Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3434/19 od 21.11.2019. godine preinačena je presuda Osnovnog suda u Vrbasu P 1309/18 od 17.10.2018. godine, tako što je utvrđeno da je raskinut ugovor o kupoprodaji zaključen dana 01.04.2016. godine, Ov.br. OPU ../2016, koji je zaključen između tužioca, kao kupca i BB, II, VV, GG, DD, JJ i ĐĐ, kao prodavaca, čiji je predmet nepokretnost upisana u list nepokretnosti broj .. KO ..., kat. parcela broj ... (zemljište pod zgradom – objektom površine 286 m2, zemljište pod zgradom - objektom površine 21 m2, zemljište uz zgradu - objekat površine 322 m2), ukupne površine 629 m2, što u prirodi predstavlja porodičnu stambenu zgradu sa pomoćnim objektom i dvorištem u ..., ul. ... broj .., te su obavezani tuženi trpeti da se na osnovu presude u listu nepokretnosti broj .. KO ... za navedenu nepokretnost izvrši brisanje upisa prava svojine tužioca, kao i da tužiocu solidarno isplate troškove parnice u ukupnom iznosu od 66.100,00 dinara (prvostepenog postupka u iznosu od 38.300,00 dinara i žalbenog postupka u iznosu od 27.800,00 dinara) sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude do isplate.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su blagovremeno preko punomoćnika izjavili reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane drugostepene presude u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br.72/11...87/18), Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da je revizija osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je preduzeće koje se bavi izgradnjom stambenih zgrada a tuženi su po osnovu nasleđa stekli pravo svojine porodične stambene zgrade broj .. koja se nalazi na k.p. br. ... KO ... sa pomoćnim objektom i dvorištem u ..., ul. ... . Dana 01.04.2016. godine zaključen je ugovor o kupoprodaji Ov. broj OPU ../2016 Javnog beležnika Nenada Bukarice, čiji je predmet navedena nepokretnost. U članu 7. ugovoreno je da tužilac stupa u posed nepokretnosti danom overe potpisa na ugovoru. Tužilac, koji je imao nameru da kupljene objekte poruši i sagradi novi objekat, uknjižio se kao vlasnik nepokretnosti. Pre zaključenja ugovora direktor tužioca je od strane tuženog ĐĐ obavešten da u predmetnoj porodičnoj kući bez pravnog osnova stanuje rođaka prodavaca sa članovima porodice, te da će se oni po prodaji nepokretnosti iseliti iz kuće. Odmah po overi potpisa na ugovoru ovlašćena lica tužioca su otišli do nepokretnosti kako bi stupili u posed kojom prilikom je suprug rođake tuženih koji je živeo u kući, rekao da oni u kući žive 20 godina i da ne nameravaju da se dobrovoljno isele sve dok se ne reše porodični imovinski odnosi sa prodavcima. Navedena lica i pored datih obećanja tuženima da će se iseliti čim se porodična kuća proda, nisu hteli da se iz iste isele jer smatraju da imaju pravo da je koriste po osnovu ulaganja i svojinskih pretenzija. Dana 16.01.2017. godine tužilac je putem punomoćnika prodavcima uputio pisano obaveštenje navodeći da je kuća uzurpirana i zahtevajući od prodavaca da ga u roku od 30 dana od prijema obaveštenja uvedu u posed nepokretnosti oslobođene od lica i stvari i predaju ključeve, pod pretnjom raskida ugovora. Dopisom od 27.01.2017. godine prodavci su putem punomoćnika odgovorili tužiocu da je znao da bez pravnog osnova u porodičnoj kući žive treća lica, da stoga nisu ni bili u posedu nepokretnosti, kao i da je tužilac već stupio u posed nepokretnosti (što potvrđuje član 7. ugovora) zbog čega nisu dužni da mu spornu nepokretnost ponovo predaju u posed, kao i da ne prihvataju raskid ugovora. Po dobijanju obaveštenja tužioca tuženi su putem punomoćnika dana 27.01.2017. godine podneli zahtev za isključenje dva električna brojila putem kojih se predmetna porodična kuća snabdeva električnom energijom, želeći da na taj način utiču na držaoce da se iz iste isele, ali je električna energija ponovo uključena. Treća lica i dalje se nalaze u porodičnoj kući i koriste je.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev smatrajući da nisu ispunjeni uslovi za raskid predmetnog ugovora o kupoprodaji jer su tuženi ispunili svoju ugovornu obavezu predaje nepokretnosti danom overe potpisa ugovarača na ugovoru, što je navedeno i u članu 7. ugovora. Po stavu tog suda, nepokretna stvar se ne predaje fizički već se pravo svojine odnosno pravo raspolaganja na nepokretnoj stvari stiče upisom u javne knjige. Kako je tužilac imao saznanja da u posedu nekretnine nisu tuženi već treća lica i pristao na zaključenje spornog ugovora, uknjižio se kao vlasnik kupljene nepokretnosti, prvostepeni sud smatra da sa aspekta dejstva ugovora i prava na raskid činjenica da tužilac nije ušao u posed nekretnine nema značaja jer on svoje pravo na posed može ostvariti od svakog lica koje se nalazi u posedu.

Preinačujući prvostepenu presudu drugostepeni sud je ocenio da je prvostepeni sud pogrešno tumačio i primenio merodavno materijalno pravo, te je izrazio mišljenje da je predaja nepokretnosti koja je bila predmet kupoprodaje bila ugovorna obaveza tuženih koju su bili dužni da izvrše odmah po zaključenju ugovora (odnosno danom overe potpisa ugovornih strana na ugovoru) shodno članu 454. stav 1. ZOO i članu 7. predmetnog ugovora. U okolnostima kada je tužilac kao kupac onemogućen da preuzme nepokretnost oslobođenu od lica i stvari zbog protivljenja držalaca, drugostepeni sud smatra da tužilac ima pravo izbora da li će zahtevati ispunjenje ugovora (predaju nepokretnosti) ili raskid ugovora zbog neispunjenja. Kako je tužilac tuženima ostavio naknadni rok od 30 dana za predaju nepokretnosti, predočavajući im da će u protivnom raskinuti ugovor u smislu člana 126. ZOO, a tuženi ni u naknadnom ostavljenom roku nisu ispunili ugovornu obavezu i kupcu predali u posed nepokretnost oslobođenu od lica i stvari, tada su nastupile posledice iz odredbe člana 125. stav 3. ZOO (najkasnije podnošenjem tužbe u ovom sporu). Zato tužilac po mišljenju ovog suda ima pravni interes za podnošenje ovakve tužbe i njegov zahtev je osnovan.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, pobijana presuda je doneta pogrešnom primenom materijalnog prava na pravilno i potpuno utvrđeno činjeničnog stanje.

Osnovano se u reviziji tuženih navodi da je drugostepeni sud pošao od pogrešnog stanovišta da tuženi nisu ispunili ugovornu obavezu predaje nepokretnosti tužiocu pogrešno tumačeći odredbe člana 7. ugovora o kupoprodaji koji reguliše tu obavezu,kao i odredbe člana 125, 126 i 454. st.1 ZOO. Tuženi, kao prodavci, izvršili su obavezu da na tužioca kao kupca, prenesu pravo svojine i on se kao vlasnik uknjižio u katastru nepokretnosti. Imajući u vidu da je tužilac pre zaključenja i overe predmetnog ugovora od strane tuženih bio obavešten o tome da u nekretnini bez pravnog osnova žive treća lica koja nemaju stvarnih prava na istoj i da oni kao vlasnici nisu u neposrednoj državini, i da je pristao na zaključenje ugovora o kupoprodaji u kome je u članu 7. jasno navedeno da kao kupac stupa u posed nepokretnosti danom overe ugovora, ne može se smatrati da tuženi nisu ispunili ugovornu obavezu predaje nepokretnosti u smislu čl.454.st.1 ZOO.

Pogrešan je stav drugostepenog suda da odsustvo neposredne predaje nepokretnosti u državinu, odnosno odsustvo uvođenja kupca u posed, omugućava kupcu da osnovano zahteva raskid ugovora. Vrhovni kasacioni sud nalazi da je pravilno stanovište prvostepenog suda da ta okolnost nema značaja na dejstvo ugovora i da zbog toga kupac nije ovlašćen da raskida ugovor zbog neispunjenja, već može pravo na posed prema prodavcu ili trećim licima, da ostvari sudskim putem.

Prvostepeni sud je pravilno ocenio i osnovanost tužbenog zahteva po osnovu odgovornosti tuženih za pravne nedostatke, jer u smislu člana 508. stav 1. ZOO, o ovom vidu odgovornosti (zaštita od evikcije) može biti reči samo u slučaju da kupac nije obavešten o postojanju nekog prava trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava njegovo pravo, što ovde nije slučaj. Tužilac je pre zaključenja ugovora bio obavešten da u nekretnini stanuju treća lica bez pravnog osnova, pa se odredba člana 9. ugovora o kupoprodaji kojom je regulisana odgovornost za pravne nedostatke ne može tumačiti na drugačiji način u smislu pružanja pravne zaštite.

Vrhovni kasacioni sud prihvata pravnu argumentaciju prvostepenog suda pa je na osnovu izloženog ocenio da je revizija tuženih osnovana zbog čega je preinačio drugostepenu presudu i odlučio kao u izreci na osnovu člana 416. stav 2. ZPP.

Na osnovu člana 153. stav 1, 154, 163. stav 2. i 165. stav 2. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je odlučio o troškovima revizijskog postupka tako što je obavezao tužioca da tuženima naknadi troškove postupka na ime sastava revizije 12.000,00 dinara, koji iznos je uvećan za po 50% za drugu i svaku narednu stranku s obzirom na to da je advokat tuženih zastupao osam stranaka, na osnovu Tarife o nagradama i naknadama za rad advokata („Službeni glasnik RS“, broj 121/12) Tarifni broj 12. i 13, kao i troškove sudskih taksi za reviziju i odluku po reviziji u visini od po 3.800,00 dinara, prema Tarifnom broju 1 i Tarifnom broj 2. tačka 11. Taksene tarife Zakona o sudskim taksama („Službeni glasnik RS“, br.28/94...106/2015) i opredeljenom zahtevu tuženih.

Predsednik veća – sudija

Branislava Apostolović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić