Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1632/23 od 16.05.2024. godine, stavom prvim izreke žalba tužioca je odbijena i presuda Višeg suda u Subotici P 45/22 od 27.02.2023. godine potvrđena. Stavom drugim izreke odbijeni su zahtevi stranaka za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac - protivtuženi je blagovremeno izjavio reviziju iz svih zakonskih razloga.

Tuženi - protivtužilac je podneo odgovor na reviziju.

Ispitujući pobijanu presudu u smislu odredbe člana 408. ZPP, Vrhovni sud je našao da revizija tužioca - protivtuženog nije osnovana.

U postupku nije utvrđena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti. Na druge bitne povrede odredaba parničnog postupka tužilac - protivtuženi se u reviziji nije pozvao.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju dana 04.01.2013. godine između tuženog - protivtužioca kao prodavca i tužioca - protivtuženog kao kupca zaključen je ugovor o kupoprodaji katastarskih parcela broj .., .., .. i .. sve upisane u LN .. KO ... za ukupnu kupoprodajnu cenu od 9.000.000,00 dinara. Ugovor je već bio sačinjen kada ga je VV, suprug zakonskog zastupnika tužioca - protivtuženog AA doneo i tuženi -- protivtužilac ga je potpisao. Za tužioca - protivtuženog ugovor je potpisao VV i overio ga pečatom. Tužilac - protivtuženi je istog dana na račun tuženog - protivtužioca uplatio 5.500.000,00 dinara. Ugovor nije overen kod nadležnog suda, a tuženi - protivtužilac je VV pokazao zemljište i uveo ga u posed. Tuženi - protivtužilac se obraćao VV radi isplate preostalog dela kupoprodajne cene, koji je stalno obećavao isplatu. U tu svrhu je sačinjen kupoprodajni ugovor od 25.05.2015. godine u kome su kao predmet prodaje navedene iste parcele a kao kupoprodajna cena iznos od 2.640.000,00 dinara. Kao prodavac u tom ugovoru označen je tuženi - protivtužilac a kupac je dužnik tužioca - protivtuženog DOO Imperijal Lux čiji je zastupnik direktor GG, kome je rečeno da je tužilac - protivtuženi već u posedu tog zemljišta, te da je deo para za to zemljište već isplaćen. Ugovor od 25.05.2015. godine potpisan od strane ugovornih strana ali nije realizovan. DOO Imperijal Lux nije izvršio uplatu iznosa od 2.640.000,00 dinara tuženom - protivtužiocu niti je stupio u posed zemljišta, niti se njegova obaveza prema tužiocu - protivtuženom umanjila za isti iznos.

Prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev kojim je tužilac - protivtuženi tražio da se obaveže tuženi - protivtužilac na isplatu iznosa od 5.500.000,00 dinara sa kamatom, usvojio protivtužbeni zahtev i utvrdio da je tužilac - protivtuženi stekao pravo svojine na nepokretnostima koje su predmet spora na osnovu ugovora o kupoprodaji od 04.01.2013. godine, obavezao tužioca - protivtuženog da tuženom - protivtužiocu isplati iznos od 3.500.000,00 dinara sa kamatom, sa obrazloženjem da prema odredbi člana 4. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti „Službeni glasnik RS“ br. 4/98, 11/2009 koji je bio u primeni za vreme zaključenja kupoprodajnog ugovora od 04.01.2013. godine, ispunjava uslove za konvalidaciju jer je izvršen u pretežnom delu - isplaćen je veći deo kupoprodajne cene i tužilac - protivtuženi je uveden u posed ove nepokretnosti.

Drugostepeni sud je potvrdio prvostepenu presudu nalazeći da je na potpuno i pravilno utvrđeno činjenično stanje prvostepeni sud pravilno primenio materijalno pravo.

Po nalaženju Vrhovnog suda previlno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo.

Prema Zakonu o prometu nepokretnosti koji je važio u vreme zaključenja spornog ugovora („Službeni glasnik RS“ broj 42/98, 111/2009) u članu 4. bilo je propisano da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u pismenoj formi, da potpisi ugovarači moraju biti overeni od strane suda. Prema stavu 2. ovog člana ugovori koji nisu zaključeni na način iz stava 1. ovog člana ne proizvode pravno dejstvo ali sud može da prizna pravno dejstvo u ugovoru o prometu nepokretnosti koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili u pretežnom delu, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen primarni propis.

U konkretnom slučaju, prema utvrđenom činjeničnom stanju ugovor koji je predmet spora je zaključen u pisanom obliku, potpisan od strane ugovornih strana kupac (tužilac - protivtuženi) je isplatio pretežni deo ugovorene cene i parcele koje su bile predmet prodaje su mu predate u državinu. Činjenicu koju je tužilac - protivtuženi isticao i u žalbi i koja je cenjena od strane drugostepenog suda, da je povređeno pravo preče kupovine tužilac - protivtuženi nije isticao tokom postupka, a drugostepeni sud je zaključio da je protekao zakonski rok iz člana 10. stav 5. u vezi člana 4. Zakona o prometu nepokretnosti za poništaj ugovora zbog povrede prava preče kupovine.

Neosnovani su navodi tužioca - protivtuženog u reviziji da priloženi kupoprodajni ugovor koji se nalazi u spisu predmeta predstavlja faks dokument koji ne sadrži potpis ugovornih strana i na predmetnom ugovoru nema potpisa tužioca - protivtuženog i da tuženi - protivtužilac nije uveden u posed nepokretnosti jer VV, suprug zakonskog zastupnika tužioca - protivtuženog, nije zakonski zastupnik, niti ima ovlašćenje za ulazak u posed , te da ugovor koji je predmet spora nije ispunjen u pretežnom delu jer je isplaćeno 61,1% kupoprodajne zbog čega nisu ispunjeni uslovi za konvalidaciju ugovora.

Ugovor o prometu nepokretnosti je ispunjen u celini ili pretežnom delu ako su obaveze obe ugovorne strane ispunjene u celini ili pretežnom delu, s obzirom da se radi o dvostranom, teretnom ugovoru koji, prema članu 454. stav 1. ZOO, istovremeno obavezuje kako prodavca da na kupca prenese pravo svojine na prodatoj stvari i da stvar preda u državinu, tako i kupca da plati cenu u novcu i preuzme stvar, pošto je obaveza jedne strane osnov obaveze drugog ugovarača.

U konkretnom slučaju revident je taj koji je već sačinjen ugovor doneo tuženom - protivtužiocu na potpis, i čiji se pečat nalazi na ugovoru. U posed kupljenih katastarskih parcela je uveden suprug zakonskog zastupnika tužioca - protivtuženog, koji je i potpisao ugovor uz znanje zakonskog zastupnika. Tuženi - protivtužilac je svoju ugovornu obavezu ispunio u celosti - predao je u posed katastarske parcele licu koje je u ime tužioca - protivtuženog potpisalo ugovor, pa se po nalaženju Vrhovnog suda ne može pozivati na sopstvene radnje za koje sada tvrdi da predstavljaju nedostatke zbog kojih ugovor nije izvršen.

Pošto je u toku postupka utvrđeno da je tužilac - protivtuženi vlasnik katastarskih parcela koji su predmet ugovora koji je konvalidiran, to je pravilna i odluka nižestepenih sudova kojom je obavezan tužilac - protivtuženi da tuženom - protivtužiocu isplati preostali iznos kupoprodajne cene od 3.500.000,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom, a odbijen tužbeni zahtev kojim je tužilac - protivtuženi tražio da se obaveže tuženi - protivtužilac na povraćaj iznosa od 5.500,00 dinara datog na ime kupoprodajne cene iz ugovora koji je predmet spora.

Sa iznetih razloga, saglasno odredbi člana 414. ZPP odlučeno je kao u stavu prvom izreke.

Odbijen je zahtev tuženog - protivtužioca za sastav odgovora na reviziju s obzirom da ti troškovi nisu bili potrebni radi vođenja parnice zbog čega je na osnovu odredbe člana 154. stav 1. i 165. stav 1 ZPP odlučeno kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branka Dražić,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković