Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 2943/22 od 25.08.2022. godine, stavom prvim izreke, potvrđena je prvostepena presuda u stavu prvom, drugom, trećem, četvrtom, petom i šestom izreke, a žalba tužilaca je odbijena, kao neosnovana. Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tužene za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužioci su blagovremeno izjavili reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužena je podnela odgovor na reviziju.

Ispitujući pobijanu presudu primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku - ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11 ... 10/23), Vrhovni sud je utvrdio da je revizija neosnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti. U postupku pred drugostepenim sudom nije došlo do propusta u primeni ili do nepravilne primene nekih od odredaba ovog zakona, zbog čega nema ni bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužena je vlasnik 6458/763683 idealnih delova na zgradi poslovnih usluga „Progres – Palata 4“ u Beogradu, Ul. ... broj .., koji u prirodi predstavljaju poslovni prostor na I spratu, kancelarija broj 10 i na VII spratu, kancelarija broj 28, sa uključenom pripadajućom površinom hodnika i sanitarnog čvora. Dana 16.07.2021. godine, Društvo za poslovanje nekretninama „Ream“ d.o.o. Beograd je u ime iz za račun tužene raspisalo javni oglas za prikupljanje ponuda za prodaju predmetne nepokretnosti, u kojem su jasno naznačeni kako predmet prodaje (napred navedena nepokretnost), tako i uslovi prodaje, prijavljivanja, način izbora najpovoljnijeg ponuđača, uz navođenje da je prodavac dužan da pre pozivanja na zaključenje ugovora ponuđača, čija je ponuda proglašena najpovoljnijom, ponudi pravo preče kupovine suvlasnicima predmetne nepokretnosti, te da će ukoliko lica koja imaju pravo preče kupovine ostvare to svoje pravo ponuđivač, čija je ponuda proglašena najpovoljnijom o tom biti obavešten. Po ovom oglasu, dana 31.08.2021. godine, tužiocu su dali tuženoj jedinstvenu zajedničku ponudu za kupovinu predmetne nepokretnosti i to za kupoprodajnu cenu u iznosu od 114.000 evra, koja bi se isplatila u roku od jednog dana počev od zaključenja i overe ugovora kod javog beležnika. Dana 22.09.2021. godine, tužena je odgovorila na ponudu tužilaca putem mejla, tako što ih je obavestila da je izvršni odbor tužene dana 21.09.2021. godine doneo odluku o kupoprodaji nepokretnosti u skladu sa navedenom ponudom ali da ima obavezu prema imaocima prava preče kupovine da dostavi ponudu za kupoprodaju nepokretnosti sa rokom izjašnjenja od 15 dana, nakon kog roka se, ukoliko ne bude zainteresovanih, može pristupiti procesu zaključivanja kupoprodajnog ugovora. Tužena je u skladu sa Zakonom o prometu nepokretnosti poslala ponudu za kupoprodaju predmetne nepokretnosti svim suvlasnicima koji imaju pravo preče kupovine, te tako i „Hazar Erbe“ d.o.o. kao upisanom imaocu prava svojine sa udelom od 69111/763683 idealnih delova. S obzirom da je povratnica kao dokaz o uručenju preporučene pošiljke ovom privrednom društvu u prinudnoj likvidaciji, koja ponuda je poslata 01.10.2021. godine, vraćena kao neuručena dana 04.10.2021. godine, to je tužena ponovila dostavu dana 18.10.2021. godine, koja je uručena dana 20.10.2021. godine i povodom koje je advokat Blagoje Kondić, kao punomoćnik „Maft Properties“ d.o.o. obavestio tuženu dana 27.10.2021. godine da je „Maft Properties“ d.o.o. pravni sledbenik „Hazar Erbe“ d.o.o. u prinudnoj likvidaciji i da je potrebno obaveštenje o pravu preče kupovine u zakonom propisanoj formi dostaviti njegovom klijentu. Po dobijenom saznanju, tužena je obavestila tužioce dopisom 16.11.2021. godine i u skladu sa tim poslala ponudu za kupoprodaju predmetne nepokretnosti „Maft Properties“ d.o.o. koja je primljena 26.11.2021. godine, nakon čega je dopisom od 10.12.2021. godine „Maft Properties“ d.o.o. obavestio tuženu o prihvatu ponude. Pravni prethodnik umešača „Maht Properties“ d.o.o. brisan je iz Registra privrednih društava dana 04.11.2021. godine po osnovu prinudne likvidacije.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su odbili kao neosnovan tužbeni zahtev tužilaca, kako osnovni tako i eventualni tužbeni zahtev, pravilnom primenom materijalnog prava.

Po oceni Vrhovnog suda, revizijom tužilaca neosnovano se ukazuje da su nižestepene odluke donete uz pogrešnu primenu materijalnog prava.

Članom 32. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da je ponuda predlog za zaključenje ugovora učinjen određenom licu, koji sadrži sve bitne sastojke ugovora tako da bi se njegovim prihvatanjem mogao zakuljčiti ugovor. Članom 35. stav 1. istog zakona propidano je da slanje kataloga, cenovnika, tarifa i drugih obaveštenja, kao i oglasi učinjeni putem štampe, letaka, radia, televizije ili na koji drugi način, ne predstavljaju ponudu za zaključenje ugovora, nego samo poziv da se učini ponuda pod objavljenim uslovima. Članom 39. stav 1. istog zakona propisano je da je ponuda prihvaćena kad ponudilac primi izjavu ponuđenog da prihvata ponudu.

Kada je u pitanju promet nepokretnosti, pored opštih uslova za punovažnost ugovora propisanih Zakonom o obligacionim odnosima, Zakon o prometu nepokretnosti predviđa dodatne uslove koji se moraju ispuniti da bi takav pravni posao bio punovažan. Upravo, ovim zakonom regulisano je i pravo preče kupovine, kao i posledice povrede ovog prava.

Tužena je dana 16.07.2021. godine objavila javni oglas za prikupljanje obavezujućih ponuda za prodaju predmetne nepokretnosti, u kome je, između ostalog, obavestila sva zainteresovana lica da na predmetnoj nepokretnosti postoji pravo preče kupovine od strane suvlasnika objekta i da je dužna da pre pozivanja na zaključenje ugovora ponuđača čija ponuda bude proglašena najpovoljnijom, da ponudi pravo preče kupovine suvlasnicima predmetne nepokretnosti u skladu sa članom 5. i članom 7. Zakona o prometu nepokretnosti, te da će, ukoliko lica koja imaju pravo preče kupovine ostvare to svoje pravo, ponuđač, čija ponuda bude proglašena najpovoljnijom, o tome biti obavešten od strane prodavca. Imajući u vidu navedeno, kao i odredbe Zakona o obligacionim odnosima, to javni oglas za prikupljanje obavezujućih ponuda za prodaju predmetne nepokretnosti koji je tužena objavila 16.07.2021. godine nema dejstvo ponude, već predstavlja samo poziv na ponudu u skladu sa članom 35. Zakona o obligacionim odnosima, kojim pozivom je, između ostalog, obavestila sva zainteresovana lica da na predmetnoj nepokretnosti postoji pravo preče kupovine od strane suvlasnika objekta i da je dužna da pre pozivanja na zaključenje ugovora ponuđača, čija ponuda bude proglašena najpovoljnijom, ponudi pravo preče kupovine suvlasnicima predmetne nepokretnosti. Tužioci su, postupajući po oglasu od 31.08.2021. godine, dali tuženoj jedinstvenu zajedničku ponudu za kupovinu predmetne nepokretnosti za kupoprodajnu cenu od 114.000 evra koja bi se isplatila u roku od jednog dana počev od zaključenja i overe ugovora kod javnog beležnika. Tužena je 22.09.2021. godine odgovorila na ponudu tužilaca putem mejla, na taj način što ih je obavestila da je izvršni odbor 21.09.2021. godine doneo odluku o kupoprodaji nepokretnosti u skladu sa navedenom ponudom, ali i da ima obavezu prema imaocima prava preče kupovine da im dostavi ponudu za kupoprodaju predmetne nepokretnosti sa rokom izjašnjenja od 15 dana, nakon kog roka se, ukoliko ne bude zainteresovanih, može pristupiti procesu zaključivanja kupoprodajnog ugovora. S tim u vezi, a poštujući odredbe Zakona o prometu nepokretnosti koje se odnose na pravo preče kupovine, tužena je poslala ponudu za kupoprodaju predmetne nepokretnosti svim suvlasnicima koji imaju pravo preče kupovine. S obzirom na to da je u konkretnom slučaju prihvatanje ponude od strane tužene dato pod uslovom koji je konstatovan kao uslov prodaje u samom oglasu i u odgovoru na ponudu, to proizlazi da bi tek nastupanjem ovog uslova, ukoliko ne bude zainteresovanih nosioca prava preče kupovine za kupovinu predmetne nepokretnosti, prihvatanje ponude moglo da proizvodi dejstvo iz člana 39. u vezi člana 32. Zakona o obligacionim odnosima – kako su to pravilno zaključili nižestepeni sudovi. Kako je jedan od suvlasnika na predmetnoj nepokretnosti „Hazar Erbe“ d.o.o. u likvidaciji, te kako je njegov pravni sledbenik umešač na strani tužene „Maht Properties“ d.o.o. i kako je isti obavestio tuženu o prihvatu ponude, to je pravilan zaključak nižestepnih sudova da je neosnovan, kako osnovni tako i eventualni tužbeni zahtev tužilaca, s obzirom da je jedan od suvlasnika, odnosno pravni sledbenik jedog od suvlasnika prihvatio ponudu da kupi predmetnu nepokretnost.

Neosnovani su navodi revizije kojima se pobija pravilnost postupanja tužene u obraćanju jednom od suvlasnika po osnovu prava preče kupovine, a koji navodi su isticani tokom postupka i pravilno ocenjeni od strane nižestepenih sudova. Naime, neophodan uslov koji mora biti ispunjen da bi suvlasnik nepokretnosti prodao svoj suvlasnički deo je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima, pa s obzirom na to da je ovde umešač, kao pravni sledbenik upisanog imaoca prava svojine „Hazar Erbe“ d.o.o., a time i imalac prava preče kupovine, po prijemu ponude tužene, obavestio tuženu da će se koristiti svojim pravom preče kupovine, odnosno o prihvatanju ponude, to sledi da je tužena u svemu postupila u skladu sa Zakonom o prometu nepokretnosti, sa kojih razloga je pravilan zaključak nižestepenih sudova da na strani tužene nema nesavesnog postupanja, odnosno da nema zloupotrebe prava preče kupovine. Ovo, jer je ponovljena dostava ponude „Hazar Erbe“ d.o.o. kao upisanom nosiocu prava susvojine učinjena u skladu sa zakonom, odnosno prema odredbama Zakona o privrednim društvima koja regulišu način dostavljanja pravnim licima, u slučaju da je dostava putem preporučene pošiljke društvu na adresu za prijem pošte, odnosno na adresu sedišta društva bila bezuspešna, da se u tom smislu ima smatrati da je dostava te pošiljke uredno izvršena tek istekom roka od osam dana od dana drugog slanja te pošiljke, pod uslovom da je između ta dva slanja proteklo najmanje 15 dana. U konkretnom slučaju, ponuda poslata „Hazar Erbe“ d.o.o. preporučenom pošiljkom 01.10.2021. godine, vratila se tuženoj, kao neručena dana 04.10.2021. godine, zbog čega je tužena ponovila dostavu 18.10.2021. godine i dobila dokaz o uručenju sa datumom 20.10.2021. godine. Po dobijenom saznjanju od 27.10.2021. godine, da je ovde umešač pravni sledbenik „Hazar Erbe“ d.o.o. tužena je potpuno zakonito i savesno postupila kada je ponudu za kupovinu predmetne nepokretnosti dostavila i ovde umešaču preporučenom pošiljkom, a ovo kada se imaju u vidu odredbe Zakona o prometu nepokretnosti, posebno član 7. koji predviđa posebnu formu i način na koji se vrši ponuda svakom nosiocu prava preče kupovine, ali i posledice povrede ovog prava iz člana 10, kao i činjenice da je „Hazar Erbe“ d.o.o. svoj suvlasnički udeo uneo u kapital umešača još 09.11.2020. godine, kada je podnet zahtev za upis promene u katastar nepokretnosti. S tim u vezi, pravilan je zaključak nižestepenih sudova da nema ni prekluzije prava umešača, jer se kao početak roka za izjašnjenje na učinjenu ponudu po osnovu prava preče kupovine ima računati od momenta dostave pisane ponude umešaču, a to je bilo 26.11.2021. godine, koja ponuda je prihvaćena 10.12.2021. godine.

S obzirom na to da se ni ostalim navodima revizije pravilnost pobijane presude ne dovodi u sumnju, Vrhovni sud je primenom člana 414. stav 1. ZPP odlučio kao u izreci.

Odluka o troškovima revizijskog postupka doneta je primenom člana 165. u vezi sa članom 154. ZPP, s obzirom da troškovi odgovora na reviziju nisu bili potrebni, sa kojih razloga je odlučeno kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković