U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud u veću sastavljenom od sudija: dr Dragiše B. Slijepčevića, predsednika veća, Jasmine Stamenković i dr Ilije Zindovića, članova veća, u pravnoj stvari tužilja AA i BB, obe iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Aleksandar Luković, advokat iz ..., protiv tuženog Privrednog društva „PK 29“ DOO Beograd, čiji je punomoćnik Ljubisav Đuričić, advokat iz ..., radi utvrđenja, odlučujući o reviziji tužilja izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 1415/21 od 18.06.2021. godine, u sednici održanoj 14.04.2022. godine, doneo je

P R E S U D U

Delimično se USVAJA revizija tužilja.

PREINAČUJE SE presuda Apelacionog suda u Beogradu Gž 1415/21 od 18.06.2021. godine u delu stava 1. i stavu 2. izreke i presuda Višeg suda u Beogradu P 1831/18 od 04.12.2020. godine u delu stava 1. i stavu 3. izreke, tako što se:

USVAJA tužbeni zahtev tužilja i utvrđuje da su tužilje suvlasnice nepokretnosti – lokala broj ..., površine 52,40m², koji se nalazi u stambeno-poslovnom objektu u ulici ... broj ... u ..., na katastarskoj parceli br. .../... KO ... i to u obimu od po ½ idealnog dela, što je tuženi dužan priznati i trpeti.

U preostalom delu revizija tužilja se ODBIJA kao neosnovana.

OBAVEZUJE SE tuženi da tužiljama na ime naknade troškova celokupnog postupka isplati 472.500,00 dinara u roku od 15 dana po prijemu prepisa presude.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu P 1831/18 od 04.12.2020. godine, stavom prvim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužilja kojim su tražile da se utvrdi da su suvlasnice nepokretnosti – lokala broj ..., površine 52,40m², koji se nalazi u stambeno-poslovnom objektu u ulici ... broj ... u ..., na katastarskoj parceli br. .../... KO ... i to u obimu od po ½ idealnog dela, što je tuženi dužan priznati i trpeti, a sud i drugi organi sprovesti u zemljišne i drugim javnim knjigama po pravnosnažnosti presude. Stavom drugim izreke, odbijen je kao neosnovan predlog tužilja da se odredi privremena mera i zabrani tuženom otuđenje, opterećenje i svako drugo raspolaganje u pogledu nepokretnosti – lokala broj ..., površine 52,40m², koji se nalazi u stambeno-poslovnom objektu u ulici ... broj ... u ..., na katastarskoj parceli br. .../... KO ... do pravnosnažnog okončanja ovog postupka i eventualno izjavljena žalba ne zadržava izvršenje tog rešenja. Stavom trećim izreke, obavezene su tužilje da tuženom solidarno naknade troškove parničnog postupka u iznosu od 329.250,00 dinara u roku od 15 dana od dana prijema pismenog otpravka presude.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 1415/21 od 18.06.2021. godine, stavom prvim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba tužilja i potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P 1831/18 od 04.12.2020. godine. Stavom drugim izreke, odbijeni su kao neosnovani zahtevi stranaka za naknadu troškova drugostepenog parničnog postupka.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude tužilje su izjavile blagovremenu i dozvoljenu reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u granicama razloga propisanih odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11... 18/20) pa je utvrdio da je revizija tužilja delimično osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, VV, GG, DD, ĐĐ, EE i DP „Polis“ DOO Beograd, kao suinvestitorima od strane Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove, Gradske uprave grada Beograda, izdato je odobrenje za izgradnju IX-04 broj 351- 37/09 od 07.03.2009. godine (pravnosnažno 23.04.2009. godine) stambeno-poslovnog objekta na građevinskoj parceli formiranoj od kat. parcele .../... KO ... u ... broj ... u ... . Otac tužilja, sada pok. ŽŽ bio je zaposlen u Preduzeću za investiranje i projektnu izgradnju „Polis“ Beograd u periodu od 04.04.2007. do 10.02.2012. godine na mestu ... . Na osnovu ugovora o radu 04.04.2007. godine imao je i pravo na poseban bonus koji nema karakter zarade i to u vidu sticanja prava vlasništva na 1,35m² stambenog ili poslovnog prostora mesečno pod uslovom da u radnom odnosu ostane najmanje tri godine, s tim što će o sticanju prava vlasništva biti zaključen poseban ugovor. Shodno navedenom, za period od 39 meseci (koliko je trajao njegov radni odnos kod ovog pravnog lica) ostvario je pravo na 52,65m² stambenog ili poslovnog prostora. Osim oca tužilje, u takvom odnosu sa DP „Polis“ DOO bio je i svedok ZZ. Zakonski zastupnik Preduzeća „Polis“ DOO II i otac tužilja dogovorili su se da po osnovu bonusa otac tužilja dobije lokal odgovarajuće kvadrature u objektu koji će biti izgrađen u ... broj ... na koji način će „Polis“ DOO Beograd izvršiti svoju obavezu iz ugovora o radu prema njemu. Po zahtevu banke koja je finansirala izgradnju navedenog objekta suinvestitori VV (sa udelom od 2,46%), GG (sa udelom od 7,58%), EE (sa udelom od 2,38%) i DP „Polis“ DOO Beograd (sa udelom od 87,58%) osnovali su privredno društvo „Polis K 29“ DOO (koje je kasnije promenilo naziv u „PK 29“ DOO Beograd – sada tuženi). Ugovor o osnivanju je overen 13.08.2009. godine i shodno tom ugovoru svaki član društva imao je pravo na isplatu dobiti srazmerno učešću u osnovnom kapitalu društva. Nakon toga, rešenjem Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove grada Beograda IX-04 broj 351-37/09 od 29.10.2010. godine (pravnosnažno 29.11.2010. godine) izmenjeno je pravnosnažno rešenje od 17.03.2000. godine tako da odobrenje za izgradnju navedenog stambenog poslovnog objekta je glasilo na PD „Polis K 29“ DOO Beograd, ovde sada tuženog, dok je u svemu ostalom ranije doneto rešenje ostalo nepromenjeno. Da bi regulisali međusobne odnose otac tužioca i zakonski zastupnik ovde tuženog su zaključili predugovor o kupoprodaji nepokretnosti dana 04.11.2009. godine a koji predugovor je overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu 16.08.2010. godine. Predmet ugovora je kupoprodaja lokala koji je predmet ovog spora. Određeno je da je kupoprodajna cena 172.920 evra za PDV-om (član 2. stav 2) uz ugovorenu dinamiku isplate cene i isplatu preko dinarskog računa prodavcu (član 3). Prodavac je obavezan da po isplati celokupnog iznosa kupoprodajne cene kupcu izda potvrdu koja će ugovorom i eventualnim aneksom služiti kao „klauzula intabulandi“ (član 3) a prodavac se obavezao i da kupcu preda nepokretnost u posed zaključno sa 30.04.2011. godine (član 4. ugovora). Kupac isplatom kupoprodajne cene stiče svojinu na nepokretnosti i može istom slobodno raspolagati i uknjižiti se u zemljišnim knjigama na svoje ime. Prema članu 6. predugovora, bez potvrde o isplati cene kupac nije bio ovlašćen da se u zemljišnim knjigama upiše kao vlasnik nepokretnosti. Otac tužilja nije isplatio tuženom kupoprodajnu cenu za navedeni lokal niti su on i tuženi pristupili zaključenju glavnog ugovora o kupoprodaji a ovo iz razloga jer je na takav način regulisan odnos koji je postojao između oca tužilja i „Polis“ DOO Beograd kao osnivača ovde tuženog a u vezi realizacije bonusa koji je imao otac tužilja. Nakon toga, između oca tužilje i „Polis“ DOO Beograd zaključen je 13.08.2010. godine i ugovor o regulisanju odnosa koji ugovor je overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu 17.11.2010. godine. Predmet ugovora je regulisanje međusobnih odnosa ugovornih strana iz ugovora o radu i ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. U ugovoru je konstatovano da je otac tužilja sa ovde tuženim zaključio predugovor o kupoprodaji nepokretnosti (član 1), da je u trenutku zaključenja predugovora kao investitor izgradnje bio označen DP „Polis“ DOO Beograd i da je ovo pravno lice sa ostalim investitorima osnovalo tuženo privredno društvo u kome je Preduzeće „Polis“ DOO Beograd steklo 87,58 udela (uključujući i pravo raspolaganja stambenog i svakog drugog prostora u budućem stambeno-poslovnom objektu). U ugovoru je konstatovano da otac tužilja ŽŽ, na osnovu posebnog mesečnog bonusa za 39 meseci radnog odnosa je stekao pravo na 52,65m² stambenog ili poslovnog prostora (član 1), te da se navedenim ugovorom vrši kompenzacija međusobnih obaveza tako što otac tužilja izmiruje prema drugoj ugovornoj strani kao većinskom osnivaču i vlasniku novoosnovanog privrednog društva ovde tuženog u celosti svoje obaveze za isplatu kupoprodajne cene, te navedenom kompenzacijom u korist oca tužilja se vrši prenos prava vlasništva na lokalu broj ... koji je predmet kupoprodaje (član 2) konstatovano je da je otac tužilja isplatio u celosti kupoprodajnu cenu za lokal broj ... (član 3. stav 1) da su ispunjeni uslovi za zaključenje glavnog ugovora o kupoprodaji predmetne nepokretnosti kojim treba utvrditi da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti i da su ispunjeni uslovi da se kupac može uknjižiti nakon pribavljanja upotrebne dozvole i uknjiženja objekta u kome se lokal nalazi. DP „Polis“ DOO Beograd ... ... je ušla u sastav preduzeća za pružanje usluga „Beosjaj“ DOO Beograd, ... ... (kao društvo sticalac) i na taj način preduzeće „Polis“ DOO Beograd prestaje pripajanjem. Nakon toga, preduzeće „Beosjaj“ DOO Beograd vrši promenu naziva i upisuje se kao „Polis gradnja“ DOO da bi isto kasnije otišlo pod stečaj. Otac tužilja je podneo prijavu potraživanja stečajnom sudu u vidu stečajnog poverioca prema stečajnom dužniku „Polis“ DOO Beograd dana 16.07.2013. godine ali je stečajni upravnik odbio zahtev za izlučenje iz stečajne mase spornog lokala broj ..., površine 52,40m² u prizemlju i garažnog mesta broj ... u ulici ... broj ... u ... jer je prema poslovnoj dokumentaciji utvrđeno da stambeno-poslovni objekat u ... u ulici ... broj ... na kat. parc. .../... KO ... nije imovina stečajnog dužnika jer je stečajni dužnik pre pokretanja stečajnog postupka otuđio udele u PD „Polis K 29“ DOO Beograd. U vreme podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari (30.01.2018. godine) u listu nepokretnosti broj ... KO ... kao nosilac prava svojine na 1/1 spornog lokala na kat. parc. .../... je bio upisan tuženi, a tokom postupka (prema izvodu od 17.09.2020. godine) došlo je do promene upisa na JJ i GG – zajednička imovina supružnika na 1/1, a sve po osnovu ugovora o kupoprodaji zaključenog dana 01.11.2019. godine a koji ugovor je overen kod javnog beležnika Ane Petrović iz ... pod Opu .../... . Rešenjem Drugog opštinskog suda u Beogradu O 6385/14 od 24.12.2014. godine tužilje su oglašene za naslednike svoga oca i to sa po ½ idealnog dela vanknjižnog vlasnika na lokalu broj ... (koji je predmet ovog spora). Nakon pravnosnažnosti ostavinskog rešenja tužilje su podnele zahtev za uknjižbu prava svojine na predmetnom lokalu Službi za katastar nepokretnosti, ali je taj zahtev odbijen. Tužilje smatraju da su imajući u vidu zaključeni predugovor o kupovini sporne nepokretnosti i ugovor o regulisanju međusobnih odnosa zaključen sa DP „Polis“ DOO Beograd, sve to upućuje na zaključak da je pravni prethodnik tužilja tj. njihov otac stekao pravo svojine na spornom lokalu.

Pri ovako utvrđenom činjeničnom stanju, nižestepeni sudovi su pravnog stanovišta da je tužbeni zahtev tužilja neosnovan iz sledećih razloga. Naime, na osnovu zaključenog predugovora se ne može tražiti utvrđivanje prava svojine na nepokretnosti. Ovo je iz razloga što Zakon o obligacionim odnosima, ugovaračima daje prava da zahtevaju zaključenje glavnog ugovora kako je to predviđeno odredbom člana 45. st. 4. i 5. ZOO. Zaključenjem predugovora o kupoprodaji nije se moglo steći pravo svojine već to daje mogućnost da će se pristupiti zaključenju glavnog ugovora kada se za to ostvare uslovi iz samog predugovora. S druge strane, ugovor o regulisanju odnosa zaključen između oca tužilja i DP „Polis“ DOO Beograd od 13.08.2010. godine, iako overen pred sudom, nije pravni posao koji je podoban za prenos prava svojine na spornoj nepokretnosti na pravnog prethodnika tužilja. Ovo je zbog toga što je reč o ugovoru kojim se regulišu međusobni odnosi između PD „Polis“ DOO Beograd i oca tužilja a ne o ugovoru kojim se prenosi pravo svojine, što je bila očigledna namera ugovornih strana a što proizlazi iz samog ugovora u kome se pre svega konstatuje da je otac tužilja sa ovde tuženim zaključio predugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Sa tim ugovorom se samo utvrđuje postojanje međusobnih potraživanja pravnog prethodnika tužilja i DP „Polis“ DOO Beograd koji je u momentu zaključenja ugovora bio jedan od članova tuženog pravnog lica. Tako zaključeni ugovor ne može se smatrati osnovom za sticanje prava svojine na spornoj nepokretnosti, niti je pak DP „Polis“ DOO Beograd kao član drugog privrednog društva – ovde tuženog, bio ovlašćen da u ime tuženog dogovara način ispunjenja obaveze ili konstatuje da je obaveza trećeg lica ovde pravnog prethodnika tužilja prema ovde tuženom, ispunjena. Osim toga PD „Polis“ DOO Beograd, kao član tuženog privrednog društva nije bio ovlašćen ni da ugovara sa ocem tužilje kao njihovim pravnim prethodnikom da će tuženo privredno društvo pristupiti zaključenju glavnog ugovora o kupoprodaji već je predugovorom o kupoprodaji zaključen između tuženog pravnog lica kao prodavca i oca tužilja kao kupca bilo određeno da će se pristupiti zaključenju glavnog ugovora kada se za to ostvare uslovi iz samog predugovora. Imovina privrednog društva je odvojena od imovine vlasnika odnosno članova društva.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, ovakvo pravno stanovište nižestepenih sudova u pogledu zahteva tužilja za utvrđivanje prava svojine prema tuženom na spornom lokalu nije pravilno, jer je pogrešno primenjeno materijalno pravo. Naime, ne može se prihvatiti stav nižestepenih sudova da predugovor o prometu nepokretnosti u smislu člana 45. ZOO stvara samo obavezu da se docnije zaključi drugi – glavni ugovor te da je on samo jedna faza zaključenja ugovora i da dejstva ugovora čijem zaključenju teži predugovor počinje tek zaključenjem glavnog ugovora.

Ovakvo generalizovano shvatanje nije prihvatljivo. U tumačenju citiranog člana 45. ZOO sudska praksa je već ranije zauzela stav da, predugovor o kupoprodaji nepokretnosti (koja je u izgradnji) pri čemu su se strane saglasile o svim bitnim elementima, koji je zaključen u propisanoj formi i overen kod suda ili drugog nadležnog organa, a pri tome nisu povređene imperativne norme i norme javnog poretka, predstavlja validan osnov za sticanje prava svojine. U ovom slučaju, bilo je neophodno da i predugovor zaključen sa tuženim od 04.11.2009. godine, overen kod suda 16.08.2010. godine i ugovor o regulisanju međusobnih prava i obaveza zaključen dana 13.08.2010. godine sa PD „Polis“ DOO Beograd, overen kod suda 17.11.2020. godine posmatrati kao jednu celinu. U momentu zaključenja predugovora tuženi je bio uknjižen kao vlasnik spornog lokala. Predugovorom su opredeljeni svi bitni elementi ugovora (predmet i cena) zaključen je u odgovarajućoj formi i overen kod suda, a izostala je klauzula intabulandi i potvrda o uplati što je onemogućavalo knjiženje prava vlasništva na lokalu. Međutim, zaključenjem ugovora o regulisanju odnosa između pravnog prethodnika tužilja i osnivača tuženog PD „Polis“ DOO Beograd, konstatovano je (član 1) da je regulisan način isplate cene za predmetni lokal (kompenzacijom međusobnih obaveza). Shodno tome, po tom osnovu i zaključenog predugovora može se smatrati da je pravni prethodnik tužilja postao vlasnik tog lokala a time i tužilje kao njegove naslednice.

Iz iznetog proizilazi da su nižestepeni sudovi u ovom delu na pravilno utvrđeno činjenično stanje pogrešno primenili materijalno pravo pa je na osnovu člana 416. stav 1. ZPP odlučeno kao u stavu prvom izreke.

Prema činjeničnom utvrđenju prilikom podnošenja tužbe sporni lokal je bio uknjižen na tuženog ali je u toku trajanja postupka lokal prodat JJ i GG i u Službi za katastar nepokretnosti lokal je uknjižen kao njihova zajednička imovina 1/1. Tužilje nisu, nakon saznanja da lokal više nije vlasništvo tuženog, tužbu proširili na nove vlasnike lokala pa se stoga ne može ni nalagati nadležnom organu da sprovede upis prava svojine u zemljišnim i drugim javnim knjigama na ime tužilja. Novi vlasnici lokala nisu obuhvaćeni tužbom tj. tužba nije proširena i na njih i nisu učestvovali u postupku kao nužni suparničari. Postupak uknjižbe može se sprovesti tek kada odluka bude imala dejstvo i na nove vlasnike.

Stoga je o tom delu zahteva od nižestepenih sudova odlučeno pravilno.

Imajući u vidu napred izloženo na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u stavu drugom izreke.

Odluku o troškovima postupka sud je doneo na osnovu čl. 153, 154. i 165. ZPP. Tužilje u tužbi nisu tražile troškove. Na ročištu od 03.12.2020. godine punomoćnik tužioca je izjavio da troškove traži po troškovniku koji prilaže, ali u spisima predmeta takav troškovnik ne postoji. U žalbi na prvostepenu presudu tužilje su troškove tražile i to na ime sastava žalbe 90.000,00 dinara i takse na drugostepenu presudu sud im po tom osnovu priznaje 90.000,00 dinara za sastav žalbe i takse za drugostepenu odluku 48.750,00 dinara. Troškovi revizije su traženi pa im je po tom osnovu priznato i to za sastava revizije 90.000,00 dinara, na ime takse za reviziju 146.250,00 dinara i odluku po reviziji 146.250,00 dinara, što sve ukupno čini iznos od 472.500,00 dinara, sve shodno važećoj AT i TT.

Predsednik veća - sudija

dr Dragiša B. Slijepčević,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić