Ispitujući pravilnost pobijane presude na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11 ... 10/23), Vrhovni sud je ocenio da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, pravni prethodnik tužilja sada pok. GG započeo je 2004. godine izgradnju višestambene zgrade na kat. parceli .., KO Novi Sad II, ulica ... broj .. . Između pravnog prethodnika tužilja kao prodavca i tužene kao kupca zaključen je 10.06.2004. godine predugovor o kupoprodaji dvosobnog stana u izgradnji u ovom objektu, površine 52 m2, na prvom spratu, za iznos kupoprodajne cene od 33.800,00 evra (650,00 evra po m2). Isplata kupoprodajne cene dogovorena je na sledeći način: 10.000,00 evra na dan zaključenja predugovora, 4.000,00 evra u roku od mesec dana od dana potpisivanja predugovora otkupom stare devizne štednje kupca kod „Dafiment banke“ vrednosti 9.036,00 evra sa dogovorenim otkupom prodavca u vrednosti od 5.389,87 evra (što ukupno iznosi 19.389,87 evra) a preostalih 14.410,13 evra sa otplatom od po 500,00 evra mesečno počev od prvog meseca po potpisivanju predugovora, uz obavezu tužene da obezbedi gotovinski kredit putem banke radi isplate na taj način preostalog duga u celosti, s tim da sve ono što nije predviđeno i definisano predugovorom bude definisano kupoprodajnim ugovorom. Potpisi ugovarača na predugovoru nisu overeni pred sudom. Pravni prethodnik tužilja je usmeno saopštio tuženoj da je rok za završetak izgradnje septembar 2004. godine, što je ona prihvatila.

Tužena je pravnom prethodniku tužilja na ime dela kupoprodajne cene isplatila: iznos od 10.000,00 evra prilikom zaključenja predugovora dana 10.06.2004. godine (što je i konstatovano u predugovoru), zatim 2000,00 evra (o čemu je sačinjena priznanica) i dana 06.04.2006. godine 1.000,00 evra (o čemu je sačinjena priznanica). Pored toga, na ime dela kupoprodajne cene tužena je pravnom prethodniku tužilja predala i fotokopiju potvrde o štednji kod „Dafiment banke“ kojom se potvrđuje da na štednji kod te banke ima 10.000,00 DM, nakon čega nisu zaključili ugovor o prenosu potraživanja. Tužena nije banci podnosila zahtev za odobrenje kredita. U vreme kada je pravni prethodnik tužilja uveo tuženu u posed spornog stana 2006. godine zgrada je bila građevinski završena, ali bez dozvole za priključenje na grejanje i struju i bez upotrebne dozvole. Nakon stupanja u posed spornog stana, tužena je izvršila određene popravke u stanu i platila troškove navedenih priključaka, po kom osnovu je imala ukupan izdatak od 2.050,00 evra (koji joj je pravni prethodni tužilja priznao kao deo kupoprodajne cene).

U vreme smrti pravnog prethodnika tužilja (2014. godine) zgrada u ulici ... br. .. nije bila etažirana, pa je u celini bila predmet nasleđivanja. Ostavinski postupak okončan je donošenjem pravnosnažnog rešenja Osnovnog suda u Novom Sadu O 5933/16 od 14.12.2016. godine kojim je utvrđeno šta čini njegovu zaostavštinu i ko su naslednici, tako što je za naslednika oglašena ćerka AA – ovde prvotužilja, s tim što je zaostavštine izdvojen, između ostalog, i neupisan u javnoj knjizi stan na prvom spratu od 56 m2, u predmetnoj stambenoj zgradi, koji je predat u svojinu njegovoj vanbračnoj supruzi BB – ovde drugotužilji na ime zajedničke sutekovine sa ostaviocem. Nakon etažiranja, u Katastru je na pravnog prethodnika tužilja kao vlasnika izvršen upis četvorosobnog stana broj 2, na prvom spratu, površine 90 m2. Aktuelno, u Listu nepokretnosti .. KO Novi Sad II, na parceli .., upisana je zgrada površine 101 m2, a na posebnom delu zgrade - stanu broj 2, površine 90 m2, kao vlasnik upisana je prvotužilja AA (podaci RGZ SKN Novi Sad na dan 21.01.2022. godine).

Za razliku od ovako upisanog stana u katastru, u prirodi su sagrađena i prodata dva stana na prvom spratu (prema nacrtu posebnih delova zgrada), i to: neparničaru DD stan broj 3 (površine 37,71 m2), a tuženoj stan broj 4 (površine 52,92 m2), koji su odvojene celine i nalaze se jedan preko puta drugog. Tužilje su putem e-mail prepiske (počev od 10.07.2018. godine) kontaktirale tuženu u više navrata, da bi 06.11.2018. godine izjavile da zbog neispunjenja ugovornih obaveza raskidaju ugovor koji je njihov pravni prethodnik zaključio sa tuženom, te postavile zahtev za iseljenje tužene i predaju spornog stana u roku od tri dana. Tužena je odbila da to učini, smatrajući da nije dužna da ispuni svoju obavezu jer pravni prethodnik tužilja kao druga ugovorna strana nije ispunio svoju obavezu (u smislu završetka stana koji je predmet predugovora).

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev, s pozivom na odredbe članova 12., 17. stav 1., 124., 126. stavovi 2. i 3. i 127. Zakona o obligacionim odnosima i odredbu člana 37. Zakona o osnovama svojinsko- pravnih odnosa, smatrajući da je došlo do raskida predmetnog predugovora o kupoprodaji spornog stana zaključenog između pravnog prethodnika tužilja i tužene jednostranom izjavom tužilja od 16.11.2018. godine. Prema stavu prvostepenog suda, pravni prethodnik tužilja je ispunio svoju ugovornu obavezu u pretežnom delu izgradnjom zgrade i građevinskim završetkom stambenih jedinica u njoj (uključujući stan koji je predat tuženoj), bez obzira na utvrđene nedostatke (nepostojanje priključaka za struju i vodu), dok tužena svoju ugovornu obavezu nije izvršila u pretežnom delu jer je od ugovorene kupoprodajne cene od 33.800,00 evra isplatila svega 15.050,00 evra (13.000,00 evra u gotovini i 2.050,00 evra za otklanjanje nedostataka i pribavljanja priključaka), što ne čini ni 50% ugovorene kupoprodajne cene. Nije prihvatio tvrdnju tužene da je predajom pravnom prethodniku tužilja kao prodavcu fotokopije potvrde o štednji kod bivše „Dafiment banke“, a bez daljeg ugovora o prenosu tih sredstava, izvršila isplatu i iznosa od 5.389,87 evra, jer prodavac nije mogao samo na osnovu fotokopije potvrde da naplati svoje potraživanje, a ni sama tužena nema saznanje da li je to učinio. Kako je predugovor raskinut, tužena predmetni stan drži bez pravnog osnova i ima obavezu da ga preda drugotužilji BB kao vlasniku (koji predstavlja deo stana koji je nasledila prvotužilja AA).

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev tužilja kao neosnovan, s pozivom na odredbe člana 26. Zakona o obligacionim odnosima i odredbe članova 4. stav 3., 5. stav 3., 7. stavovi 1. i 2. , 11. stav 1. tačka 3. Zakona o regulisanju javnog duga SR Jugoslavije po ugovorima o deviznim depozitima građana oročenim kod „Dafiment banke“ AD Beograd u likvidaciji i po deviznim sredstvima građana položenim kod banke privratne privrede Crne Gore DD Podgorica („Službeni list SRJ“, br. 36/02) i član 321. Zakona o parničnom postupku. Prema stavu drugostepenog suda, predmetni pismeni predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji zaključen između pravnog prethodnika tužilja i tužene u skladu sa odredbom člana 630. Zakona o obligacionim odnosima predstavlja punovažan ugovor o građenju koji je izvršen u pretežnom delu od strane oba ugovarača. Ovo stoga što je 2006. godine pravni prethodnik tužilja predao tuženoj ugovoreni stan, pri čemu joj do svoje smrti 2014. godine nije sporio pravo na zakoniti posed stana, dok je tužena od ukupno ugovorene kupoprodajne cene od 33.800,00 evra isplatila 20.439,87 evra (60,47%), i to: isplatom novčanog iznosa od 15.050,00 evra (13.000 u gotovini i 2.050,00 evra na ime dovršetka stana) i predajom potvrde o svojoj staroj deviznoj štednji kod „Dafiment banke“ vrednosti 9.036,00 evra sa dogovorenim otkupom prodavca u vrednosti od 5.389,67 evra u skladu sa ugovorom. Pošto je tužena svoju obavezu izvršila na ugovorom predviđeni način, a nema podataka da je pravni prethodnik tužilja za života zahtevao isplatu ostatka kupoprodajne cene, niti da je zahtevao raskid ugovora, teret dokazivanja postojanja okolnosti da je stara devizna štednja nerealizovana padao bi na tužilje, kao pravne sledbenice prodavca, što one nisu dokazale. Pored toga, prema stavu drugostepenog suda u vreme kada su tužilje pozvale tuženu da dokumentuje činjenicu da je isplatila kupoprodajnu cenu njihovom pravnom prethodniku, tužena je bila u mirnom posedu spornog stana 12 godina. Državina ovakvog kvaliteta dovela je do sticanja svojine na izgrađenom stanu površine 52 m2 po osnovu redovnog održaja u smislu odredbe člana 28. stav 2. u vezi odredbe člana 72. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. Prema iznetom, a saglasno odredbi člana 37. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa tužena ima pravni osnov za državinu predmetnog stana, pa tužilje neosnovano zahtevaju njegovu predaju u državinu pošto nije predstavljao zaostavštinu njihovog pravnog prethodnika po odredbama člana 1. Zakona o nasleđivanju.

Po oceni Vrhovnog suda, pravilno je drugostepeni sud postupio kada je preinačio prvostepenu presudu i odbio kao neosnovan tužbeni zahtev tužilja za utvrđenje da je raskinut predugovor o kupoprodaji i zahtev drugotužilje za predaju u državinu spornog stana.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima (ZOO), ugovor je zaključen kad su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora (član 26.); predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor (član 45. stav 1.); propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora (član 45. stav 2.); u dvostranim ugovorima ni jedna strana nije dužna ispuniti svoju obavezu ako druga strana ne ispuni ili nije spremna da istovremeno ispuni svoju obavezu, izuzev ako što drugo ugovoreno ili zakonom određeno, ili ako što drugo proističe iz prirode posla (član 122. stav 1.); ako na sudu jedna strana istakne da nije dužna ispuniti svoju obavezu dok i druga strana ne ispuni svoju, sud će joj naložiti da ispuni svoju obavezu kada i druga strana ispuni svoju (stav 2. ovog člana); u dvostranim ugovorima, ako jedna strana ne ispuni svoju obavezu, druga strana može, ako nije šta drugo određeno, zahtevati ispunjenje obaveze ili pod uslovima predviđenim zakonom raskinuti ugovor prostom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete (član 124.); kad ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu (član 125. stav 1.); ugovor se ne može raskinuti zbog neispunjenja neznatnog dela obaveze (član 133.); ugovor o građenju je ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu, odnosno na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se obavezuje da mu za to isplati određenu cenu (čl. 630. stav 1.); ugovor o građenju mora biti zaključen u pismenoj formi (stav 2. ovog člana).

Prema članu 2. Pravilnika o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova („Službeni glasnik RS“, br. 58/12,74/15 i 28/15), stambena zgrada je samostalna upotrebna celina koju sačinjava sklop prostornih jedinica (sa jednim zajedničkim ulazom), čija je osnovna namena stanovanje (stav 1.); stan je prostorna jedinica, odnosno skup prostora i prostorija koji čine posebnu upotrebnu celinu koja obezbeđuje uslove za življenje i boravak u njemu (stav 2.).

I po oceni Vrhovnog suda, pismeni predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji zaključen dana 10.06.2004. godine između pravnog prethodnika tužilja kao prodavca i tužene kao kupca, koji je za predmet imao dvosoban stan površine 52 m2, na prvom spratu višestambene zgrade na kat. parceli .., KO Novi Sad II, ulica ... br. .., sadrži elemente ugovora o građenju (član 630. ZOO) i predstavlja punovažan pravni posao, za čiji raskid nisu ispunjeni uslovi, kako to pravilno smatra i drugostepeni sud, ali iz drugih razloga što nema uticaja na pravilnost i zakonitost pobijane drugostepene odluke.

Imajući u vidu pravilo o teretu dokazivanja iz člana 231. ZPP, na tužiljama je bio teret dokazivanja da je njihov pravni prethodnik svoju ugovornu obavezu ispunio u celosti ili u pretežnom delu iz predmetnog pravnog posla, odnosno dospelost ispunjenja ugovorne obaveze tužene, kao i ispunjenost uslova za njegov raskid i iseljenje tužene iz predmetne nepokretnosti, što one nisu dokazale.

Naime, suprotno zaključku oba nižestepena suda, pravni prethodnik tužilja kao prodavac stana u izgradnji nije izvršio svoju ugovornu obavezu u pretežnom delu jer stan koji je bio predmet predugovora nije u ugovorenom roku (septembar 2004. godine), a ni do svoje smrti (2014. godine) izgradio u građevinskom i pravnom smislu prema određenom projektu, uz izdatu građevinsku i upotrebnu dozvolu u smislu Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“, br.47/03 i 34/06, važećeg u vreme zaključnja predmetnog pravnog posla, odnosno kasnije donetog Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“, br.72/09...42/13) i na osnovu njega donetog Pravilnika o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova („Službeni glasnik RS“, br. 58/12, 74/15 i 28/15), niti su nakon njegove smrti to učinile tužilje kao njegove pravne sledbenice. O tome tokom postupka nije bilo dokaza. Naprotiv, prema utvrđenom činjeničnom stanju, pravni prethodnik tužilja je tuženoj predao 2006. godine zapravo deo stana na prvom spratu ukupne površine 90 m2 (označen kao stan br. 2) koji deo ima površinu od 52,92 m2 (označen kao stan br.4), a koji je u građevinskom smislu, nakon manjih ulaganja od strane tužene (koja joj je pravni prethodnik tužilja priznao kao deo kupoprodajne cene) mogao da se koristi faktički za potrebe stanovanja, odnosno kao zasebna stambena jedinica jer ima zaseban ulaz.

Tokom postupka tužilje nisu dostavile dokaz da je taj deo stana (koji tužena koristi kao svoj stan) izdvojen u pravnom smislu kao posebna pravna celina i kao takav upisan u Katastru nepokretnosti kao osnovnom i javnom registru o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima u smislu člana 4. stav 1. Zakona o državnom premeru i katastru(„Službeni glasnik RS“, br.72/09 ... 41/18-dr. zakon), već je u katastru upisan četvorosoban stan koji nosi oznaku br.2 (čiji deo je stan br. 4 koji je pravni prethodnik tužilja predao tuženoj). Tačno je da ni tužena kao kupac stana u izgradnji nije izvršila u celosti svoju ugovornu obavezu, pa ni u pretežnom delu. Izvršenim uplatama, čak i kada bi se uzeo u obzir deo cene prema potvrdi o staroj deviznoj štednji kod Dafiment banke koju je predala prodavcu (u pogledu čega nije bilo nasaglasnosti među ugovaračima prilikom zaključenja predugovora kako to pravilno zaključuje drugostepeni sud) tužena je izvršila svoju ugovornu obavezu sa svega 60%., što ovde i nije od uticaja na drugačiju odluku. Kako pravni prethodnik tužilja kao prodavac nije ispunio svoju ugovornu obavezu u celosti, odnosno u prtežnom delu, ne može se smatrati ni da je dospela obaveza kupca – ovde tužene da u celosti ispuni svoju ugovornu obavezu na ime isplate ugovorene cene (član 122. stav 2. ZOO) u vreme kada su je tužilje pozvale da izvrši u celosti svoju ugovornu obavezu. Kod iznetog, i po oceni Vrhovnog suda nisu ispunjeni uslovi iz člana 124. ZOO za raskid predmetnog pravnog posla, niti je do raskida došlo po sili zakona.

Osim toga, prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužena od primopredaje 2006. godine do podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari (16.11.2018. godine) nesmetano koristi predati deo zgrade u ulici ... broj .. kao dvosoban stan br. 4 površine 52 m2 na prvom spratu (koji ima zaseban ulaz), a koji nakon etažiranja predstavlja deo četvorosobnog stana br. 2 (kakvo je sada stanje upisa u katastru), pri čemu pravni prethodnik tužilja za svoga života od nje nije tražio isplatu preostalog iznosa ugovorene kupoprodajne cene (što se moglo odnositi samo na iznos od 14.410,13 evra – kako je to i navedeno u predugovoru). Stoga je tužena, i po stavu Vrhovnog suda, na osnovu člana 28. stav 2. u vezi člana 72. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa održajem na osnovu zakonite državine u trajanju dužem od 10 godina stekla pravo vanknjižne svojine na predmetnom stanu br. 4., koji ima svoje mere i granice, iako u pravnom smislu predstavlja deo stana br. 2 (upisanog u kastastru), zbog čega se tužbenim zahtevom neosnovano traži predaja tog dela stana br.2 u državinu drugotužilji.

Kod iznetog, neosnovano se revizijom tužilja ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava od strane drugostepenog suda.

Iz navedenih razloga, odlučeno je kao u izreci primenom člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Mirjana Andrijašević, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković