Tuženi je dostavio neblagovremen odgovor na reviziju koji zbog toga nije cenjen.

Ispitujući pobijanu presudu u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“, br.72/2011...18/20 i 10/23 – dr zakon, u daljem tekstu: ZPP) Vrhovni sud je ocenio da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi je kao zakupac sa Ministarstvom poljoprivrede, šumarstva i vodoprivede kao zakupodavcem 16.12.2020. godine zaključio ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini čiji je predmet bila kp br. .. KO ... . Zakup je ugovoren na period od šest godina i to od agroekonomske 2020/2021, do agroekonomske 2025/2026 godine. Članom 4. ugovorena je zakupnina od 95,83 evra, određena odlukom, koja se plaća unapred za svaku godinu zakupa u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan uplate, a najkasnije do 30.09. za svaku narednu agroekonomsku godinu zakupa i konstatovano da je zakupac 27.11.2020. godine isplatio zakupninu u iznosu od 11.760,00 dinara, čime je u celosti isplatio zakupninu za agroekonomsku 2020/2021 godinu. U članu 5. Ugovora je konstatovano da je zakupac pre potpisivanja ugovora uz dokaz o uplaćenoj zakupnini za prvu godinu zakupa dostavio i sredstvo obezbeđenja plaćanja zakupnine i to dokaz o uplati depozita u visini još jedne godišnje zakupnine, koji depozit će se, ukoliko se u toku perioda zakupa ne steknu uslovi za naplatu zakupnine iz sredstava obezbeđenja, smatrati kao uplaćeni zakup za poslednju godinu zakupa. Parcela koja je bila predmet zakupa – kp .. KO ..., je rešenjem Agencije za restituciju, Područna jedinica Novi Sad od 16.12.2020. godine u restituciji vraćena AA i VV sa po ¼ idealnih delova i BB sa ½ idealnih delova. U rešenju je navedeno da se zemljište vraća u državinu zakonskim naslednicima bivšeg vlasnika po isteku tri godine od izvršnosti rešenja o vraćanju imovine, a da se zakonski naslednici bivših vlasnika i zakupac mogu drugačije dogovoriti, da u roku od tri godine od izvršnosti tog rešenja naslednici bivšeg vlasnika koji su stupili na mesto zakupodavca imaju prava na zakupninu, ali da ne mogu jednostrano menjati visinu zakupnine i druge odredbe zatečenog ugovora o zakupu. Ovo rešenje je postalo pravnosnažno i izvršno 27.10.2021. godine. Na zahtev tužilaca, Ministarstvo poljoprivrede, šumarstva i vodoprivede im je izdalo obaveštenje da je zakupac parcele koja im je vraćena u restituciji tuženi, koji je isplatio zakupninu za agroekonomsku 2021/2022 godinu dana 12.11.2021. godine. Nakon toga, tužilja AA je tužiocu dostavila pismeno obaveštenje 30.11.2021. godine da raskida ugovor i da traži predaju poseda jer je tuženi zakupninu platio posle ugovorenog roka, odnosno 28.10.2021. godine i tražila je predaju u posed parcele. Ministarstvo poljoprivrede, šumarstva i vodoprivede je tuženom 10.05.2022. godine uputilo obaveštenje da su tužioci novi sopstvenici parcele koja mu je data u zakup, da oni tada stupaju na mesto zakupodavca i da od časa kada je obavešten o otuđenju zakupljene stvari, shodno odredbi člana 592. Zakona o obligacionim odnosima, on može zakupninu platiti samo pribaviocu, odnosno novom sopstveniku zemljišta. Tuženi se 24.09.2022. godine obratio punomoćniku tužioca i tražio uputstva radi isplate tužiocima pripadajućeg dela zakupnine za zemljište koje drži kao zakupac, a tužioci su ga obavestili da neće primati zakupninu od lica koja su tužena sve dok se ne okončaju sudski postupci u kojima se traži raskid ugovora o zakupu. Tokom parnice tuženi je i dalje bio u državini parcele, zemljište je koristio u svrhu koja je određena ugovorom o zakupu, vodio je knjigu polja i pribavio je izveštaj od ovlašćene organizacije o izvršenoj kontroli i plodnosti zemljišta, sve shodno njegovoj obavezi iz člana 11. Ugovora o zakupu.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je tužbeni zahtev usvojio, ocenivši da je rok za isplatu zakupnine ugovoren u članu 4. Ugovora o zakupu do 30.09. za svaku narednu agroekonomsku godinu zakupa bitan sastojak ugovora, te kako tuženi nije izvršio svoju obavezu isplate zakupa u ugovorenom roku za agroekonomsku 2021/2022 godinu, to se ugovor raskida po samom zakonu shodno odredbi člana 125. stav 1. i 2. Zakona o obligacionim odnosima, a koji se ima primeniti po članu 70. Zakona o poljoprivrednom zemljištu kojim je propisano da se na raskid ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini primenjuju propisi o obligacionim odnosima.

Po oceni drugostepenog suda, prvostepeni sud je prilikom donošenja odluke pogrešno primenio materijalno pravo, zbog čega je prvostepena presuda preinačena i tužbeni zahtev odbijen.

Po oceni drugostepenog suda, kako je članom 70. Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisano da se na raskid ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini primenjuju propisi o obligacionim odnosima, to se u ovom slučaju na sporni pravni odnos ne mogu primeniti opšte odredbe Zakona o obligacionim odnosima kojima je regulisan raskid ugovora, već odredbe tog Zakona kojima su propisani specifični uslovi za raskid ugovora o zakupu. Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da je tužilja AA preporučenom pošiljkom dana 30.11.2021. godine obavestila tuženog da joj je rešenjem Agencije za restituciju vraćena kat. parcela koja je tuženom data u zakup, a zakupodavac - Ministarstvo poljoprivrede, šumarstva i vodoprivede je tuženog o promeni zakupodavca obavestilo dana 10.05.2022. godine. Tuženi je Ministarstvu poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede isplatio zakupninu za agroekonomsku 2021/2022 godinu dana 12.11.2021. godine, dakle pre obaveštenja o tome da je zakupodavac promenjen i Ministarstvo je ovu njegovu zakasnelu uplatu primilo. Shodno odredbi člana 584. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje, te iz citirane zakonske odredbe proizlazi da zakupodavac može da otkaže ugovor o zakupu zbog neplaćanja zakupnine ali tek pošto je prethodno pozvao zakupca da izvrši uplatu u daljem roku od 15 dana od kada je pozvan na plaćanje, dok je odredbom stava 2. tog člana propisano da će ugovor ostati na snazi ako zakupac isplati iznos dužne zakupnine pre nego što mu otkaz bude saopšten, kako je u ovom slučaju tuženi i postupio.

Na osnovu izloženog, pobijanom odlukom prvostepena presude je preinačena i tužbeni zahtev odbijen, kakvu odluku kao pravilnu i na zakonu zasnovanu prihvata i Vrhovni sud.

Neosnovano se revizijom ukazuje da je u ovom slučaju trebalo primeniti odredbu člana 125. Zakona o obligacionim odnosima, kojom je propisano da kada ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, a dužnik nije ispunio obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu (stav 1.) ali poverilac može održati ugovor na snazi ako po isteku roka bez odlaganja obavesti dužnika da zahteva ispunjenje ugovora (stav 2.), a kada je poverilac zahtevao ispunjenje pa ga nije dobio u razumnom roku, može izjaviti da raskida ugovor (stav 3,) i ova pravila važe kako u slučaju kada su ugovorne strane predvidele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kada je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po prirodi posla (stav 4.). Po oceni Vrhovnog suda, na sporni odnos parničnih stranaka trebalo je primeniti odredbe Zakona o obligacionim odnosima koje se odnose na zakup. Naime, kada je Zakonom o obligacionim odnosima za pojedine vrste ugovora propisan drugačiji režim zasnivanja i prestanka ugovora od opštih pravila, imaju se primeniti pravila koja važe za posebnu vrstu ugovora, kako je to ovde pravilno drugostepeni sud učinio. U ovom slučaju je tuženi ugovor o zakupu kat. parcele zaključio sa Ministarstvom poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede kao ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini. Parcela koja je bila predmet ugovora o zakupu je u postupku restitucije vraćena tužiocima po rešenju koje je postalo pravnosnažno i izvršno 27.10.2021. godine, međutim o tome tuženi nije odmah obavešten, već mu je prvo tužilja AA preporučenom pošiljkom od 30.11.2021. godine, uputila obaveštenje o tome da je parcela u restituciji vraćena, a zatim mu je obaveštenje o tome uputio i zakupodavac Ministarstvo poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede i to 10.05.2022. godine, obavestivši ga da su tužioci novi sopstvenici zakupljene parcele. Tuženi je pre obaveštenja o promeni vlasništva i zakupodavca na parceli koja mu je data u zakup, Ministarstvu poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede dana 12.11.2021. godine uplatio zakupninu za agroekonomsku 2021/2022 godinu, a Ministarstvo je tu uplatu primilo. U situaciji kada je tuženi, doduše posle ugovorenog roka, isplatio Ministarstvu poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede zakupninu koju je zakupodovac prihvatio, a sve u vreme kada mu nije bilo ni poznato da će zakupodavac biti promenjen, se ne mogu na raskid ugovora o zakupu primeniti odredbe člana 125. Zakona o obligacionim odnosima, kojima je regulisano pitanje raskida dvostranih ugovora, već se moraju primeniti odredbe tog zakona kojim je regulisan zakup, s obzirom da je Zakonom o obligacionim odnosima na drugačiji način propisana mogućnost raskida ugovora zbog neplaćanja zakupnine od opšte odredbe iz člana 125. tog Zakona o raskidu ugovora. Zbog toga je pravilna i odluka drugostepenog suda da, usled toga što je zakupnina isplaćena pre nego što je otkaz ugovora saopšten tuženom kao zakupcu, ugovor shodno odredbi člana 584. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima ostao na snazi i tuženi nije u obavezi da preda u državinu spornu parcelu tužiocima do isteka zakonskog roka od tri godine od dana izvršnosti rešenja o restituciji.

Pravilna je odluka o troškovima spora jer je doneta pravilnom primenom odredaba članova 153, stav 1. i 154. stav 1. ZPP, uz pravilan obračun po Advokatskoj tarifi i Tarifi o sudskim taksama iz Zakona o sudskim taksama.

Na osnovu izloženog, primenom odredbe člana 414. ZPP, doneta je odluka kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Branka Dražić s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković