Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1021/24 od 19.08.2024. godine, stavom prvim izreke, odbijena je žalba tužene BB i u usvajajućem delu potvrđena presuda Osnovnog suda u Novom Sadu P 8707/2022 od 01.11.2023. godine, ispravljena rešenjem tog suda P 8707/2022 od 12.01.2024. godine. Stavom drugim izreke, odbijeni su zahtevi tužioca i tužene za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužena BB je zbog pogrešne primene materijalnog prava blagovremeno izjavila reviziju predviđenu članom 404. ZPP (posebna revizija).

Tužilac je podneo odgovor na reviziju.

Po oceni Vrhovnog suda, o izjavljenoj posebnoj reviziji u ovom sporu potrebno je odlučivati radi ujednačavanja sudske prakse i tumačenja prava – konvalidacije predugovora o prometu nepokretnosti, primenom člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik Republike Srbije“, broj 42/98 i 111/09) i mogućnosti da predugovor koji nije zaključen u zakonom propisanoj formi zameni ugovor koji prodavac odbija da zaključi.

Iz tog razloga, na osnovu člana 404. ZPP, odlučeno je kao u prvom stavu izreke.

Odlučujući o izjavljenoj reviziji, na osnovu člana 408. ZPP, Vrhovni sud je našao da je revizija tužene osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac – kupac i tužena BB – prodavac zaključili su 17.09.2013. godine pisani predugovor o kupoprodaji stana broj .. površine 33m² u ulici ... broj .. u Novom Sadu, na parceli .. KO Veternik. U predugovoru, pored predmeta prodaje (član 1), navedena je prodajna cena i način njene isplate (član 3), konstatovano da će njegov predmet biti predat u posed 01.11.2013. godine (član 4. stav 1) i ugovoreno zaključenje konačnog ugovora nakon isplate kupoprodajne cene, koji će sadržati sve odredbe predugovora i saglasnost prodavca za uknjižbu kupca (član 6. stav 1). Stan koji je bio predmet označenog predugovora tužena BB stekla je ugovorom o kupoprodaji od 22.11.2011. godine, pre zaključenja braka (28.09.2013. godine) sa tuženim VV. Tužilac je prilikom zaključenja predugovora isplatio tuženoj prvu ratu prodajne cene u iznosu od 5.000 evra, o čemu je sačinjena priznanica koju je potpisao tuženi VV, i po njenoj isplati je stupio u posed spornog stana. O isplatama sledeće četiri rate, u iznosima od po 5.000 evra, takođe su sačinjene priznanice koje je potpisao tuženi VV, sada već suprug tužene BB. Nakon isplate poslednje rate prodajne cene (20.01.2014. godine) tužilac nije zahtevao od tužene zaključenje konačnog (glavnog) ugovora o kupoprodaji, već je to zbog naknadne prodaje stana i saznanja da na osnovu predugovora ne može izvršiti upis prava svojine u javne knjige, učinio tek tokom 2022. godine. Tužena je odbila zaključenje ugovora o kupoprodaji zato što joj cena stana nije isplaćena u celosti. U međuvremenu prestala je bračna zajednica tuženih i njihov brak je razveden presudom P2 184/16 od 14.03.2016. godine. Tuženi su istog dana zaključili vansudsko poravnanje kojim se tuženi VV obavezao da će tuženoj BB, na ime njene posebne imovine i dela zajedničke imovine – spornog stana koji je tužena prodala pre zaključenja braka po ceni od 25.000 evra, polovina svadbenih poklona i pokućstva kupljenog za potrebe zajedničkog domaćinstva, isplatiti ukupno 15.000 evra u tri rate (od 31.12.2016. do 31.12.2018. godine). Tuženi VV obavezu iz zaključenog vansudskog poravnanja nije ispunio.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je prvi (osnovni) tužbeni zahtev odbio u odnosu na tuženog VV, a usvojio u odnosu na tuženu BB. Po stanovištu tog suda, tužilac i tužena su zaključili predugovor koji je imao za cilj zaključenje glavnog ugovora o prenosu prava svojine na stanu, koji sadrži sve bitne sastoje ugovora tako da obavezuje ugovarače. Tužilac je u celosti isplatio cenu i stupio u posed stana, zbog čega po shvatanju prvostepenog suda postoji mogućnost za konvalidaciju predugovora u smislu člana 73. Zakona o obligacionim odnosima, a tužilac je na osnovu konvalidiranog predugovora o kupoprodaji stekao pravo svojine na predmetnom stanu.

Drugostepeni sud je odbio žalbu tužene i potvrdio prvostepenu presudu u delu kojim je usvojen prvi tužbeni zahtev, ali je pravilnost odluke nižestepenog suda obrazložio drugačijim razlozima. Po nalaženju tog suda, sporni pravni posao samo je naslovljen kao predugovor, ali on sadrži sve što treba da sadrži i ugovor o kupoprodaji – predmet i cenu, i izvršen je u celosti – cena je isplaćena i tužilac je u posedu predmetnog stana, zbog čega se radi o ugovoru o prometu nepokretnosti koji ispunjava uslove za konvalidaciju u smislu člana 4. stav 3. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti.

Po oceni Vrhovnog suda, osnovani su navodi revidenta da su nižestepeni sudovi u ovom sporu pogrešno primenili materijalno pravo i da zato činjenično stanje nije u potpunosti utvrđeno.

Predugovor je uređen članom 45. Zakona o obligacionim odnosima. Prema toj odredbi, predugovor je ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor (stav 1); propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora (stav 2); predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (stav 3); na zahtev zainteresovane stranke sud će naložiti drugoj stranci koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti (stav 4); zaključenje glavnog ugovora može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen (stav 5); predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio ni zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme (stav 6).

Tužilac i tužena BB su predugovor o kupoprodaji stana zaključili u pisanoj formi, ali njihovi potpisi nisu overeni od strane suda. Odredbom člana 4. Zakona o prometu nepokretnosti, važećeg u vreme kada je sporni predugovor zaključen, ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pisanoj formi i potpisi ugovarača overavaju od strane suda (stav 1), a ugovori koji nisu zaključeni na način iz stava 1. tog člana ne proizvode pravno dejstvo (stav 2). Sporni predugovor nije zaključen u formi propisanoj zakonom za glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, a ne može se ni konvalidirati u smislu stava 3. navedenog člana, jer ne predstavlja pravni osnov za sticanje prava svojine na nepokretnosti, već ugovor kojim se preuzima obaveza zaključenja glavnog ugovora. Na osnovu zaključenog predugovora, čak i kada ispunjava uslov u pogledu forme, ne može se tražiti utvrđenje prava svojine na nepokretnosti. To proizilazi iz sadržine odredbe člana 45. st. 4. i 5. Zakona o obligacionim odnosima. Odstupanje je moguće ako se nesumnjivo dokaže da je prava volja ugovornih strana bila da se zaključi konačni ugovor, i da takav ugovor ispunjava i sve druge uslove potrebne za njegovu punovažnost. Za takvo odstupanje uporište postoji u odredbi člana 99. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, prema kojoj se pri tumačenju spornih odredbi ne treba držati doslovnog značenja upotrebljenih izraza, već treba istraživati zajedničku nameru ugovarača i odredbu tako razumeti kako to odgovara načelima obligacionog prava utvrđenih tim zakonom, posebno načelu savesnosti i poštenja i zabrane zloupotrebe prava.

U ovom slučaju, po nalaženju revizijskog suda, izostalo je utvrđenje činjenica bitnih za utvrđenje prave volje ugovornih strana prilikom zaključenja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Prvostepeni sud je samo na osnovu činjenica da predugovor sadrži sve bitne elemente ugovora o kupoprodaji (zbog čega obavezuje ugovarače) i na osnovu činjenice da je stan predat u državinu tužiocu koji je isplatio njegovu cenu u celosti, zaključio da su ispunjeni uslovi za konvalidaciju iz člana 73. Zakona o obligacionim odnosima, bez vođenja računa o odredbi predugovora kojom su ugovarači preuzeli obavezu da nakon isplate ugovorene prodajne cene u celosti zaključe konačni ugovor, što je inače osnovna karakteristika svakog predugovora. Drugostepeni sud, iako utvrđuje da je članom 6. stav 1. predugovora preuzeta obaveza zaključenja konačnog ugovora, odbija žalbu tužene sa obrazloženjem da su tužilac i tužena zaključili ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je samo nazvan predugovorom, a koji je u potpunosti izvršen zbog čega su ispunjeni uslovi za njegovu konvalidaciju u smislu člana 4. stav 3. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti.

Sledstveno izloženom, po oceni Vrhovnog suda, oba nižestepena suda se nisu bavila utvrđivanjem prave volje ugovarača prilikom zaključenja spornog predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zbog čega su obe nižestepene presude morale biti ukinute u delu kojim je usvojen prvi (osnovni) tužbeni zahtev u odnosu na tuženu BB, i u tom delu predmet vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

U ponovljenom suđenju prvostepeni sud će ocenom sadržine spornog predugovora, koji sadrži obavezu ugovarača da po isplati prodajne cene u celosti zaključe konačni ugovor, i iskaza stranaka – tužioca, da je postignut dogovor da se prvo sačini predugovor i da po isplati cene u celosti nije zahtevao zaključenje konačnog ugovora, pouzdano utvrditi pravu volju ugovarača prilikom zaključenja spornog pravnog posla. Tek nakon toga, biće u mogućnosti da oceni da li sporni pravni posao predstavlja predugovor o kupoprodaji stana koji nije zaključen u zakonom propisanoj formi i zato, bez obzira na izvršenje obaveze isplate prodajne cene i predaju predmeta predugovora u posed tužiocu, ne može biti konvalidiran, niti se po tom osnovu na stanu može steći pravo svojine, ili se radi o ugovoru o kupoprodaji koji je u celosti izvršen i ispunjava uslove za konvalidaciju, zbog čega predstavlja osnov za sticanje prava svojine.

Ukinuta je i odluka o troškovima postupka zato što zavisi od ishoda spora.

Sa svega navedenog, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP odlučeno je kao u drugom stavu izreke.

Predsednik veća – sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković