U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: dr Dragiše B. Slijepčevića, predsednika veća, Jasmine Stamenković i dr Ilije Zindovića, članova veća, u pravnoj stvari tužilje AA iz ..., čiji je punomoćnik Zoran Koprivica, advokat iz ..., protiv tuženog ''Seen Properties'' DOO Beograd, koga zastupa punomoćnik Đorđe Miković, advokat iz ..., radi utvrđenja, odlučujući o reviziji tužilje izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3519/2017 od 12.01.2018. godine, u sednici održanoj 27.02.2020. godine, doneo je

P R E S U D U

USVAJA SE revizija tužilje.

PREINAČUJE SE presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3519/2017 od 12.01.2018. godine, tako što se žalba tuženog ODBIJA i POTVRĐUJE presuda Osnovnog suda u Novom Sadu P 11385/15 od 17.05.2017. godine.

OBAVEZUJE SE tuženi da tužilji na ime troškova revizijskog postupka isplati 130.500,00 dinara u roku od 15 dana po prijemu presude.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Novom Sadu P 11385/15 od 17.05.2017. godine, stavom 1. izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužilje pa je priznato pravno dejstvo I aneska ugovora o zameni nekretnina od 19.06.2009. godine kojim se menja ugovor o zameni nekretnina koji je overen pred Opštinskim sudom u Kuli Ov 5377/2006 od 05.10.2006. godine i utvrđeno da je tužilji tuženi ustupio u zamenu stan broj ... u površini od 40,77m² na drugom spratu i stan broj ... u površini od 24,06m² na drugom spratu, oba u stambenoj zgradi u ..., ul. ..., sagrađen na kat. parc. ... upisan u list nepokretnosti broj ... KO ... . Stavom 2. izreke, obavezan je tuženi da trpi da se tužilja upiše u 1/1 dela prava svojine na stanu broj ... u površini od 24,06m² na drugom spratu, u stambenoj zgradi u ..., ul. ..., sagrađen na kat. parc. ... upisan u list nepokretnosti broj ... KO ..., u registru nepokretnosti kod Službe za katastar nepokretnosti ..., bez njegovog daljeg pitanja i pristanka. Stavom 3. izreke, obavezan je tuženi da tužilji naknadi troškove postupka od 392.850,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 17.05.2017. godine pa do konačne isplate u roku od 15 dana pod pretnjom prinudnog izvršenja. Preko dosuđenog iznosa od 392.850,00 dinara pa do iznosa od 450.600,00 dinara odbijen je zahtev tužilje za naknadu parničnih troškova. Stavom 5. izreke, odbijen je zahtev tuženog za naknadu parničnih troškova u postupku.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3519/2017 od 12.01.2018. godine, preinačena je prvostepena presuda iz stava 1-4. izreke, tako što je odbijen tužbeni zahtev kojim je tužilja tražila da se prizna pravno dejstvo I aneska ugovora o zameni nekretnina od 19.06.2009. godine kojim se menja ugovor o zameni nekretnina overen pred Opštinskim sudom u Kuli pod Ov 5377/2006 od 05.10.2006. godine; da se utvrdi da je tužilji tuženi ustupio u zamenu stan broj ... u površini od 40,77m² na drugom spratu i stan broj ... u površini od 24,06m² na drugom spratu, oba u stambenoj zgradi u ..., ul. ..., sagrađen na kat. parc. ... upisan u list nepokretnosti broj ... KO ...; i da se obaveže tuženi da trpi da tužilja upiše na svoje ime u 1/1 dela prava svojine na stanu broj ... u površini od 24,06m² na drugom spratu, u stambenoj zgradi u ..., ul. ..., sagrađen na parceli ... upisanoj u list nepokretnosti broj .. KO ..., bez njegovog daljeg pitanja i pristanka; kao i zahtev da joj tuženi naknadi troškove parničnog postupka; i obavezana je tužilja da tuženom na ime troškova parničnog postupka isplati iznos od 49.500,00 dinara u roku od 15 dana.

Protiv pravnosnažne presude donesene u drugom stepenu, tužilja je blagovremeno izjavila reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku (''Službeni glasnik RS'' br. 72/11... 55/14) i utvrdio da je revizija osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, BB, direktor ''Res trade'' DOO Novi Sad je dana 10.07.2006. godine pred Opštinskim sudom u Novom Sadu pod Ov I 32561/2006 overio punomoćje kojim su Milan Miljuš, advokat iz ... i VV iz ... svaki pojedinačno ovlašćeni da u ime i za račun društva mogu preduzimati sve potrebne pravne radnje u vezi izgradnje objekta na lokaciji ... u ulici ..., na parceli broj ... KO ..., da sastave i zaključe potrebne ugovore o regulisanju imovinskopravnih odnosa sa vlasnicima, doživotnim plodouživaocima i nosiocima prava raspolaganja stanova (lokala na toj lokaciji), da preduzimaju sve potrebne pravne radnje radi pribavljanja projektno- tehničke dokumentacije pred nadležnim organima radi izgradnje objekta, da preduzimaju sve potrebne pravne radnje u vezi izgradnje predviđenog objekta na toj lokaciji, njegovog tehničkog prijema nakon izgradnje i uknjižbu u zemljišne knjige, kao i da bez ograničenja potpisuju i overavaju pred nadležnim sudom sve ugovore o prodaji, zameni i na svaki drugi zakonom predviđeni način raspolažu u izgradnji i izgrađenim stanovima na predmetnoj lokaciji. Vlastodavac je istim punomoćnicima izdao punomoćje iste sadržine, s tim što se ovlašćenje odnosilo na lokaciju broj ... Punomoćje je overeno pred Opštinskim sudom u Novom Sadu pod Ov 15863/2005 dana 20.04.2005. godine. Na osnovu tako izdatih punomoćja, punomoćnik VV je kao zastupnik investitora ''Res trade'' DOO Novi Sad dana 06.08.2006. godine sa ovde tužiljom zaključio ugovor o zameni nekretnina. Tužilja je ustupila kao suvlasnik 7/189 idealne nekretnine u ... u ulici ... – stambenih zgrada broj ... sagrađene na parceli broj ...KO ..., a što u prirodi predstavlja dvorišni, prizemni, neetažirani stan površine 46m² i to ½ tog stana čija vrednost je opredeljena na iznos od 2.246.000,00 dinara. Taj stan je prenela u vlasništvo invetitoru ''Res trade'' DOO Novi Sad, a radi privođenja nameni parcele izgradnji objekta od strane investitora u skladu sa projektnom tehničkom dokumentacijom koja će biti odobrena od nadležnog organa u zamenu za vlasništvo adekvatnog stana na lokaciji u ulici ... broj ..., uknjiženog na ime investitora ugovarača. Investitor se naznačenim ugovorom koji je overen pred Opštinskim sudom u Kuli pod Ov I 5377/2006 dana 05.10.2006. godine, obavezao da na ime prenetog suvlasništva, tužilji prenese u vlasništvo stan u ulici ... broj ... u ..., stan površine 33,73m² uz doplatu površine 7m², tako da će tužilja steći stan špovršine 40,73m² na drugom spratu, sa pogledom na ulicu. Dana 12.06.2009. godine VV, kao zastupnik prodavca ''Res trade'' DOO Novi Sad i ovde tužilja kao kupac zaključili su ugovor o kupoprodaji koji za predmet ima i garsonjeru oznake broj ... površine 24m² na drugom spratu, na lokaciji u ..., ulica ... broj ... . Ugovorom je predviđeno da će kupac, ovde tužilja isplatiti cenu od 46.800 evra. Navedeni ugovor nije overen pred sudom, a ista lica su dana 19.06.2009. godine zaključili I aneska ugovora o zameni nekretnina u kome se najpre u članu 1. konstatuje da su ugovorne strane zaključile ugovor o zameni nekretnina overeni pred Opštinskim sudom u Kuli pod Ov I 3577/2006 od 05.10.2006. godine, a u stavu 2. se navodi da ugovorene strane vrše definisanje oznaka i površine predmetnih nekretnina koje investitor ustupa ugovaraču i to stan broj ... površine 40,77m² i stan broj ... površine 24,06m², oba na drugom spratu. Stranke su se saglasile da neovere prvi aneks ugovora o zameni nekretnina iz razloga što tada nije bio urađen tehnički prijem niti izdata upotrebna dozvola za zgradu u ulici ... broj ... u ... . Neposredno pre zaključenja I aneska ugovora o zameni nekretnina, ovlašćeno lice VV je tužilji predao ključeve oba stana, dok je ključ od poštanskog sandučeta za stan broj ..., tužilja dobila od GG u prostorijama ''Res trade'' (radnika tog privrednog društva), a ključ od poštanskog sandučeta za stan broj ... i ključ od ulaznih vrata u stambenu zgradu ulica ... broj ... u ..., GG je predala suprugu tužilje. Između punomoćnika pravnog prethodnika tuženog i ovde tužilje, nakon zaključenja I aneska ugovora dogovoreno je da se cena za razliku u kvadraturi i kupljenu garsonjeru isplati 50% preko elektromaterijala koji će isporučiti privredno društvo supruga tužilje, a ostatak će isplatiti tužilja punomoćniku na ruke. Svedok VV, koji je bio punomoćnik, pravnog prethodnika tuženog je izjavom overenom 05.03.2012. godine istakao da je od tužilje primio iznos od 35.346 evra na ime kupovine garsonjere stan broj ..., kao i razlike kvadrata za stan broj ... koji je dodeljen na osnovu ugovora o zameni, a takvu izjavu je ponovio i kada je saslušan kao svedok u postupku pred sudom. ''Res trade'' DOO Novi Sad je dopisom od 17.09.2009. godine obavestio VV da mu opoziva sve do tada izdata punomoćja. Dana 15.10.2013. godine ''Res trade'' DOO Novi Sad, kao prodavac i ''Ertei'' DOO Novi Sad kao kupac zaključili su ugovor o kupoprodaji predmetnog stana broj ... (garsonjere). U ugovor je naznačeno da je prodavac predao stan kupcu, ali to u stvarnosti nije učinjeno, jer je tužilja i dalje u posedu predmetnog stana – garsonjere. Sada tuženi je pravni prethodnik firme ''Res trade'' DOO Novi Sad. Dana 13.07.2016. godine ovde tuženi ''Seen Properties'' DOO Beograd i tužilja zaključili su aneks ugovora o zameni nekretnina od 06.08.2006. godine koji je overen pred Opštinskim sudom u Kuli pod Ov 5377/2006 dana 05.10.2006. godine i u aneksu je naznačeno da se menja osnovni ugovor utoliko što investitor tim aneksom na ime zamene prenosi u vlasništvo ugovaraču (tužilji) dvosoban stan broj ... na drugom spratu površine 41m² bezteretno. Tužilja se nalazi u državini oba stana.

Pri ovako utvrđenom činjeničnom stanju, polazeći od odredbe člana 20. stav 1. i člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti, prvostepeni sud je utvrdio da je tužbeni zahtev tužilje osnovan. Naime, prvostepeni sud nalazi da je tužilja 12.06.2009. godine zaključila pismeni ugovor o kupoprodaji spornog stana (garsonjere) sa tadašnjim zastupnikom ''Res trade'' DOO Novi Sad, koga je zastupao VV po generalnom punomoćju koje je imao overeno pred sudom. Isti punomoćnik je bio ovlašćen da od tadašnjeg direktora ''Res trade'' DOO Novi Sad u ime tog privrednog društva zaključuje kupoprodajne ugovore sa kupcima stanova kao i da od istih prima novac od kupoprodajne cene za stanove. Tužilja je u celosti isplatila kupoprodajnu cenu, nalazi se u posedu nepokretnosti, legalno su joj predati ključevi od strane punomoćnika tuženog (pravnog prethodnika). Dakle, tužilja kao kupac stana koja je izmirila svoje ugovorne obaveze prema pravnom prethodniku tuženog ne može da trpi bilo kakve štetne posledice, zbog činjenice da tuženi kao pravni sledbenik firme DOO ''Res trade'' osporava predmetni ugovor.

Drugostepeni sud nije prihvatio ovakvo pravno stanovište prvostepenog suda, polazeći od odredbi člana 2. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti (''Službeni glasnik RS'' br. 93/2014... 6/2015) i odredbe člana 454. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima nalazi da je tužilja predmetni stan (garsonjeru) kupila od nevlasnika. Ovo iz razloga što je VV kao punomoćnik firme ''Res trade'' DOO Novi Sad imao ovlašćenje za prodaju stanova u ulici ... broj ... (punomoćje od 10.07.2006. godine – Ov 32561/2006), da nije imao ovlašćenje za prodaju stanova na lokaciji ulica ... broj ... na kojoj se nalazi predmetna garsonjera (stan broj ...). Kako iz toga proizilazi da tužilja nije mogla da stekne svojinu na predmetnoj garsonjeri od nevlasnika, a i pored činjenice što aneks ugovora ne ispunjava formalne uslove za konvalidaciju, to je uvažio žalbu tuženog, prvostepenu presudu preinačio i odbio tužbeni zahtev.

Vrhovni kasacioni sud ne prihvata izneto stanovište drugostepenog suda, jer smatra da je zasnovano na pogrešnoj primeni člana 2. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti i člana 454. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima. Ovo iz razloga što je članom 33. ZOSPO predviđeno da se pravo svojine na nepokretnosti stiče na osnovu pravnog posla i upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom. U konkretnoj pravnoj situaciji, tužilja je sa punomoćnikom pravnog prethodnika tuženog zaključila ugovor i sve obaveze iz ugovora ispunila. Stupila je u državinu sporne nepokretnosti i ista se i sada nalazi u državinu te nepokretnosti, iz čega proizilazi da je ugovor u celosti izvršen. Isplaćena je kupoprodajna cena. Pri tome, ne može se prihvatiti kao opravdan razlog drugostepenog suda da VV je imao ovlašćenje pravnog prethodnika tuženog da raspolaže njegovim stanovima u zgradi na lokaciji ..., ulica ... broj ..., a ne i na lokaciji ..., ulica ... broj ..., na koju se nalazi predmetna garsonjera (stan broj ...). Ovo iz razloga što iz utvrđenog činjeničnog stanja i spisa predmeta proizilazi da je pravni prethodnik tuženog VV izdao punomoćje iste sadržine koje je overeno i dana 10.07.2006. godine u vezi prodaje stanova na lokaciji u ulici ... broj ..., s tim što je to punomoćje izdato i za lokaciju broj ..., a isto je overeno pre naznačenog punomoćja tj. 20.04.2005. godine. Iz toga proizilazi da je punomoćnik VV imao punomoćje za otuđenje predmetnog stana. Stoji činjenica da je u ugovoru naznačeno da se radi o punomoćju koje je overeno dana 10.07.2006. godine (Ov 32561/2006), ali je očigledno da se radi o grešci prilikom unošenja na osnovu kog punomoćja je VV imao pravo da raspolaže i stanom u ulici ... broj ..., a ustvari radi se o punomoćju Ov 15863/2005 od 02.04.2005. godine. Tužilja nije mogla da se uknjiži kao vlasnik kupljene garsonjere jer nije izvršen tehnički prijem zgrade, ali ugovor je u celosti ispunjen. Činjenica da punomoćnik pravnog prethodnika tuženog primljeni deo novca od tužilje nije predao na blagajnu, nije od značaja za rešenje ove pravne stvari, jer to je odnos između tog lica i pravnog prethodnika tuženog. S druge strane, naznačeni punomoćnik je imao najšira ovlašćenja u pogledu načina isplate kupoprodajne cene i raspolaganja stanovima i na lokaciji u ulici ... broj ... . Pri ovako utvrđenim činjenicama, prvostepeni sud je imao opravdan razlog da prihvati primenu odredbe člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti i usvoji tužbeni zahtev tužilje.

Vrhovni kasacioni sud je cenio i ostale navode iz revizije, ali nalazi da isti nisu od posebnog značaja za donošenje drugačije odluke suda.

Imajući u vidu napred izneto, Vrhovni kasacioni sud je na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, odlučio kao u izreci.

Odluka o troškovima postupka doneta je primenom odredbi čl. 150, 153. stav 1, čl. 154, 163. st. 1-4. i člana 165. stav 2. ZPP. Dosuđeni iznos troškova revizijskog postupka odnosi se za troškove za sastav revizije u visini od 33.000,00 dinara i na ime takse na reviziju 97.500,00 dinara, što ukupno iznosi 130.500,00 dinara, a što je u skladu sa važećom advokatskom i taksenom tarifom.

Predsednik veća-sudija

dr Dragiša B. Slijepčević,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić