Tužilja je blagovremeno izjavila reviziju protiv drugostepene presude na osnovu člana 404. Zakona o parničnom postupku.

Odredbama člana 404. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11, 49/13 – US, 74/13 – US i 55/14 – u daljem tekstu: ZPP) propisano je da je revizija izuzetno dozvoljena zbog pogrešne primene materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja ne bi mogla da se pobija revizijom, ako je po oceni Vrhovnog kasacionog suda potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija), a o dozvoljenosti i osnovanosti revizije odlučuje Vrhovni kasacioni sud u veću od pet sudija.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da su ispunjeni uslovi iz člana 404. ZPP da se dozvoli odlučivanje o posebnoj reviziji tužilje radi ujednačavanja sudske prakse, jer iz dokaza dostavljenih uz reviziju proizlazi da je u istoj činjeničnoj i pravnoj situaciji, u parničnom postupku koji se odnosio na drugi poslovni prostor na istoj lokaciji vraćen tužilji u postupku restitucije, prvostepeni i drugostepeni sud doneli drugačije odluke i pravnosnažno usvojili tužbene zahteve tužilje.

S obzirom na izloženo, Vrhovni kasacioni sud je, na osnovu člana 404. ZPP, odlučio kao u stavu prvom izreke.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu primenom člana 408. ZPP i utvrdio da revizija nije osnovana.

Pobijana presuda nije zahvaćena bitnom povredom odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju se u ravizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti, a tužilja ne ukazuje na druge povrede parničnog postupka koje mogu biti razlog za izjavljivanje revizije.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom u sprovedenom parničnom postupku, tužilja je 24.01.2013. godine podnela zahtev za vraćanje imovine Agenciji za restituciju, po kome je vođen postupak tokom 2013. i 2014. godine. Delimičnim rešenjem Agencije za restituciju od 17.09.2014. godine, koje je postalo pravnosnažno 08.10.2014. godine, tužilji je vraćena oduzeta imovina i utvrđeno pravo svojine, između ostalog, na poslovnom prostoru broj ..., ... od ulaza ... u ... zgrade na uglu Ulice ... broj ... i Ulice ... br. ...-.... U vreme pokretanja postupka restitucije, u državini predmetnog poslovnog prostora je u svojstvu zakupca bio drugotuženi, koji je 19.09.2013. godine podneo zahtev za produženje ugovora o zakupu koji je isticao 30.11.2013. godine. Nadzorni odbor prvotuženog je 29.11.2013. godine doneo odluku kojom se drugotuženom produžava zakup poslovnog prostora za period od pet godina, a 31.01.2014. godine tuženi su, u skladu sa navedenom odlukom, zaključili ugovor o zakupu na period od pet godina. Prilikom donošenja odluke Nadzornog odbora prvotuženog nije pribavljena saglasnost Agencije za poslovni prostor Grada Beograda. U rešenju Agencije za restituciju kojim je predmetni poslovni prostor vraćen tužilji, navedeno je da ona može stupiti u državinu poslovnog prostora po isteku tri godine od dana izvršnosti rešenja, ako se sa zakupcem drugačije ne sporazume, pri čemu u periodu od sticanja svojine tužilja stupa u sva prava i obaveze zakupodavca (ovde prvotuženog) kojoj je zakupac (ovde drugotuženi) dužan da plaća ugovorenu zakupninu.

U vreme donošenja odluke Nadzornog odbora prvotuženog od 29.11.2013. godine i zaključenja ugovora o zakupu od 31.01.2014. godine, koji su predmet ove parnice, bila je na snazi Odluka o načinu postupanja sa stvarima koje su u javnoj svojini grada Beograda, odnosno na kojima grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja („Službeni list grada Beograda“, broj 60/2012). Odredbom člana 6. stav 2. navedene Odluke bilo je propisano da Agencija za poslovni prostor, na predlog Komisije za poslovni prostor, daje saglasnost na odluku nadležnog organa o davanju u zakup i otkazu ugovora o zakupu nepokretnosti kojima upravljaju gradske opštine, odnosno javna preduzeća za poslovni prostor čiji su osnivači gradske opštine.

Privremeni organ grada Beograda je, na sednici održanoj 17.04.2014. godine, doneo novu Odluku o načinu postupanja sa nepokretnostima koje su u javnoj svojini grada Beograda odnosno na kojima grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja („Službeni list grada Beograda“, broj 36/2014), prema kojoj javna preduzeća i društva kapitala čiji je osnivač grad, koja u osnivačkom aktu imaju delatnost davanja u zakup tzv. komercijalnih objekata (poslovni prostor, stanovi, garaže, garažna mesta i dr.) u javnoj svojini grada, odnosno na kojima grad ima posebna svojinska ovlašćenja, više nemaju obavezu pribavljanja saglasnoti za davanje u zakup objekata koje koriste (član 13. stav 3.).

Prvostepeni sud je u svojoj presudi cenio navode tužilje da je odluka Nadzornog odbora prvotuženog od 29.11.2013. godine doneta bez saglasnosti Agencije za poslovni prostor grada Beograda, ali je našao da ovi navodi nisu od uticaja jer se na situacije koje su u toku, kao što je ugovor o zakupu koji traje, nakon stupanja na snagu nove Odluke o načinu postupanja na nepokretnostima koje su u javnoj svojini grada Beograda odnosno na kojima grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja, moraju primeniti odredbe novodonete Odluke, a ne stari propis koji je prestao da važi. Po nalaženju prvostepenog suda, novodoneta Odluka se može smatrati aktom otklanjanja nedostataka ranije donete odluke, kojom se ista osnažuje, te se ne može smatrati da je reč o ništavom aktu prvotuženog.

Drugostepeni sud je prihvatio kao pravilan zaključak prvostepenog suda, navodeći da za zaključenje ugovora o zakupu poslovnog prostora između tuženih 31.01.2014. godine nije bila potrebna saglasnost organa grada Beograda, pri čemu se pozvao na odredbe člana 13. novodonete Odluke iz 2014. godine.

Vrhovni kasacioni sud smatra da su za rešenje ovog spora bitne odredbe člana 107. Zakona o obligacionim odnosima, kojima je propisano da ništav ugovor ne postaje punovažan kad zabrana ili koji drugi uzrok ništavosti naknadno nestane (stav 1), ali, ako je zabrana bila manjeg značaja, a ugovor je izvršen, ništavost se ne može isticati (stav 2).

Za zaključenje ugovora o zakupu spornog poslovnog prostora između tuženih 2013. godine nesumnjivo je bila potrebna saglasnost Agencije za poslovni prostor grada Beograda. U toku trajanja osporenog ugovora o zakupu, a pre nego što je tužilji poslovni prostor vraćen u svojinu, donet je novi propis kojim više nije bila predviđena obaveza pribavljanja saglasnosti organa grada Beograda za davanje u zakup tzv. komercijalnih objekata u javnoj svojini odnosno na kojima Grad ima posebna svojinska ovlašćenja, u koje je do donošenja rešenja o restituciji spadao i predmetni poslovni prostor. Na osnovu rešenja Agencije za restituciju od 17.09.2014. godine tužilji je vraćen poslovni prostor, ona je stupila u prava i obaveze prvotuženog kao zakupodavca i stekla ovlašćenje da od drugotuženog kao zakupca ubira zakupninu i traži predaju državine poslovnog prostora po isteku tri godine od dana izvršnosti rešenja. Tužilja je pravo da stupi u posed spornog poslovnog prostora stekla trinaest meseci pre isteka ugovorenog roka zakupa, odnosno mesec dana pre donošenja drugostepene presude protiv koje je izjavljena revizija.

Imajući u vidu sve navedene okolnosti, a posebno činjenice da je osporeni ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen između tuženih pre nego što je taj prostor vraćen tužilji u postupku restitucije, kao i da je uzrok ništavosti ugovora o zakupu nestao pre nego što je tužilja stupila u prava i obaveze zakupodavca iz ugovora o zakupu zaključenog između tuženih, Vrhovni kasacioni sud nalazi da se u ovom konkretnom slučaju radi o uzroku ništavosti manjeg značaja na koji se tužilja ne može pozivati saglasno članu 107. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima.

Imajući u vidu sve navedeno, Vrhovni kasacioni sud je procenio da je revizija neosnovana i primenom člana 414. stav 1. ZPP odlučio kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branislava Apostolović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić