Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilja je blagovremeno izjavila reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava..

Ispitujući pobijanu presudu primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku - ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11... 10/23), Vrhovni sud je utvrdio da je revizija tužilje neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti, a u postupku pred drugostepenim sudom nema propusta u primeni odredaba Zakona o parničnom postupku.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, pravni prethodnik tužilje, sada pokojni BB bio je korisnik kp. br. ... KO Savski Venac (starog premera kp. br. .. KO Beograd 7) i sa pravnim prethodnikom tuženog sada pokojnim GG postigao je usmeni sporazum da GG na toj parceli izgradi objekat za sebe i da u isto vreme u istom dvorištu izgradi drugi objekat za BB, čija je gradnja već bila započeta. GG je izvodio građevinske radove na oba objekta o svom trošku, bez pribavljene građevinske dozvole. Dana 09.03.2000. godine, izvršen je inspekcijski pregled izvršenih radova, u zapisniku je kao investitor naveden BB i opisano je stanje izvedenih radova na dva potpuno nova objekta koja su građena bez odobrenja za gradnju. Prvi objekat je dimenzija 10,75 h 11,05 + 6 h 7 m, izgrađen je podrum, prizemlje i u toku je izgradnja sprata, i da je izleveno 19 stubova. Drugi objekat je dimenzija 16,95 h 11,90 m + 2 h 6,70 m, izgrađena je prizemna ploča, LMT tavanica visine 3,40 m i stubovi 25 h 25 cm, kao i da su ozidani zidovi D=25. Rešenjem Odeljenja za inspekcijske poslove Opštine Savski Venac od 13.03.2000. godine, investitoru BB naloženo je da odmah obustavi radove na oba objekta. Nakon donošenja navedenog rešenja BB i GG su 07.04.2000. godine zaključili sporni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen pred Četvrtim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov. br. 325/2000, kojim BB prodaje kupcu GG vanknjižno pravo vlasništva na nepokretnosti – kući u ulici ... br. 10 u Beogradu na kp. br. .. površine 400 m2, sa pravom korišćenja navedene parcele u površini od 10 ari za kupoprodajnu cenu od 1.000.000,00 dinara, koja je u celosti isplaćena. U ugovoru je konstatovano da će kupac GG ući u državinu nepokretnosti tek nakon što izgradi nastavak puta od ulice ... do navedenog objekta. Ugovorne strane su konstatovale da je predmet prodaje objekat u izgradnji, sa stepenom izgrađenosti 80%. Kupac GG se obavezao da obezbedi građevinsku dozvolu za predmetnu nepokretnost, kao i druge saglasnosti koje su potrebne za stavljanje nepokretnosti u funkciju. Prodavac je dozvolio da se kupac uknjiži u javnoj knjizi. Na ovaj promet je plaćen porez na prenos apsolutnih prava 20.04.2000. godine u iznosu od 97.934,64 dinara, za 21,87% stepena izgrađenosti. Istog dana BB i GG zaključili su sporazum u kome je u članu 1. konstatovano da je između istih ugovornih strana zaključen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji i da su ugovorne strane shodno zaključenom kupoprodajnom ugovoru saglasne da se radovi na objektu BB i na objektu GG odvijaju istovremeno i da kvalitet izvedenih radova na tim objektima mora biti podjednak. Dana 11.04.2000. godine, izvršen je drugi inspekcijski pregled izvedenih građevinskih radova i konstatovano je da su radovi nastavljeni, nakon 09.03.2000. godine, pa je 14.04.2000. godine investitoru BB naloženo rušenje objekata. Zaključkom Odeljenja za inspekcijske poslove Opštine Savski Venac od 17.04.2000. godine obustavljen je postupak inspekcijskog nadzora za predmetne objekte investitora BB uz obrazloženje da je investitor objekat u izgradnji bez dozvole prodao ugovorom o kupoprodaji od 07.04.2000. godine. GG je nastavio izvođenje radova na izgradnji oba objekta, ali objekte nije završio. Nakon pokretanja ove parnice po zahtevu GG za legalizaciju objekta u ulici ... br 10, doneto je rešenje o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli za taj objekat 30.07.2010. godine, nakon čega je GG otuđio navedeni objekat ugovorom o kupoprodaji privrednom društvu „Tončev gradnja“ d.o.o. Surdulica 28.09.2010. godine, a ovo privredno društvo je upisalo svoje pravo svojine na objektu i kp. br. ... KO Savski Venac. Rešenjem Sekretarijata za poslove ozakonjenja objekata Gradske uprave Grada Beograda od 10.09.2021. godine, dozvoljeno je ponavljanje postupka okončanog rešenjem o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli za predmetni objekat i poništeno je rešenje o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli Sekretarijata za poslove legalizacije objekata Grada Beograda od 30.07.2010. godine, kojim su odobreni radovi na izgradnji porodično-stambenog objekta u ulici ... broj 10 u Beogradu, na kp. br. ... KO Savski Venac. Rešenjem Građevinskog inspektora Sekretarijata za inspekcijske poslove Gradske uprave Grada Beograda od 23.06.2022. godine, naređeno je investitoru radova privrednom društvu „Tončev Gradnja“ d.o.o. Surdulica da poruši objekat u ulici ... broj 10 u Beogradu.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su odbili, kao neosnovan tužbeni zahtev tužilje, sa obrazloženjem da predmetni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti nije protivan prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima i da ima moguć, određen i dopušten predmet. Predmet ugovora je objekat u izgradnji i takav predmet je bio moguć i odrediv, jer je taj objekat ubrzo završen, legalizovan i prodat trećem licu koje je uspelo da se uknjiži u katastru nepokretnosti. Ugovor o prodaji objekta u izgradnji zaključen je sa zajedničkom namerom ugovornih strana da formalizuje ranije sklopljeni dogovor o zajedničkoj izgradnji u koju BB ulaže parcelu na kojoj ima pravo korišćenja, a GG o svom trošku gradi jedan objekat za sebe (onaj koji je označen kao predmet prodaje) i drugi za BB. Okolnost što je organ uprave dozvolio ponavljanje postupka okončanog rešenjem o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli i što je naložio trećem licu da ukloni objekat ne utiče na punovažnost predmetnog ugovora o kupoprodaji, jer se tužbeni zahtev ne odnosi na svojinu na objektu i zemljištu, već samo na punovažnost ugovora. Po oceni nižestepenih sudova neosnovane su tvrdnje tužilje da predmetni ugovor o kupoprodaji predstavlja fiktivan pravni posao i da je zaključen isključivo sa namerom da se spreči rušenje objekata u ... br. 10 u Beogradu po nalogu inspekcije, s obzirom da su utvrdili da je stvarna volja ugovornih strana bila realizacija sporazuma o izgradnji i da je s tim u vezi i zaključen predmetni ugovor.

Po oceni Vrhovnog suda, suprotno navodima revizije, nižestepeni sudovi su pravilnom primenom materijalnog prava odbili, kao neosnovan tužbeni zahtev tužilje, pravilno nalazeći da u konkretnom slučaju predmetni ugovor nije u suprotnosti sa prinudnim propisima, javnim poretkom i dobrim običajima, niti se radi o fiktivnom ili simulovanom ugovoru, zbog čega nisu ispunjeni uslovi iz člana 66. i 103. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO), da bi se isti smatrao ništavim.

Zakonom o obligacionim odnosima (ZOO) propisano je i to članom 10. da strane u obligacionim odnosima su slobodne, u granicama prinudnih propisa, javnog poretka i dobrih običaja, da svoje odnose urede po svojoj volji. Članom 12. da u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveze iz tih odnosa strane su dužne da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja. Članom 13. da je zabranjeno vršenje prava iz obligacionih odnosa protivno cilju zbog koga je ono zakonom ustanovljeno ili priznato. Članom 46. stav 1. da ugovorna obaveza može se sastojati u davanju, činjenju, nečinjenju ili trpljenju, dok je stavom 2. istog člana propisano da ona mora biti moguća, dopuštena i određena, odnosno odrediva. Članom 47. propisano je da kad je predmet obaveze nemoguć, nedopušten, neodređen ili neodrediv, ugovor je ništav. Članom 66. stavom 1. propisano je da prividan ugovor nema dejstva među ugovornim stranama, dok je članom 103. stav 1. propisano da ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima je ništav ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.

U konkretnom slučaju pravni prethodnik tužilje BB je, kao prodavac sa pravnim prethodnikom tuženog GG, kao kupcem zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji koji je overen pred Četvrtim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov 325/2000 dana 07.04.2000. godine, i istog dana su zaključili sporazum kojim su u članu 1. konstatovali da je između istih ugovornih strana zaključen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji koji je overen pred Četvrtim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov br 325/2000 dana 07.04.2000. godine, a u članu 2. je navedeno da shodno zaključenom ugovoru obe strane su saglasne da se radovi na objektu iz člana 1. sporazuma i radovi na objektu za koji je podnet zahtev za legalizaciju broj 25/00 od 27.03.2000. godine, koji objekat se rekonstruiše, odvija istovremeno i da kvalitet izvedenih radova na oba objekta mora biti podjednak. Zaključenju predmetnog ugovora i sporazuma prethodio je usmeni sporazum kojim je BB, kao korisnik kp. br. ... KO Savski Venac (starog premera kp. br. .. KO Beograd 7) sa GG postigao usmeni sporazum, da GG na toj parceli izgradi objekat za sebe i da u isto vreme u istom dvorištu izgradi drugi objekat za BB, čija je gradnja već bila započela i da je GG izvodio građevinske radove na oba objekta o svom trošku, bez pribavljene građevinske dozvole. Kod tako utvrđenog činjeničnog stanja i shodno napred citiranim odredbama ZOO, suprotno navodima revizije, pravilan je zaključak nižestepenih sudova da predmetni ugovor nije ništav pravni posao, s obzirom da je zaključen u pismenoj formi, da je ugovorom utvrđen predmet ugovora, da su ga potpisale obe ugovorne strane i da je ugovor overen od strane suda, iz čega sledi da je isti zaključen u skladu sa članom 4. Zakona o prometu nepokretnosti. Predmet ugovora je u samom ugovoru jasno određen, jer je navedeno je da se radi o objektu u izgradnji, koji je izgrađen 80%, sa kojih razloga je sporni ugovor punovažan pravni posao, zaključen sa ciljem prenosa prava svojine na nepokretnosti koja je bila predmet tog ugovora. Promet nepokretnosti koja čini predmet ugovora nije protivan prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima,

Pored ispunjenja formalnih uslova za pravnu valjanost zaključenog ugovora, nižestepeni sudovi su utvrdili i da je isti sačinjen u skladu sa postignutom saglasnošću volja ugovornih strana, jer je predmet ugovora prodaja objekta u izgradnji i zaključen je sa zajedničkom namerom ugovornih strana da formalizuju ranije sklopljeni sporazum o zajedničkoj izgradnji u koju BB ulaže parcelu na kojoj ima pravo korišćenja, a GG o svom trošku gradi jedan objekat za sebe, a drugi za BB. Pa kako je utvrđeno da je GG nakon zaključenja ugovora nastavio izvođenje radova na izgradnji oba objekta i da je na njegov zahtev izvršena i legalizacija objekta koji je bio predmet ugovora o kupoprodaji i doneto rešenje o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli za taj objekat 30.07.2010. godine, to se u ovom slučaju radi o pravno valjanom pravnom poslu, jer je isti zaključen u zakonom propisanoj formi i nije u suprotnosti sa prinudnim propisima, javnim poretkom ili dobrim običajima, čime nisu ispunjeni uslovi iz člana 103. ZOO za njegovu ništavost, što tužbeni zahtev čini neosnovanim, kako su to pravilno zaključili nižestepeni sudovi.

S tim u vezi neosnovani su navodi revizije da predmetni ugovor nije ocenjen i sa stanovišta njegove prividnosti u smislu člana 66. ZOO, jer su nižestepeni sudovi utvrdili da je predmet ugovora prodaja objekta u izgradnji i da je zaključen sa zajedničkom namerom ugovornih strana da formalizuju ranije sklopljeni sporazum o zajedničkoj izgradnji. Stoga su neosnovani navodi revizije da predmetni ugovor predstavlja fiktivan pravni posao i da je zaključen isključivo sa namerom da se spreči rušenje objekata u ... br. 10 u Beogradu po nalogu inspekcije, s obzirom na napred navedeno odnosno da je stvarna volja ugovornih strana bila realizacija sporazuma o izgradnji.

Vrhovni sud nije cenio navode revizije kojima se osporava ocena izvedenih dokaza, s obzirom da se njima zapravo osporava utvrđeno činjenično stanje, što u postupku po reviziji nije dozvoljeno (član 407. stav 2. ZPP).

Sa napred navedenih razloga, primenom člana 414. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković