Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi je izjavio blagovremenu reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu u odnosu na tužioca AA u smislu člana 408. ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11 ...18/20, 10/23- dr.zakon), Vrhovni sud je utvrdio da je revizija tuženog u ovom delu osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tuženi se bavio izgradnjom stambeno- polovnih objekata. Radi obavljanja ove delatnosti, povremeno je od svog dugogodišnjeg poznanika tužioca AA pozajmljivao novčana sredstva bez obaveze plaćanja kamate. Tuženi je pozajmice vraćao, a u situaciji kada to nije bio u mogućnosti, tuženi je tužiocu AA davao na raspolaganje pojedine stanove u izgradnji, nakon čega bi tužilac AA sa trećim licima ugovarao kupoprodaju navedenih stanova i iz kupoprodajne cene naplaćivao potraživanje po osnovu datog zajma.

Tuženi je od tužioca u periodu od 2014. do 2017. godine, u više navrata pozajmio određene novčane iznose i to ukupno 104.124 evra. Kako tuženi nije bio u mogućnosti da ovaj zajam vrati u novcu, sporazumeo se sa tužiocem da mu u svojinu prenese dva stana u izgradnji u okviru stambeno-poslovnog objekta na parceli .. KO Novi Sad 1, na adresi ... br 1, čime bi se dug po navedenom zajmu smatrao izmirenim. U cilju realizacije navedenog dogovora 04.09.2017. godine, zaključen je predugovor o kupoprodaji nekretnine u izgradnji između tuženog kao prodavca i tužioca AA kao kupca, prema kojem su se ugovarači sporazumeli da prodavac proda kupcu buduću nekretninu u izgradnji koja će se nalaziti u stambenoj zgradi i koja u prirodi predstavlja stan broj .., na prvom spratu, površine oko 98,80m2 za međusobno ugovorenu jediničnu cenu od 750 evra po m2, što čini ukupno ugovorenu kupoprodajnu cenu u iznosu od 74.100 evra i stan broj .. na na drugom spratu, površine oko 37,53m2 za međusobno ugovorenu jediničnu cenu od 800 evra po m2, što čini ukupno ugovorenu kupoprodajnu cenu u iznosu od 30.024 evra. Konstatovano je da je kupac isplatio prilikom potpisivanja predugovora ugovorenu kupoprodajnu cenu, da će ugovarači prilikom useljenja i predaje poseda sačiniti konačni kupoprodajni ugovor, te da kupac kupuje stan po sistemu «ključ u ruke». Tuženi se obavezao da u momentu dobijanja građevinske dozvole izvrši overu ovog predugovora.

Stambeno-poslovni objekat na adresi ... br. .. u Novom Sadu, ozidan je i pokriven krovom i u istom se nalaze stanovi sa oznakama i karakteristikama navedenim u zaključenom predugovoru.

Nižestepeni sudovi, polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, zaključili su da je predugovor od 04.09.2017. godine zaključen između tuženog kao prodavca i tužioca AA kao kupca, ugovor o građenju, odnosno suinvestiranju, budući da su ovim ugovorom definisani glavni sastojci takvog neimenovanog ugovora (predmet kao određen deo objekta koji će tužiocu pripasti po osnovu gradnje i visina ulaganja u gradnju), pa pošto ovaj ugovor nije ugovor o prometu nepokretnosti, ne podleže zahtevu forme koju propisuje Zakon o prometu nepokretnosti i predstavlja osnov za sticanje prava svojine tužioca AA na ovim stanovima saglasno odredbi člana 21. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Zbog toga je usvojen osnovni zahtev tužioca i utvrđeno njegovo pravo svojine na stanovima.

Međutim, po oceni Vrhovnog suda, nižestepeni sudovi su pogrešno primenili materijalno pravo zbog čega je činjenično stanje nepotpuno utvrđeno.

Prema odredbi člana 45 stav 1 Zakona o obligacionim odnosima, predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor, i on, prema stavu 3 istog člana obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Iz ovoga sledi da se predugovorom strane obavezuju da će zaključiti ugovor čija je sadržina već određena u samom predugovoru.

U ugovoru od 12.04.2017. godine koji su sami ugovarači imenovali kao predugovor, stranke su ugovorile zakučenje ugovora o kupoprodaji, i odredile su bitne sastojke tog ugovora: stvar (stan br. .. na prvom spratu i stan broj .. na drugom spratu na adresi ... br ..) i cenu ( 74.100 evra za stan br .. i 30.024 evra za stan br ..). Pri tom, za zaključak o tome da li je reč o predugovoru, ne utiče činjenica što u momentu zaključenja predugovora stanovi nisu izgrađeni. Predmet prodaje prema odredbi člana 458 stav 3 ZOO može biti i buduća stvar, pa na osnovu tog ugovora kupac može steći pravo svojine pod uslovom da ista bude izgrađena, dakle, da nastane kao materijalni deo prirode. Zbog toga, i predmet predugovora kupoprodaje može biti buduća stvar, odnosno stan u izgradnji, pri čemu je u konkretnom slučaju rok za zaključenje glavnog ugovora vezan za završetak izgradnje ( prema članu 3 stav 1 predugovora, ugovoreno je da se ugovor o kupoprodaji zaključi prilikom useljena i predaje u posed, a to je najkasnije do 25.12.2017. godine za stan br. .., odnosno najkasnije do 15.10.2017. za stan br. .., prema članu 5 predugovora) tako da predmet kupoprodaje i ne bi bili stanovi u izgradnji.

Navedene materijalno-pravne odredbe, nižestepeni sudovi nisu imali u vidu kada su zaključili da predugovor od 04.09.2017. godine predstavlja ugovor o građenju, odnosno ugovor o suinvestiranju. Pri tome, ugovor o građenu i ugovor o suinvestiranju, nisu isti ugovori koji se samo različito nazivaju, kako to pogrešno smatraju nižestepeni sudovi. Naime, ugovor o građenju je ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu odnosno na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se obavezuje da mu za to isplati određenu cenu (član 630. stav 1. ZOO). S druge strane, ugovor o suinvestiranju, odnosno sufinansiranju, imenuje Zakon o planiranju i izgradnji, i podrazumeva takav ugovor između ugovarača od kojih jedan ima pravo raspolaganja na parceli na kojoj će se vršiti izgradnja, a drugi preuzima obavezu da uloži novčana sredstva u tu zajedničku investiciju. U svakom slučaju, uslov punovažnosti oba ova ugovora pre svega jeste da volja ugovarača bude upravljena od samog početka na zaključenje ovih ugovora i postojanje takvog ugovornog odnosa.

Prema činjeničnom utvrđenju sledi da su tužilac kao zajmodavac i tuženi kao zajmoprimac u periodu od 2014. do 2017. godine, zaključili više ugovora o zajmu, po osnovu kojih je tužilac tuženom na ime zajma isplatio iznos od 104.124 evra, te da su se sporazumeli, a pošto tuženi kao zajmoprimac nije bio u mogućnosti da ispuni svoju obavezu iz zaključenih ugovora o zajmu u pogledu vraćanja zajma, da umesto povraćaja novčanog iznosa, tužiocu prenese u svojinu dva stana u izgradnji, u kom cilju su zaključili predugovor o kupoprodaji nekretnina u izgradnji dana 04.09.2017. godine.

Prema odredbi člana 348. stav 1. ZOO, obaveza prestaje ako se poverilac i dužnik saglase da postojeću obavezu zamene novom i ako nova obaveza ima različit predmet ili različit pravni osnov.

Ako su se ugovarači sporazumeli da obaveza tuženog kao zajmoprimca bude ugašena, te da umesto obaveze vraćanja zajma tuženi preuzme obavezu da prenese pravo svojine na stanovima, došlo bi do prenova (novacije) koji podrazumeva da je ranija obaveza, u konkretnom slučaju obaveza tuženog da vrati zajam, prestala, i da je za njega nastala nova obaveza, kako to propisuje odredba člana 350. Zakona o obligacionim odnosima. Međutim, da bi ranija obaveza prestala, nova mora biti punovažna, odnosno proizlaziti iz punovažnog pravnog osnova, pri čemu se volja za prenovom obaveze ne pretpostavlja, saglasno odredbi člana 349. ZOO.

Pošto nije razjašnjena sadržina njihovog sporazuma s obzirom na navedene odredbe materijalnog prava na koje je ukazano, nižestepene presude su ukinute i predmet vraćen prvostepenom sudu kako bi na ponovnom suđenju imao u vidu da su nakon pozajmica koje je tužilac činio tuženom, a pošto tuženi nije izmirio dug po tom osnovu, zaključili predugovor o kupoprodaji stanova u izgradnji, da su se predugovorom sporazumeli o zaključenju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koje su bile predmet predugovora, tako što su ugovorili rok za zaključenje glavnog ugovora koji su vezali za završetak izgradnje ( prema članu 3 stav 1 predugovora, ugovoreno je da se ugovor o kupoprodaji zaključi prilikom useljena i predaje u posed, a to je najkasnije do 25.12.2017. godine za stan br. .., odnosno najkasnije do 15.10.2017. za stan br. .., prema članu 5 predugovora), da predugovor sadrži bitne elemente ugovora o kupoprodaji (određenje stanova kao predmeta kupoprodaje i kupoprodajne cene), te da prema odredbi člana 45. stav 2. ZOO, propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora, kao u slučaju ugovora o kupoprodaji prema odredbi člana 4. stav 4. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“, br.93/2014, 121/2014 i 6/2015).

Zbog toga je na osnovu odredbe člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u stavu prvom izreke.

Revizija tuženog u odnosu na pravnosnažnu presudu drugostepenog suda kojom je odlučeno o zahtevima tužilaca BB i VV, nije dozvoljena.

Tužioci AA, BB i VV tužbu su podneli dana 24.04.2019. godine. Osnovnim zahtevom tražili su utvrđenje prava svojine na individualno određenim stanovima. Svaki tužilac svojim prvim eventualnim zahtevom tražio je obavezivanje tuženog na zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti sa njim, a drugim eventualnim zahtevom svaki od tužilaca tražio je obavezivanje tuženog na isplatu određenog novčanog iznosa, i to tužilac AA na isplatu iznosa od 104.124,00 evra, tužilac BB na isplatu iznosa od 18.000 evra i tužilac VV na isplatu iznosa od 35.150,00 evra, što za svakog tužioca predstavlja vrednost predmeta njegovog spora sa tuženim, saglasno odredbi člana 31 stav 1 u vezi člana 30 stav 2 ZPP.

Prema odredbi člana 403. stav 3. Zakona o parničnom postupku, revizija nije dozvoljena u imovinskopravnim sporovima ako vrednost predmeta spora pobijanog dela ne prelazi dinarsku protivvrednost od 40.000 evra po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja tužbe.

S obzirom da vrednost predmeta spora pobijanog dela po zahtevu tužioca BB i tužioca VV, ne prelazi dinarsku protivvrednost iznosa od 40.000 evra po srednjem kursu NBS na dan podnošenja tužbe, revizija tuženog u navedenom delu je nedozvoljena.

Imajući u vidu napred navedeno, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu drugom izreke na osnovu odredbe člana 413. u vezi člana 410. stav 2. tačka 5. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Dragana Marinković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković