U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi je investitor višespratnog poslovnog objekta u ulici ... broj .. i .., a tužilja je sa svojom sada pok. majkom suvlasnik porodične kuće na susednoj parceli kp br .. KO Niš – ... . Na zahtev tuženog kao investitora, pre početka izvođenja građevinskih radova dana 19.09.2012. godine, izvršeno je veštačenje porodičnog objekta tužilje, kada je utvrđeno da je objekat u veoma lošem stanju, te da postoji opasnost od rušenja objekta zbog čega je neophodno iseliti lica koja u objektu stanuju, s obzirom da se radi o staroj gradnji i isti se duži niz godina ne održava. Istog dana, tuženi je sa tužiljom i njenom majkom zaključio sporazum o privremenom raseljenju, tako da se privremeno isele iz kuće do završetka radova na betoniranju ploče iznad podzemne etaže predmetnog poslovno-stambenog objekta. Predviđeno je takođe da će se nakon završetka radova na izgradnji ploče ustanoviti da li je došlo do oštećenja na porodičnoj kući tužilje i u tom slučaju tuženi je preuzeo obavezu da u najkraćem mogućem roku sanira nastala oštećenja o svom trošku. Tuženi se obavezao da tužilji i njenoj majci plaća zakup stana u koji će biti preseljene u iznosu od 150 evra mesečno u dinarskoj protivvrednosti, a nakon vraćanja objekta u prvobitno stanje tuženi se oslobađa finansijskih obaveza prema tužilji i njenoj majci. Zatim je tuženi kao investitor zaključio ugovor o izvođenju građevinskih radova sa Privrednim društvom „Norma“ DOO iz Aleksinca, kao izvođačem radova. Dana 05.06.2014. godine, zaključen je novi sporazum o regulisanju međusobnih prva i obaveza između parničnih stranaka u kojem je konstatovano da je za naknadu eventualne štete na objektu tužilje odgovorno Privredno društvo „Norma“ Aleksinac kao izvođač radova, da je veštak građevinske struke obezbedila dokaze i snimila objekat tužilje pre početka izvođenja radova, a da je veštak građevinske struke koga je angažovao izvođač radova sačinio idejni projekat rekonstrukcije i sanacije porodičnog objekta tužilje. Takođe je konstatovano da su tužilja i njena majka angažovale veštaka građevinske struke koji je utvrdio stepen oštećenja objekta i koji je odobrio idejni projekat izvođača radova za sanaciju i rekonstrukciju pri čemu su se ugovarači sporazumeli da investitor i izvođač radova snose sve troškove rekonstrukcije i sanacije. Tuženi se obavezao da sve do završetka sanacije nastavi sa plaćanjem zakupa tužilji i njenoj majci u skladu sa prethodnim sporazumom, a rok za izvođenje radova određen je na tri meseca od dana zaključenja sporazuma, s tim da u slučaju prekoračenja roka tuženi je obavezan da tužilji plaća ugovornu kaznu pored kirija u iznosu od 150 evra mesečno. Tužilja se sa majkom obavezala da pribavi na svoje ime sve potrebne dozvole za izvođenje predviđenih radova. Tuženi je do juna meseca 2015. godine ispunjavao svoje obaveze iz sporazuma plaćanjem ugovorene zakupnine, dok tužilje nisu pribavile potrebne dozvole za sanaciju i rekonstrukciju objekta. Prema obaveštenju Sekretarijata za planiranje i izgradnju povodom zahteva tužilje od 30.03.2017. godine, za radove na tekućem održavanju objekta nije potrebno pribavljati posebne dozvole, dok je za radove na investicionom održavanju objekta potrebno pribaviti rešenje o odobrenju za izgradnju, te da je tužilja dužna da uz zahtev priloži tehnički opis i popis radova, dok će dokaz o pravu svojine na objektu podnosioca zahteva, odnosno tužilje pribaviti nadležni organ uprave po službenoj dužnosti. Pored navedenog objekat na kome se izvode investicioni radovi mora da poseduje građevinsku i upotrebnu dozolu sem ukoliko se radi o objektu koji je izgrađen pre donošenja propisa za izgradnju objekta. U junu mesecu 2015. godine, izvršeno je novo veštačenje na zahtev tuženog od strane veštaka građevinske struke koji je konstatovao da je nastupila potpuna amortizovanost objekta tužilje, da je objekat sklon padu, da nije izvodljiva sanacija prema predloženom rešenju od strane prethodnog veštaka, kako iz tehničkih tako i iz pravnih razloga. Po nalazu ovog veštaka objekat tužilje je bio amortizovan 80% do početka izvođenja radova, a zatim je nastupila amortizovanost od 100% te je tuženi odgovoran za ubrzanu amortizaciju od 20%. Tuženi je 02.07.2015. godine, ponudio tužilji i njenoj sada pok. majci da finansira 20% od troškova građevinskih radova na rušenju starog i izgradnji novog objekta, ostavljajući rok za izjašenje od osam dana sa konstatacijom da ukoliko ne prihvate ponudu ili se ne izjasne u roku, sporazum od 19.09.2012. godine se raskida. Tužilja je 28.03.2017. godine sa Privrednim društvom „Norma“ zaključila sporazum o radovima na sanaciji porodične kuće, koje je u celini izvršilo ugovorene obaveze, te je 04.10.2017. godine izvršena primopredaja saniranog objekta, s tim što je sanacija izvršena mimo zakonskih propisa bez odobrenja za izgradnju.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je odbio tužbene zahteve tužilje za isplatu neplaćenih zakupnina u periodu od 01.06.2015. do 04.10.2017. godine i na ime ugovorne kazne u periodu od 05.09.2014. do 04.10.2017. godine, u mesečnom iznosu od 150 evra u dinarskoj protivvrednosti sa kamatom, nalezeći da je obaveza tuženog na osnovu zaključenih sporazuma pravno nedopuštena, te s toga ništava budući da je protivna odredbi člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji budući da stranke nisu imale potrebnu dokumentaciju za dobijanje građevinske dozvole, niti su tužilja i njena majka bile upisane kao vlasnice predmetnog objekta s obzirom da je u katastru nepokretnosti upisan samo kao držalac objekta.

Drugostepeni sud je izrazio suprotno stanovište u pogledu obaveze tuženog da tužilji naknadi štetu na ime zakupnine u predmetnom periodu, nalazeći da predmet obaveze tuženog iz zaključenog sporazuma nije nemoguć i nedopušten u smislu članova 47. i 49. Zakona o obligacionim odnosima. Tužilja nije podnela zahtev za dobijanje građevinske dozvole na osnovu projekta sanacije, pa tuženi nije u obavezi da isplati ugovornu kaznu, zbog neispunjenja svoje ugovorne obaveze, ali to po stanovištu drugostepenog suda, nema uticaja na obavezu tuženog da tužilji naknadi materijalnu štetu koju trpi u svojoj imovini na osnovu opštih pravila o odgovornosti za štetu, jer je zbog izvođenja građevinskih radova od strane tuženog bila onemogućena da koristi svoj objekat za stanovanje i prinuđena da plaća mesečni zakup od 150 evra. Tužilja lično i kao zakonski naslednik svoje majke ima pravo na naknadu štete za period od 01.06.2015. godine, kada je tuženi prestao da refundira troškove zakupa sve do 04.10.2017. godine, kada se konačno vratila u svoj stambeni objekat nakon izvršene sanacije od strane izvođača radova koga je angažovao tuženi kao investitor. Činjenica da je tuženi jednostrano raskinuo zaključene sporazume jer tužilja nije prihvatila ponudu iz dopisa od 02.07.2015. godine, ne oslobađa ga obaveze naknade štete shodno odredbi člana 132. ZOO. Zato je drugostepeni sud delimično preinačio prvostepenu presudu i obavezao tuženog da tužilji naknadi štetu u visini zakupnine za predmetni period sa kamatom od presuđenja.

Po oceni Vrhovnog suda, stanovište drugostepenog suda je pravilno.

Prema članu 207. Zakona o obligacionim odnosima, naručilac i izvođač radova na nepokretnosti solidarno odgovaraju trećem licu za štetu koja mu nastane u vezi sa izvođenjem tih radova. Izvođenje građevinskih radova smatra se opasnom delatnošću, pa je za štetu izazvanu izvođenjem građevinskih radova solidarna odgovornost naručioca i izvođača radova prema trećem licu zasnovana na stvorenom riziku i na uzročnoj vezi između događaja u vezi sa izvođenjem radova (štetna radnja) i posledice tog događaja koji predstavlja štetu za treće lice u skladu sa članom 154. stav 2, 173. i 174. ZOO. Kada se radi o solidarnoj odgovornosti naručioca i izvođača radova pravo je tužioca od koga će zahtevati isplatu naknade štete (član 414. stav 1. ZOO). Po članu 155. šteta je umanjenje nečije imovine (obična šteta) i sprečavanje njenog povećanja (izmakla korist), kao i nanošenje drugome fizičkog ili psihičkog bola ili straha (nematerijalna šteta).

Tužilja je zbog izvođenja građevinskih radova na izgradnji stambeno-poslovnog objekta na susednoj parceli od strane tuženog, kao investitora bila onemogućena da koristi svoj objekat za stanovanje budući da je prema utvrđenom činjeničnom stanju isti bio ugrožen i prinuđena da se privremeno iseli, te plaća mesečni zakup od 150 evra. Suprotno navodima revizije, obaveza tuženog da tužilji naknadi štetu na ime plaćene zakupnine, zasniva se na opštim pravilima o odgovornosti za štetu, budući da investitor, odnosno izvođač radova odgovoraju za štetu trećim licima koja može nastati izvođenjem radova. Činjenica da je tuženi jednostrano raskinuo zaključene sporazume jer tužilja nije prihvatila datu ponudu u pogledu načina i obima sanacije oštećenja na svojoj kući do kojih je došlo u toku gradnje stambeno-poslovnog objekta, nije od uticaja na obavezu tuženog da tužilji naknadi štetu na ime plaćene zakupnine zbog privremenog iseljenja iz objekta u kome je stanovala sa majkom. Osnov odgovornosti tuženog za ovaj oblik štete je stvoreni rizik i postojanje uzročne veze između izvođenja radova i posledice tog događaja koji za tužilju, kao treće lice predstavlja štetu, nezavisno od kasnije nastale potrebe i za sanacijom oštećenja na objektu tužilje do kojih je došlo u toku gradnje i koju je u krajnjem ishodu izvršio angažovani izvođač radova, nakon čega su se stekli uslovi da se tužilja vrati svoju kuću. Zato su kao neosnovani ocenjeni svi revizijski navodi tuženog kojima se osporava stanovište drugostepenog suda ukazivanjem na pogrešnu primenu materijalnog prava.

Na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, Vrhovni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Dragana Marinković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković