U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Vesne Subić, predsednika veća, Radoslave Mađarov i Jasmine Simović, članova veća, u parnici tužioca „Elita inženjering“ d.o.o. Beograd, čiji je punomoćnik Miša Petrovski, advokat iz ..., protiv tuženog AA iz ..., čiji je punomoćnik Ivan Todorović, advokat iz ..., radi utvrđenja, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 1486/24 od 03.07.2025. godine, u sednici održanoj 27.03.2026. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tužioca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 1486/24 od 03.07.2025. godine.

ODBIJA SE zahtev tuženog za naknadu troškova revizijskog postupka.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 1486/24 od 03.07.2025. godine, odbijena je kao neosnovana žalba tužioca i potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P 1039/20 od 11.09.2023. godine, ispravljena rešenjem tog suda P 1039/2020 od 26.10.2023. godine, kojom je odbijen tužbeni zahtev da se utvrdi da je ništav ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu OvI br. 142165/2013 od 30.07.2013. godine, zaključen između tužioca i tuženog, te tužilac obavezan da tuženom naknadi parnične troškove od 364.900,00 dinara. Odbijeni su zahtevi tužioca i tuženog za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tuženi je podneo odgovor na reviziju.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu u skladu sa odredbama člana 403. stav 3. i člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 10/23) i utvrdio da je revizija neosnovana.

U postupku donošenja presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac, kao prodavac i tuženi, kao kupac zaključili su 05.06.2013. godine na memorandumu tužioca ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, čiji predmet je četvorosobni stan broj .., površine 95 m2, na prvom spratu stambeno-poslovnog objekta u Beogradu, u Ulici ... i garažna mesta P 15 i P 16 u istom objektu, za kupoprodajnu cenu od 10.500.000,00 dinara. Mada je u ugovoru navedeno da se uplata kupoprodajne cene vrši na račun tužioca, prema ustaljenoj praksi tužioca tuženi je kupoprodajnu cenu istog dana isplatio na ruke direktora tužioca BB. U ugovoru, koji u potpisu prodavca sadrži svojeručni potpis BB i pečat tužioca, konstatovano je da su ugovarači saglasni da je danom potpisivanja ugovora kupac u celosti isplatio kupoprodajnu cenu. U Agenciji za privredne registre izvršena je promena zakonskog zastupnika tužioca 10.06.2013. godine i kao direktor tužioca upisan VV, ali je i nakon tog vremena u periodu od godinu dana BB nastavio da raspolaže imovinom tužioca i koristi tužiočev pečat. U kontekstu takvih radnji, dana 30.07.2013. godine Prvi osnovni sud u Beogradu je overio potpise ugovarača na spornom ugovoru.

Nižestepeni sudovi su odbili tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora, polazeći od činjenica navedenih u tužbi da je sporni ugovor zaključilo lice koje nije imalo ovlašćenje za zastupanje tužioca i da je to lice, suprotno imperativnim propisima i sadržini zaključenog ugovora, primilo na ruke kupoprodajnu cenu u iznosu većem od 10.000 evra. Sudovi nalaze da je sporni ugovor  po svojoj prirodi ugovor o građenju, za čiju punovažnost je dovoljna pismena forma i nije neophodna overa potpisa ugovarača pred sudom. Činjenica da su potpisi ugovarača 30.07.2013. godine overeni od strane suda ne utiče na punovažnost ugovora, pošto iz njegove sadržine ne sledi da su ugovarači predvideli sudsku overu kao uslov punovažnosti. Utvrđeno je i da je isplata kupoprodajne cene izvršena direktoru na ruke, prema praksi koju je on kao ovlašćeno lice ustanovio,  pa pošto je ugovor izvršen,  način isplate kupoprodajne cene ne utiče na njegovu punovažnost, već može biti predmet ocene od strane drugog organa u skladu sa odredbama Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma.

Po stanovištu Vrhovnog suda, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo, kada su odbili postavljeni tužbeni zahtev.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, ugovor je zaključen kada su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora (član 26.); ugovor koji zaključi zastupnik u ime zastupanog lica i u granicama svojih ovlašćenja obavezuje neposredno zastupanog i drugu ugovornu stranu (član 85. stav 1.); ugovor o građenju je ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu, odnosno na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se obavezuje da mu za to isplati određenu cenu; ugovor o građenju mora biti zaključen u pismenoj formi (član 630.).

U konkretnom slučaju je razjašnjeno da je između tužioca, zastupanog od strane  direktora BB kao prodavca i tuženog, kao kupca 05.06.2013. godine zaključen pismeni ugovor o kupoprodaji stana i dve garaže, čija gradnja nije bila završena. Sporni ugovor je i naslovljen kao „Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji“, na osnovu čega su nižestepeni sudovi pravilno izveli zaključak da ne postoje sumnji o predmetu i pravnoj prirodi ugovora. Prema ustaljenoj praksi Vrhovnog suda, punovažnost kupoprodajnog ugovora čiji je predmet nepokretnost u izgradnji,  ceni se po pravilima koja važe za ugovor o građenju. U konkretnom slučaju, ovlašćeno lice tužioca, kao potpisnik ugovora i tuženi nisu predvideli da je punovažnost ugovora uslovljena overom potpisa pred sudom, pa pošto je ugovor zaključen u  pismenoj formi predviđenoj zakonom, neprihvatljivi su navodi revizije da je ugovor ništav zbog nedostatka propisane forme.

Iz izjave aktuelnog zakonskog zastupnika tužioca VV sud je utvrdio da je BB, od osnivanja tužioca do 10.06.2013. godine bio zakonski zastupnik tužioca, ali da je i nakon prestanka ovog svojstva u periodu od godinu dana preduzimao akte vezane za raspolaganje nepokretnostima koje je tužilac gradio. Pošto je u ugovoru konstatovano da je kupoprodajna cena u celosti isplaćena, u kontekstu svih utvrđenih činjenica pravilno su nižestepeni sudovi ocenili da isplata kupoprodajne cene izvršena na ruke ovlašćenom zastupniku tužioca,  suprotno članu 46. Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma („Službeni glasnik RS“ br. 113/17) nije od uticaja na punovažnost ugovora, već da u smislu odredbi članova 117. i 118. tog zakona, može voditi odgovornosti za privredni prestup.

Iz navedenih razloga, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u stavu prvom izreke.

Navodi odgovora na reviziju nisu bili potrebni za donošenje odluke Vrhovnog suda, pa je odluka u stavu drugom izreke doneta na osnovu članova 165. stav 1. i 154. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Vesna Subić,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković