U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branislava Bosiljkovića, predsednika veća, Dragane Boljević i Jasmine Simović, članova veća, u parnici tužioca „Elita inženjering“ d.o.o. iz Beograda, koga zastupa Miša Petrovski advokat iz ..., protiv tuženog AA iz ..., koga zastupa Ivanja Janjić advokat iz ..., radi utvrđenja po tužbi i po protivtužbi, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 2458/22 od 21.07.2022. godine, na sednici održanoj 02.04.2026. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tužioca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 2458/22 od 21.07.2022. godine.

ODBIJA SE zahtev tuženog za naknadu troškova postupka po reviziji.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu P 3594/17 od 19.01.2022. godine, stavom prvim izreke, odbijen je zahtev tužioca za utvrđenje ništavosti ugovora o kupoprodaji jednoiposobnog stana broj ..., površine 43 m2, na ... sa ... strane u stambeno-poslovnom objektu u ... ..., na parceli formiranoj od k.p. .../... i .../... obe u k.o. ..., zaključen između parničnih stranaka i overen 01.08.2013. godine u Prvom osnovnom sudu u Beogradu pod I .../2013. Stavom drugim izreke, usvojen je protivtužbeni zahtev tuženog i utvrđeno da je tuženi vlasnik označenog stana, a tužilac obavezan da trpi da tuženi ovo pravo uknjiži. Stavom trećim izreke, obavezan je tužilac da naknadi tuženom troškove parničnog postupka od 233.250,00 dinara, a stavom četvrtim je tuženi oslobođen od plaćanja sudskih taksi u ovom postupku.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 2458/22 od 21.07.2022. godine odbijena je žalba tužioca i potvrđena označena prvostepena presuda u stavovima prvom, drugom i trećem izreke (stav prvi izreke) i odbijen zahtev tuženog za naknadu troškova drugostepenog postupka (stav drugi izreke).

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog svih razloga propisanih zakonom, pozivajući se na odredbe člana 404. Zakona o parničnom postupku (posebna revizija).

Tuženi je podneo odgovor na reviziju.

Posebna revizija je, u smislu člana 404. Zakona o parničnom postupku - ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11, 49/13-US, 74/13-US, 55/14, 87/18, 18/20, 10/23) izuzetno pravno sredstvo koje se, zbog pogrešne primene materijalnog prava, može izjaviti protiv drugostepene presude koja se ne bi mogla pobijati revizijom. O dozvoljenosti posebne revizije odlučuje Vrhovni sud u smislu člana 404. stav 2. ZPP i 92. Zakona o uređenju sudova („Službeni glasnik RS“, broj 10/23), ceneći potrebu odlučivanja o tom pravnom sredstvu zbog razmatranja pravnih pitanja od opšteg interesa ili u interesu ravnopravnosti građana, ujednačavanja sudske prakse ili novog tumačenja prava.

O reviziji nije bilo potrebe da se odlučuje kao izuzetno dozvoljenoj u smislu člana 404. ZPP, s obzirom da je vrednost predmeta spora označena tužbom 67.749,73 evra, a protivtužbom 8.129.967,70 dinara, dakle veća od 40.000 evra po srednjem kursu NBS na dan podnošenja tužbe, u kom slučaju je revizija uvek dozvoljena na osnovu člana 403. stav 1. u vezi sa stavom 3. ZPP.

Ispitujući pobijanu odluku u smislu člana 408. ZPP, Vrhovni sud je utvrdio da je revizija tužioca neosnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Iz sadržine izjavljene revizije, u kojoj se inače ne ukazuje konkretno na povredu bilo koje od odredaba parničnog postupka, proizlazi da tužilac osporava ocenu izvedenih dokaza i s tim u vezi utvrđeno činjenično stanje, što bi ukazivalo na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi sa članom 8. ZPP koje u konkretnom slučaju nema. Drugostepeni sud je imao u vidu sve okolnosti konkretnog slučaja i činjenično stanje koje je u postupku pred prvostepenim sudom utvrđeno pravilnom primenom člana 8. ZPP, dok u postupku pred drugostepenim sudom nije učinjena ni neka druga bitna povreda iz člana 374. stav 1. ZPP koja bi mogla predstavljati dozvoljeni revizijski razlog, pa su neosnovani paušalni navodi o postojanju bitnih povreda odredaba parničnog postupka.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je privredno društvo sa tri člana suosnivača sa podjednakim udelima, koje se bavi investiranjem, izgradnjom i prodajom stanova. Višegodišnji direktor (zakonski zastupnik) tužioca bio je BB (jedan od suosnivača tužioca) do 10.06.2013. godine od kad je to drugi suosnivač VV, prema sprovedenoj promeni u Agencija za privredne registre. Tuženi je bio zaposlen u firmi „Elita intenzis“ (na adresi tužioca) koja se bavila gradnjom stanova za tužioca, i obavljao je poslove ... mnogih gradilišta tužioca, pa i onog u ... ... .

Tokom 2008. godine između tuženog i tužioca, u čije ime je istupao direktor BB, bio je zaključen najpre usmeni, a zatim i pismeni ugovor (29.05.2008. godine) naslovljen kao „sporazum o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji (predugovor)“ kojim su prodavac (tužilac u ovom postupku) i kupac (tuženi u ovom postupku) uredili međusobna prava i obaveze povodom izgradnje (definisane članom 5. kao mogućnost definitivnog fizičkog ulaza u posed stana od strane kupca i to u sivoj fazi) i kupoprodaje stana u izgradnji u Ulici ... ... u ... (član 1). Tim ugovorom tužilac je prodao tuženom jednoiposoban stan u izgradnji, površine 43 m2 na ... sa ... strane na k.p. .../... i .../... obe u k.o. ... za cenu od 800 evra po m2, što ukupno iznosi 34.400 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan uplate, koja predstavlja cenu nepokretnosti u tzv. sivoj fazi - izvedeni grubi građevinski radovi (član 3), a tuženi se obavezao da će ugovorenu cenu otplaćivati u ratama od po 500 evra svakog 01. do 10. u mesecu na ruke prodavcu, preko direktora BB, koji će mu za svaku uplaćenu novčanu ratu izdati priznanicu (član 4). Ugovorne strane su se obavezale da će po izgradnji sive faze predmetne nepokretnosti zaključiti glavni ugovor kojim će odrediti koji konkretno poseban deo (broj, oznaka stana) u objektu pripada kupcu i overiti ga kod nadležnog suda (član 7).

Zatim su 07.06.2013. godine direktor tužioca BB i tuženi sačinili tekst ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji (na memorandumu tužioca) kojim je precizirana oznaka stana (broj ...), kao i to da tzv. siva faza podrazumeva da su izvedeni grubi građevinski radovi, postavljena spoljna stolarija i obavljeno malterisanje. Ovaj ugovor overen je 01.08.2013. godine u Prvom osnovnom sudu u Beogradu, s tim što je tom prilikom tužioca zastupao i u njegovo ime (na mestu označenom za direktora) ugovor potpisao BB.

Celokupnu cenu stana, prema ugovoru od 29.05.2008. godine, povrđenu ugovorom od 07.06.2013. godine (overenim 01.08.2013. godine) tuženi je isplatio u periodu od 02.06.2008. do 10.03.2014. godine, o čemu mu je BB izdavao priznanice, a 20.03.2014. godine i potvrdu (na memorandumu tužioca i sa njegovim pečatom) o isplati cene stana u celosti. Tuženi je prvi stanar koji se, sa suprugom i dvoje male dece, u jesen 2013. godine uselio u stan broj ... u zgradu broj ... u ... ulici, izvršivši malterisanje (koje je trebalo da izvrši tužilac) i uloživši dodatna sredstva da stan završi i osposobi za stanovanje. Svi računi se vode na tuženog i on za stan plaća porez na imovinu. Zapisnik o primopredaji stana (overen pečatom tužioca) sačinjen je 10.07.2014. godine, a primopredaju je za prodavca izvršio BB, koji je 2014. godine u ime tužioca predao stan u istoj zgradi i svedoku GG. Novi zakonski zastupnik tužioca tek je na proleće 2014. godine, prvi i jedini put, razgovarao sa tuženim kada mu je rekao da može biti problema jer je stan plaćao bivšem direktoru. Protiv BB, koji je nedostupan pravosudnim organima, podnete su krivične prijave zbog sumnje da je izvršio krivično delo prevare i falsifikovanja službene isprave.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je između parničnih stranaka nastao obligacioni odnos zaključenjem ugovora od 2008. godine i njegovim sukcesivnim izvršavanjem, koji je u pretežnoj meri izvršen pre nego što je 10.06.2013. godine došlo do promene zakonskog zastupnika kod tužioca i finalizovan zaključenjem osporenog ugovora 07.06.2013. godine. Pritom j prvostepeni sud imao u vidu odredbu člana 88. Zakona o obligacionim odnosima prema kojoj ugovor koji neko lice zaključi kao punomoćnik u ime drugog bez njegovog ovlašćenja obavezuje neovlašćeno zastupanog samo ako on ugovor naknadno odobri, kao i okolnost da tužilac ugovor od 10.06.2013. godine overen 01.08.2013. godine nije naknadno odobrio. Okolnosti da je ugovor, prilikom overe, potpisao BB u ime tužioca, iako tad već gotovo dva meseca nije bio direktor, te nije bio ovlašćen da zastupa tužioca, koji taj ugovor nije naknadno odobrio, prvostepeni sud je sagledao u smislu odredbe člana 32. stav 2. Zakona o privrednim društvima, prema kojoj će se smatrati, ako društvo u kontinuitetu prihvata da neko lice postupa kao zastupnik na način kojim treće lice dovodi u uverenje da ima pravo na zastupanje, da je društvo konkludentno to lice ovlastilo na zastupanje, osim ako društvo ne dokaže da je treće lice znalo ili moralo znati za nepostojanje ovlašćenja za zastupanje tog lica. S obzirom na izložene okolnosti i citirane zakonske odredbe, prvostepeni sud je zaključio da tuženi nije znao niti mogao znati da BB više nije direktor tužioca, a tužilac, odnosno njegov novi direktor nisu o tome obavestili ni tuženog ni bilo koga na gradilištima tužioca, niti su dokazali da je tuženi bio nesavestan, zbog čega osporeni ugovor, iako je potpisan od strane ranijeg direktora tužioca proizvodi dejstvo u odnosu na tuženog kao treće savesno lice i nije ništav. Zbog toga je tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti osporenog ugovora odbio, a protivtužbeni zahtev za utvrđenje vlasništva tuženog na predmetnom stanu usvojio.

Drugostepeni sud je ocenio da je prvostepeni sud pravilno i potpuno utvrdio činjenično stanje i na njega pravilno primenio materijalno pravo. Budući da je na osnovu ugovora od 2008. godine predmetni stan izgrađen zaključno sa grubim građevinskim radovima i predat tuženom kao naručiocu, koji je stan završio i isplatio celokupnu ugovorenu cenu na ugovoreni način, tuženi je bio savestan i nije imao razloga da sumnja da je višegodišnji zakonski zastupnik tužioca to prestao da bude mesec i 20 dana pre overe ugovora 01.08.2013. godine. Pritom je drugostepeni sud izneo pravni stav da pismeni sporazum od 29.05.2008. godine, koji su parnične stranke naslovile kao sporazum o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, i to za nepokretnost koja tada nije postojala već je tek u narednom periodu trebalo da bude izgrađena, u stvari predstavlja ugovor o građenju iz člana 630. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima koji, budući da je zaključen u pismenoj formi, upravo onoj koja je za taj ugovor propisana stavom drugim pomenutog člana, proizvodi pravno dejstvo između ugovornih strana.

Vrhovni sud nalazi da se revizijom tužioca neosnovano ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava i da je osporena drugostepena odluka pravilna.

S obzirom na okolnosti da je tužilac izgradio predmetni stan i predao ga tuženom u dogovorenom stanju grubih građevinskih radova (osim malterisanja, koje je obavio tuženi) koji je potom izveo sve ostale potrebne građevinsko-zanatske radove i obezbedio priključenje stana na vodovodno-kanalizacionu i elektro-energetsku mrežu i u jesen 2013. godine se i uselio sa porodicom u stan, za koji je u celosti isplatio ugovorenu cenu u periodu od 02.06.2008. zaključno sa 10.03.2014. godine, Vrhovni sud nalazi da je obligacioni odnos između stranaka zasnovan na njihovom ugovoru od 29.05.2008. godine. Taj ugovor, iako su ga ugovorne stranke naslovile kao sporazum o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, zapravo ne predstavlja ugovor o prodaji, već ugovor o građenju, čija je osnova utemljena na ugovoru o delu. Zakonsko uporište ovakvog stava je u odredbi člana 601. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima - ZOO, prema kojoj se ugovor smatra ugovorom o delu ako su ugovorne strane naročito imale u vidu poslenikov rad. Pošto iz zaključenog ugovora proizlazi da je izvršenje obaveze izvođenje radova na izgradnji stana primarna obaveza prodavca, u konkretnom slučaju nije reč o ugovoru o prodaji, već o ugovoru o građenju iz člana 630. stav 1. ZOO. Kako je odredbom stava drugog istog člana propisano da ugovor o građenju mora biti zaključen u pismenoj formi, u kakvoj formi je i zaključen ugovor od 29.05.2008. godine, taj ugovor stranaka predstavlja u svemu pravno valjan ugovor o građenju, koji nije ništav u smislu člana 103. ZOO nije pošto protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima.

Iz izloženih razloga proizlazi da pravo svojine na predmetnom stanu tuženi nije ni stekao po osnovu ugovora zaključenog 07.06.2013. godine između tužiočevog tadašnjeg direktora i tuženog, čiji su potpisi sudski overeni 01.08.2013. godine, a čiju pravnu valjanost tužilac osporava. Kako je tuženi već ranije, po drugom pravnom osnovu (pravno valjanom ugovoru o građenju), stekao pravo svojine na predmetnom stanu, tužilac nema pravni interes pa je neosnovan njegov zahtev za utvrđenje ništavosti nekoliko godina kasnije zaključenog (07.06.2013. godine) i sudski overenog (01.08.2013. godine) ugovora o kupoprodaji. Zbog toga su pravilne pobijane odluke kojima je usvojen protivvtužbeni zahtev tuženog i odbijen tužbeni zahtev tužioca.

Stoga nije od značaja, inače neosnovano, revidentovo ukazivanje da je tuženi, prilikom overe ugovora od 07.06.2013. godine, trebalo da proveri ko je direktor tužioca na sajtu Agencije za privredni registar. Tuženi nije imao razloga da sumnja da je direktor tužioca BB, kako zbog njegovog dugogodišnjeg istupanja u ime tužioca, tako i za koga što je sudski službenik overio pomenuti ugovor u skladu sa članom 9. tada važećeg Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa („Službeni glasnik RS“, br. 39/93) prema kome je službeno lice, ako treba overiti potpis lica kao zastupnika drugog lica, preduzeća ili druge organizacije, pre overe dužno da utvrdi da je to lice ovlašćeno na zastupanje, i da u potvrdi o overi navede na osnovu čega je podnosilac ovlašćen na zastupanje, pri čemu o promeni svog direktora tužilac nije obavestio svoje radnike na gradilištima niti proverio državinsko stanje u objektima koje je tužilac gradio.

Na osnovu izloženog, odlučeno je kao u prvom stavu izreke presude primenom člana 414. stav 1. ZPP.

Zahtev tuženog za naknadu troškova postupka po reviziji odbijen je na osnovu člana 154. stav 1. i 165. stav 1. ZPP, s obzirom da izdaci tuženog za odgovor na reviziju nisu bili potrebni.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković