovani upis prava svojine kasnijeg kupca u Katastru nepokretnosti. Stoga su nižestepene odluke morale biti ukinute, kao i odluka o troškovima postupka jer zavisi od ishoda od glavne stvari.

U ponovnom postuku prvostepeni sud će razjasniti sve okolnosti spornog prometa novembra 2008. godine i utvrditi ponašanje ugovornih strana, da li je kasniji kupac imao saznanje o prethodnoj prodaji ½ iste nepokretnosti tužiocu i oceniti da li je bilo opravdanih razloga koji su sprečavali zakonskog zastupnika da u neposrednom kontaktu sa tužiocem proveri pravni osnov njegovog poseda, jer uvid u predmet prometa i neposredna provera državine nepokretnosti, kada je držalac treće lice a ne prodavac, spada u domen uobičajene i redovne provere u prometu nepokretnosti, a zatim će oceniti od kakvog je to značaja za ocenu savesnosti kasnijeg kupca u prometu.

Sa iznetih razloga odlučeno je kao u izreci rešenja na osnovu člana 416. stav 2. i 165. stav 3. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća–sudija

Milomir Nikolić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić