Apelacioni sud u Novom Sadu je, presudom Gž 2265/25 od 24.09.2025. godine, stavom prvim izreke, žalbu tužene-protivtužilje delimično usvojio, a delimično odbio, pa je presudu Osnovnog suda u Novom Sadu P 6386/2023 od 16.04.2025. godine, u delu odluke o tužbenom zahtevu i u delu odluke o troškovima parničnog postupka, stavom drugim izreke, preinačio tako što je odbio tužbeni zahtev za isplatu preko iznosa od 2.025,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, pa do prvostepenom presudom dosuđenog iznosa od 4.050,50 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom na ovu razliku, i tako što je iznos troškova postupka koje je tužena-protivtužilja dužna naknaditi tužiocu-protivtuženom snižen sa iznosa od 205.600,00 dinara na iznos od 100.116,52 dinara. Stavom trećim izreke, u preostalom pobijanom a nepreinačenom delu je prvostepena presuda potvrđena. Stavom četvrtim izreke, odbijeni su zahtevi parničnih stranaka za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv preinačujućeg dela pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je izjavio blagovremenu reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pravnosnažnu presudu u pobijanom delu, u smislu odredbe člana 408., u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/2011….10/2023), i člana 92. Zakona o uređenju sudova (''Službeni glasnik RS'', br. 10/23), pa je utvrdio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parnične stranke su zaključile ugovor o posredovanju br. ... 03.07.2020. godine, kojim su regulisale svoje međusobne odnose u vezi posredovanja u poslovima kupoprodaje nepokretnosti. Posrednik (tužilac) se obavezao da po nalogu i instrukcijama nalogodavca (tužena) pronađe adekvatnu nekretninu i da dovede u direktnu vezu nalogodavca i vlasnika nekretnine kako bi u prostorijama posrednika pregovarali o kupoprodajnoj ceni i uslovima kupoprodaje nekretnine. Odredbom člana 2. Ugovora, predviđene su obaveze posrednika, koji je dužan da se angažuje na pronalaženju odgovarajuće prilike za zaključenje ugovora o kupoprodaji i da ukaže na sve mogućnosti pronalaženja najboljeg klijenta (prodavca) i nepokretnosti, uz najpovoljniju cenu, da omogući razgledanje nepokretnosti, da obezbedi advokata za proveru i sačinjavanje ugovora o kupoprodaji, organizuje overu ugovora pred javnim beležnikom, predaju poreskih prijava nadležnim poreskim upravama, predaju zahteva za uknjižbu pred nadležnim katastrom nepokretnosti. Obaveze nalogodavca predviđene su članom 3. predmetnog ugovora, tako što se on obavezao da za pružene usluge posredniku plati proviziju u visini od 3% od stvarno dogovorene kupoprodajne cene za kupljenu nekretninu (koja ne može biti manja od 500 evra u dinarskoj protivvrednosti). Nalogodavac, shodno toj odredbi ugovora, je preuzeo obavezu plaćanja provizije posredniku i u slučaju ako viđenu nekretninu kupi samostalno, preko drugog posrednika, ili ako je kupi preko nalogodavčevih najbližih srodnika (suprug, odnosno supruga, deca, roditelji, babe i dede, unuci i unuke, braća ili sestre), ili druga lica koja su direktno ili indirektno povezana sa nalogodavcem. Na osnovu člana 5. Ugovora, posrednik stiče pravo na posredničku proviziju u trenutku potpisivanja predugovora, odnosno ugovora o kupoprodaji ako predugovor nije sačinjen, a u vezi sa nekretninom sa kojom ga je u direktnu vezu doveo posrednik. Sastavni deo predmetnog ugovora čini i radni nalog za pregledane nekretnine, koji, u tački 5, sadrži podatak o nepokretnosti na adresi u Ul. ... br. ..., sa datumom gledanja 04.07.2020. godine, i sa cenom nepokretnosti, uz uračunatu proviziju, u ukupnom iznosu od 159.650,00 evra i potpis tužene u svojstvu nalogodavca. Vlasnici te nepokretnosti su bili BB i VV, sa udelima od po 1/2, a 23.10.2020. godine upisana je zabeležba po zahtevu za promenu imaoca prava na tom stanu koji je podneo javni beležnik. Počev od 02.12.2020. godine, vlasnik tog stana je GG (otac tužene) po osnovu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti overenim pod br. OPU ...-... od 08.09.2020. godine, zaključenim između BB i VV, u svojstvu prodavaca a jedne strane i GG u svojstvu kupca sa druge strane, dok je tužena AA, u tom ugovoru označena kao korisnik kredita, i u tom svojstvu ga je i ona potpisala. Ugovorena kupoprodajna cena za predmetnu nepokretnost je 135.000 evra. Tužilac je, opomenom pred tužbu, pozvao tuženu da izmiri njene obaveze po osnovu ugovora o posredovanju, tako što će mu isplatiti 3% od stvarno plaćene kupoprodajne cene. Tužena je to odbila, navodeći da je ona informaciju o tome da je predmetna nepokretnost u prodaji imala pre nego što je uspostavila kontakt sa nalogodavcem (tužiocem) i da je njen otac, koji je kupac stana, otpočeo pregovore o kupovini stana sa prodavcima u junu mesecu 2020. godine, te da njegova kupovina ni na koji način nije povezana sa činjenicom da je i tužena (njegova kćerka) kasnije videla stan u prisustvu agenta nalogodavca. Izvedenim dokazima utvrđeno je da je do kontakta između oca tužene sa vlasnicima predmetnog stana (prodavcima) došlo nakon što je tužena saznala da se predmetna nekretnina prodaje, a to je bilo tokom jula 2020. godine, kada je tužena razledala predmetni stan sa predstavnikom (agentom) tužioca 04.07.2020. godine.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je tužbeni zahtev tužioca usvojio, primenom odredbe člana 813, 818. stav 2. i 823. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, u vezi odredbe člana 20. stav 1. Zakona o posredovanju, nalazeći da je predmetna nepokretnost kupljena od strane oca tužene tek nakon posredovanja tužioca, zbog čega je on stekao pravo na isplatu naknade po osnovu Ugovora zaključenog sa tuženom.

Drugostepeni sud je, delimičnim usvajajanjem žalbe tužene, preinačio prvostepenu presudu tako što odbio zahtev tužilje za isplatu preko iznosa od 2.025,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, do prvostepenom presudom dosuđenog iznosa od 4.050,50 evra, u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, sa pripadajućom kamatom na tu razliku, u smislu odredbe člana 822. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima, nalazeći da tužena, kao nalogodavac, ima pravo na sniženje naknade posredniku (tužiocu), imajući u vidu obim radnji koje je posrednik izvršio u odnosu na ugovorene radnje koje je bio dužan da izvrši. U tom smislu, drugostepeni sud ukazuje da se tužilac angažovao na pronalaženju odgovarajuće prilike za zaključenje ugovora o kupoprodaji i omogućio razgledanje nepokretnosti, ali da nije obezbedio advokata za overu i sačinjavanje ugovora, niti je organizovao overu ugovora pred javnim beležnikom, kao i predaju poreske prijave pred nadležnim poreskim upravama i zahteva za uknjižbu pred nadležnim katastrom nepokretnosti, a na način na koji su njegove obaveze ugovorene članom 2. predmetnog ugovora o posredovanju od 03.07.2020. godine. Zbog toga je drugostepeni sud zaključio da je tužena dužna da tužiocu isplati proviziju od 1,5%, što predstavlja iznos od 2.025,00 evra.

Po oceni Vrhovnog suda, tužilac u reviziji osnovano ukazuje da je preinačenjem prvostepene presude drugostepeni sud pogrešno primenio materijalno pravo.

Odredbom člana 813. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da se ugovorom o posredovanju obavezuje posrednik da nastoji naći dovesti u vezu sa nalogodavcem lice koje bi s njim pregovaralo o zaključenju određenog ugovora, a nalogodavac obavezuje da mu isplati određenu naknadu, ako taj ugovor bude zaključen. Obaveza posrednika propisana je odredbom člana 818. stav 1. istog Zakona, je da je dužan da traži sa pažnjom dobrog privrednika, priliku za zaključenje određenog ugovora i ukaže na nju nalogodavcu (stav 1.). Naknada je propisana odredbom člana 822. Zakona o obligacionim odnosima, tako što posrednik ima pravo na naknadu i kad nije ugovorena (stav 1.). Ugovorenu posredničku naknadu sud može sniziti na zahtev nalogodavca, ako nađe da je preterano visoka, s obzirom na posrednikov trud i učinjenu uslugu, u smislu odredbe člana 822. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima. Posrednik stiče pravo na naknadu u smislu odredbe člana 823. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, u času zaključenja ugovora za koji je posredovao, ako što drugo nije ugovoreno. Ispunjenje se sastoji u izvršenju onoga što čini sadržinu obaveze, te niti je dužnik može ispuniti nečim drugim, niti poverilac može zahtevati nešto drugo, na osnovu odredbe člana 307. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Poverilac u obaveznom odnosu je ovlašćen da od dužnika zahteva ispunjenje obaveze, a dužnik je dužan ispuniti je savesno u svemu kako ona glasi, na osnovu odredbe člana 262. stav 1. istog Zakona. Nemogućnost ispunjenja za koje odgovara druga strana propisana je u odredbi člana 138. Zakona o obligacionim odnosima, tako što kad je ispunjenje obaveze jedne strane u dvostranom ugovoru postalo nemoguće zbog događaja za koje odgovara druga strane, njena obaveza se gasi, a ona zadržava svoje potraživanje prema drugoj strani, s tim što se smanjuje za onoliko koliko je ona mogla imati koristi od oslobođenja od sopstvene obaveze (stav 1.).

U konkretnom slučaju, između parničnih stranaka zaključen je ugovor o posredovanju kojim su one uredile svoje međusobne odnose u vezi posredovanja u poslovima kupoprodaje nepokretnosti. U smislu ispunjenja svoje ugovorne obaveze, tužilac se, u svojstvu posrednika, angažovao na pronalaženju odgovarajuće prilike za zaključenje ugovora o kupoprodaji, tako što je tuženoj pokazan stan u ... u Ul. ... br. ..., 04.07.2020. godine, koji je potom, 08.09.2020. godine, kupio njen otac, na osnovu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, po kom je tužena korisnik kredita. Zaključenjem navedenog ugovora tužilac je, kao posrednik, stekao pravo na ugovorenu naknadu u visini od 3% od stvarno dogovorene kupoprodajne cene za kupljenu nekretninu, jer je tako ugovoreno odredbom člana 3. Ugovora o posredovanju br. ... od 03.07.2020. godine, koje su parnične stranke zaključile, a koji stvara prava i obaveze za ugovorne strane, u smislu odredbe člana 148. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. To znači da je tužena bila dužna da tužiocu isplati ugovorenu proviziju, a nije tako postupila, pa ju je prvostepeni sud pravilno obavezao na ispunjenje te obaveze, na osnovu odredbe člana 262. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. To što tužilac nije bio u mogućnosti da u potpunosti ispuni svoje ugovorne obaveze iz predmetnog ugovora o posredovanju jer je to postalo nemoguće zbog događaja za koji odgovara tužena (navodnog odustanka od kupoprodaje koja je naknadno realizovana) znači da je tužena imala mogućnost da traži smanjenje ugovorene naknade za onoliko koliko je tužilac mogao da ima koristi od oslobađanja od sopstvene obaveze, u smislu odredbe člana 138. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Tužena to nije tražila, niti je s tim u vezi predlagala izvođenje dokaza, već je suprotno tome, neosnovano ukazivala na ništavost odredbe člana 3. stav 2. Ugovora o posredovanju od 03.07.2020. godine (kojim je obaveza plaćanja provizije posredniku ugovorena i u slučaju ako viđenu nekretninu kupi neko od nalogodavčevih najbližih srodnika). Pošto je zbog nemogućnosti ispunjenja za koje odgovara druga strana, tužilac zadržao svoje potraživanje prema njoj, sledi da je prvostepeni sud pravilno usvojio tužbeni zahtev tužioca, pa nije bilo razloga za preinačenje prvostepene presude. Imajući u vidu ishod postupka, prvostepeni sud je pravilnom odlukom o troškovima tuženu obavezao da tužiocu naknadi troškove koje je imao radi vođenja ove parnice, u smislu odredbe člana 153. stav 1. i 154. Zakona o parničnom postupku.

Na osnovu odredbe člana 416. stav 1. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu prvom izreke.

Tužilac je uspeo u revizijskom postupku, pa mu pripada pravo na naknadu troškova tog postupka na ime angažovanja punomoćnika, advokata za sastav revizije od 27.000,00 dinara i za sudske takse na reviziju od 29.200,00 dinara i odluku o reviziji od 43.800,00 dinara, u granicama njegovog zahteva, na osnovu važeće advokatske i taksene tarife. Troškovi drugostepenog postupka na ime sastava odgovora na žalbu i takse za odgovor, tužiocu nisu bili potrebni u smislu odredbe člana 154. istog Zakona.

Na osnovu odredbe člana 165. stav 2. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća – sudija

Gordana Komnenić,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković