Dopunskom presudom Privrednog suda u Novom Sadu P 865/2022 od 30.10.2024. godine odbijen je protivtužbeni zahtev tuženog kojim je tražio da se utvrdi da je raskinut ugovor o zakupu industrijskog objekta od 14.01.2022. godine zaključen između tužioca i tuženog, kao i zahtev za naknadu troškova parničnog postupka.

Presudom Privrednog apelacionog suda Pž 5853/24 od 26.03.2025. godine, u stavu prvom izreke, delimično je odbijena žalba tuženog-protivtužioca i potvrđena presuda Privrednog suda u Novom Sadu P 865/2022 od 06.06.2024. godine, u delu stava prvog izreke kojim je naloženo tuženom da tužiocu isplati 112.400,00 evra s kamatom po Zakonu o zateznoj kamati od 24.07.2022. godine do isplate, u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, i da mu naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 1.441.743,00 dinara s kamatom po Zakonu o zateznoj kamati od izvršnosti presude do isplate, i dopunska presuda Privrednog suda u Novom Sadu P 865/2022 od 30.10.2024. godine. Stavom drugim izreke, preinačena je presuda Privrednog suda u Novom Sadu P 865/2022 od 06.06.2024. godine, u preostalom delu stava prvog izreke tako što je odbijen tužbeni zahtev za isplatu 4.019,84 evra s kamatom po Zakonu o zateznoj kamati od 22.09.2022. godine do isplate, 4.019,84 evra s kamatom po Zakonu o zateznoj kamati od 21.10.2022. godine do isplate, 4.019,84 evra s kamatom po Zakonu o zateznoj kamati od 26.11.2022. godine do isplate, 4.019,84 evra s kamatom po Zakonu o zateznoj kamati od 21.12.2022. godine do isplate, 4.019,84 evra s kamatom po Zakonu o zateznoj kamati od 24.01.2023. godine do isplate, 4.019,84 evra s kamatom po Zakonu o zateznoj kamati od 24.02.2023. godine do isplate, sve u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate. U stavu trećem izreke odbijen je zahtev za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv navedene pravnosnažne presude, tuženi – protivtužilac je izjavio blagovremenu reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

U odgovoru na reviziju, tužilac – protivtuženi je osporio revizijske navode i predložio da se revizija odbije.

Vrhovni sud je ispitao pravnosnažnu presudu primenom odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku (''Službeni glasnik RS'', br. 72/11 ... 10/23), pa je utvrdio da revizija tuženog – protivtužioca nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju od strane prvostepenog suda, tužilac i tuženi su 14.01.2022. godine zaključili Ugovor o zakupu industrijskog objekta. Ovim ugovorom tuženi se obavezao da će izgraditi poslovnu zgradu na svom zemljištu na Petrovaradinu i deo hale neto površine 10700 m² sa galerijom i terasom ukupne površine 1200 m² koje će predati tužiocu, kao zakupcu, najkasnije 01.12.2022. godine. Saglasili su se da se u slučaju razloga više sile, koji se nisu mogli predvideti, primopredaja odlaže do otklanjanja smetnji, s tim da se višom silom ne smatra rast cena materijala i radne snage ili kašnjenje u isporuci materijala i radne snage. Tužilac se obavezao da će tuženom kao zakupodavcu počev od isteka 60 dana od primopredaje objekta plaćati zakupninu u iznosima 37.580,00 evra, u dinarskoj protivvrednosti, svakog meseca. Saglasili su se da tužilac može raskinuti ugovor i pre 01.12.2022. godine, bez otkaznog roka, ukoliko tuženi bude značajno kasnio sa fazama izgradnje, tako da bude očigledno da neće biti u mogućnosti izvršiti primopredaju objekta na dan 01.12.2022. godine, da je takav raskid moguć uz istovremeno dostavljanje izveštaja licenciranog veštaka građevinske struke kojeg tužilac izabere i koji konstatuje da objekat nije moguće završiti do dana primopredaje, imajući u vidu kašnjenje u izvođenju radova. Ukoliko iz tog razloga tužilac raskine ugovor, saglasili su se da ima pravo na naplatu ugovorne kazne od tuženog u iznosu 3 mesečne zakupnine, osim u slučaju da primopredaja kasni zbog kašnjenja radova za koje bi bio odgovoran tužilac.

Dopisom od 11.04.2022. godine, tuženi je obavestio tužioca da je potrebno korigovati cenu zakupa, da će u suprotnom, ako do 30.04.2022. godine ne nađu zajedničko rešenje u cilju održavanja investicije, tuženi biti prinuđen da pokrene postupak sudskog raskida ili izmene ugovora zbog promenjenih okolnosti, jer mu je u znatnoj meri otežano ispunjenje ugovora, usled nemogućnosti ostvarenja ugovorenog projektnog finansiranja izgradnje objekta od strane komercijalne banke. Pozvao se na značajne promene u ceni građevinskih materijala, električne energije, nafte, gasa i svih energenata, povećanje cene radne snage, visoku inflaciju, povećanje referentne kamatne stope NBS, do čega je naveo da je došlo usled rata u Ukrajini. Dopisom od 21.04.2022. godine, tužilac je obavestio tuženog da ne prihvata raskid ugovora. Obavestio ga je da je prema ugovoru tuženi već trebalo da završi pripremne radove i određene radove na stabilizaciji temelja. Pozvao ga je da ga obavesti o trenutnom stanju izvedenih radova i obavestio da će angažovati veštaka radi utvrđenja trenutnog stanja radova u odnosu na ugovoreni dan primopredaje objekta, a ukoliko odluči da raskine ugovor da će od tuženog potraživati eventualnu štetu i ugovornu kaznu.

Dopisom od 05.07.2022. godine tužilac je obavestio tuženog da raskida ugovor. Uz dopis je dostavio nalaz veštaka građevinske struke, prema kome objekat ne može biti izgrađen u ugovorenom roku, jer nikakvi radovi nisu započeti. Pozvao je tuženog na plaćanje ugovorne kazne u iznosu 112.740,00 evra u dinarskoj protivvrednosti.

Veštačenjem je utvrđeno da su cene radova i materijala između zaključenja ugovora i 11.04.2022. godine porasle za oko 20%. Utvrđeno je da je i prema stanju na dan zaključenja ugovora, ugovor za tuženog imao negativan ekonomski efekat, te da prihod od zakupnine ne bi mogao pokriti troškove izgradnje u periodu od 10 godina, već bi se isplativost mogla očekivati tek nakon 20 godina. Utvrđeno je i da ni do novembra 2023. godine nije bilo izvedenih radova na objektu.

Iz finansijskih izveštaja proizlazi da je tuženi deo grupacije „Marera properties”, te da bi grupacija, prema nalazu ekonomsko-finansijskog veštaka, bez ugrožavanja poslovanja mogla obezbediti sredstva za izgradnju predmetnog objekta. Tuženi sam, bez podrške grupacije, ne bi mogao realizovati projekat.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su stanovišta da je osnovan tužbeni zahtev za isplatu ugovorne kazne u ugovorenom iznosu, odnosno da je neosnovan protivtužbeni zahtev za raskid ugovora od 14.01.2022. godine zbog promenjenih okolnosti.

Prema iznetoj argumentaciji, tuženi nije dokazao iznete činjenice o povećanju troškova izgradnje za 65,38%. Za ocenu da li je osnovan zahtev za raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti, bitne su okolnosti koje su nastupile posle zaključenja ugovora od 14.01.2022. godine u smislu člana 133. Zakona o obligacionim odnosima. Nakon zaključenja ugovora, troškovi izgradnje su povećani za 20 % i takvo povećanje nije imalo takve finansijske efekte za tuženog u odnosu na postojeće u vreme zaključenja ugovora, kakvo bi se smatralo okolnostima iz člana 133. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Osim toga, tuženi se ugovorom odrekao pozivanja na povećanje cene materijala i radne snage kao razloga za odlaganje primopredaje ugovorenog objekta. Ove okolnosti, onako kako su stranke ugovorile, nisu od uticaja na ostvareno pravo tužioca na raskid ugovora, što je tužilac i učinio dopisom od 05.07.2022. godine, saglasno članu 18. ugovora, koja ugovorna odredba nije protivna prinudnim propisima, u smislu člana 127. Zakona o obligacionim odnosima. Pravo tužioca da zahteva isplatu i obaveza tuženog da isplati ugovornu kaznu proizlaze iz člana 18.1. ugovora od 14.01.2022. godine u vezi s članom 270. stav 1, sve u vezi s članom 262. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Vrednost i značaj predmeta ugovorne obaveze koju tuženi nije ispunio, u smislu člana 274. Zakona o obligacionim odnosima, i iznos ugovorne kazne u visini tri mesečne zakupnine koje bi tužilac, da je ugovor ispunjen, plaćao tuženom 10 godina, nije nesrazmerno visok.

Revizijom se osporava izneto stanovište nižestepenih sudova. Revident smatra da nema dokaza da je osnivač tuženog „Marera properties“ preuzela bilo kakvu obavezu da finansijski pomogne tuženom ili da izmiri obaveze prema trećim licima u ime tuženog. Ekonomsku moć tuženog-protivtužioca ne treba posmatrati kroz celu grupu/holding kompaniju. Sudovi su pogrešno utvrdili da nakon zaključenja ugovora povećanje cena nije bilo drastično odnosno da je tuženi-protivtužilac morao znati da će do toga doći zbog sukoba u Ukrajini. Promenjene okolnosti koje su nastupile nakon zaključenja ugovora su drastične za tuženog-protivtužioca (ne za holding kompaniju) i dovele bi do toga da posluje sa gubitkom, što bi učinilo nepravednim održavanje spornog ugovora na snazi ili nesmanjenjem ugovorne kazne.

Revizija nije osnovana.

Nasuprot revizijskim navodima nižestepeni sudovi su pravilno primenili materijalno pravo uz obrazloženje koje u celosti odgovara utvrđenim činjenicama. Član 133. ZOO predviđa mogućnost raskida ili izmene ugovora samo ako su posle zaključenja ugovora nastupile takve okolnosti koje u tolikoj meri otežavaju ispunjenje obaveze da je očigledno da ugovor više ne odgovara očekivanjima strana i da bi bilo nepravično održati ga na snazi. Tržišne oscilacije, rast cena građevinskih materijala i globalna ekonomska kretanja predstavljaju uobičajeni i predvidiv rizik u ovoj delatnosti i njihova pojava nije nepredvidiva za profesionalnog privrednika što je ispravno konstatovano u pobijanim presudama. Građevinskim veštačenjem je utvrđeno da je realno povećanje troškova nakon zaključenja ugovora 20%, dok tuženi nije dokazao svoju tvrdnju o porastu troškova od 65,38%. Samo poslovanje sa gubitkom nije dovoljan osnov za primenu člana 133 ZOO. Pri tome, tuženi se ugovorom izričito odrekao prava da povećanje cene materijala i rada koristi kao razlog za neizvršenje ugovornih obaveza. Stoga je pravilan zaključak da tuženi nije dokazao nijedan uslov za primenu člana 133. ZOO.

Tuženi u reviziji ističe da se njegova ekonomska moć ima posmatrati isključivo odvojeno, odnosno bez uvida u ekonomsku snagu osnivača i povezanih društava. Ovi navodi nisu osnovani iz razloga što je utvrđeno da tuženi sam ni u momentu zaključenja ugovora, bez podrške grupacije, ne bi mogao realizovati projekat. Stoga su pravilno nižestepeni sudovi cenili stvarnu ekonomsku sposobnost tuženog da ispuni ugovorom preuzete obaveze.

Nižestepeni sudovi su pravilno zaključili da su se u skladu sa odredbama zaključenog ugovora stekli uslovi za aktiviranje ugovorne kazne jer iz utvrđenog činjeničnog stanja proizilazi da objekat ne može biti izgrađen u ugovorenom roku. Ugovorna kazna je u spornom ugovoru bila jasno definisana, u unapred određenom fiksnom iznosu, a za njeno umanjenje nije postojao zakonski osnov, pa su navodi tuženog u reviziji koji se odnose na ovaj deo odluke ocenjeni kao neosnovani.

Revizijom se suštinski analiziraju izvedeni dokazi od strane prvostepenog suda i pobija utvrđeno činjenično stanje. Pogrešno i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje, nezavisno od primene materijalnog prava, ne predstavlja dozvoljeni revijski razlog u smislu člana 407. st. 2. Zakona o parničnom postupku. Razlozi za ulaganje revizije restriktivni su i propisani u odredbi člana 407. Zakona o parničnom postupku.

Na osnovu odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković