Protiv presude Privrednog apelacionog suda Pž.br. 8658/21 od 31.05.2022 godine tužilac preko punomoćnika iz reda advokata je blagovremeno izjavio reviziju, pozivajući se na član 404 Zakona o parničnom postupku. Reviziju izjavljuje zbog pogrešne primene materijalnog prava. Tužilac je dostavio i dopunu revizije, koja nije razmatrana jer nije blagovremena.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da je u konkretnom slučaju revizija dozvoljena prema vrednosti spora, te stoga nema potrebe da se ispituju uslovi za dozvoljenost po članu 404 Zakona o parničnom postupku (Sl. glasnik RS br. 72/11..sa izmenama). Zatim je ispitao pobijanu presudu u granicama propisanim odredbom člana 408 Zakona o parničnom postupku i utvrdio da revizija tužioca nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. Tačka 2 Zakona o parničnom postupku na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Predmet tužbenog zahteva je potraživanje tužioca po osnovu naknade štete u iznosu od 2.453.471,90 evra i to na ime razlike između plaćene kupoprodajne cene za zemljište koje je predmet ugovora o kupoprodaji poljoprivrednog zemljišta zaključenog između tužioca i tuženog i overenog dana 07.07.2017. godine i realne cene zemljišta, koji zahtev je tužilac postavio kao primarni tužbeni zahtev, dok je predmet eventualno postavljenog tužbenog zahteva utvrđenje ništavosti predmetnog ugovora i vraćanje kupoprodajne cene.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je pravni sledbenik privrednog društva „MNN FAIR TRADE“ d.o.o. Beograd koje privredno društvo je sa tuženim zaključilo ugovor o kupoprodaji poljoprivrednog zemljišta dana 07.07.2017. godine overen pred javnim beležnikom Zoricom Grubić u ... pod brojem OPU ..-2017, koji je za predmet imao prodaju nepokretnosti upisanih u list nepokretnosti broj .. KO ... i to kp.br. .. i .., kp.br. .. broj dela 1 i .. broj dela 2, kp.br. .., .. i .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., sve upisane kao njiva 2., 4., 5. i 6. klase u ukupnoj površini od 616 ha 91 ar i 98m2.

Predmetne nepokretnosti prodate su po kupoprodajnoj ceni od 7.094.577,72 eura. Prvi deo kupoprodajne cene u iznosu od 1.607.809,63 eura tužilac je isplatio 17.07.2017. godine, a drugi deo u iznosu od 5.486.768,07 eura dana 02.08.2017. godine. Ugovorom je konstatovano da je prodavac zemljište koristio kao obradivo poljoprivredno zemljište, bez obzira na oznaku klase, kulture i namene korišćenja a kako je to navedeno u katastru nepokretnosti, da je koristio zemljište tokom redovnog i uobičajenog poslovanja sa pažnjom dobrog domaćina i u skladu sa dobrom poljoprivrednom praksom. Članom 5.5.2. Ugovora predviđeno je da će prodavac istovremeno sa plaćanjem ukupnog iznosa kupoprodajne cene izvršiti primopredaju zemljišta kupcu, a kupac će istu preuzeti pri čemu će obe ugovorne strane potpisati zapisnik o primopredaji, dok je članom 6.61 ugovora navedeno je da na zemljištu koje je predmet kupoprodaje postoje usevi na kojima prodavac zadržava isključivo pravo svojine i da je ovlašćen da predmetno zemljište koristi na svaki uobičajeni i potreban način radi očuvanja i skidanja postojećih useva sa zemljišta sve do momenta sazrevanja istih a najkasnije do 30.09.2017. godine, što neće uticati na primopredaju zemljišta u posed kupcu, koja će biti izvršena istovremeno sa prijemom kupoprodajne cene. Članom 8.81 ugovora predviđeno je da kupac ima pravo da raskine ugovor ukoliko prodavac ne ispuni uslove navedene u članu 4 ugovora, kao i ako se pokaže da je bilo koja izjava ili garancija prodavca navedena u članu 3.1 ugovora neistinita ili netačna a prodavac istu ne otkloni u skladu sa članom 3.2 ugovora. Članom 12 ugovora navedeno je da je isti nastao na osnovu slobodne izražene volje ugovornih strana. Ugovor je potpisan od strane zastupnika tužioca i zastupnika tuženog u svojstvu prodavca i kupca i overen pečatima. Utvrđeno je da su tadašnji zakonski zastupnici tužioca 05.06.2017. godine izvršili lično pregled zemljišta koje je predmet kupoprodajnog ugovora sa predstavnicima tuženog, da je tog dana pregledano 968 ha zemljišta od oba prodavca, da u sklopu parcele od 800 ha nije upotrebljivo malo manje od jednog hektara i to grmlje kao i da je poplavljeno 15m2 a da voda ne leži sve vreme već trenutno nije otekla zbog kiše, da su nakon izvršenog pregleda zemljišta pravni timovi tužioca i tuženog krenuli sa pripremom kupoprodajnog ugovora, da je tužilac preko posrednika AA i BB, došao do podataka o zemljištu koje je predmet ugovora o kupoprodaji, kao i da tuženi nije bio u kontaktu sa posrednicima koje je angažovao tužilac a koji su poslovni saradnici tužioca iz prethodnih poslova.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je zaključio da ne postoji uzročno-posledična veza između radnje tuženog i štete koju navodno tužilac trpi, da tužilac nije dokazao u čemu se ogleda šteta, da tužilac kao privredno društvo čija je pretežna delatnost gajenje žita, leguninoza i uljarica, u skladu sa odredbama člana 18. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, ima obavezu da u izvršavanju obaveza iz svoje profesionalne delatnosti postupa sa povećanom pažnjom a što zakonski zastupnik tužioca u konkretnom slučaju nije učinio, usled čega zbog svojih propusta ne može ni tražiti naknadu štete od tuženog. Prvostepeni sud obija i eventualni tužbeni zahtev nalazeći da se u konkretnom slučaju ne radi o ništavom ugovoru koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima, a da navodi o prevari i zabludi ukazuju eventualno na rušljivost ugovora s tim što iz pisanih dokaza u spisu ne proizilazi da je tuženi prevarnom radnjom doveo do zaključenja ugovora o kupoprodaji i time naneo štetu tužiocu.

Drugostepeni sud je rešavajući po žalbi zaključio da je prvostepena presuda pravilna i na zakonu zasnovana, sa jasnim i potpunim razlozima koje u svemu prihvata, te je potvrdio prvostepenu presudu.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da je pobijana drugostepena presuda doneta, pravilnom primenom materijalnog prava.

U reviziji tužioca se uglavnom ponavljaju razlozi koji su isticani i u žalbi a koje je drugostepeni sud cenio i pravilno ocenio da su neosnovani.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi je ponudio zemljište na prodaju još u toku 2016. godine, a posrednici koji su doveli tužioca i tuženog u vezu postupali su po nalogu tužioca. Pregovori između posrednika i tužioca kao i pregovori između tužioca i tuženog vođeni su u dužem vremenskom periodu. Tuženom su predmetne nepokretnosti prodate po nižoj od inicijalno određene cene, a nakon pregovora tužioca i tuženog. U postupku je utvrđeno da je tužilac bio upoznat sa činjenicom da je deo zemljišta, ali neznatan, neobrađen, da se deo zemljišta nalazi pod vodom usled obilne kiše. Iz lista nepokretnosti se utvrđuje da su nepokretnosti odnosno njive 2., 4., 5. i 6. klase, a da je tužilac kao privredno društvo čija je osnovna delatnost gajenje žitarica morao imati stručna znanja o vrsti i kvalitetu zemljišta, odnosno da li su karakteristike zemljišta koje su navedene u predmetnom ugovoru odgovarajuće u odnosu na ono što je upisano u javnim knjigama, te da li se radi o zemljištu koje odgovara nameni zbog koje tužilac isto kupuje.

Iz solemnizacione klauzule proizlazi da je zakonski zastupnik tužioca kao kupac i potpisnik ugovora, nakon upozorenja od strane javnog beležnika na značaj uvida u katastarski plan za nepokretnosti koje su bile predmet ugovora, izjavio da ne traži kopiju plana i da u tom smislu prihvata sav rizik i potvrđuje da je predmetno poljoprivredno zemljište video i obišao na terenu, da su mu poznati oblik i stanje nepokretnosti koje kupuje te da se odriče bilo kakvog prigovora. Činjenično stanje koje je utvrđeno, ne može biti predmet preispitivanja u postupku po reviziji (član 407 ZPP).

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja pravilan je zaključak nižestepenih sudova da nema odgovornosti tuženog za štetu koju tužilac tvrdi da je pretreo i da bi, ako je tužilac i pretrpeo štetu, za to mogli biti odgovorni jedino posrednici koje je upravo tužilac angažovao radi pronalaženja zemljišta u cilju kupovine.

Tuženi je prodao zemljište tužiocu sa karakteristikama koje su upisane u listu nepokretnosti i onome što je zastupnik tužioca utvrdio na licu mesta pregledom predmetnih parcela uz napomenu da tužilac je mogao u svakom momentu angažovati stručna lica za svaku vrstu provere podataka o zemljištu i samog zemljišta, pogotovu kada je predmet kupovine bio ovako veliki kompleks poljoprivrednog zemljišta. Dakle, na osnovu izvedenih dokaza ne može se izvesti zaključak i prihvatiti kao tačni navodi revidenta da je tuženi zajedno sa posrednicima koje je angažovao tužilac, prevarnim radnjama doveo tužioca kao kupca u zabludu o kvalitetu zemljišta koje je bilo predmet prodaje i na taj način naneo štetu tužiocu kao kupcu a sebi pribavio protivpravnu imovinsku korist i da je predmetni ugovor ništav.

Sledom izloženog, pobijana odluka je doneta pravilnom primenom materijalnog prava to odredbi člana 10, 15, 61, 65, 103, 139, 478, 481. i 482. Zakona o obligacionim odnosima.

S obzirom da ne postoje razlozi zbog kojih se revizija izjavljuje, kao ni razlozi na koje revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, Vrhovni kasacioni sud, na osnovu procesnih ovlašćenja iz člana 414. Zakona o parničnom postupku, odbio je reviziju tužioca kao neosnovanu.

Predsednik veća-sudija

Branko Stanić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić