Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 1315/16 od 02.11.2017. godine, stavom prvim izreke odbijene su, kao neosnovane, žalbe parničnih stranaka i potvrđena prvostepena presuda Višeg suda u Beogradu P 1625/15 od 10.11.2015. godine. Stavom drugim izreke odbačena je, kao nedozvoljena, žalba tužene izjavljena protiv stava drugog izreke prvostepene presude.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, u delu kojim je potvrđena prvostpena presuda, tužena je blagovremeno izjavila reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava i bitne povrede odredaba parničnog postupka.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku ("Službeni glasnik RS", br. 72/2011, 49/2013-US, 74/2013- US, 55/2014, 87/2018, u daljem tekstu: ZPP) i ocenio da je revizija tužene osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, dana 12.12.2002. godine tužilac, kao zakupodavac i tužena, kao zakupac, zaključili su ugovor o zakupu vile u ... ul. ... na broju ..., ukupne površine 220 m2. Ugovor je zaključen na određeno vreme, na period od godinu dana, počev od 01.01.2003. godine do 31.12.2003. godine, a mesečna zakupnina ugovorena je u iznosu od 2.000 USD, u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBJ na dan plaćanja. Ugovoreno je tromesečno plaćanje zakupnine i to prilikom zaključenja ugovora za prva tri meseca zakupa, a posle unapred za svaka sledeća tri meseca, najdocnije do isteka prethodna tri meseca.

Odredbom člana 6. ugovora zakupac se obavezao da za predmet zakupa plaća komunalne troškove, dok se odredbom člana 9. ugovora obavezao da zakupljenu nepokretnost ispražnjenu od lica i stvari preda zakupodavcu na dan isteka ugovora, o čemu će biti sačinjen zapisnik, te da se, ukoliko zakupac tako ne postupi, ovlašćuje zakupodavac da sam ukloni i promeni bravu na ulaznim vratima i iseli sva lica i stvari iz predmeta zakupa. Odredbom člana 10. ugovora je ugovoreno da se, ako se zakupac ne iseli iz zakupljene nepokretnosti na dan isteka roka po ugovoru, a zakupodavac ne iskoristi svoje pravo iz člana 9. ugovora, zakupac obavezuje da, zbog neizvršenja ugovorom preuzete obaveze i predaje zakupljenog dobra u posed zakupodavcu na dan određen ugovorom, plaća ugovorenu mesečnu kaznu u visini dvostruke ugovorene zakupnine predviđene članom 3. istog ugovora i to za period od isteka ugovora do momenta prijema u posed predmeta zakupa od strane zakupodavca.

Nakon isteka ugovora o zakupu tužena je nastavila da koristi nepokretnost, a zakupninu nije plaćala. Tužilac se usmeno i pismeno obraćao tuženoj sa zahtevom za naknadu zakupnine i režijskih troškova, a 01.09.2004. godine podneo je tužbu za njeno iseljenje. Tužena je 23.06.2008. godine prinudno iseljena u izvršnom postupku. Tužena nije izmirila zakupninu za februar 2003. godine u iznosu od 1.596,32 USD, a za period od marta do kraja decembra 2003.godine u iznosu od po 2.000 USD, ukupno 21.569,32 USD. Dana 12.08.2004. godine tužena je uplatila tužiocu iznos od 72.300,00 dinara, a dana 26.09.2004. godine iznos od 84.000,00 dinara. Tužena nije plaćala ugovornu kaznu u iznosu od 4.000 USD mesečno nakon isteka ugovora, a ni posle podnošenja tužbe za iseljenje. Ugovorna kazna za 22 dana juna meseca iznosi 2.933,33 USD. Na osnovu nalaza i mišljenja veštaka ekonomsko-finansijske struke utvrđeno je da dug tužene za neplaćenu zakupninu za period od februara 2003. godine do 31.08.2004. godine iznosi ukupno 37.569,32 USD, a da ugovorna kazna za period od septembra 2004. godine do 22.06.2008. godine iznosi 182.933,33 USD. Neplaćeni komunalni troškovi, prema računima JKP ''Vodovod i kanalizacija'' iznose ukupno 108.767,93 dinara, koje troškove je platio tužilac.

Na ovako utvrđeno činjenično stanjnje nižestepeni sudovi su primenili materijalno pravo iz čl. 154. stav 1, 158., 189. stav 1. 270. stav 1, 271. stav 1, 272. stav 1, 273. stav 1, 275. stav 1, 277, 324. stav 1, 567. stav 1, 570. stav 3, 583. stav 1. i 595. Zakona o obligacionim odnosima i ocenili da je tužbeni zahtev za isplatu dugovane zakupnine za period od 01.02.2003. godine do 31.08.2004. godine, ugovorne kazne za period od 01.09.2004. godine do 22.06.2008. godine i komunalnih troškova osnovan u iznosima utvrđenim iz nalaza i mišljenja sudskog veštaka.

Prema razlozima nižestepenih sudova ugovor o zakupu nepokretnosti je prestao istekom vremena na koji je zaključen (31.12.2003. godine) u skladu sa članom 595. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, pa je prestao i pravni osnov tužene za korišćenje nepokretnosti. Kako tužena nije platila zakupninu za mesec februar 2003. godine u iznosu od 1.569,32 USD, a za period od marta 2003. godine zaključno sa 31.12.2003. godine, nije platila ugovorenu zakupninu u iznosu od po 2.000 mesečno (ukupno 20.000 evra), po osnovu neplaćene zakupnine za ovaj period tužiocu duguje iznos od 21.569,32 evra. Po isteku ugovora o zakupu (od 01.01.2004. godone) tužena nije tužiocu vratila nepokretnost već je nastavila da je koristi bez pravnog osnova, suprotno čl. 585. ZOO i 9. ugovora o zakupu, zbog čega je u obavezi da tužiocu naknadi iznos ugovorene zakupnine, za period od 01.01.2004. godine zaključno sa 31.08.2004. godine u ukupnom iznosu od 16.000 evra, što ukupno za period od februara meseca 2003. godine do 31.08.2004. godine iznosi 37.569,32 evra. Odlučujući o zahtevu tužioca na isplatu ugovorne kazne nižestepeni sudovi su ocenili da je tužena u obavezi da je isplati tužiocu, u visini dvostruke mesečne zakupnine, za period od 01.09.2004. godine (kada je tužilac podneo tužbu radi iseljenja tužene) zaključno sa 22.06.2008. godine (kada je tužena iseljena u izvešnom postupku). Zahtev za naknadu štete zbog neplaćenih komunalija nižestepeni sudovi su ocenili osnovanim, jer je neplaćanjem tih troškova o njihovoj dospelosti tužena postupila suprotno zakonskoj i ugovorom preuzetoj obavezi, pa je za tužioca, koji je te troškove umesto tužene platio nastala stvarna šteta koju je tužena u obavezi da mu naknadi. Pri tom je ocenjen neosnovanim istaknuti prigovor zastarelosti potraživanja u smislu odredbe člana 376. ZOO.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, osnovano tužena u reviziji ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava, zbog čega je činjenično stanje na kome su zasnovane nižestepene presude ostalo nepotpuno utvrđeno.

Prema članu 596. stav 1. Zakona o obligacionim osnosima kad po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.

Prema odredbi člana 273 stav 1. ZOO kada je ugovorna kazna ugovorena za slučaj neispunjenja obaveze, poverilac može zahtevati ili ispunjenje obaveze ili ugovornu kaznu.

Imajući u vidu navedene zakonske odredbe, osnovano se revizijom tužene ukazuje da je u konkretnom slučaju, došlo do prećutnog obnavljanja ugovora o zakupu. Po isteku roka na koji je ugovor zaključen tužena je nastavila da koristi zakupljenu nepokretnost, a tuženi se tome nije protivio, već joj je slao dopise za obračunatom ugovorenom zakupninom i troškovima komunalija.

U takvoj situaciji se smatra da je zaključen nov ugovor o zakupu, neodređenog trajanja, što znači da rok važnosti ugovora prestaje da bude njegov bitni element.

Kako sporazum o ugovornoj kazni deli sudbinu obaveze na čije se obezbeđenje odnosi, u slučaju prećutnog obnavljanja ugovora o zakupu na neodređeno vreme odredba prvobitnog ugovora o zakupu kojom je predviđeno plaćanje ugovorne kazne za slučaj neispunjenja obaveze predaje stvari po proteku roka važnosti ugovora, prestaje da važi.

Pored navedenog, iz člana 10 ugovora o zakupu proizlazi obaveza tužene da tužiocu plaća ugovornu kaznu u visini dvostruke zakupnine u slučaju da tužena po isteku roka važenja ugovora tužiocu ne preda nepokretnost, a tužilac ne iskoristi svoje pravo iz člana 9. ugovora kojim je ovlašćen da sam ukloni i promeni bravu na ulaznim vratima i iseli sva lica i stvari iz predmeta zakupa.

Iz navedenog proizlazi da je ugovorna kazna u konkretnom slučaju ugovorena sa ciljem da zaštiti tužioca u slučaju da mu tužena po isteku roka ugovora ne preda nepokretnost. Ali istovremeno je ugovorom tužilac bio ovlašćen da u tom slučaju promeni bravu na ulaznim vratima nepokretnosti i na taj način iseli tuženu, u kom slučaju tužena ne bi bila u obavezi da ugovornu kaznu plaća, kakvu meru tužilac nije preduzeo. Iz navedenog se može zaključiti da je pasivno držanje tužioca imalo za cilj naplatu ugovorne kazne u dvostrukom iznosu zakupnine, što je protivno načelu savesnosti i poštenja iz člana 12. ZOO i načelu zabrane zloupotrebe prava iz člana 13. istog zakona, pa se i iz tog razloga, po oceni Vrhovnog kasacionog suda, pravilnost ocene nižestepenih sudova da tužiocu pripada pravo na ugovornu kaznu dovodi u sumnju.

Pored navedenog nižestepeni sudovi nisu cenili i nisu dali razloge da li je i od kakvog uticaja na visinu neplaćene zakupnine izjašnjenje veštaka ekonomsko finansijske struke od 07.10.2011. godine iz kog proizlazi da prilikom davanja nalaza i mišljenja, iz kog je utvrđena visina neplaćene zakupnine, nije uzeo u obzir iznos od 2.400 evra koji je tužena prilikom zaključenja ugovora uplatila na račun tužioca na ime depozita za slučaj pričinjene štete ili neizmirenih obaveza. U tom smislu se osnovano navodima revizije osporava i pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje.

Kako zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje od značaja za presuđenje nije potpuno utvrđeno, Vrhovni kasacioni sud je ukinuo obe nižestepene presude i predmet vratio prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će razjasniti sve okolnosti od značaja za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari na koje je ukazano ovim rešenjem i pravilnom primenom materijalnog prava o tužbenom zahtevu doneti pravilnu i zakonitu odluku.

Na osnovu iznetog, Vrhovni kasacioni sud je primenom člana 416. stav 2. ZPP odlučio kao u izreci rešenja. Ukinuta je i odluka o troškovima, jer zavisi od konačnog ishoda stranaka u sporu.

Predsednik veća - sudija

Ljubica Milutinović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić