Presudom Osnovnog suda u Novom Pazaru P 952/22 od 27.02.2024. godine, stavom prvim izreke, utvrđeno je da je tužilac po osnovu predugovora o kupoprodaji nepokretnosti Ov 16334/2012 od 05.10.2012. godine postao vlasnik parcele .. u potesu ..., pašnjak 5. klase površine 11,04 ara, upisane u list nepokretnosti .. KO ... i obavezani tuženi da ovo pravo priznaju tužiocu i dozvole mu upis prava svojine na parceli .. u potesu ..., pašnjak 5. klase površine 11,04 ara, upisane u list nepokretnosti .. KO ..., kod Službe za katastar nepokretnosti u Novom Pazaru i izdvajanje i upis nepokretnosti u zaseban list nepokretnosti u roku od 15 dana od dana prijema presude. Stavom drugim izreke, obavezani su tuženi da na ime naknade troškova parničnog postupka solidarno isplate tužiocu iznos od 137.646,00 dinara u roku od 15 dana od dana prijema presude.

Presudom Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1421/24 od 18.06.2024. godine, stavom prvim izreke, odbijene su kao neosnovane žalbe tuženih i potvrđena presuda Osnovnog suda u Novom Pazaru P 952/22 od 27.02.2024. godine. Stavom drugim izreke, odbijeni su zahtevi tuženih za naknadu troškova povodom izjavljenih žalbi.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava blagovremeno izjavili reviziju predviđenu članom 404. ZPP (posebna revizija).

Po oceni Vrhovnog suda, o posebnoj reviziji tuženih potrebno je odlučivati radi ujednačavanja sudske prakse u sporovima za utvrđenje prava svojine na nepokretnosti na osnovu pisanog predugovora o kupoprodaji nepokretnosti na kojem su potpisi ugovarača overeni kod suda.

Iz tog razloga, na osnovu člana 404. ZPP, odlučeno je kao u prvom stavu izreke.

Odlučujući o izjavljenoj reviziji, na osnovu člana 408. ZPP, Vrhovni sud je našao da je revizija tuženih osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Nisu osnovani navodi revidenta da je drugostepeni sud pogrešno primenio član 383. i član 394. ZPP, i tako učinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. tog zakona koja je uticala na odluku o izjavljenim žalbama.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac kao kupac i sada pokojna JJ (umrla ...2020. godine) kao prodavac zaključili su 05.10.2012. godine i istog dana pred sudom, pod Ov 16334/2012, overili pisani predugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Predmet predugovora bila je prodaja parcele .., pašnjak 5. klase površine 11,04 ara, po ceni od 2.000 evra, koja je na dan njegovog potpisivanja isplaćena prodavcu (član 4.) i parcela istog dana predata kupcu u državinu (član 5.). Predugovor sadrži i saglasnost prodavca da se kupac bez ikakve prethodne saglasnosti, na bazi ugovora koji će ugovarači kasnije zaključiti i overiti, uknjiži kao vlasnik nepokretnosti (član 7.). Tužilac je sporni predugovor zaključio u nameri da izbegne da predmetnu nepokretnost navede kao deo svoje imovine, u izjavi o imovini koju je morao dati u izvršnom postupku koji je njegova bivša supruga pokrenula tokom 2010. godine radi naplate izdržavanja za njihovo zajedničko dete. Nakon zaključenja predugovora tužilac nije tražio od sada pokojne JJ da zaključe glavni ugovor o kupoprodaji zato što je smatrao da je po dogovoru sa njom, isplatom cene i stupanjem u posed, postao vlasnik predmetne parcele, a zaključenje ugovora nije tražila ni druga ugovorna strana. Istog dana kada je zaključila predugovor sa tužiocem sada pokojna JJ je sa njegovom suprugom zaključila ugovor o kupoprodaji parcele .. površine 6,13 ari, koja se nalazi u istom potesu i iste je kulture i klase kao i parcela koja je bila predmet predugovora, po ceni od 6.000 evra. Tuženi su zakonski naslednici pokojne JJ, oglašeni pravnosnažnim rešenjem o nasleđivanju UPP 257-2020 od 26.04.2021. godine i oni su u listu nepokretnosti .. KO ... upisani kao suvlasnici sporne parcele.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je sa pozivom na član 45. stav 1. – 3. i član 4. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 93/14 ... 6/15) usvojio tužbeni zahtev. Po nalaženju tog suda, predugovor o kupoprodaji nepokretnosti od 05.10.2012. godine zaključen je u formi koja je zakonom propisana za ugovor o prometu nepokretnosti i sadrži sve bitne elemente ugovora o kupoprodaji (predmet i cenu), a ugovorne strane su izvršile sve obaveze jer je tužilac isplatio cenu u celosti i stupio u posed nepokretnosti koja je bila predmet predugovora. Zbog toga, po stanovištu prvostepenog suda, označeni predugovor po svojoj sadržini i formi odgovara ugovoru o prometu nepokretnosti i predstavlja valjan pravni osnov za sticanje prave svojine tužioca, a okolnost da su ga ugovorne strane nazvale „predugovor“ i da je u članu 7. predviđeno da će se kupac uknjižiti kao vlasnik nakon zaključenja glavnog ugovora nije od uticaja na drugačiju odluku, jer je tumačenjem njegovog smisla i sadržine zaključio da su ugovorne strane želele pravne posledice ugovora o prometu nepokretnosti i da je njihova volja bila usmerena na prenos prava svojine sa prodavca na kupca. Pored toga, po stanovištu tog suda, tužilac se nalazi u nesmetanoj državini kupljene nepokretnosti od dana zaključenja predugovora – duže od 10 godina, tako da bi eventualno zaključenje drugog, glavnog ugovora, predstavljalo samo formalnu obavezu ugovornih strana koja ne bi odgovarala njihovoj pravoj volji, jer su one izvršile prenos prava svojine zaključenjem predugovora kojim su određeni svi bitni elementi ugovora o prometu nepokretnosti, tako da zaključeni predugovor u smislu člana 45. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima obavezuje kao glavni ugovor.

Drugostepeni sud je, prihvatajući činjenično stanje utvrđeno u prvostepenom postupku i sve razloge nižestepenog suda, odbio žalbu tuženih i potvrdio prvostepenu presudu. Taj sud je, pozivajući se na član 45. stav 1. i član 454. stav 1. u vezi člana 99. stav 1. i 2. Zakona o obligacionim odnosima, kao i na član 2. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti, ocenio da su svi žalbeni navodi neosnovani sa obrazloženjem da pravnu prirodu određenog pravnog posla ne određuje njegov naziv već sadržina, nastala zajedničkom voljom ugovornih strana. S tim u vezi, po stanovištu drugostepenog suda, pravnu prirodu predugovora kao ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ne menja ni sadržina člana 7, koji treba tumačiti u skladu sa članom 99. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, kao volju prodavca da naknadno da pisanu izjavu o dozvoli upisa.

Po oceni Vrhovnog suda, osnovani su navodi revidenta da su nižestepeni sudovi u ovom sporu pogrešno primenili materijalno pravo.

Predugovor je uređen odredbom člana 45. Zakona o obligacionim odnosima. Prema toj odredbi, to je ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor i on obavezuje ako sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora (stav 1. i 3.). Predugovor se zaključuje u formi propisanoj za glavni ugovor, ako je ona uslov punovažnosti ugovora (stav 2.).

Predugovor nije osnov za sticanje prava svojine i na osnovu njega ne može se tražiti utvrđenje prava svojine. Predugovor koji sadrži sve bitne sastojke ugovora, samo obavezuje ugovarače na docnije zaključenje drugog, glavnog ugovora u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a kada taj rok nije predviđen, od dana kada je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen (član 45. stav 5. Zakona o obligacionim odnosima).

Prema članu 45. stav 4. Zakona o obligacionim odnosima, sud će na zahtev zainteresovane strane naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora, da to uradi u roku koji će joj odrediti.

Nižestepeni sudovi odluku o pravu svojine tužioca na predmetnoj parceli, stečenog po osnovu predugovora Ov 16334/2012 od 05.10.2012. godine, temelje na stavu da pravnu prirodu nekog pravnog posla ne određuje njegov naziv već sadržina, a označeni predugovor je zaključen u formi propisanoj zakonom za ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i sadrži sve bitne elemente tog ugovora, te da njime nije predviđeno zaključenje glavnog ugovora, a ugovorne strane su isplatom ugovorene cene i predajom predmetne nepokretnosti izvršile njen promet.

Iz sadržine odredbe člana 45. Zakona o obligacionim odnosima proizilazi da predugovor obavezuje njegove ugovarače ako sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora i ako je zaključen u formi koja je propisana za glavni ugovor, ukoliko je ta forma zakonom propisana kao uslov za punovažnost glavnog ugovora. Zato forma predugovora koji je tužilac zaključio sa pravnom prethodnicom tuženih, predviđena Zakonom o prometu nepokretnosti za ugovor kojim se vrši promet nepokretnosti i njegova sadržina – predmet i cena (član 2. i 3.), ne znači da on ima pravnu prirodu ugovora o kupoprodaji. On te elemente mora da sadrži i mora da bude zaključen u zakonom propisanoj formi da bi obavezivao ugovarače. Pogrešan je pravni zaključak nižestepenih sudova da predugovorom nije predviđena obaveza zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji. Taj pravni zaključak zasnovan je na pogrešnom gramatičkom tumačenju člana 7. ugovora, koji sadrži saglasnost prodavca – pravnog prethodnika tuženih za uknjižbu kupca – tužioca, ali na bazi ugovora koji će ugovarači kasnije zaključiti i overiti. Obaveza zaključenja i overe kupoprodajnog ugovora proizilazi i iz uvodnog dela (preambule) predugovora, u kojoj ugovarači izražavaju volju da zaključe predugovor u cilju regulisanja međusobnih odnosa i određivanja uslova za zaključenje i overu kupoprodajnog ugovora. Ni tumačenjem predugovora u skladu sa članom 99. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, nije moguće utvrditi da je prava volja ugovarača bila zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Volja prodavca JJ ne može se utvrditi jer je ona umrla pre pokretanja postupka, a iz iskaza tužioca proizilazi da je još u vreme kada je zaključio predugovor znao da po tom osnovu neće steći pravo svojine na spornoj parceli, jer se na zaključenje tog pravnog posla odluči upravo zato da u tom momentu ne stekne imovinu na kojoj bi moglo biti sprovedeno izvršenje. Zato, bez obzira što je prilikom zaključenja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti isplaćena njena cena i što je kupac – tužilac stupio u posed zemljišta, sporni predugovor ne može biti osnov za sticanje prava svojine, zato što ugovarači nisu naknadno zaključili glavni ugovor o kupoprodaji.

Iz navedenih razloga, na osnovu člana 416. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u drugom stavu izreke.

Odluka o troškovima postupka, sadržana u trećem stavu izreke, doneta je na osnovu člana 165. stav 2. u vezi sa članovima 153. stav 1. i 154. ZPP. Tuženima su dosuđeni troškovi postupka za sastav odgovora na tužbu u iznosu od 13.500,00 dinara, žalbe i revizije u iznosu od po 135.000,00 dinara, zastupanja na pet održanih ročišta u iznosu od po 90.000,00 dinara i sudske takse za reviziju u iznosu od 34.084,00 dinara i odluku o reviziji u iznosu od 51.126,00 dinara.

Predsednik veća – sudija

Branislav Bosiljković,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković