Protiv pravosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilja je blagovremeno izjavila reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužena je podnela odgovor na reviziju tužilje.

Ispitujući pobijanu presudu, primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 10/23 –u daljem tekstu: ZPP), Vrhovni sud je našao da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Neosnovano se revizijom ukazuje na bitnu povredu iz člana 374. stav 1. u vezi sa čl. 7. i 8. ZPP u postupku pred drugostepenim sudom, budući da je drugostepeni sud potpuno i pravilno primenio sve odredbe procesnog zakona koje su bile od uticaja na donošenje zakonite i pravilne presude. Sudovi su utvrdili sve činjenice od kojih zavisi odluka o tužbenom zahtevu, te savesnom i brižljivom ocenom svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, doneta je odluka o odbijanju tužbenog zahteva. Zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP, na koje se revizijom ukazuje tvrdnjom o nejasnim i protivrečnim razlozima, revizija se ne može izjaviti u smislu člana 407. stav 2. istog zakona.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilja kao prodavac je sa tuženom zaključila ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – porodične stambene zgrade broj 1, u ulici ... br. .. u ... dana 28.11.2018. godine za ugovorenu cenu od 48.000,00 evra. Prodavac je upoznao kupca da je nepokretnost koja je predmet ugovora opterećena založnim pravom – hipotekom, radi obezbeđenja potraživanja „Addiko Banke“ za iznos od 71.715,42 CHF sa kamatnom stopom i utvrđenim rokom otplate, te je prodavac istovremeno dao saglasnost kupcu da se deo kupoprodajne cene od 33.000,00 evra po zaključenju ovog ugovora, sa računa kupca direktno prenese na partiju kredita u korist banke, a sve u skladu sa instrukcijama banke čime bi kredit bio namiren u celosti i nakon toga bi se stekli uslovi za brisanje hipoteke. Članom. 3. ugovora je utvrđeno da će ugovorena kupoprodajna cena u preostalom delu biti isplaćena na sledeći način: iznos od 33.000 evra biće isplaćen po zaključenju ovog ugovora (isti dan ili sutradan), prenosom sredstava kupca na partiju kredita, u korist banke; iznos od 8.000 evra biće isplaćen 01.02.2019. godine, na devizni račun prodavca i iznos od 8.000 evra 01.09.2019. godine, na devizni račun prodavca ili na ruke prodavca, po izboru kupca. Prodavac će nakon isplate iznosa kupoprodajne cene, kupcu izdati potvrdu da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti. Članom 4. Ugovorom, prodavac je dao saglasnost da kupac može izvršiti upis prava svojine (clausula intabulandi) i da će posed predmetnih nekretnina predati kupcu na dan zaključenja ovog ugovora, slobodne od lica i stvari i sa svim pripadajućim ključevima. Odmah po zaključenju ugovora, tužena je ispunila svoju ugovornu obavezu isplatom dela kupoprodajne cene od 33.000 evra, sledom čega je kredit bio isplaćen, a hipoteka kojom je njegovo vraćanje bilo obezbeđeno kasnije brisana iz javne evidencije nepokretnosti. Na osnovu zaključenog ugovora, tužena je ishodovala upis odgovarajućeg stvarnog prava na navedenim nepokretnostima u javnoj evidenciji. Tužilja nije predala posed predmetnih nepokretnost tuženoj, već su parnične stranke postigle usmeni dogovor da tužilja ostane u posedu nepokretnosti do 01.02.2019. godine da bi pronašla odgovarajuću nepokretnost za sebe. Dana 11.02.2020. godine, tužilja i tužena zaključuju i pismeni ugovor o zakupu predmetne nepokretnosti na određeno vreme do 10.08.2020. godine, uz obavezu tužilje da tuženoj plaća zakupninu od 300 evra mesečno. Tužilja nikada nije imala otvoren devizni račun u banci, nije predala nepokretnosti u državinu i tuženoj nije plaćala ugovorenu zakupninu. Po predlogu tužene od 02.07.2021. godine, kao izvršnog poverioca, protiv ovde tužilje rešenjem Osnovnog suda u Novom Sadu II 2877/21 od 16.07.2021. godine, određeno je izvršenje ispražnjenjem i predajom poseda nepokretnosti koja je predmet ugovora. Tužilja je iseljena u novembru 2021. godine. Tužena je 08.02.2022. godine, pokretnula vanparnični postupak radi deponovanja iznosa od 16.000 evra u sudski depozit, na ime isplate preostalog dela kupoprodajne cene nepokretnosti, a taj iznos je primljen u sudski depozit dana 08.09.2022. godine kao iznos preostalog dela kupoprodajne cene. Tužilja je podnela tužbu protiv tužene 03.11.2021. godine, kojom je glavnim tužbenim zahtevom tražila utvrđenje ništavosti zaključenog ugovora o kupoprodaji od 29.11.2018. godine, odnosno isplatom ostatka kupoprodajne cene po eventualnom tužbenom zahtevu, ali je tužba u tom delu povučena 09.12.2021. godine.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno je u pobijanim nižestepenim presudama primenjeno materijalno pravo kada je odbijen tužbeni zahtev za utvrđenje da je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen 29.11.2018. godine, raskinut po samom zakonu, te da je tužena dužna da trpi da se na osnovu ove presude izvrši upis prava državine u korist tužilje.

Odredbom člana 125. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da kad ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu. Ali poverilac može održati ugovor na snazi, ako po isteku roka, bez odlaganja obavesti dužnika da zahteva ispunjenje ugovora (stav 2.). Kad je poverilac zahtevao ispunjenje, ali ga nije dobio u razumnom roku, može izjaviti da raskida ugovor (stav 3.). Ova pravila važe kako u slučaju kad su ugovorne strane predvidele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kada je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po prirodi posla (stav 4.). Članom 126. istog zakona, propisano je da kada ispunjenje obaveze u određenom roku nije bitan sastojak ugovora, dužnik zadržava pravo da i posle isteka roka ispuni svoju obavezu, a poverilac da zahteva njeno ispunjenje (stav 1.) Ali ako poverilac želi raskinuti ugovor mora ostaviti dužniku primeren naknadni rok za ispunjenje (stav 2.). Ako dužnik ne ispuni obavezu u naknadnom roku, nastupaju iste posledice kao i u slučaju kada je rok bitan sastojak ugovora (stav 3.).

U konkretnom slučaju je utvrđeno da su parnične stranke kao ugovorne strane zaključile ugovor o kupoprodaji nepokretnosti uz ugovorenu kupoprodajnu cenu koja je trebalo da bude isplaćena u tri dela, u dane tačno utvrđene ugovorom (član 3. ugovora). Tužena je isplatila tužilji pretežni deo cene odmah po zaključenju ugovora, onako kako je ugovoreno, ali predmetnu nepokretnost tužilja je i dalje koristila u svojstvu zakupca. Odredbe ugovora o kuporodaji od 28.11.2018. godine su jasne u delu koji se odnosi na isplatu cene i prenos prava svojine u korist prodavca, kao i da je tužena bila dužna da isplati kupoprodajnu cenu tužilji u dane tačno određene ugovorom. Međutim, ugovor ne sadrži odredbu o posledicama neizvršenja ugovora u roku (da se ugovor smatra raskinutim ako jedna od ugovornih strana u roku ne ispuni svoju obavezu). Ni priroda spornog ugovornog odnosa nije bila takva da bi se ispunjenje obaveze moglo smatrati bitnim sastojkom ugovora. Naime, tužilja je zaključila sporni ugovor da bi po prijemu pretežnog dela kupoprodajne cene ishodovala brisanje konstituisane hipoteke na nepokretnosti koja je predmet ugovora. Nije izvršila svoju ugovornu obavezu predajom nepokretnosti u državinu tuženoj na dan zaključenja ugovora (član.4.2 ugovora), nastavljajući da koristi nepokretnost u svojstvu zakupca i to bez deviznog računa na koji bi tužena eventualno mogla da isplati ostatak cene po zaključenom ugovoru. Tužena je preostali deo cene deponovala u sudski depozit Zbog toga je pravilna ocena nižestepenih sudova da uslovi za utvrđenje raskida ugovora po sili zakona nisu nastupili, primenom člana 125. st. 1. i 4. Zakona o obligacionim odnosima jer rok za ispunjenje nije bitan sastojak ugovora. Nisu ispunjeni ni uslovi za utvrđenje raskida ugovora iz člana 126. ZOO. Tužilja kao poverilac nije ostavila tuženoj naknadi rok za ispunjenje obaveze da bi ugovor ostao na snazi, ili suprotno, da bi se isti smatrao raskinutim u slučaju neispunjenja obaveze isplatom ostatka kupoprodajne cene od strane tužene u naknadnom roku. Pasivnim držanjem (nije imala otvoren devizni račun) i zadržavanjem poseda nepokretnosti, tužilja je produžila ugovorene rokove i onemogućila tužilji ispunjenje ugovora isplatom ostatka kupoprodajne cene.

Neosnovani su revizijski navodi o pogrešnoj primeni materijalnog prava da je tumačenje ugovora preširoko i da šteti tužilji. Ovo iz razloga što su odredbe ugovora jasne, a tumačenje da je ugovor raskinut po sili zakona bilo bi u suprotnosti sa načelom ravnopravnosti ugovornih strana (član 11.ZOO) i načelom savesnosti i poštenja (član 12.ZOO), s obzirom da je prvobitno ugovoren rok predaje poseda i prijema kupoprodajne cene produžen na inicijativu tužilje.

Na osnovu člana 414. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Zahtev tužene za naknadu troškova odgovora na reviziju je odbijen primenom člana 165. stav 1. u vezi člana 154. ZPP, jer isti nisu bili potrebni u revizijskom postupku.

Predsednik veća – sudija

Jelica Bojanić Kerkez, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković