U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Ljubice Milutinović, predsednika veća, Biljane Dragojević i Vesne Subić, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Marina Maričić, advokat iz ..., protiv tuženog BB DOO, Preduzeće za izvođenje građevinsko-zanatskih radova u građevinarstvu i inženjering, sa sedištem u ..., čiji je punomoćnik Danica Spasić, advokat iz ..., radi utvrđenja prava svojine, odlučujući o reviziji tuženog izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 513/15 od 16.12.2015. godine, u sednici veća održanoj 22.02.2019. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tuženog izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 513/15 od 16.12.2015. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Požarevcu P 1613/14 od 04.02.2015. godine, odbijen je tužbeni zahtev da se utvrdi da je tužilac vlasnik sa celinom po osnovu ugovora o kupoprodaji stana br. .., u lameli .., površine 60,97m2, u stambeno-poslovnom objektu na KP br. .. KO ..., u ulici ... u ..., što bi tuženi bio dužan da prizna i omogući uknjižbu prava svojine tužioca u javnoj knjizi, a u suprotnom bi mu u tu svrhu poslužila presuda. Tužilac je obavezan da tuženom na ime naknade troškova postupka isplati iznos od 47.500,00 dinara.

Presudom Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 513/15 od 16.12.2015. godine,preinačena je prvostepena presuda tako što je usvojen tužbeni zahtev i utvrđeno je da je tužilac vlasnik sa celinom po osnovu ugovora o kupoprodaji stana br. .., u lameli .., površine 60,97m2, u stambeno-poslovnom objektu na KP br. .. KO ..., u ulici ... u ..., što je tuženi dužan da prizna i omgući uknjižbu prava svojine u nadležnoj javnoj knjizi u korist tužioca ili da mu u suprotnom u tu svrhu posluži doneta presuda (1), a tuženi je obavezan da tužiocu naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 144.300,00 dinara (2).

Protiv pravnosnažne presude donesene u drugom stepenu tuženi je izjavio dozvoljenu i blagovremenu reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, broj 72/11, 49/13-US, 74/13-US, 55/14, 87/18, u daljem tekstu: ZPP) i ocenio da je revizija neosnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2) ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti, a na koju se neosnovano poziva tuženi u reviziji. Pobijanom preinačujućom presudom drugostepenog suda usvojen je tužbeni zahtev za utvrđenje da je tužilac vlasnik nepokretnosti – stana na osnovu kupoprodajnog ugovora stranaka, a tuženi je obavezan da omogući ili trpi uknjižbu tog prava u korist tužioca u javnim knjigama na osnovu donete presude. Na ovaj način sud je odlučio o zahtevu za utvrđenje prava svojine i za činidbu odnosno trpljenje koji su proistekli iz imovinskopravnih odnosa stranaka. Kako je pobijanom drugostepenom presudom odlučeno o zahtevu imovinskopravnog karaktera iz nadležnosti suda u postupku pružanja pravne zaštite po pravilima parničnog postupka u smislu člana 1. ZPP, neosnovano se revizijom ukazuje da je sud odlučivao o zahtevu iz nadležnosti upravnog organa, suprotno odredbi člana 16. ovog zakona, te da se radi apsolutno bitnoj povredi iz člana 374. stav 2. tačka 2) ZPP. Navod revizije o bitnoj povredi iz člana 374. stav 2. tačka 4) ZPP nema značaj dozvoljenog revizijskog razloga u smislu člana 407. stav 1. tač. 2) i 3) ZPP, te nije posebno razmotren.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je kao kupac zaključio sa tuženim kao prodavcem ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji površine 63,40m2 u stambeno-poslovnom objektu u ulici ... u ... . Stranke su zaključile i overile pred sudom ugovor 23.11.2006. godine. Odredbom člana 5. ugovora tuženi kao prodavac obavezao se da sve radove na izgradnji stana, kao i pribavljanje upotrebne dozvole, obezbedi do 31.12.2006. godine i uvede tužioca kao kupca u posed. Odredbom člana 6. ugovora predviđeno je da kupac stiče pravo na useljenje u stan kada izmiri svoje obaveze prema prodavcu po odredbama ugovora. Stranke su zaključile aneks ugovora o kupoprodaji stana 10.06.2008. godine i njime ugovorile kupoprodajnu cenu u iznosu od 675 evra po jednom metru kvadratnom odnosno ukupno 42.795 evra, uz utvrđenje da je od te cene tužilac tuženom isplatio 36.500 evra. Tuženi, kao prodavac, predao je tužiocu, kao kupcu, ključeve stana 24.01.2008. godine, a 29.05.2008. godine je izvršena primopredaja stana, o čemu su ugovorne strane sačinile zapisnik.

Građevinskim veštačenjem utvrđena je stvarna površina stana od 60,97m2. Poslovno-stambeni objekat u kojem se nalazi stan nije završen, zbog čega nije izvršen ni tehnički prijem, te tuženi nije dobio upotrebnu dozvolu. Račun tuženog bio je u blokadi od 09.01.2013. godine (zbog prinudne naplate), ali tuženi nije u postupku stečaja. Pri tome, nijedan od ugovarača ne želi raskid ugovora. Do izvršene primopredaje stana tužilac je stanovao u zakupljenom stanu, za koji je u periodu kašnjenja tuženog u predaji spornog stana, u trajanju od 17 meseci, plaćao zakupninu od po 150 evra mesečno. Osim ove parnice, stranke nisu vodile drugi spor u vezi sa zaključenjem, izvršenjem ili raskidom kupoprodajnog ugovora. Tužilac, osim zahteva za utvrđenje prava svojine na kupljenom stanu, sa ovlašćenjem na uknjižbu, nije podnosio zahtev za naknadu štete protiv tuženog zbog kašnjenja u predaji stana i pribavljanju upotrebne dozvole radi uknjižbe objekta i spornog stana, ali ni tuženi nije sa svoje strane postavio prema tužiocu zahtev za isplatu preostalog dela cene.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da tužilac, kao kupac, stana nije izvršio svoju obavezu isplate celokupne cene iz kupoprodajnog ugovora stranaka, kao pravnog osnova za prenos prava svojine, zbog čega je primenom čl. 51. i 454. Zakona o obligacionim odnosima i člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa zaključio da nije ispunjen uslov za sticanje svojine na kupljenom stanu upisom tog prava u korist tužioca u javnu knjigu katastra. Zbog toga je, imajući u vidu sadržinu ugovora i postavljeni tužbeni zahtev, ocenio da presuda ne može poslužiti kao clausula intabulandi umesto izjave tuženog o saglasnosti za uknjižbu, pa je tužbeni zahtev odbio kao neosnovan.

Drugostepeni sud je, u postupku po tužiočevoj žalbi, ocenio da je prvostepeni sud na utvrđeno čiinjenično stanje pogrešno primenio navedene norme materijalnog prava, te je preinačio prvostepenu presudu i tužbeni zahtev usvojio.

Vrhovni kasacioni sud prihvata pravno shvatanje i odluku drugostepenog suda, koja je zasnovana na pravilnoj primeni materijalnog prava i obrazložena jasnim, dovoljnim i ubedljivim razlozima.

Kod suda overeni ugovor o kupoprodaji spornog stana u izgradnji, zaključen između tužioca kao kupca i tuženog kao graditelja i prodavca, predstavlja dopušten, na zakonu zasnovan i valjan pravni osnov za prenos prava svojine na nepokretnosti – u skladu sa odredbama čl. 51. i 454. Zakona o obligacionim odnosima i člana 4. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 42/98, 111/09).

Prema odredbi člana 33. u vezi člana 20. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa pravo svojine na nepokretnosti na osnovu pravnog posla (pravni osnov), stiče se upisom u javnu knjigu (način sticanja). Postupak upisa u katastar nepokretnosti sprovodi se po pravilima upravnog postupka pred nadležnim organom u skladu sa odredbama posebnog Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik RS“ br. 72/09...) i odredbama sada važećeg Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Službeni glasnik RS“ br. 41/18).

Pravno dejstvo kupoprodajnog ugovora kao osnova za sticanje svojine nastupa uzajamnim izvršenjem ugovornih obaveza kupca i prodavca. Taj uslov je ispunjen i kada je ugovor izvršen u pretežnom delu, čime je (suprotno stavu prvostepenog suda) otpala zakonska mogućnost za njegov raskid (član 131. Zakona o obligacionim odnosima). U konkretnom slučaju, ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji je među strankama kao ugovaračima izvršen u pretežnom delu, tako što je tuženi, kao graditelj i prodavac, predao državinu kupljenog novoizgrađenog stana tužiocu, a tužilac je, kao kupac, njemu isplatio pretežni deo ugovorene kupoprodajne cene (36.500 evra od ugovorenih 41.155 evra za stvarnu površinu izgrađenog stana, što iznosi blizu 90% cene). Nijedna od stranaka kao ugovarača ovog posla ne želi raskid ugovora, niti je za to ispunjen zakonski uslov. Tuženi na kojem leži obaveza i odgovornost za nemogućnost obezbeđenja građevinskih isprava kao uslova za upis nepokretnosti i prava u javnu knjigu tj. nemogućnost tehničkog prijema svih izgrađenih objekata, a time i spornog stana, te u vezi s tim i izdavanja upotrebne dozvole, predao je tužiocu državinu kupljenog novoizgrađenog stana pre konačne isplate preostalog dela kupoprodajne cene. U takvoj činjeničnoj situaciji, overeni kupoprodajni ugovor stranaka, izvršen u pretežnom delu, predstavlja punovažan pravni osnov za sticanje svojine tužioca na novoizgrađenom kupljenom i predatom stanu.

Prema opštim uslovima za upis stvarnih prava u katastar nepokretnosti, u smislu čl. 83. – 88. Zakona o državnom premeru i katastru, upis u katastar nepokretnosti vrši se na osnovu privatne ili javne isprave, koja je po sadržini i formi podobna za upis. Kako kupoprodajni ugovor stranaka, kao privatna isprava odnosno isprava o pravnom poslu, ne sadrži izjavu o dozvoli upisa, koja nije uslovljena niti oročena, a izostala je i takva posebna overena i bezuslovna izjava tuženog o saglasnosti za uknjižbu (član 87. st. 1. i 2. Zakona), tužilac je, u skladu sa svojim pravnim interesom, opravdano i osnovano postavio zahtev za donošenje utvrđujuće presude kao javne isprave koja će da posluži umesto takve izjave tuženog. Prema tome, pravnosnažna i izvršna presuda u ovoj parnici ima dejstvo javne isprave podobne za upis tužiočevog prava, u smislu odredbe člana 88. Zakona o državnom premeru i katastru.

Ostali uslovi za upis tužiočevog prava nastupiće kada se u katastru nepokretnosti upiše novoizgrađeni objekat sa posebnim delovima, uključujući i sporni stan, što je predmet posebnog postupka pred nadležnim katastarskim organom.

Suprotno navodima revizije, donošenje ovakve presude kao javne isprave podobne za upis stečenog prava svojine tužioca na izgrađenom i kupljenom stanu, kada se ispune ostali uslovi i u posebnom upravnom postupku, ne ometa, niti prejudicira konačno razrešenje imovinskopravnih odnosa stranaka povodom izvršenja njihovog pravnog posla (isplata ostatka cene i eventualna naknade štete zbog neizvršenja odnosno kašnjenja u izvršenju obaveze prodavca).

Kako ne postoje razlozi zbog kojih je revizija izjavljena, niti razlozi na koje revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, Vrhovni kasacioni sud je na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, odlučio kao u izreci presude.

Predsednik veća - sudija

Ljubica Milutinović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić