Prema utvrđenom činjeničnom stanju, između tužioca i tužene, kao prodavca dana 21.03.2018. godine zaključen je ugovor o otuđenju građevinskog zemljišta u javnoj svojini Republike Srbije po osnovu zaključka o izmeni zaključka Vlade 05 B5.464- 66/2018 od 11.01.2018. godine a po sprovedenom postupku javnog nadmetanja u kome se tužilac javio kao najpovoljniji ponuđač. Predmet ugovora su nepokretnosti upisane u ln. br. .. KO Vlasotince varoš koje čine objekti na kp. br. .., kao i kat. parc. .. KO gradsko građevinsko zemljište. Kupoprodajna cena je određena na iznos od 9.670.000,00 dinara. Nepokretnosti su prodate kupcu u viđenom – postojećem stanju. Prema članu 7. Ugovora prodavac je garantovala tužiocu kao kupcu da je vlasnik nepokretnosti, odnosno da će tužiocu pružiti zaštitu od evikcije. Nakon zaključenja ugovora tužilac nije mogao da stupi u neposrednu državinu kupljenih nepokretnosti jer se u istima nalazila STGR „Grafičar H05” iz Vlasotinaca, a po osnovu ugovora o zakupu koji je kao zakupac ova radnja zaključila sa AD „Mladi grafičar“ Vlasotince kao zakupodavcem a koje je privredno društvo otišlo u stečaj a tužena Republika Srbija u stečajnom postupku koji je zaključen nad predmetnim privrednim društvom postalo vlasnik te imovine. Predmetni ugovor o zakupu je zaključen na određeno vreme do 31.12.2019. godine. Tužilac se obraćao tuženoj radi zaštite od evikcije ali nije dobio odgovor. Nakon toga tužilac je podneo predlog za određivanje privremene mere radi predaje u državinu predmetne nepokretnosti ispražnjenu od lica i stvari. Predlog je usvojen rešenjem Osnovnog suda u Leskovcu, Sudska jedinica u Vlasotincu P 1599/20 od 28.02.2020. godine i u izvršnom postupku pred javnim izvršiteljem dana 17.06.2020. godine STGR „Grafičar H05” iz Vlasotinaca je prinudno iseljen iz predmetnih objekata. Nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji tužilac je kao zakupodavac sa privrednim društvom „HSV“ DOO Vlasotince zaključio ugovor o zakupu predmetnog prostora u visini zakupnine od 360.000,00 dinara mesečno. Prema nalazu veštaka finansijske struke izgubljena zakupnina za period od 01.04.2018. do 17.06.2020. godine kao dana iseljenja STGR „Grafičar H05” iz Vlasotinaca je u ukupnom iznosu od 8.198.591,41 dinar, a to je označena kao šteta koju tužilac potražuje.

Pri ovako utvrđenom činjeničnom stanju, nižestepeni sudovi su zaključili da je tužbeni zahtev tužioca neosnovan. Polazeći od odredbe čl. 12. i 13. Zakona o obligacionim odnosima nižestepeni sudovi nalaze da se ovakvim tužbenim zahtevom vrši zloupotreba prava. Tužilac je sam doprineo nastanku štete jer je zaključio ugovor o zakupu sa privrednim društvom „HSV“ DOO Vlasotince i pre nego što je sam stupio u posed predmetne nepokretnosti. U momentu zaključenja ugovora imao je saznanje da su u posedu nepokretnosti nalazi treće lice te da neće moći da preda predmet zakupa u vreme određeno ugovorom o zakupu 01.04.2018. godine. Osim toga, prema članu 5. Ugovora proizlazi da su se ugovorne stranke saglasile da se smatra da je predaja nepokretnosti u državinu tužiocu od strane tužene izvršena danom zaključenja ugovora, te je tužilac od tog trenutka ovlašćen da se ponaša kao vlasnik nepokretnosti. Zaključuju da nisu bile potrebne nikakve naknadne radnje od strane tužene kao prodavca radi uvođenja tužioca u posed iste, s obzirom da je ugovorom konstatovano da je primopredaja izvršena samim zaključenjem ugovora i da u konkretnom slučaju ne može da primeni odredbe čl. 508-515. Zakona o obligacionim odnosima koji reguliše pitanje zaštite od evikcije.

Po oceni Vrhovnog suda, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo. Odredba čl. 508-515. Zakona o obligacionim odnosima reguliše pitanje zaštite od evikcije (pravnih nedostataka na stvari). U konkretnom slučaju tužilac je sa tuženom zaključio ugovor o kupovini sporne nepokretnosti. U ugovoru je konstatovano da se nepokretnosti predaju u postojećem stanju. Dalje prema članu 5. Ugovora propisano je da su se stranke saglasile da se smatra da je predaja nepokretnosti u državinu tužiocu od strane tužene izvršena danom zaključenja ugovora te da je tužilac od tog trenutka ovlašćen da se ponaša kao vlasnik nepokretnosti. Pri takvoj situaciji, imajući u vidu činjenicu da je tuženi postao vlasnik nepokretnosti isti je mogao da traži iseljenje subjekta koji je neosnovano bez pravnog osnova koristio predmetnu nepokretnost. I u slučaju kada neko lice zaključi ugovor o zakupu a kasnije dođe do promene vlasnika određene stvari, novi vlasnik ima pravo da sa zakupcem reguliše pitanje korišćenja te stvari i da zakupoprimcu da otkaz ukoliko nije drukčije samim ugovorom regulisano. U ovom slučaju u ugovoru o kupovini koji je zaključen između tužioca i tužene, nije sadržana takva klauzula. Tužilac je tražio od tužene da mu se preda stvar u državinu a mogao je i direktno da traži od subjekta koji je neovlašćeno koristio predmetnu nepokretnost - STGR „Grafičar H05” iz Vlasotinaca da mu se predmetna nepokretnost preda u državinu. To ukazuje da je tužilac nesavestan, što pravilno zaključuju nižestepeni sudovi jer je zaključio ugovor o zakupu sa privrednim društvom „HSV“ DOO Vlasotince i pre nego što je faktički stupio u posed predmetne nepokretnosti. Imao je saznanja da je u posedu treće lice i da neće moći da preda predmet zakupa u vreme određeno ugovorom o zakupu od 01.04.2018. godine. STGR „Grafičar H05” iz Vlasotinaca je ugovor o zakupu sa AD „Mladi grafičar“ iz Vlasotinaca zaključio još 08.02.2004. godine i prestao je da proizvodi pravno dejstvo dana 07.10.2010. godine brisanjem zakupodavca iz registra APR i prelaskom imovine u svojinu tužene po osnovu odredbi Zakona o stečaju. Iz toga proizlazi da je STGR „Grafičar H05” iz Vlasotinaca bez pravnog osnova koristio predmetnu nepokretnost i tužilac je mogao da pokrene postupak protiv tog subjekta da mu se predmetna nepokretnost preda u državinu, što nije učinio. STGR „Grafičar H05” iz Vlasotinaca je bez pravnog osnova koristio predmetnu nepokretnost, tužilac nije tražio da mu se predmetna nepokretnost preda u državinu podnošenjem tužbe protiv naznačenog subjekta, što znači da mu tuženi nije pričinio štetu.

Navodima revizije ne dovodi se u sumnju pravilnost pobijane odluke. Iz činjeničnog stanja proizlazi da treće lice nije imalo pravo na spornu nepokretnost a kojim bi se umanjilo ili ograničilo kupčevo pravo prilikom kupovine. Znao je da se STGR „Grafičar H05” iz Vlasotinaca nalazi u državini sporne nepokretnosti. Osim toga prema članu 513. stav 2. ZOO propisano je da ako je u vreme zaključenja ugovora prodavcu bilo poznato da mu nije ili mu nije moglo biti nepoznat neki nedostatak o njegovom pravu, odredba ugovora o ograničenju ili isključenju odgovornosti za pravne nedostatke je ništava. U ovom slučaju ne postoji takva situacija jer je tužilac prilikom zaključivanja ugovora o zakupu znao da je u državini predmetnog prostora STGR „Grafičar H05” iz Vlasotinaca a osim toga i u članu 4. Ugovora o kupovini je konstatovano da su nepokretnosti prodate kupcu u viđenom odnosno postojećem stanju. STGR „Grafičar H05” iz Vlasotinaca nije polagao nikakvo pravo u odnosu na spornu nepokretnost, pa se tužilac ne može pozivati na odredbe čl. 508-515. Zakona o obligacionim odnosima.

Pravilna je odluka suda u odnosu na troškove postupka.

Shodno iznetom, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Gordana Komnenić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković