U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: dr Dragiše B. Slijepčevića, predsednika veća, Jasmine Stamenković i dr Ilije Zindovića, članova veća, u pravnoj stvari tužilje AA iz ..., koju zastupa punomoćnik Strahinja Milovanović, advokat iz ..., protiv tuženog BB iz ..., kog zastupa punomoćnik Vladimir Belada, advokat iz ..., radi utvrđenja i isplate, odlučujući o reviziji tuženog izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 9658/19 od 22.07.2020. godine, u sednici veća održanoj dana 13.05.2021. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE revizija tuženog, izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 9658/19 od 22.07.2020. godine, kao neosnovana.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Drugog osnovnog suda u Beogradu P 1118/17 od 13.09.2019. godine u stavu I izreke odbijen je tužbeni zahtev da se utvrdi da je raskinut ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen između tužilje u svojstvu kupca i tuženog u svojstvu prodavca overen 16.12.2016. godine pred javnim beležnikom Savom Mićkovićem u Beogradu. U stavu II odbijen je tužbeni zahtev da se obaveže tuženi da plati tužilji iznos od 6.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate sa zakonskom zateznom kamatom od 21.03.2017. godine do isplate. U stavu III odbijen je tužbeni zahtev da se obaveže tuženi da tužilji plati iznos od 37.120,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 13.09.2019. godine do isplate. U stavu IV obavezana je tužilja da tuženom naknadi troškove parničnog postupka.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 9658/19 od 22.07.2020. godine u stavu prvom izreke preinačena je presuda Drugog osnovnog suda u Beogradu P 1118/17 od 13.09.2019. godine u stavu I izreke tako što je usvojen tužbeni zahtev pa je utvrđeno da je raskinut ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen između tužilje u svojstvu kupca i tuženog u svojstvu prodavca, što je tuženi dužan priznati i trpeti. U stavu drugom preinačena je prvostepena presuda u stavu II izreke tako što je obavezan tuženi da tužilji isplati iznos od 6.000 evra sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana podnošenja tužbe 21.03.2017. godine pa do isplate, sve u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate. U stavu trećem preinačena je prvostepena presuda u stavu III izreke tako što je obavezan tuženi da tužilji na ime naknade štete isplati iznos od 37.120,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana presuđenja 13.09.2019. godine pa do isplate. U stavu četvrtom preinačena je prvostepena presuda u stavu IV izreke tako što je obavezan tuženi da tužilji naknadi troškove parničnog postupka.

Protiv navedene drugostepene presude, tuženi je izjavio blagovremenu i dozvoljenu reviziju zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući drugostepenu presudu u granicama revizijskih navoda, u skladu sa odredbom člana 408. ZPP („Službeni glasnik RS“ broj 72/11, sa izmenama), Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da je revizija tuženog neosnovana.

U postupku donošenja drugostepene presude, kojom je preinačena prvostepena presuda, nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenim činjenicama, tužilja kao kupac i tuženi kao prodavac zaključili su dana 16.12.2016. godine ugovor o kupoprodaji placa – katastarske parcele .. KO ... i vikend kuće izgrađene na tom placu, za ugovorenu kupoprodajnu cenu od 53.000 evra. Na dan solemnizacije ugovora tužilja je isplatila deo kupoprodajne cene u iznosu od 6.000 evra, a ostatak je trebalo da isplati do 31.03.2017. godine, kada je trebalo i da stupi u posed nepokretnosti. Pri zaključenju ugovora, tužilja je nekoliko puta odlazila da vidi predmetnu nepokretnost i tom prilikom tuženi kao prodavac uveravao je tužilju da je nepokretnost u potpunosti renovirana, da je krov izolovan staklenom vunom i podašćan. Takođe, na pitanje tužilje da li plac ima 10 ari, koliko je navedeno u vlasničkom listu, tuženi je potvrdio da je on toliko kupio, a ukoliko se ispostavi da ima manje da je spreman da kupca obešteti za razliku u površini. U februaru 2017. godine tužilja je angažovala geometra da premeri plac radi predstojećih radova, kada je utvrđeno da postoji neslaganje između faktičkog i katastarskog stanja u pogledu površine kupljene katastarske parcele jer je plac ograđen, na koji način je parcela smanjena za 74 m2. Tužilja se tom prilikom prvi put popela na tavan i utvrdila da krov nije u potpunosti renoviran i da nije urađena izolacija staklenom vunom. Nakon toga tužilja je zahtevala raskid ugovora, a tuženi je predložio tužilji da snizi cenu, uredi među ili da se ugovor raskine i da joj vrati 3.000 od primljenih 6.000 evra na ime dela kupoprodajne cene, što tužilja nije prihvatila.

Prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev, nalazeći da tužilja kao kupac prilikom kupoprodaje nije postupala sa pažnjom dobrog domaćina jer nije u celosti pregledala nepokretnost koju kupuje pre zaključenja ugovora. Kako je tuženi nudio da uočene nedostatke otkloni ili da smanji kupoprodajnu cenu, što tužilja nije prihvatila, tužilja se ne može koristiti svojim pravom da raskine ugovor. Takođe, po nalaženju prvostepenog suda nisu ispunjeni ni uslovi za raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti jer činjenica da je ograđena manja površina parcele od one koja je upisana u katastar ne znači da je parcela zaista i manja, odnosno utvrđena razlika u površini ne predstavlja promenjenu okolnost koja bi opravdavala raskid ugovora, naročito imajući u vidu da je tuženi ponudio pravičnu izmenu ugovornih uslova, na šta tužilja nije pristala.

Drugostepeni sud nalazi da odgovornost prodavca u konkretnom slučaju postoji jer je izjavio da stvar nema nikakve nedostatke, odnosno da ima određena svojstva, te da tužilja ne gubi pravo da se pozove na uočene nedostatke, bez obzira što nije izvršila svoju obavezu da stvar pregleda u celosti, u slučaju kada je taj nedostatak bio poznat prodavcu ili mu nije mogao ostati nepoznat. Drugostepeni sud smatra da su u pitanju skriveni nedostaci, koji su tuženom kao prodavcu bili poznati, te da tužilja ima pravo da raskine ugovor i traži vraćanje datog i naknadu štete.

Po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, drugostepeni sud je na utvrđeno činjenično stanje pravilno primenio materijalno pravo i za svoju odluku dao obrazložene razloge koje kao pravilne prihvata i revizijski sud.

Kupac je dužan da pregleda stvar koju kupuje sa odgovarajućim standardom pažnje koji se zahteva u toj oblasti pravnih poslova. Međutim, ta obaveza kupca biva abolirana čak i u odnosu na nedostatke koje je kupac mogao lako opaziti u situaciji kada je prodavac izričito tvrdio da stvar nema nedostatke, odnosno da ima određena svojstva. Materijalni nedostaci regulisani su odredbom člana 479. Zakona o obligacionim odnosima pa tako nedostatak postoji, između ostalog, ako stvar nema potrebna svojstva za njenu redovnu upotrebu ili za promet, kao i ako stvar nema svojstva i odlike koje su izričito ili prećutno ugovorene, odnosno propisane. U konkretnom slučaju tuženi kao prodavac tvrdio je da je kuća u potpunosti renovirana, da je krov izolovan staklenom vunom i da plac ima 10 ari.

Revizijskim navodima tuženog osporava se pravilnost primenjenog materijalnog prava u drugostepenoj presudi. Revident ističe da se zaključak o tome da li stvar ima potrebna svojstva za redovnu upotrebu, odnosno da li je nedostatak neznatan, mogao izvesti samo na osnovu veštačenja, koje u konkretnom slučaju nije izvršeno. Takođe ističe da tužilja nije imala pravo da raskine ugovor u situaciji kada je prodavac nudio da se kupoprodajna cena smanji, što je tužilja odbila.

Revizijski navodi da li je stvar imala potrebna svojstva za redovnu upotrebu i da li je nedostatak neznatan nisu od značaja u situaciji kada je prodavac izričito tvrdio da stvar ima određena svojstva. To je osnov prodavčeve odgovornosti, kako to pravilno zaključuje drugostepeni sud. Prava kupca u slučaju postojanja nedostataka izričito su regulisana odredbom člana 488. Zakona o obligacionim odnosima. Pravo na raskid uslovljeno je, u skladu sa odredbom člana 490. stav 1. Zakona, ostavljanjem naknadnog roka prodavcu za ispunjenje ugovora, osim u slučaju izuzetka propisanog istom odredbom u stavu 2. Međutim, navedeno samo u slučaju kada kupcu odgovara ispunjenje ugovora koje ponudi prodavac. U konkretnom slučaju, ponuda prodavca da snizi cenu (kojim pravom je tužilja decidno odlučila da se ne koristi), da uredi među ili da tužilji vrati 3.000 od datih 6.000 evra, tužilji kao kupcu nije odgovarala. U tom slučaju tužilja kao kupac ima pravo da raskine ugovor i da traži vraćanje cene i naknadu štete. Kupac ne može biti primoran da prihvati ispunjenje ugovora koje nije inicijalno imao na umu prilikom zaključenja ugovora, kada je upravo na osnovu određenih karakteristika nepokretnosti odlučio da istu kupi.

Iz iznetih razloga Vrhovni kasacioni sud odbio je reviziju tuženog kao neosnovanu i odlučio kao u izreci, primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća-sudija,

dr Dragiša B. Slijepčević, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić