Protiv navedene pravnosnažne drugostepene presude u usvajajućem delu je dozvoljenu i blagovremenu reviziju podneo tuženi, kojom pobija presudu zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. i tačka 10. Zakona o parničnom postupku, zbog pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu po odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/2011 ... 10/2023) i odlučio da je revizija osnovana.

Drugostepeni sud je na osnovu rasprave pred tim sudom utvrdio da su rešenjem Odeljenja za urbanizam, imovinsko-pravne poslove, za komunalno-stambene, građevinske delatnosti i zaštitu životne sredine Opštinske uprave Bujanovac broj ...-...-... od 27.07.2011. godine, eksproprisane u potpunosti katastarske parcele tužioca, broj .../..., pod kulturom njiva treće klase, broj ... pod kulturom šuma druge klase, broj .../... po kulturi njiva četvrte klase, broj.../... po kulturi njiva četvrte klase i šuma druge klase i broj .../..., sve upisane u LN br. .. za KO ..., radi izgradnje dela auto-puta E-75 Beograd – Niš – Skoplje, deonica od s. Neradovac do Levosoja. Navedene parcele se nalaze u obuhvatu Generalnog urbanističkog plana opštine Bujanovac. Tužilac i tuženi, kao korisnik eksproprijacije, su u postupku pred Odeljenjem za urbanizam, imovinsko- pravne poslove, za komunalno-stambene, građevinske delatnosti i zaštitu životne sredine Opštinske uprave Bujanovac, radi određivanja naknade za eksproprisano zemljište, zaključili Sporazum o naknadi broj ...-...-... od 15.05.2012. godine, po kom sporazumu je tuženi preuzeo obavezu da tužiocu kao ranijem vlasniku parcela, koji je prihvatio sve uslove iz ponuđenog sporazuma, isplati naknadu za eksproprisane nepokretnosti od 1.497.000,00 dinara, za eksproprisano poljoprivredno zemljište, kako su se parcele vodile u vreme izvršene eksproprijacije u katastarskom operatu. Na osnovu nalaza i mišljenja veštaka sud je utvrdio da su se eksproprisane parcele tužioca na osnovu Generalnog plana Bujanovca, Prostornog plana Bujanovca i Plana generalne regulacije Bujanovca koji predstavlja razradu Generalnog plana Bujanovca, u vreme izvršene eksproprijacije nalazile u trećoj građevinskoj zoni koja je komunalno neopremljena i da predstavljaju građevinsko zemljište u okviru Generalnog plana Opštine Bujanovac, da je tržišna vrednost eksproprisanih parcela kao građevinsko zemljište 1.647.360,00 dinara, pa je razlika između isplaćene naknade za poljoprivredno zemljište 642.390,00 dinara.

Prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev nalazeći da predmetni sporazum o naknadi za eksproprisano zemljište nije apsolutno ništav, jer nije suprotan prinudnim propisima, ni javnom poretku, niti dobrim običajima. Zaključenju sporazuma je prethodilo rešenje o eksproprijaciji predmetnih parcela kao poljoprivrednog zemljišta, koje rešenje nije pobijano od strane ranijeg vlasnika, ovde tužioca, a zatim i ponuda tuženog koju je tužilac prihvatio. Organ uprave nije odbio zaključenje sporazuma o oblicima i visini naknade za eksproprisanu nepokretnost jer nije našao da je u suprotnosti sa pozitivnim propisima, u smislu odredbe člana 58. Zakona o eksproprijaciji.

Međutim, drugostepeni sud nalazi da je naknadu tužiocu trebalo isplatiti prema tržišnoj ceni za gradsko-građevinsko zemljište, te da je tužilac oštećen. Ovo stoga što je zemljište u vreme eksproprijacije imalo status gradskog građevinskog zemljišta, jer je donošenjem odluke o Generalnom planu Bujanovca od 28.12.2005. godine („Službeni glasnik Pčinjskog okruga br. 30/05) i donošenjem Prostornog plana Bujanovca („Službeni glasnik Grada Leskovac“ br. 22/11) te Plana generalne regulacije („Službeni glasnik Opštine Bujanovac“ br. 3/13) izvršena promena namene predmetnog zemljišta iz poljoprivrednog u gradsko-građevinsko zemljište za izgradnju autoputa E- 75 Beograd – Niš – Skoplje. Sekretarijat za urbanizam i imovinsko-pravne poslove Opštine Bujanovac je bio u obavezi da bude upoznat sa činjenicom da je promenjena namena zemljišta, kao i da od upravnih organa i organizacija pribavi obaveštenje o činjenicama koje mogu biti od značaja za sporazumno određivanje naknade, shodno članu 56. stav 3. Zakona o eksproprijaciji. Međutim, eksproprijacija predmetnog zemljišta je izvršena kao poljoprivredno, iako je do promene namene zemljišta u gradsko- građevinsko zemljište došlo pre vođenja predmetnog postupka eksproprijacije. Zaključuje da se tužilac pouzdao u podatke u katastru nepokretnosti u pogledu svojstva zemljišta, zbog čega ne može da snosi štetne posledice zbog tog pouzdanja, shodno članu 63. Zakona o državnom premeru i katastru. Nadležni organ Opštine Bujanovac je u smislu člana 117. stav 1. Zakona o državnom premeru i katastru bio dužan da u roku od 30 dana od nastanka promene podnese zahtev za sprovođenje iste u katastru nepokretnosti, koju obavezu nije ispunio u konkretnom slučaju. Zbog toga je postupak eksproprijacije vođen kao eksproprijacija poljoprivrednog zemljišta, u skladu sa čim je sporazumno određena i naknada, iako je na osnovu odluke nadležnog organa isto već bilo određeno kao gradsko-građevinsko zemljište planskim dokumentom, koja promena je morala biti sprovedena i u nadležnom katastru nepokretnosti. Tuženi je kao javno preduzeće u javnoj svojini Republike Srbije bio dužan da postupa u opštem interesu, i u skladu sa tim vodi računa o stvarnom statusu zemljišta i da u skladu sa tim formira ponudu za naknadu za predmetno zemljište. Odredbom člana 58. stav 2. Ustava RS propisani su uslovi koji moraju biti ispunjeni da bi oduzimanje prava svojine bilo zakonito, a pravo svojine može biti oduzeto samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu Zakona i uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne. Kod takvog stanja stvari nalazi da je sporazum tužioca i tuženog o isplati naknade za eksproprisano zemljište pravni posao protivan prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima i stoga bez pravnog dejstva u smislu člana 103. stav 1. ZOO, te je usvojio tužbeni zahtev i utvrdio da je predmetni sporazum ništav. Tužiocu pripada pravo na razliku između isplaćene cene za poljoprivredno zemljište do utvrđene tržišne vrednosti u visini od 642.390,00 dinara, shodno članu 12. i članu 42. Zakona o eksproprijaciji, sa zakonskom zateznom kamatom po odredbi člana 277. ZOO od dana presuđenja do konačne isplate.

U reviziji, revident pobija pravilnost zaključka drugostepenog suda da su eksproprisane parcele tužioca u vreme izvršene eksproprijacije bile u trećoj građevinskoj zoni, isticanjem da u vreme eksproprijacije nije postojao Generalni urbanistički plan Opštine Bujanovac, a da Generalni plan Bujanovca („Službeni glasnik Pčinskog okruga“ 30/05) nije rađen na nivou detaljnosti i pojedinačnih katastarskih parcela, dok teritoriju generalnog plana čini građevinski reon i preostalo zemljište (poljoprivredno, šumsko i vodno zemljište), da je građevinski reon podeljen na 16 zona – urbanih podcelina i da se KO ... ne nalazi u trećoj celini – zoni rezervisanoj za centralnu zonu Opštine Bujanovac sa dominantom stambenom funkcijom. Dakle, ovim aktom nije izvršena promena namene, niti je tim planskim aktima zemljište bilo proglašeno za gradsko-građevinsko, jer ne sadrže spisak katastarskih parcela predviđenih za promenu namene, kao ni Prostorni plan Bujanovca („Službeni glasnik Grada Leskovca“ 22/11). Plan generalne regulacije Bujanovca („Službeni glasnik Opštine Bujanovac“ 3/13) na osnovu koga je veštak utvrdio građevinsku zonu i drugostepeni sud prihvatio, je donesen više od dve godine nakon pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji i više od godinu dana nakon okončanja postupka eksproprijacije. Takođe, osporava pravilnost utvrđene cene od 780,00 dinara po m2 jer je izvedena na osnovu Odluke o kriterijumima i merilima za utvrđivanje zakupnine i naknade za uređivanje građevinskog zemljišta, što ne odražava vrednost za komunalno neopremljeno zemljište, niti se stvarna tržišna vrednost eksproprisanog zemljišta može dovesti u vezi sa naknadom za zakup ili uređivanje građevinskog zemljišta. Nadalje, osporava pravilnost primene materijalnog prava i u odnosu na Uredbu o utvrđivanju prostornog plana područja infrastrukturnog koridora Beograd – Niš – granica RM („Službeni glasnik RS“ br. 77/2002), kojom je predviđeno oduzimanje zemljišta u koridoru za infrastrukturne sisteme po kategorijama zemljišta u opštini Bujanovac, među kojima nema gradskog građevinskog zemljišta. Istom uredbom određene su obaveze i tuženog kao javnog preduzeća i Skupštine opštine Bujanovac, čime osporava zaključak drugostepenog suda da je tuženi bio dužan da vodi računa o stvarnom statusu zemljišta jer to spada u delokrug njegovih poslova. Smatra da se ne može preispitivati zakonistost pravnosnažnog rešenja o eksproprijaciji, za koje je sud vezan, u situaciji kada je parcela ekesproprisana kao poljoprivredno zemljište. Ističe da prema stvarnom statusu zemljišta eksproproprisano zemljište nije bilo veće tržišne vrednosti od isplaćene.

Prema stanju u spisima predmeta, nalazom veštaka od 23.04.2019. godine utvrđeno je da se na osnovu Generalnog plana Bujanovca („Službeni glasnik Pčinjskog okruga“ 30/05), Prostornog plana Bujanovca („Službeni glasnik Grada Leskovca“ 22/11) i Plana generalne regulacije Bujanovca („Službeni glasnik Opštine Bujanovac“ 3/13) koji predstavlja razradu Generalnog plana Bujanovca, parcele koje su eksproprisane tužiocu nalaze u III građevinskoj zoni u vreme izvršene eksproprijacije i predstavljaju građevinsko zemljište u okviru Generalnog plana Bujanovca. Drugostepeni sud je zaključio da je usvajanjem Generalnog plana Bujanovca ovo zemljište postalo građevinsko zemljište, Prostornim planom područja infrastrukturnog koridora Niš - granica Republike Makedonije parcele su predviđene za izgradnju infrastrukturnih objekata. Međutim, u vreme eksproprijacije zemljišta na snazi je bio samo Generalni plan Bujanovca kojim su utvrđeni osnovni ciljevi i pravci razvoja, prema kome je građevinski reon – javno i ostalo građevinsko zemljište podeljen na urbanističke celine i blokove u okviru kojih su propisana pravila uređenja i pravila građenja, zone javnog interesa i površine koje nisu javnog karaktera. Nisu predviđene određene parcele za određene namene već je dat planirani koncept namene površina u okviru reona. Plan generalne regulacije, kojim je obuhvaćen prostor naseljenog mesta Bujanovac i kojim su određene i katastarske parcele u području plana, sa planom namene površina, donet je 21.11.2013. godine. Iz tih razloga, za sada se ne može prihvatiti za pravilno utvrđenje drugostepenog suda da je u vreme eksproprijacije određenih parcela tužioca, donošenjem odluke o Generalnom planu Bujanovca od 28.12.2005. godine, izvršena promena namene predmetnog zemljišta iz poljoprivrednog u gradsko-građevinsko zemljište.

U pogledu visine tržišne vrednosti predmetnog zemljišta, prema stanju u spisima predmeta iz dopunskog nalaza veštaka proizlazi da veštak smatra da se na osnovu Odluke o kriterijumima i merilima za utvrđivanje zakupnine i naknade za uređivanje građevinskog zemljišta, zemljište nalazi u trećoj građevinskoj zoni, da je tačno da se parcela tužioca nalazi u zoni retke porodične gradnje, ali da se prema Planu generalne regulacije Bujanovca („Službeni glasnik Opštine Bujanovac“ 3/13) na njoj nesmetano može graditi bez prenamene zemljišta. Za sada, nema podloge u utvrđenim činjenicama zaključak da je adekvatno utvrditi tržišnu vrednost predmetnog zemljišta prema Odluci o kriterijumima i merilima za utvrđivanje zakupnine i naknade za uređivanje građevinskog zemljišta koje se nalazi u trećoj građevinskoj zoni, niti je drugostepeni sud izložio razloge da prihvati na ovakav način utvrđenu tržišnu vrednost zemljišta. Ovo već samim tim što prema sadržini Generalnog plana Bujanovca („Službeni glasnik Pčinskog okruga“ broj 30/2005) u podeli građevinskog reona na urbanističke celine, predmetni prostor, odnosno eksproprisane parcele nisu dovedene u vezu sa kriterijumima i merilima za utvrđivanje zakupnine i naknade za uređivanje građevinskog zemljišta prema odluci o tim kriterijumima, i u njoj sadržanim zonama.

Kod takvog stanja stvari za sada se ne može prihvatiti za pravilno utvrđenje drugostepenog suda da je u vreme eksproprijacije tužiočevog zemljišta isto već bilo prema nameni određenoj planskim dokumentima gradsko-građevinsko zemljište, čija tržišna vrednost se određuje prema uslovima predviđenim za treću građevinsku zonu prilikom utvrđivanja zakupnine i naknade za uređivanje građevinskog zemljišta.

S toga je pitanje da li je prema stvarnom statusu u vreme kada je esproprijacija izvršena, sporno zemljište bilo osetno veće tržišne vrednosti od uzete u obzir pri zaključenju sporazuma, od čega zavisi osnovanost tužbenih zahteva za utvrđenje ništavosti sporazuma i za isplatu razlike u vrednosti zemljišta. Iz tih razloga je ukinuta drugostepena presuda primenom odredbe člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća-sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković