Apelacioni sud u Novom Sadu je, presudom Gž 461/20 od 21. maja 2020. godine, stavom prvim izreke, žalbu tuženih usvojio i presudu Osnovnog suda u Sremskoj Mitrovici P 390/17 od 05.11.2019. godine, preinačio u usvajajućem delu, tako što je odbio tužbeni zahtev tužilje kojim je tražila da se poništi ugovor o prodaji poljoprivrednog zemljišta između prvotužene BB iz ..., kao prodavca i drugotuženog VV iz ..., kao kupca, potvrđen od strane javnog beležnika Milana Vojvodića iz ..., dana 11.05.2017. godine pod poslovnim brojem OPU: 297-2017 koji se odnosi na kupoprodaju parcele broj .../... K.O. ..., upisanoj u list nepokretnosti broj ... K.O. ..., kletište, njiva 2. klase površine 99 ari, što su tuženi dužni da priznaju pod pretnjom izvršenja i da se obaveže prvotužena BB kao prodavac da tužilji AA kao imaocu prava preče kupovine, pod istim uslovima, odnosno za cenu od 2.536.218,53 dinara, proda katastarsku parcelu broj .../... površine 99 ari, upisanu u list nepokretnosti ... K.O. ..., a u suprotnom da ta presuda zameni ugovor o prodaji i posluži tužilji kao osnov za upis prava svojine na predmetnoj neporketnosti u registru nepokretnosti, a žalbu tužilje je delimično usvojio, a delimično odbio, pa je ukinuo odluku o protivtužbenom zahtevu tužene BB kojim je obavezana tužilja da tuženoj BB isplati tržišnu cenu od 2.536.218,53 dinara u roku od 15 dana od dana prijema prepisa presude, dok je u preostalom pobijanom odbijajućem delu odluke o tužbenom zahtevu i odluke o troškovima postupka označena presuda potvrđena. Stavom drugim izreke, tužilja je obavezana da tuženima na ime naknade žalbenih troškova isplati iznos od 145.811,36 dinara.

Protiv preinačujućeg dela pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilja je izjavila blagovremenu reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pravnosnažnu presudu, u pobijanom delu, primenom odredbe člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku (''Službeni glasnik RS'' br. 72/11...18/20) i utvrdio da je revizija tužilje osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, između tuženih je zaključen kupoprodajni ugovor dana 11.05.2017. godine, overen kod javnog beležnika Milana Vojvodića iz ..., pod poslovnim brojem OPU: 297-2017, kojim je tužena BB u svojstvu prodavca, prodala tuženom VV, kao kupcu, svoje nekretnine i to parcele broj: .../..., kamarište, njiva 2. klase površine 99 ari 00 m2; .../..., kamarište, njiva 2. klase površine 87 ari i 98 m2 i .../..., kamarište, njiva 4. klase površine 64 ara i 54 m2, ukupno 1 ha 52 a i 52 m2, za ukupnu kupoprodajnu cenu od 54.625,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije od čega za parcelu .../... isplaćena cena iznosi 12.000 evra. Tužilja je vlasnik parcele broj .../... površine 03.89,19 ha upisane u list nepokretnosti broj ... K.O. ..., koja se graniči sa parcelom broj .../..., pa je nesporno da ona ima pravo preče kupovine u odnosu na tu parcelu. Pre zaključenja predmetnog ugovora sa tuženim VV, tužena BB tužilji nije ponudila, pismeno ili usmeno, da njoj proda parcelu .../... . Tu parcelu je prethodno tužiljina sestra GG prodala suprugu tužene BB, koju je, ugovorom o poklonu od 2006. godine preneo tuženoj BB. Prilikom prodaje te parcele DD, tužiljina sestra je navedenu parcelu ponudila tužilji za iznos od 22.000 evra koji ona nije bila u mogućnosti da joj isplati da bi kasnije, predmetnu parcelu prodala DD za iznos 4.000 evra niži od kupoprodajne cene ponuđene tužilji. Tužena BB je postigla dogovor sa svojim supružnikom da prodaju deo obradive zemlje, kako bi sinovima rešili stambeno pitanje, pa su odlučili da od ukupne obradive zemlje prodaju 25kj. Tu prodaju, BB je oglasila, a na oglas se javio tuženi VV sa kojim je tužena BB zaključila predmetni kupoprodajni ugovor. Sudski veštak poljoprivredne struke Ilija Beara je, u svom nalazu od 20.04.2018. godine, utvrdio lokaciju predmetne parcele broj .../... ukupne površine 99 ari, navodeći da se ta parcela nalazi pored asfaltnog puta Sremska Mitrovica – ... na udaljenosti od 2,5 kilometara od ..., a južno 2,5 kilometara od sela ... i da celim svojim istočnim delom izlazi na asfaltni put, bez depresija i uzvišenja, a radi se o veoma plodnom poljoprivrednom zemljištu. Pošto je cena zemljišta pored asfaltnog puta 30-50% veća od prosečne cene vrednosti za tu parcelu, po mišljenju tog veštaka cena navedene parcele po jednom hektaru iznosi oko 21.000 evra, što za 99 ari iznosi 2.457.026,55 dinara ili 20.790 evra, po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan veštačenja. Stalni sudski veštak za oblast poljoprivrede Dejan Milovanović je, u svom nalazu od 18.08.2018. godine, dao mišljenje da tržišna vrednost parcele kp .../..., dobijena komparativnom metodom na osnovu podataka iz izvoda iz lista nepokretnosti broj ... K.O. ..., kopije plana, podataka Republičkog geodetskog zavoda i podataka sajta Geo Srbija, iznosi 1.519.056,00 dinara računato po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan procene, odnosno 12.870 evra. Komisija sudskih veštaka u sastavu: Svetlana Popović, diplomirani inženjer poljoprivrede i Saša Bugardžija, diplomirani inženjer poljoprivrede, je u svom nalazu od 14.01.2019. godine, dala mišljenje da je tržišna vrednost parcele broj .../... koja se vodi kao njiva 2. klase, u momentu potpisivanja ugovora iznosila 12.000 evra po jutru ili 246,89 din/m2 te da je njena ukupna vrednost 2.444.278,52 dinara, odnosno 20.643 evra. Poljoprivredni fakultet Univerziteta u Novom Sadu je, u svom nalazu od 19.07.2019. godine, dao mišljenje da se tržišna cena poljoprivrednog zemljišta u K.O. ... na dan 11.05.2017. godine kreće u intervalu od 0.75 do 2.17 evra po kvadratnom metru poljoprivrednog zemljišta, a da prosečna tržišna vrednost tog zemljišta iznosi 1.463,2 evra po kvadratnom metru poljoprivrednog zemljišta, što znači da na dan zaključenja kupoprodajnog ugovora 11.05.2017. godine, prema prosečnoj tržišnoj ceni, ukupno iznosi 1.784.427,18 dinara obračunato po srednjem kursu Narodne banke Srbije na isti dan. Tužilja je tužbu sudu podnela dana 05.07.2017. godine, a pre podnošenja tužbe, dana 04.07.2017. godine, položila je kod Osnovnog suda u Sremskoj Mitrovici, u sudski depozit, iznos od 1.446.135,00 dinara, što je u to vreme bila dinarska protivvrednost iznosa od 12.000 evra koji je naveden kao kupoprodajna cena za parcelu .../... u predmetnom kupoprodajnom ugovoru zaključenom između tuženih. Po prijemu nalaza i mišljenja Poljoprivrednog fakulteta Univerziteta u Novom Sadu, tužilja je doplatila, u sudski depozit, iznos od 338.293,00 dinara, dana 12.08.2019. godine, pa je na taj način u sudski depozit ukupno uplatila iznos od 1.784.427,18 dinara.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, provstepeni sud je poništio predmetni ugovor o prodaji poljoprivrednog zemljišta zaključen između tuženih u delu koji se odnosi na kupoprodaju parcele broj .../... K.O. ..., upisanu u list nepokretnosti broj ... K.O. ..., ..., njiva 2. klase površine 99 ari, pošto je zaključio da tužilja ima pravo preče kupovine te parcele, a da joj tužena BB, kao prodavac, nije ponudila tu parcelu pre nego što je prodala tuženom VV. Prvostepeni sud je zaključio da je tužilja tužbu podnela u zakonom propisanom roku od 30 dana jer je za predmetni ugovor saznala 07.06.2017. godine, a tužbu sudu podnela 05.07.2017. godine, prethodno uplativši iznos kupoprodajne cene u depozit suda. Dalje, prvostepeni sud je zaključio da, kada se ima u vidu da je ukupna kupoprodajna cena za nekretnine koje su bile predmet kupoprodaje po predmetnom ugovoru od 11.05.2017. godine, iznosila 54.625 evra, te pošto predmetna parcela koja se nalazi pored asfaltnog puta ima veću tržišnu vrednost od ostalih parcela koje nisu pored asfaltnog puta, sledi da deljenjem ukupnog iznosa kuporodajne cene sa ukupnom površinom „prometnih nekretnina“ dobija se iznos od 2.17 evra na ime kupoprodajne cene po 1 m2, što za površinu od 00.99,00 ha iznosi 21.483 evra. Kada se taj iznos pomnoži sa srednjim kursom evra od 118.057 dinara, dobija se vrednost od 2.536.218,53 dinara, koliko, po mišljenju prvostepenog suda, iznosi kupoprodajna cena predmetne parcele.

Drugostepeni sud je, usvajajući žalbu tuženih, preinačio prvostepenu presudu u usvajajućem delu, tako što je odbio tužbeni zahtev tužilje kojim je ona tražila da se predmetni ugovor o prodaji poljoprivrednog zemljišta zaključenog između tuženih poništi u delu koji se odnosi na kupoprodaju parcele .../... i da se obaveže tužena BB kao prodavac da tužilji AA kao imaocu prava preče kupovine, pod istim uslovima, odnosno za cenu od 2.536.218,53 dinara proda tu katastarsku parcelu, a da u suprotnom presuda zameni ugovor o prodaji i posluži tužilji kao osnov za upis prava svojine na predmetnoj nepokretnosti u registru nepokretnosti, pošto je zaključio da tržišna cena nepokretnosti u odnosu na koju tužilja traži utvrđenje povrede prava preče kupovine, parcele broj .../... K.O. ... površine 99 ari, iznosi 2.536.218,53 dinara i da tužilja, pre podnošenja tužbe sudu, dana 05.07.2017. godine, nije uplatila taj iznos, nego iznos od 1.446.135,00 dinara, pri čemu je imala saznanje o vrednosti predmetne parcele jer joj je rođena sestra tu parcelu nudila na prodaju 2012. godine za iznos kupoprodajne cene od 21.000 evra.

Po mišljenju Vrhovnog kasacionog suda, odluka drugostepenog suda zasnovana je na činjeničnom stanju koje je pogrešno utvrđeno, pa je zbog toga pogrešno primenjeno materijalno pravo.

Pravo preče kupovine proipsano je odredbom člana 6 stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ broj 93/2014...6/2015), tako što vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.

Odredbom člana 7. stav 2. istog Zakona propisano je da ponuda mora biti u pismenom obliku.

Sudska zaštita u slučaju povrede prava preče kupovine propisana je odredbom člana 10. Zakona o prometu nepokretnosti tako što: ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine, ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim uslovima iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima (stav 1). Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe iz stava 1. i 3. tog člana Zakona, položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti neopkretnosti na dan podnošenja tužbe (stav 5).

U konkretnom slučaju, tužena BB je tuženom VV, kupoprodajnim ugovorom od 11.05.2017. godine, prodala, između ostalog i katastarsku parcelu .../... K.O. ... upisanu u list nepokretnosti broj ... K.O. ..., ..., njiva 2. klase površine 99 ari, u odnosu na koju tužilja, kao vlasnik susedne parcele sa kojom se ta parcela graniči, ima pravo preče kupovine, a da prethodno nije, u pisanom obliku, tužilji ponudila da joj tu parcelu proda, pa je tužilja, u zakonom propisanom roku, podnela ovu tužbu, u smislu citirane odredbe člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti. Istovremeno sa podnošenjem ove tužbe, tužilja je bila dužna da položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. Iznos od 2.536.218,53 dinara koji drugostepeni sud navodi kao tržišnu cenu predmetne nepokretnosti, nije iznos koji je utvrđen veštačenjem od strane bilo kog veštaka koji je dostavio sudu svoj nalaz tokom ovog postupka. Taj iznos prvostepeni sud je utvrdio stavljanjem u odnos ukupnog iznosa kupoprodajne cene za sve nepokretnosti koje su bile predmet kupoprodaje po ugovoru zaključenom između tuženih dana 11.05.2017. godine, od 54.625 evra i ukupne površine „prometnih nekretnina“, pa je na taj način dobio iznos od 2.17 evra na ime kupoprodajne cene po 1 m2, koji je potom pomnožio sa površinom predmetne parcele pa je obračunom po srednjem kursu evra od 118,057 dinara (nije naveden dan obračuna) dobio vrednost od 2.536.218,53 dinara. To znači da toliko iznosi kupoprodajna cena predmetne parcele obračunata na osnovu prosečne kupoprodajne cene svih parcela koje su bile predmet ugovora zaključenog između tuženih. Međutim, za ocenu ispunjenosti uslova za podnošenje tužbe u smislu odredbe člana 10. stav 5. Zakona o prometu nepokretnosti, nije bitna činjenica koliko iznosi kupoprodajna cena nepokretnosti pošto tužilac nije dužan da, istovremeno sa podnošenjem tužbe, položi kod nadležnog suda taj iznos, nego je dužan da položi iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. Iznos tržišne vrednost predmetne parcele na dan podnošenja tužbe nije utvrđen a tu činjenicu drugostepeni sud nije imao u vidu pri odlučivanju pobijanim delom presude.

U ponovnom postupku potrebno je da drugostepeni sud, pri odlučivanju o žalbi tuženih ima u vidu da iznos od 2.536.218,53 dinara nije iznos koji je tužena bila dužna da uplati u depozit suda, kao uslov za ostvarenje njenog prava preče kupovine, a da su se o činjenici tržišne vrednosti predmetne nepokretnosti, izjasnila četiri veštaka dajući različita mišljenja u rasponu od 1.519.056,00 dinara (sudski veštak Dejan Milovanović dana 18.08.2018. godine) do 2.457.026,00 dinara (sudski veštak Ilija Beara), pri čemu je najviši iznos utvrdio sudski veštak Ilija Beara i to na dan veštačenja, 18.04.2018. godine, umesto na dan podnošenja tužbe.

Ukinuta je i odluka o naknadi troškova, jer zavisi od ishoda postupka.

Na osnovu izloženog, Vrhovni kasacioni sud je odluku kao u izreci ovog rešenja doneo primenom odredbe člana 416. stav 3. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća - sudija

Vesna Popović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić