Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Vesne Subić, predsednika veća, Radoslave Mađarov, Dragane Boljević, Branislava Bosiljkovića i Jasmine Simović, članova veća, u parnici tužilje AA iz ..., koju zastupa punomoćnik Tihomir Milanović, advokat iz ..., protiv tuženih „Toping“ doo iz Beograda, koga zastupa punomoćnik Zoran Naumović, advokat iz ..., JP „Gradska stambena agencija“ iz Niša, koju zastupa punomoćnik Marko Milošević, advokat iz ... i Grada Niša, koga zastupa Pravobranilaštvo Grada Niša, radi utvrđenja prava svojine, odlučujući o reviziji tužilje izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Nišu Gž 2591/2024 od 16.01.2025. godine (pogrešno označeno u uvodu 12.09.2024. godine), na sednici održanoj 06.02.2026. godine doneo je

R E Š E NJ E

DOZVOLJAVA SE odlučivanje o posebnoj reviziji tužilje izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Nišu Gž 2591/2024 od 16.01.2025. godine (pogrešno označeno 12.09.2024. godine).

UKIDAJU SE presuda Apelacionog suda u Nišu Gž 2591/2024 od 16.01.2025. godine (pogrešno označeno 12.09.2024. godine) i presuda Osnovnog suda u Nišu P 1215/22 od 08.03.2024. godine i predmet VRAĆA prvostepenom sudu, na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Nišu P 1215/22 od 08.03.2024. godine odbijen je tužbeni zahtev tužilje AA iz ... da se utvrdi da tužilja ima pravo svojine na nepokretnosti – stanu u Nišu ul. ... br. .. (ranije ul. ...), stan broj .., na trećem spratu, površine 72m2, u stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje (upisan kao poseban deo zgrade 1, ulaz ..), izgrađenoj na kp.br. .. KO Niš – Ćele kula, po osnovu ugovora o obezbeđenju i izgradnji stanova solidarnosti br. 01-486/1 od 15.05.2000. godine i po osnovu održaja, što bi tuženi „Toping“ doo iz Beograda, JP „Gradska stambena agencija“ iz Niša i Grad Niš, bili dužni da priznaju i trpe da se tužena bez njihovog prisustva, a na osnovu ove presude uknjiži kao vlasnik u javnom registru nepokretnosti, kao neosnovan; obavezana je tužilja da tuženom „Toping“ doo iz Beograda, na ime troškova parničnog posutpka isplati iznos od 13.500,00 dinara, a tuženom JP „Gradska stambena agencija“ iznos od 49.500,00 dinara.

Presudom Apelacionog suda u Nišu Gž 2591/2024 od 16.01.2025. godine (pogrešno označeno u uvodu 12.09.2024. godine), odbijena je, kao neosnovana, žalba tužilje i potvrđena prvostepena presuda i odbijen zahtev tuženog „Toping“ doo iz Beograda za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilja je blagovremeno izjavila reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava, s tim što je predložila da se o reviziji odluči kao posebnoj, u smislu člana 404. Zakona o parničnom postupku.

Odredbom člana 404. stav 1. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11...10/23), propisano je da je revizija izuzetno dozvoljena zbog potrešne primene materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja ne bi mogla da se pobija revizijom, ako je po oceni Vrhovnog suda potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija).

Prema oceni Vrhovnog suda, u konkretnom slučaju je potrebno ujednačavanje sudske prakse u vezi ocene savesnosti državine i tereta dokazivanja savesnosti državine, pa su ispunjeni uslovi propisani odredbom člana 404. stav 1. ZPP, za odlučivanje o posebnoj reviziji tužilje.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu primenom odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku i utvrdio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da je između Fonda solidarne stambene izgradnje Grada Niša i doo „Toping“ (udružioca) iz Niša dana 15.05.2000. godine zaključen ugovor o obezbeđenju i izgradnji stanova solidarnosti, kojim se Fond obavezao da za račun udružioca izgradi i preda mu u svojinu jedan dvoiposoban stan ukupne površine 71,85m2 u Nišu, u ul. ..., stan broj .., bliže opisan u obrazloženju pobijane presude. Odredbom člana 2. ugovora je određena cena stana, a članom 5. ugovora dogovorena je dinamika isplate. Aneksom navedenog ugovora od 31.10.2001. godine izmenjena je površina stana, pa je umesto površine od 71,85 m2 navedena površina od 71,88 m2. Između istih ugovornih strana dana 14.03.2001. godine zaključen je ugovor o odobrenju kredita broj 01/486/2, kojim je Fond solidarne stambene izgradnje Grada Niša odobrio „Toping“ doo kredit u iznosu od 1.856.472,38 dinara u cilju izgradnje preostalih 50,33 m2, s obzirom da su ugovarači saglasni da je korisnik kredita dosadašnjim uplatama u ukupnom iznosu od 723.000,00 dinara izfinansirao izgradnju 21,55 m2 od ukupne površine stana.

Između „Toping“ doo i tužilje zaključen je ugovor o preuzimanju ispunjenja obaveza i sticanju svojine na stanu od 20.06.2000. godine, čiji je predmet preuzimanje ispunjenja ugovornih obaveza „Toping“ doo koje je imao prema Fondu solidarne stambene izgradnje Grada Niša po osnovu ugovora od 15.05.2000. godine i ugovora o kreditu od 14.03.2001. godine. Tužilja se obavezala da radi izvršenja preuzete obaveza uplati učešće za navedeni stan 30% sredstava od vrednosti stana Fondu u iznosu od 595.028,29 dinara, a preostali iznos od 70% plati u 180 jednakih mesečnih rata. Ugovarači su se obavezali da izvrše overu ugovora kod nadležnog suda nakon što tužilja izmiri obavezu uplate učešća od 30% i obaveze po osnovu izmirenja troškova poreza na prenos apslutnih prava. Ugovor je potpisan od strane tužilje i direktora „Toping“ doo BB, a potpisi su overeni 01.12.2006. godine pred Opštinskim sudom u Nišu pod brojem Ov.1.br. 12922/2006.

JP „Gradska stambena agencija“ Niš je izdala potvrdu od 11.08.2016. godine u kojoj je navedeno da je „Toping“ doo iz Niša u celosti izmirio obavezu plaćanja kupoprodajne cene navedenog stana. Rešenjem RGZ SKN u Nišu od 27.09.2021. godine odbijen je zahtev tužilje za upis prava svojine na stanu jer dostavljeni ugovori od 15.05.2000. godine i aneks tog ugovora nisu overeni pred sudom. U javnim knjigama parcela broj .. upisana je kao državna svojina sa udelom od 1/1 i sa pravom korišćenja JP „Gradska stambena agencija“, sa obimom udela od 1/1. Na parceli se nalazi stambena zgrada za kolektivno stanovanje površine 412m2 u ul. ... br. .., na kojoj je kao imalac prava svojine sa obimom udela od 1/1 upisan Grad Niš, a kao imalac prava korišćenja sa obimom udela od 1/1 upisano je JP „Gradska stambena agencija“, dok na spornom stanu broj .. u navedenoj stambenoj zgradi, na trećem spratu, površine 72m2, vlasnik nije utvrđen.

Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje nižestepeni sudovi su odbili tužbeni zahtev primenom pravila o teretu dokazivanja iz člana 21. ZPP i odredbi člana 28. Zakona o svojinsko pravnim odnosima, jer tužilja nije dokazala da je na osnovu ugovora o obezbeđenju i izgradnji stanova solidarnosti od 15.05.2000. godine, kao ni putem održaja, stekla pravo svojine na spornom stanu. Tužilja nije pružila nijedan pisani, niti usmeni dokaz o tome da je u celosti isplatila kupoprodajnu cenu stana Fondu, odnosno pravnom sledbeniku Fonda – tuženom JP „Gradska stambena agencija“ iz Niša jer nije priložila priznanice o isplati iznosa predviđenih ugovorima, niti je priložila zapisnik o primopredaji spornog stana, a na navedene okolnosti nije predložila saslušanje svedoka. Iz dokaza izvedenih u postupku ne proizlazi zaključak da je tužilja u vreme overe ugovora od 01.12.2006. godine isplatila kupoprodajnu cenu stana u celosti, niti je tužilja dokazala od kada se nalazi u državini spornog stana.

Vrhovni sud smatra da su nižestepeni sudovi pogrešno primenili materijalno pravo donoseći pobijanu odluku, jer je činjenično stanje nepotpuno utvrđeno.

U reviziji se ukazuje da je tužilja u državini spornog stana počev od 2001. godine što drugotuženi nije sporio i da je tužilja isplatila kupoprodajnu cenu u celosti. Državinu tužilje na spornom stanu je osporio prvotuženi „Toping“ doo iz Beograda, i to tek u ovom postupku koji je pokrenut 2022. godine. Prvotuženi je u odgovoru na tužbu od 22.08.2023. godine naveo da je tužilja nakon ispunjenja obaveza overila ugovor o preuzimanju ispunjenja obaveza i sticanja svojine na stanu.

Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da se pravo svojine stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem (član 20. stav 1.); da savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svjine stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom deset godina, a da savesni držalac nepokretne stvari na koju drugi ima pravo svojine stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina (član 28. stav 2. i stav 4.); da je državina zakonita ako je zasnovana na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja; da je državina savesna ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova, a savesnost državine se pretpostavlja (član 72.).

Iz navedenih zakonskih odredbi proizlazi da je održaj način sticanja prava svojine na nepokretnostima za koje je potreban protek određenog vremena, i to deset odnosno dvadeset godina u zavisnosti da li je osnov sticanja redovni ili vanredni održaj. Za sticanje svojine redovnim održajem državina mora biti zakonita i savesna, a za sticanje svojine vanrednim održajem, državina mora biti savesna. Savestan je onaj držalac koji ne zna niti može znati da stvar koju drži nije njegova, odnosno da opravdano ne zna za okolnosti zbog koje je izostalo sticanje svojine. Držalac je savestan sve dok se suprotno ne dokaže. Ovo je oboriva pravna pretpostavka, pa se teret dokazivanja savesnosti državine prebacuje na onog koji tu državinu osporava. Držalac je savestan ako se dokaže da je bio savestan u momentu sticanja državine i u momentu isteka roka za održaj, a u međuvremenu se pretpostavlja njegova savesnost i ko tvrdi suprotno mora to i da dokaže.

U konkretnom slučaju teret dokazivanja nesavesnosti državine tužilje na spornom stanu je na tuženom „Toping“ doo koji je osporio savesnost državine tužilje, pri činjenici da nije bilo sporno da se tužilja nalazi u državini spornog stana počev od 2001. godine i da ostali tuženi nisu sporili tu činjenicu, niti činjenicu njene savesnosti. Pri tome, tužilja je državinu spornog stana zasnovala na ugovorima koji su zaključeni između Fonda stambene izgradnje Grada Niša i doo „Toping“ i ugovoru o preuzimanju ispunjenja obaveze i sticanja svojine na stanu od 20.06.2000. godine koji je tužilja zaključila sa „Toping“ doo.

U postupku nije na pouzdan način utvrđena činjenica o isplati kupoprodajne cene spornog stana u celosti od strane tužilje, s obzirom na suprotnosti u potvrdi JP „Gradska stambena agencija“ iz Niša od 11.08.2016. godine i navoda drugotuženog iz odgovora na tužbu, odnosno zapisnika od 08.03.2024. godine.

Zbog nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja pravilnost primene materijalnog prava nije mogla biti ispitana, zbog čega su nižestepene presude ukinute.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će postupiti po primedbama iz ovog rešenja, na pouzdan način utvrditi da li je tužilja isplatila kupoprodajnu cenu stana u celosti, te da li ima uslova za primenu pravila o sticanju svojine redovnim održajem. Takođe, prvostepeni sud će ponovo oceniti savesnost državine tužilje na spornom stanu, u smislu primedbi navedenih u ovom rešenju, nakon čega će ponovo odlučiti o tužbenom zahtevu.

Odluka o troškovima postupka zavisi od konačnog ishoda spora zbog čega su pobijane presude ukinute i u delu odluke o troškovima postupka.

Iz navedenih razloga odlučeno je kao u izreci rešenja, na osnovu člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku.

Pedsednik veća-sudija

Vesna Subić,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković