Ispitujući pobijanu presudu na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku Vrhovni sud je našao da revizija tužioca nije osnovana.

U provedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parnične stranke su zaključile predugovor o prodaji nepokretnosti Ov br.4369/10 dana 30.08.2010. godine, sa aneksima od 31.01.2011. godine i od 11.05.2011. godine i Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti Ov 1891/11 od 02.11.2011. godine koji su overeni pred Osnovnim sudom u Čačku, Sudska jedinica u Gornjem Milanovcu. Tužilac kao korisnik kp ... po kulturi zemljište pod zgradom – objektom u površini od 0.01.41 ha i po kulturi zemljište uz zgradu – objekat u površini od 0.05.02 ha i vlasnik porodične stambene zgrade na istoj parceli sve u KO ..., iste je prodao tuženom za cenu od 70.000 evra koju je u celosti isplatio po dinamici utvrđenoj predugovorom i aneksima predugovora o kupoprodaji. Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti nije obuhvaćena pomoćna zgrada na navedenoj nepokretnosti. Nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji tužilac je predao ključ tuženom od ulaznih vrata kuće i nepokretnost u posed. U Službi za katastar nepkretnosti izvršen je prenos vlasništva na tužioca i tužilac je platio porez na prenos apsolutnih prava. Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora i primopredaje kuće tužilac je ostao u državini pomoćnog poslovnog objekta i kao zakupac sa tuženim kao zakupodavcem zaključio ugovor o zakupu od 01.03.2012. godine kojim se tuženi kao zakupodavac obavezao da preda tužiocu u zakup na korišćenje pomoćni objekat koji se nalazi na kat. parceli ... u KO ..., u ulici ... u površini od 40 m2, koji se sastoji od jedne prostorije (pomoćnih prostorija, skladišta i slično), koji nije opremljen opremom za obavljanje delatnosti. Ugovor o zakupu je zaključen na neodređeno vreme i predviđeno je da će zakupac objekat koristiti u poslovne svrhe, da ga ne može koristiti za druge namene bez saglasnosti zakupodavca, uz mesečnu zakupninu u iznosu od 200 evra u dinarskoj protivvrednosti koja se plaća unapred najkasnije 5. u mesecu za tekući mesec. Zakupac je dužan da snosi troškove telefona i električne energije, parnog grejanja, čišćenja i druge komunalne troškove nastale u vezi sa korišćenjem zakupljenog poslovnog prostora, i nema pravo da vrši bilo kakve promene na zakupljenom poslovnom prostoru (adaptacije i slično) bez pismene saglasnosti zakupodavca. Tužilac je tuženom za predmetni objekat plaćao zakupninu do marta 2014. godine. Nakon zaključenja ugovora o zakupu pomoćna zgrada na osnovu izvršenih radova privedena je nameni, odnosno opremljena za obavljanje poslovne delatnosti tužioca. U vreme zaključenja ugovora o zakupu isti je predstavljao samostalnu upotrebnu celinu nezavisno od stambenog objekta. Nalazi se neposredno iza stambenog objekta, a do istog se prolazi istom poprečnom stazom kao do glavnog objekta, snabdeva se vodom preko priključka koji služi za kuću, a za potrošnju struje za navedeni objekat koristi se priključak sa kuće, s tim što na kući postoji kontrolno brojilo koje ne meri utrošak električne energije za sporni objekat. Ocenom nalaza veštaka građevinske struke iz 2019. godine, objekat se koristi kao poslovni prostor i u momentu veštačenja predstavlja samostalni samostojeći i nezavisan objekat. Po zahtevu tuženog od strane Opštine Gornji Milanovac, Opštinska uprava Odeljenje za urbanizam, komunalne i imovinsko pravne poslove 25.06.2024. godine, izvršeno je ozakonjenje nezakonito izgrađenog objekta vlasnika BB (tuženog) koji je izgrađen na kat. parceli broj ... KO ..., označen na skici održavanja katastra kao objekat broj ..., Id broj objekta ... visina slemena 4,8 m, zemljište pod objektom 58 m2, spratnosti prizemlje.

Prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine tužioca na ovom objektu sa obrazloženjem da je pitanje ništavosti ugovora o kupoprodaji od 02.11.2011. godine pravnosnažno rešeno odbijanjem tužbenog zahteva, a za utvrđenje prava svojine na drugom objektu koji sada, posle ozakonjenja nosi oznaku objekat broj ..., površine 58 m2, koji se nalazi na parceli broj ... u KO ..., koji se u predugovoru, aneksima koji su pratili predugovor i u ugovoru o kupoprodaji od 02.11.2011. godine, formalno ne pominje kao predmet kupoprodaje jer je u vreme kupoprodaje predstavljao pomoćnu zgradu pa je tim ugovorom prodat i taj pomoćni objekat kao prateći, koji nije bio dovršen, priveden nameni niti opremljen opremom za obavljanje delatnosti. Na to ukazuju činjenice da je tužilac nakon izvršene predaje u državinu nepokretnosti (porodične stambene zgrade) sa tuženim kao zakupodavcem zaključio ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora i obavezao se da plaća zakupninu u visini od 200 evra u dinarskoj protivvrednosti, da ga je nakon zaključenja ugovora o zakupu priveo nameni, da su svi radovi izvedeni u svrhu privođenja nameni pomoćnog objekta izvedeni posle zaključenja ugovora o zakupu, zbog čega se u trenutku izvršenog prometa mora smatrati pripatkom porodične stambene zgrade u celini, a kao pomoćni objekat ne može biti predmet posebnog prometa, već prati sudbinu glavne stvari- stambenog objekta koji je bio predmet ugovora o kupoprodaji nepokretnnosti Ov br. 1891/2011 od 02.11.2011. godine. Zbog toga po nalaženju prvostepenog suda nije osnovan tužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine tužioca na tom objektu, imajući u vidu i činjenicu da tužilac nije predlagao veštačenje na okolnost utvrđenja stanja spornog objekta u vreme zaključenja ugovora o kupoprodaji s obzirom da je u vreme veštačenja, 2019. godine, taj objekat predstavljao odvojenu građevinsku celinu a da se u vreme izvršenog prometa nesumnjivo radilo o pomoćnom objektu pa da iako isti nije obuhvaćen ugovorom o kupoprodaji, može se smatrati da je ugovorom prodat i taj objekat kao prateći objekat – pripadak glavne stvari, porodične stambene zgrade, te da deli sudbinu glavne stvari.

Drugostepeni sud je potvrdio prvostepenu presudu nalazeći da nisu ispunjeni uslovi za primenu odredbe člana 21. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa za utvrđenje prava svojine na objektu koji je predmet spora, imajući u vidu da je taj objekat bio predmet ugovora o kupoprodaji od 02.11.2011. godine kao pripadak glavne stvari – porodične stambene zgrade za koji je utvrđeno da nije ništav pravni posao odnosno da proizvodi pravno dejstvo.

Po nalaženju Vrhovnog suda pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo.

Članom 21. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa propisano je da po samom zakonu pravo svojine se stiče stvaranjem nove stvari, spajanjem, mešanjem, građenjem na tuđem zemljištu, odvajanjem plodova, održajem, sticanjem svojine od nevlasnika, okupacijom i u drugim slučajevima predviđeni određenim zakonom.

U konkretnom slučaju, parnične stranke su zaključile ugovor o kupoprodaji nepokretnosti od 02.12.2011. godine, po kome je tužilac kao prodavac prodao tuženom kao kupcu nepokretnosti – porodičnu stambenu zgradu na kat. parceli ... na kojoj je tužilac imao pravo korišćenja, po kulturi zemljište pod zgradom – objektom i zemljište uz zgradu – objekat, za kupoprodajnu cenu od 70.000 evra. Predmet tog ugovora je bio i objekat koji posle ozakonjenja nosi oznaku broj 2, a koji je u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti bio pomoćni objekat i kao takav obuhvaćen ugovorom o kupoprodaji, s obzirom na pravilo da sporedna stvar prati sudbinu glavne stvari jer u vreme zaključenja tog ugovora nije bio dovršen niti priveden nameni i izdat tužiocu u zakup za obavljanje delatnosti bez opreme, kao pomoćni objekat koji se sastoji od jedne prostorije (pomoćne prostorije, skladište i slično). Svi radovi izvedeni u svrhu privođenja nameni pomoćnog objekta, izvršeni posle zaključenja ugovora o kupoprodaji ne daju tužiocu pravo da traži utvrđenje prava svojine na tom objektu već mogu biti samo predmet obligaciono-pravnog zahteva za isplatu novčanog iznosa kao protivvrednost izvršenog ulaganja.

Nisu osnovani navodi u reviziji tužioca da predmetni objekat predstavlja zasebno odvojenu građevinsku celinu koja je po nameni poslovni objekat u kome se nalaze registratori, kancelarije i kancelarijski nameštaj i sedište privrednog društva, ima prilaz sa ulice, kontrolno brojilo za struju i predstavlja potpuno nezavisnu građevinsku celinu u odnosu na porodičnu stambenu zgradu, iz čega jasno proizlazi da poslovna zgrada nije bila predmet ugovora o prodaji nepokretnosti i da ne može predstavljati pripada glavnoj stvari, i da je tužilac, kao investitor izgradnje poslovnog objekta je postao vlasnik tog objekta. Naime, veštačenjem od strane veštaka građevinske struke utvrđeno je da u vreme veštačenja 2019. godine, objekat koji je predmet spora predstavljao odvojenu građevinsku celinu, a tužilac u toku postupka nije predlagao izvođenje dokaza na okolnost vrednosti predmetne nepokretnosti u vreme zaključenja ugovora o prodaji, s tim što je učinio nespornim da je nepokretnost procenjena na iznos od 70.000 evra koji iznos se odnosi na kupoprodajnu cenu iz ugovora od 02.11.2011. godine – porodičnu stambenu zgradu. Na činjenicu da je objekat koji je posle legalizacije nosio oznaku 2, (koji je predmet spora) u vreme zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 02.11.2011. godine, predstavljao pomoćni objekat ukazuje i okolnost da je tužilac posle prodaje nepokretnosti ostao u državini pomoćnog objekta kao zakupac, da se u tom trenutku objekat sastojao od jedne prostorije (pomoćne prostorije, skladište ili slično), da je izdat u zakup bez opreme za obavljanje delatnosti, te da su posle zaključenja ugovora o zakupu izvedeni radovi koji su legalizovani 2024. godine na ime tuženog. Ukoliko je tužilac, bio investitor za izvršena ulaganja u navedeni objekat na šta se u reviziji poziva, može imati samo obligaciono pravni zahtev za isplatu novčanog iznosa kao protivvrednost izvršenog ulaganja, kako su to pravilno zaključili nižestepeni sudovi.

Iz iznetih razloga, saglasno odredbi člana 414. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Pravilna je i odluka o troškovima postupka, s obzirom da je doneta na osnovu odredbe člana 153, 154. i 163. ZPP, a tuženom koji je u sporu uspeo su priznati troškovi potrebni za vođenje spora.

Predsednik veća - sudija

Branka Dražić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković