Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 7364/20 od 14.05.2021. godine, stavom prvim izreke, odbijene su kao neosnovane žalbe tužilaca i tuženog i potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P 3478/17 od 09.09.2020. goidne u stavu prvom, drugom i trećem izreke. Stavom drugim izreke, ukinuta je prvostepena presuda u stavu četvrtom i petom izreke i u tom delu predmet je vraćen istom sudu na ponovno suđenje.

Protiv drugostepene presude u odnosu na usvajajući deo zahteva tuženi je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Odlučujući o izjavljenoj reviziji, u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br.72/11... 18/20), Vrhovni kasacioni sud je ocenio da revizija tuženog nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Neosnovani su revizijski navodi da je drugostepeni sud učinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. i 2. tačka 12. ZPP, zato što ta povreda ne predstavlja dozvoljen revizijski razlog u smislu člana 407. ZPP. Drugostepeni sud je ocenio bitne žalbene navode i naveo razloge koje je uzeo u obzir po službenoj dužnosti, pa u drugostepenom postupku nije učinjena ni bitna povreda postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana 396. stav 1. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužioci su vlasnici stanova na osnovu zaključenih ugovora o kupoprodaji (uglavnom) sa tuženim kao izvođačem radova na izgradnji stambeno-poslovnog objekta u bloku ... i razmeni nepokretnosti u stambenoj zgradi na ... u ul. ... br. 23A, B, V, G, D, Ć, E i Ž. Oni su po prijemu stanova, o čemu su sačinjeni zapisnici, uočili nedostatke izvedenih radova na zgradi i to u suterenu, garaži, olucima, kanalizacionim odvodima, krovu i druge nedostatke, o čemu su tuženog kao izvođača radova obaveštavali usmeno i pismeno i to dopisima od 23.07.2008. godine, 12.08.2008. godine, 03.02.2009. godine, 24.04.2009. godine, 29.10.2009. godine, 25.11.2009. godine, 14.01.2010. godine, 01.02.2010. godine, 24.05.2010. godine i 09.02.2012. godine, na koje dopise tuženi nije odgovorio. Useljenje u navedenu stambenu zgradu trajalo je u periodu od 2008. do 2010. godine, s obzirom na broj tužilaca i različite ulaze u predmetnoj stambenoj zgradi. Po prijavi skupštine stanara zgrade o oštećenjima i nedostacima na predmetnom objektu, dostavljenoj Sektoru građevinske inspekcije, Odeljenju za građevinsku inspekciju i izvršni postupak, građevinski inpektor je 18.05.2010. godine izvršio kontrolni pregled radova i dokumentacije na izgradnji objekta sačinivši zapisnik sa konstatacijom da investitor poseduje rešenje o upotrebnoj dozvoli od 22.03.2010. godine, te da je pregledom na licu mesta, u prisustvu direktora tuženog, uočeno curenje vode kod svetlarnika u garaži, prsline ne zidu garaže kod svetlarnika, procurivanje kanalizacione cevi i hidrantske mreže kod garažnog mesta br.15, procurivanje kišne kanalizacije na stepeništu kod glavnog ulaza, prsline na više mesta košuljice poda garaže, na više mesta oštećenje behaton ploče na ulaznim stepeništima i platou oko objekta. U prilogu dopisa nadležne građevinske inspekcije od 10.09.2010. godine, predsedniku skupštine stanara u ulici ... br.23 D dostavljeni su zapisnik građevinskog inspektora o kontrolnom inspekcijskom pregledu na izgradnji stambeno-poslovnog objekta PFC objekat A1 u bloku ... na ... ul. ... br.23 A,B,B,G,D,Đ,E i Ž od 10.09.2010. godine i rešenje o upotrebnoj dozvoli od 22.03.2010. godine za isti objekat (pravnosnažno 28.05.2010. godine). Na osnovu tog rešenja Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove IH-19 br. 351.3-356/2009 od 22.03.2010. godine (u kome nisu registrovane nikakve primedbe ili nedostaci na izvedene radove) utvrđeno je da je investitorima Konzorcijumu „Energoprojekt-Holding“a.d. Beograd i tuženom kao izvođaču radova odobrena upotreba predmetnog stambeno -poslovnog objekta, a u tački 5. određen je garantni rok za izvedene radove iz tačke 1. tog rešenja shodno odredbama Odluke o minimalnim garantnim rokovima za pojedine vrste izgrađenih investicionih objekata odnosno izvedenih radova na tim objektima („Sl.glasnik SRS“ br.2/74). Iz zaključenih ugovora o kupoprodaji nepokretnosti proizilazi da će se na kasnije uočene nedostatke, o čemu su kupci dužni da obaveste prodavca, odnosno izvođača radova, primenjivati garantni rok propisan odlukom, odnosno Pravilnikom o minimalnim garantnim rokovima.

Tuženi je dopisom od 28.06.2010. godine obavestio Sekretarijat za imovinsko-pravne poslove i građevinsku inspekciju da je započeo sa otklanjanjem utvrđenih nedostataka na objektu po zapisniku od 18.05.2010. godine, da su otklonjene primedbe na izlivanju fekalne kanalizacije u podrumu objekta, procurivanje hidrantne mreže i kanalizacionih cevi, te da će se ostale primedbe otkloniti kada vremenski uslovi to dozvole.

Na osnovu nalaza i mišljenja Gradskog zavoda za veštačenje sa dopunama i izjašnjenjima na iznete primedbe tuženog, konstatovani su nedostaci i propusti u izvedenim radovima na predmetnom objektu i radove koje je potrebno izvesti radi otklanjanja tih nedostataka, a koji se odnose na: demontažu oštećenih olučnih vertikala i ugradnju olučnih vertikala od aluminijumskog plastificiranog ravnog lima, struganje i čišćenje oštećenih delova zidova i plafona garaže površine od 36 m2 do zdrave podloge, malterisanje zidova na oštećenim delovima produženim malterom u površini 936 m2, bojenje zidova i plafona u garaži, na podu garaže rušenjem postojeće košuljice do betonske ploče u površini od 1.550 m2, čišćenje AB podne ploče garaže do zdrave konstrukcije u površini od 1.550 m2, izradu sloja na podu (podloge za epoksidni premaz) lako armiranim betonom i izradu završnih radova u garažama i komunikacijama u površini od 1.550 m2 , sanaciji krovne ploče garaže, platoa i ulaznog stepeništa, dihtovanje između fasadnih zidova i zastakljenih pregrada lođe i stepenišnih prostora, sanaciju svetlarnika u ulazima E i Ž, sanaciju krovnog pokrivača i krova, sanaciju fasade i izradi osam maski grejnih instalacija gips kartonskim pločama na predkonstrukciji, sa gletovanjem i bojenjem, sve u obimu i na način kao u nalazu. Ukupna vrednost radova potrebna za otklanjanje navedenih materijalnih nedostataka građevine predmetnog stambenog-poslovnog objekta na dan veštačenja iznosi 24.029.916,00 dinara. U skladu sa nalazom i mišljenjem Gradskog zavoda za veštačenje tužioci su opredelili osnovni tužbeni zahtev za isplatu materijalne štete u visini radova potrebnih za otklanjanje utvrđenih nedostataka i eventualni zahtev za činidbu u vidu preduzimanja radnji od strane tuženog u cilju otklanjanja istih nedostataka na predmetnom objektu. Tužba u ovoj pravnoj stvari je podneta 20.04.2012. godine.

Na osnovu utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su pravilnom primenom materijalnog prava usvojili eventualno postavljen tužbeni zahtev za činidbu kojim je tuženi obavezan da preduzme radnje na otklanjanju nedostataka na Stambeno-poslovnom objektu u ul. ... br. 23A, B, V, G, Ć, E i Ž, nalazeći da tužioci nisu prekludirani u svom pravu da traže sudsku zaštitu u cilju otklanjanja tih nedostataka na navedenom stambeno-poslovnom objektu, primenjujući odredbu člana 620 Zakona o obligacionim odnosima.

Neosnovani su navodi i razlozi revizije tuženog kojima se drugostepena presuda pobija zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Pravilno su nižestepeni sudovi primenili odredbu člana 630. ZOO nalazeći da je ovde reč o ugovoru o gradnji i da se u pogledu odgovornosti za nedostatke građevine shodno članu 641. istog zakona, primenjuju odgovarajuće odredbe ugovora o delu. Prava naručioca prema izvođaču zbog nedostataka građevine na osnovu člana 642. ZOO prelaze na sve docnije sticaoce.

Prema odredbama članova 614. do 620. ZOO, na koje upućuje odredba člana 641. tog zakona, naručilac je dužan pregledati izvršeno delo čim je to po redovnom toku stvari moguće i o nađenim nedostacima bez odlaganja obavestiti poslenika. Posle pregleda i primanja izvršenog rada poslenik više ne odgovara za nedostatke koji su se mogli opaziti običnim pregledom, izuzev ako je znao za njih, a nije ih pokazao naručiocu (član 614). Ako se docnije pokaže neki nedostatak koji se nije mogao otkriti običnim pregledom, naručilac se ipak može pozvati na njega pod uslovom da o njemu obavesti poslenika što pre, a najduže mesec dana od njegovog otkrivanja (stav1. člana 615). Istekom dve godine od prijema obavljenog posla, naručilac se više ne može pozvati na nedostatke (stav 2). Naručilac koji je poslenika na vreme obavestio o nedostacima izvršenog posla, ne može svoje pravo ostvariti sudskim putem po isteku godine dana od učinjenog obaveštenja (član 616. stav 1. ZOO). Prema odredbi člana 620. stavovima 1, 2. i 3. ZOO, u vezi sa članom 618 stav 1. i 2. istog zakona, kad izvršeni posao ima nedostatak zbog koga delo nije neupotrebljivo, odnosno kad posao nije izvršen u suprotnosti sa izričitim uslovima ugovora, naručilac je dužan dopustiti posleniku da nedostatak otkloni. Naručilac može odrediti posleniku primeren rok za otklanjanje nedostatka. Ako poslenik ne otkloni nedostatak do isteka tog roka, naručilac može, po svom izboru, izvršiti otklanjanje nedostatka na račun poslenika, ili sniziti naknadu, ili raskinuti ugovor.

Odlukom o minimalnim garantnim rokovima za pojedine vrste izgrađenih investicionih objekata odnosno izvedenih radova na tim objektima („Sl.glasnik SRS“ br.2/74), koja je doneta na osnovu ovlašćenja iz člana 48. Zakona o izgradnji investicionih objekata ("Službeni glasnik SRS", br. 25/73) i Pravilnikom o minimalnim garantnim rokovima za pojedine vrste objekata odnosno radova („Službeni glasnik RS“, broj 93/11 od 09.12.2011. godine) zasnovanom na odredbi člana 201. tačka 19. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“, br. 72/09, 81/09 - ispravka, 64/10 - US i 24/11), propisani su minimalni garantni rokovi za pojedine vrste objekata, odnosno radova na tim objektima između ostalog i za stanove za tržište za koje je predviđen minimalni garantni rok od pet godina.

U konkretnom slučaju rešenjem o upotrebnoj dozvoli Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove od 22.03.2010. godine (koje je postalo pravnosnažno 28.05.2010. godine), a kojim su tuženom odobreni izvedeni radovi na predmetnom stambeno-poslovnom objektu (bez registrovanih primedbi ili nedostataka na izvedene radove), određen je garantni rok za izvedene radove shodno Odluci o minimalnim garantnim rokovima za pojedine vrste izgrađenih investicionih objekata, odnosno izvedenih radova na tim objektima. Time je u konkretnom slučaju određena garancijska odgovornost od 5 godina za kvalitet izvedenih radova koji se nisu mogli otkriti običnim pregledom, a čime se prema pravilima o garanciji za kvalitativna svojsta građevine isključivo omogućuje i obezbeđuje pravo naručioca na otklanjanje nedostataka koji se pojave u toku trajanja upotrebe građevinskog objekta u odnosu na obavezu izvođača da ugovorene radove izvede na način koji su određeni ugovorom i pravilima struke.

Na predmetnom stambeno-poslovnom objektu u periodu od 2008. godine do 2010. godine nakon useljavanja tužilaca u isti, sukcesivno su se pojavljivali nedostaci na zajedničkim prostorijama tog objekta o čemu su tužioci u istom periodu obaveštavali tuženog dopisima od 23.07.2008. godine do 24.05.2010. godine i kasnije 09.02.2012. godine, u cilju sanacije i otklanjanja tih nedostataka. Po prijavi tužilaca od 30.04.2010. godine, pokrenut je postupak o kontrolnom inspekcijskom pregledu radova i dokumantacije na izgradnji predmetnog objekta i zapisnikom nadležnog građevinskog inspektora od 18.05.2010. godine utvrđeni su nedostaci na objektu koji su bili predmet prijave i obaveštavanja (dopisa) tužilaca upućenih tuženom u prethodnom periodu, sa konstatovanom izjavom tuženog da će se otpočeti sa otklanjanjem oštećenja po primedbama iz prijave. U odnosu na te okolnosti tuženi je dopisom od 28.06.2010. godine obavestio nadležni upravni organ da je prema zapisniku od 18.05.2010. godine započeo otklanjanje nedostataka na objektu time što su delimično otklonjene primedbe na izlivanju fekalne kanalizacije u podrumu objekta, procurivanju hidrantske mreže i kanalizacionih cevi, a da će se preostale primedbe (koje su predmet zahteva za činidbu) okloniti naknadno (kada vremenski uslovi to dozvole).

Imajući u vidu da je tuženom u sprovedenom upravnom postupku pred nadležnim upravnim organom naloženo otklanjanje konstatovanih nedostataka na zajedničkim prostorijama predmetnog objekta o čemu je tuženi prethodno (od strane tužilaca) bio sukcesivno obaveštavan, pa je po sopstvenoj inicijativi dopisom od 28.06.2010. godine sam obavestio isti upravni organ da je otpočeo sa otklanjanjem nedostataka, ali ih nije otklonio u celini, to se neosnovano revizijom ukazuje da su tužioci prekludirani u pravu na podnošenje tužbe prema članu 615. stav 1. ZOO, budući da mu sve te činjenice nisu mogle biti nepoznate prema članu 617. ZOO. Sledom iznetog, tužioci imaju pravo da zahtevaju od tuženog kao izvođača po osnovu njegove odgovornosti za nedostatke na objektu koji su se pojavili u garantnom roku, da preduzme radnje i otkloni nedostatke utvrđene na osnovu nalaza i mišljenja Gradskog zavoda za veštačenje sa sadržanim predmerom i predračunom tih radova, na osnovu člana 618. stav 1. i 2. i člana 620. ZOO.

Osim toga, do dana podnošenja tužbe sudu 20.04.2012. godine nije protekao zakonski garantni rok od dve godine od dana pravnosnažnosti akta upravnog organa, predviđen navedenom odredbom člana 615. stav 2. ZOO, niti je istekao garancijski rok od 5 godina naznačen u upotreboj dozvoli koja je izdata na osnovu člana 158. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“ 72/2009) i sadrži garantni rok, to je pravilan zaključak nižestepenih sudova da nije došlo do prekluzije na ostvarenje prava sudskim putem. Shodno izloženom, neosnovani su revizijski navodi da je pobijanom odlukom pogrešno primenjeno materijalno pravo.

Iz navedenih razloga, Vrhovni kasacioni sud je na osnovu člana 414. stav 1. ZPP odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić