Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 556/23 od 16.03.2023. godine, preinačena je presuda Osnovnog suda u Bačkoj Palanci P 85/21 od 06.10.2022. godine, tako što je tužbeni zahtev odbijen u celosti, a tužilac obavezan da tuženima naknadi troškove prvostepenog i žalbenog postupka, dok je odbijen zahtev tužioca za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog.

Ispitujući pobijanu presudu primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 10/23), Vrhovni sud je utvrdio da je revizija osnovana zbog pogrešne primene materijalnog prava.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti. Sadržinom revizije se ističe bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP, koja se kao revizijski razlog ne može izjaviti po članu 407. stav 1. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi BB i VV su suvlasnici parcele br. 3441 „DD“, njiva druge klase, površine 2 ha, 12 ara i 7 m2, njiva treće klase površine 42 ara, 61 m2, upisane u list nepokretnosti br. 769 K.O. .... Označena parcela se sa jedne strane graniči sa parcelom br. 3442 KO „DD“ površine 18545 m2 upisane u list nepokretnosti br. 1635 KO ..., na kojoj su suvlasnici sa po ½ tužilac i ĐĐ iz ..., dok se sa druge strane graniči sa parcelom br. 3440 KO „DD“ površine 18005 m2 upisane u list nepokretnosti br.1257 KO ... kao vlasništvo tuženog GG, a tri navedene parcele imaju granične linije iste dužine.

Tuženi BB i VV su svoju parcelu prodali tuženom PDM „Produkt“ DOO Bačka Palanka, za ugovorenu kupoprodajnu cenu u dinarskoj protivvrednosti 17.409,36 evra. Ugovor o kupoprodaji od 11.05.2020. godine je overen kod Javnog beležnika Milice Dragutinović iz ... pod brojem OPU: 458-2020, dok je dozvola za uknjižbu overena dana 05.11.2020. godine pod brojem OPU: 1326-2020 kod istog javnog beležnika. Tuženi VV i BB kao prodavci, nisu prethodno pisanim putem ponudili kupovinu predmetne nepokretnosti tužiocu, niti tuženom GG, kao vlasnicima susednih parcela. Na osnovu ugovora o kuporodaji izvršen je odgovarajući upis prava u korist tuženog privrednog društva kao kupca srazmerno stečenom suvlasničkom delu (tuženi VV ostao je suvlasnik na određenom delu predmetne parcele i po izvršenom prometu).

Tužilac je kupoprodajnu cenu iz ugovora od 11.05.2020. godine u ukupnom iznosu od 2.046.943,80 dinara (17.409,36 evra) položio u depozit Osnovnog suda u Bačkoj Palanci i dana 12.02.2021. godine podneo je tužbu u ovoj pravnoj stvari. Potom je i tuženi GG dana 03.03.2021. godine, podneo tužbu protiv tuženih BB i VV i Privrednog društva TDM „Produkt“ DOO Bačka Palanka, radi poništaja ugovora o kupoprodaji zbog povrede prava preče kupovine i istovremeno sa tužbom u sudski depozit je uplatio cenu iz ugovora. Taj postupak je okončan presudom na osnovu priznanja dana 29.03.2021. godine, kojom je odlučeno da ugovor o kupoprodaji nema dejstvo prema tužiocu GG, te da su tuženi dužni da tužiocu omoguće kupovinu predmetne parcele pod istim uslovima kao i u ugovoru od 11.05.2020. godine. Po presudi na osnovu priznanja, tuženi GG je podneo zahtev za upis prava u katastar nepokretnosti dana 18.05.2021. godine, a navedeni postupak je u prekidu.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je primenom odredaba čl. 6, 7. i 10. Zakona o prometu nepokretnosti ocenio da je osnovan tužbeni zahtev, imajući u vidu da tužiocu kao nosiocu prava preče kupovine, nije prethodno upućena ponuda za zaključenje ugovora o kupoprodaji predmetne nepokretnosti u pisanom obliku sa podacima o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, te da su tuženi nakon prodaje priznali tužbeni zahtev tuženom GG, dok je tužilac u depozit suda uplatio iznos od 2.046.943,80 dinara, koji iznos predstavlja dinarsku protivvrednost kupoprodajne cene predmetne nepokretnosti.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev sa obrazloženjem da su granične linije oba susedna zemljišta u odnosu na parcelu koja je predmet prometa jednake, ali da je tužilac suvlasnik nepokretnosti pa njegov udeo nije veći od površine susedne parcele tuženog GG koji je isključivi vlasnik, kao i da tužilac nije položio tržišnu, već cenu iz ugovora o prometu nepokretnosti.

Po oceni Vrhovnog suda, drugostepena presuda je zasnovana na pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Zakon o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br 93/2014, 121/2014 i 6/2015), propisuje pravo preče kupovine, te obaveze vlasnika koji namerava da proda svoje poljoprivredno zemljište.

Odredbom člana 6. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti propisano je da je vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, dok je stavom 2. istog člana propisano da u slučaju kada ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a ako su granične linije jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.

Odredbom člana 7. stav 1. navedenog zakona, propisano je da ponuda iz člana 5. i 6. ovog zakona, koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, a stavom 2. istog člana propisano je da ponuda mora biti u pisanom obliku.

Odredbom člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti propisano je da ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima, a stavom drugim da se tužba iz stava 1. ovog člana može podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada imalac prava preče kupovine sazna za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, dok je stavom 5. propisano da je tužilac dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe iz st. 1. i 3. ovog člana položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.

Prema navedenim odredbama zakona, pravo preče kupovine se primenjuje prilikom prodaje poljoprivrednog zemljišta kako se parcele ne bi bespotrebno usitnjavale, a nosilac ovog prava je vlasnik poljoprivrednog zemljišta koje se graniči sa prodajnim. U konkurenciji više vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta, prvenstvo ima vlasnik čije se zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a ako se granične jednakim delom, prvenstvo ima vlasnik zemljišta najveće površine, što proizlazi iz člana 6. Zakona o prometu nepokretnosti. Smisao zaštite prava preče kupovine je da imalac tog prava pribavi predmet prodaje pod istim uslovima kao kupac iz pobijanog ugovora i po ceni iz ugovora, saglasno članu 10. stav 1. istog Zakona.

U konkretnom slučaju, kat. parcela br. 3442 „DD“ površine 18545 m2, upisana u list nepokretnosti br. 1635 k.o. ..., na kojoj su suvlasnici tužilac i ĐĐ iz ... sa udelima od po 1/2, graniči se sa parcelom br. 3440 KO „DD“ površine 18005 m2, upisane u list nepokretnosti br. 1257 KO ..., koja je vlasništvo tuženog GG, ali i sa parcelom koja je bila predmet pobijanog ugovora o kupoprodaji br. 3441 „DD“ upisanoj u List nepokretnosti br 769 KO ..., kao vlasništvo tuženih BB i VV, a sve parcele imaju granične linije iste dužine. Između tuženih BB i VV, kao prodavaca i tuženog PDM „Produkt“ DOO Bačka Palanka, kao kupca, zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen u zakonom propisanoj formi (stranke poučene o pravu preče kupovine suvlasnika i vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta). Po saznanju za ovaj spor, tuženi GG pokrenuo postupak za zaštitu prava preče kupovine koji je okončan presudom na osnovu priznanja od 29.03.2021. godine.

Imajući u vidu da tuženi BB i VV nisu prethodno tužiocu, kao vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, uputili ponudu u pisanom obliku sa podacima o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, kako je to propisano odredbom člana 7. Zakona o prometu nepokretnosti i da su po kasnije podnetoj tužbi u drugom sporu tužbeni zahtev priznali tuženom GG kao drugom vlasniku, što je suprotno odredbi člana 6. istoga zakona, sledi su ugovor o kuporodiji od 11.05.2020. godine, kao i ugovor koji zamenjuje presuda na osnovu priznanja od 29.03.2021. godine, bez dejstva u odnosu na tužioca. Pravo preče kupovine tužioca je povređeno kako u odnosu na tuženo privredno društvo, tako i odnosu na tuženog GG kao vlasnika susedne parcele. U situaciji u kojoj su granične linije između sudsednih parcela iste, prvestvo u pravu ima vlasnik najveće susedne parcele, saglasno članu 6. stav 2. navedenog Zakona, a to je u konkretnom slučaju tužilac. Suprotno stavu drugostepenog suda, tužilac je imalac prava preče kupovine iako je suvlasnik, jer pravo na pravnu zaštitu od prodavca kao trećeg lica, ostvaruje kao da je isključivi vlasnik bez obzira na visinu svog suvlasničkog dela i da li ostali suvlasnici žele da podnesu tužbu. Prvenstvo u pravu bi imao samo suvlasnik zemljišta koje se prodaje, jer ako zemljište koje se prodaje ima suvlasnika, on prvi po zakonu mora biti obavešten o prodaji, pa tek ako on odbije da kupi suvlasnički deo obaveštavaju se vlasnici susednih parcela, što nije slučaj u konkretnoj pravnoj stvari.

Kako je tužilac kao imalac prava preče kupovine na dan podnošenja tužbe uplatio dinarsku protivvrednost ugovorene cene iz kupoprodajnog ugovora, koja je tržišna cena, to je po oceni revizijskog suda postupio saglasno članu 10. stav 5. Zakona o prometu nepokretnosti, pa su ispunjeni uslovi iz stava 1. iste odredbe da se oglasi da je predmetni ugovor bez dejstva prema tužiocu, kao i ugovor koji zamenjuje presuda po priznanju i da se nepokretnost njemu preda pod istim uslovima, s obzirom na to da su tuženi postupili protivno odredbi čl. 6. i 7. Zakona o prometu nepokretnosti.

Preinačenjem odluke drugostepenog suda i odbijanjem žalbe tuženih potvrđena je prvostepena presuda i u usvajaućem delu odluke o troškovima prvostepenog postupka koji su tužiocu pravilno dosuđeni na osnovu člana 153, 154. i 163 stav 1. do 4. ZPP, a odbijen zahtev tuženih za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Imajući u vidu izloženo na osnovu člana 416. stav 1. ZPP odlučeno kao u stavu prvom izreke.

Tužilac je uspeo u postupku po reviziji, pa mu na osnovu čl. 153. stav 1, 154. stav 2. i 163. stav 2. ZPP, pripadaju i opredeljeni troškovi revizijskog postupka. Visina je odmerena na ime traženih troškova i to: za sastav revizije od 33.000,00 dinara, kao i na ime sudskih taksi za reviziju 97.500,00 dinara i revizijsku odluku 105.000,00 dinara prema Tarifi o nagradama i naknadama troškova za rad advokata i prema tarifnom broju 1. i 2. taksene tarife Zakona o sudskim taksama, vežećim u vreme preduzimanja ovih pravnih radnji.

Predsednik veća – sudija

Dragana Marinković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković