Rešenjem Višeg suda u Kraljevu Gž 638/23 od 11.06.2024. godine, odbijene su, kao neosnovane žalbe predlagača i protivnika predlagača i potvrđeno prvostepeno rešenje.

Protiv pravnosnažnog rešenja donetog u drugom stepenu, predlagač i protivnik predlgača su blagovremeno izjavili revizije, zbog pogrešne primene materijalnog prava, sa predlogom da se o revizijama odluči kao izuzetno dozvoljenim, primenom člana 404. Zakona o parničnom postupku.

Odlučujući o dozvoljenosti revizija primenom člana 404. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11...10/23), Vrhovni sud je ocenio da su ispunjeni uslovi za odlučivanje o posebnim revizijama, radi novog tumačenja prava i ujednačavanja sudske prakse po pitanju pravične novčane naknade za eksproprisanu nepokretnost u visini njene tržišne vrednosti, zbog čega je primenom člana 404. ZPP odlučeno kao u stavu prvom izreke.

Ispitujući pravilnost pobijanog rešenja donetog u drugom stepenu primenom člana 408. i člana 420. stav 1. ZPP u vezi člana 30. stav 2. Zakona o vanparničnom postupku, Vrhovni sud je utvrdio da su revizije osnovane.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, rešenjem Grada Kraljeva, Gradske uprave, Odeljenja za upravljanje imovinom, Odseka za imovinsko-pravne poslove i poslove upravljanje imovinom od 12.03.2020. godine, eksproprisan je uz naknadu deo k.p. 287 u površini od 54 a 04 m2 upisane u list nepokretnost broj 66 KO ..., čiji je vlasnik AA iz ... (Grad Kraljevo), radi izgradnje dela auto-puta E-761 Pojate-Preljina, deonica Adrani-Mrčajevci-regulacija reke u korist Republike Srbije, saglasno javnom interesu za potpunu i nepotpunu ekspropijaciju i ppivremeno zauzimanje nepokretnosi utvrđeno Zakonom o utvrđivanju javnog interesa i posebnim ppostupcima, radi realizacije projekta izgradnje infrastrukturnog koridora auto - puta E-761, Pojate - Preljina, deonica Adrani - Mrčajevci, („Službeni glasnik RS“, br. 49/2019 od 08.07.2019. godine) i Uredbi o utvrđivanju prostornog plana područja posebne namene infrastrukturnog koridora auto - puta E-761 deonica Pojate - Preljina („Službeni glasnik RS“, br. 98/2013). Prema izveštaju Ministarstva finansija, Poreske uprave, Odseka za kontrolu izdvojenih aktivnosti Kraljevo od 02.02.2022. godine i 09.09.2021. godine nižestepeni sudovi su utvrdili da je procena tržišne vrednosti eksproprisanog zemljišta u KO ... iznosi 147,50 din/m2. Radi utvrđenja cene po 1 m2, kao i ukupne cene na ime eksproprisanog građevinskog zemljišta, u toku prvostepenog postupka izveden je dokaz veštačenjem od strane sudskog veštaka građevinske struke Živojina Milenkovića, iz čijeg nalaza i mišljenja i njegovih izjašnjenja proizlazi da je deo predmetne parcele po vrsti građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta i nema infrastrukturu, u neposrednoj blizini je puta Kraljevo - Čačak (1,34 km) i reke Zapadne Morave. Tržišna vrednost definisana je na osnovu analize funkcionalnosti i moguće namene, atraktivnosti lokacije, stanja ponuda i potražnje građevinskog zemljišta imajući u vidu tržišne cene građevinskog zemljišta na istoj lokaciji. Tržišna vrednost predmetnog zemljišta data je u poređenju sa više nepokretnosti koje je sudski veštak identifikovao i prikazao. Prikupljeni podaci su iz javnog servisa RGZ o izvršenim kupoprodajama na ovim lokacijama. Sudski veštak je tabelarno prikazao šest uporednih primera o ostvarenim prodajama u KO Obrva, Lađevci, Miločaj i Mrsać i upoređivanjem ostvarenih prodajnih cena dobio vrednost od 413,20 dinara po m2 odnosno 3,51 evro/m2 po kursu od 117,58 dinara, tako da tržišna vrednost dela predmetne parcele iznosi 2.232.932,80 dinara, odnosno 18.968,04 evra. Izjašnjavajući se na primedbe stranaka, sudski veštak je naveo da je na osnovu prometovanih vrednosti za period od 2015. godine do 2021. godine u reonu Obrva, Mrsać i Miločaj došao do srednje prometovane vrednosti. Predmetna parcela je obuhvaćena Planom područja posebne namene, pa je procenjena kao građevinsko zemljište. U faktičkom stanju nema infrastrukturu, ali da nije u pitanju oduzimanje za javnu namenu postojala bi mogućnost da više vlasnika izgradi infrastrukturu ili objekte po svojoj želji. Skoro sve parcele koje su predmet eksproprijacije se u faktičkom stanju koriste kao njive, pa iako su neke po vrsti građevinsko zemljište ili građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta, ujednačen je kriterijum cena po m2. Sudski veštak je analizirao prodaje koje objavljuje RGZ i koristio uzoreke koji su dalje od magistralnog puta koje nemaju infrastrukturu ili imaju neku infrastrukturu i od tri ili više je računao prosečnu cenu koju određuje kao realnu.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su primenom Ustava RS, Zakona o eksproprijaciji i Zakona o planiranju i izgradnji utvrdili naknadu za eksproprisano zemljište u visini utvrđenoj iz nalaza i mišljenja sudskog veštaka Živojina Milenkovića. Prema datim razlozima, Poreska uprava ne određuje tržišnu cenu eksproprisane nepokretnosti, već vrši njenu procenu na osnovu evidentiranih prometa zemljišta koji su prijavljeni radi regulisanja poreza na prenos apsolutnih prava i prestavlja samo polaznu osnovu za utvrđivanje tržišne vrednosti eksproprisane nepokretnosti, a stranke imaju mogućnost da predlože veštačenje u cilju utvrđivanja tržišne cene eksproprisanih nepokretnosti i visine naknade. Kako je stupanjem na snagu Uredbe o utvrđivanju Prostornog plana područja posebne namene infrastrukturnog koridora auto-puta E- 761, deonica Pojate - Preljina 10/2020-3 zemljište u granicama plana, uključujući i predmetnu parcelu, privedeno nameni (izgradnja auto-puta) i postalo građevinsko zemljište, to su ocenili da predlgaču pripada naknada kao za građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta, u visini utvrđenoj na osnovu nalaza i mišljenja sudskog veštaka, jer propust državnog organa da izvrši prenamenu zemljišta u katastru nepokretnosti ne može biti na štetu predlagača kao vlasnika predmetne parcele zbog činjenice da se stanje u katastru nepokretnosti razlikuje od stvarnog stanja. Ocenjeno je da je na osnovu ovako izvedenih dokaza potpuno i pravilno utvrđeno činjenično stanje za donošenje odluke o podnetom predlogu, zbog čega je odbijen predlog predlagača da se kao dokaz izvede nalaz i mišljenje sudskog veštaka Zarije Zečevića koji je angažovan od strane predlagača, da se usaglase nalazi i mišljenja sudskih veštaka ili odredi novo veštačenje i pribavi nova procena poreske uprave, s obzirom da bi izvođenje ovih dokaza dodatno odugovlačilo postupak.

Po oceni Vrhovnog suda, osnovano se revizijom predlagača ukazuje da su nižestepeni sudovi pogrešno primenili materijalno pravo pri odlučivanju o visini naknade za oduzeto zemljište.

Članom 41. stav 1. Zakona o eksproprijaciji propisano je da se visina naknade u novcu za eksproprisane nepokretnosti određuje po tržišnoj ceni, prema okolnostima u momentu zaključenja sporazuma o visini naknade, a ako sporazum nije postignut, prema okolnostima u momentu donošenja prvostepene odluke o naknadi. Članom 42. stav 1. istog zakona, propisano je da se naknada za eksproprisano poljoprivredno zemljište i građevinsko zemljište određuje u novcu, prema tržišnoj ceni takvog zemljišta, ako zakonom nije drukčije propisano.

Nižestepeni sudovi su naknadu za eksproprisano zemljište odredili na osnovu nalaza i mišljenja sudskog veštaka građevinske struke Živojina Milenkovića, iz kog proizlazi da je tržišnu vrednost definisao na osnovu analize funkcionalnosti i moguće namene, atraktivnosti lokacije, stanja ponuda i potražnje građevinskog zemljišta imajući u vidu tržišne cene građevinskog zemljišta na istoj lokaciji, a koje podatke je pribavio iz javnog servisa RGZ o izvršenim kupoprodajama u KO Obrva, Lađevci, Miločaj i Mrsać za period od 2015. godine do 2021. godine i upoređivanjem ostvarenih prodajnih cena dobio vrednost od 413,20 dinara po m2 odnosno 3,51 evro/m2 po kursu od 117,58 dinara, tako da tržišna vrednost dela predmetne parcele iznosi 2.232.932,80 dinara, odnosno 18.968,04 evra. Međutim, ne može se prihvatiti ovako dati nalaz i mišljenje sudskog veštaka, s obzirom na to da je visina naknade određena na bazi prosečne cene zemljišta – cena ostvarenih prometom zemljišta nekoliko godina pre određivanja naknade, jer se naknada određuje po tržišnoj ceni, prema okolnostima u momentu zaključenja sporazuma o visini naknade, a ako sporazum nije postignut, prema okolnostima u momentu donošenja prvostepene odluke o naknadi, kako je to propisano Zakonom o eksproprijaciji. Naime, tržišna vrednost zemljišta je procena najverovatnije tržišne cene koja bi bila ostvarena na određeni dan, u ovom slučaju prema okolnostima u momentu donošenja prvostepene odluke o naknadi u uslovima fer prodaje, a određuje je i karakter zemljišta koje je predmet prometa, njegov kvalitet, lokacija i druga obeležja, pa je s tim u vezi u pogledu utvrđivanja tržišne vrednosti zemljišta potrebno uključiti parametre kao što su lokacija, trenutna infrastruktura, opremljenost, prisutnost ponude i tražnje na konkurentnom tržištu pod redovnim okolnostima, u kontekstu slobodne prodaje između zainteresovanih lica i slično. Osim toga, ovo veštačenje obavio je sudski veštak koji je upisan u registar sudskih veštaka za oblast građevinarstvo, sa užom specijalizacijom građevinski i zanatski radovi u visokogradnji (predlagač je prigovarao nalazu veštaka i sa razloga što ga je sačinilo lice koje nije registrovano da veštači vrednost nepokretnosti).

Predlagač je, s obzirom da je imao primedbe na nalaz i mišljenje sudskog veštaka koga je odredio prvostepeni sud, na osnovu člana 271. stav 1. ZPP angažovao sudskog veštaka građevinske struke Zariju Zečevića, koji je sačinio nov nalaz i mišljenje sa dopunom u pogledu procene tržišne vrednosti eksproprisane parcele. Prema nalazu i mišljenju tog sudskog veštaka, predmetna parcela nalazi se u ..., eksproprisana je i nalazi se u obuhvatu Prostornog plana područja posebne namene infrastrukturnog koridora auto-puta E-761 deonica Pojate-Preljina i namenom je predviđeno kao građevinsko zemljište za javnu namenu auto-put i proglašeno kao građevinsko zemljište. Imajući u vidu da se radi o utvrđivanju tržišne vrednosti građevinskog zemljišta za isti građevinski objekat auto-put E-761 Pojate-Preljina, vrednost je utvrđena na osnovu komparativne metode za javno zemljište, te je s tim u vezi tržišna vrednost građevinskog zemljišta i to za predmetnu parcelu 13.401.920,00 dinara. Komparativi koji su uzeti za procenu ovog zemljišta su komparativi za isti objekat – auto-put za koji je cena građevinskog zemljišta po m2 duž trase na području opštine Vrnjačka Banja, utvrđena od strane Poreske uprave – Sektora za izdvojene aktivnosti Vrnjačka Banja. Međutim, ovi nalazi nisu usaglašeni, odnosno prvostepeni sud je propustio da postupi u skladu sa članom 271. ZPP.

Članom 271. ZPP propisano je: da ako stranka ima primedbe na nalaz i mišljenje sudskog veštaka dostaviće ih u pisanom obliku, u roku koji sud odredi za izjašnjenje; stranka može da angažuje stručnjaka ili drugog veštaka upisanog u registar sudskih veštaka, koji će da sačini primedbu na dostavljeni nalaz i mišljenje ili nov nalaz i mišljenje u pisanom obliku, koje sud može da pročita na ročištu za glavnu raspravu; da će sud na ročištu da raspravi primedbu i pokušaće da usaglasi nalaze i stručna mišljenja veštaka; ako se na ročištu ne usaglase nalaz i stručno mišljenje veštaka, odnosno ako sud smatra da bitne činjenice nisu dovoljno raspravljene, odrediće novo veštačenje koje će poveriti drugom veštaku i o tome obavestiti stranke, koje u tom slučaju snose troškove veštačenja na jednake delove.

S obzirom na napred citirani član Zakona o parničnom postupku i na znatnu razliku u procenjenoj tržišnoj ceni eksproprisanog zemljišta u datim nalazima, sačinjenim na osnovu podataka o prometu građevinskog zemljišta, bilo je nužno pokušati usaglašavanje nalaza veštaka (član 271. stav 4. ZPP), a u slučaju da to nije moguće odrediti novo veštačenje koje će se poveriti drugom veštaku (član 271. stav 5. ZPP), kako bi se sa sigurnošću utvrdila bitna činjenica za odluku o visini naknade eksproprisanog zemljišta u vreme donošenja odluke o naknadi.

Imajući u vidu navedeno, po stanovištu Vrhovnog suda, pogrešna primena materijalnog prava u ovoj pravnoj stvari imala je za posledicu pogrešno utvrđeno činjenično stanje bitno za određivanje tržišne vrednosti eksproprisanog zemljišta u vreme donošenja prvostepene odluke o naknadi. Stoga su rešenja nižestepenih sudova ukinuta i predmet vraćen prvostepenom sudu na ponovni postupak.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će otkloniti uočene propuste prilikom utvrđivanja činjeničnog stanja u postupku koji se sprovodi po službenoj dužnosti i utvrditi visinu naknade za eksproprisano graevinsko zemljište saglasno članu 42. stav 1. u vezi člana 41. stav 2. Zakona o eksproprijaciji.

Ukinuta je i odluka o troškovima postupka, s obzirom da ista zavisi od konačnog ishoda tog postupka.

Sa svega navedenog, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP u vezi člana 30. stav 2. ZVP odlučeno je kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća - sudija

Dobrila Strajina s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković