Presudom Apelacionog suda u Nišu 32Gž 189/22 od 13.10.2022. godine, ukinuta je navedena prvostepena presuda i presuđeno tako što je usvojen tužbeni zahtev tužioca, pa je obavezan tuženi da na ime zakupnine isplati tužiocu iznos od 6.762.687,93 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od određenih datuma na pojedinačno navedene mesečne iznose do isplate, odbijen je tužbeni zahtev tužioca u delu koji se odnosi na zakonsku zateznu kamatu opredeljenu od datuma dospelosti svakog pojedinog računa pa do dana od kojih su dosuđene kamate, odbijen je protivtužbeni zahtev tuženog da se utvrdi potraživanje tuženog prema tužiocu na ime vrednosti izvedenih investicionih ulaganja tuženog u poslovni prostor – hotel „Caričin grad“ u Lebanu u Ulici 8. novembra bb, na kp br 901 KO Lebane u periodu od 01.05.2016. godine do 31.12.2017. godine, u iznosu od 7.203.075,00 dinara i da se tužilac obaveže da tuženom navedeni iznos isplati sa zakonskom zateznom kamatom počev od 16.01.2018. godine do konačne isplate, te je odbijen zahtev umešača na strani tužioca za naknadu troškova postupka.

Protiv navedene drugostepene presude tuženi je izjavio dozvoljenu i blagovremenu reviziju, kojom presudu pobija zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilac je podneo odgovor na reviziju kojom je osporio revizijske navode tuženog i predložio odbijanje revizije kao neosnovane. Tražio je naknadu troškova.

Ispitujući pobijanu presudu po odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“, br.72/11... 18/20, u daljem tekstu ZPP) Vrhovni kasacioni sud je odlučio da revizija tuženog nije osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Pored toga što je u reviziji ukazano da je došlo do bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 371. stav 1. Zakona o parničnom postupku, revident nije posebno ukazao niti opredelio u čemu bi se takva povreda sastojala, odnosno koja odredba je povređena. Iz ovih razloga pozivanje na bitnu povredu odredaba parničnog postupka, kao revizijski razlog iz člana 407. Zakona o parničnom postupku je bez uticaja u revizijskom postupku prilikom ispitivanja pobijane drugostepene presude. Revizijom se ukazuje i na bitnu povredu odredbe parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. Zakona o parničnom postupku, koja u smislu člana 407. stav 1. ZPP ne može biti revizijski razlog.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom od strane drugostepenog suda, između Caričin grad – Jablanica AD Lebane, kao zakupodavca i tuženog, kao zakupca, zaključen je dana 15.04.2009. godine ugovor o zakupu poslovnog prostora - hotela „Caričin grad“ Lebane za zakupninu od 1.000 evra mesečno u dinarskoj protivvrednosti, sa rokom plaćanja najkasnije do 05. u mesecu za tekući mesec. Ugovorom se zakupac obavezao da blagovremeno plaća naknadu za utrošenu električnu energiju i iznošenje smeća i da snosi troškove redovnih popravki i adaptacija koje su neophodne da bi se poslovni prostor mogao koristiti u svrhe utvrđene ugovorom, te da nema pravo da traži povraćaj ovako uloženih sredstava. Između zakupodavca i tuženog, kao zakupca, potpisana je 26.02.2009. godine saglasnost za renoviranje objekta - hotela „Caričin grad“ kojom se zakupodavac saglasio da tuženi izvrši adaptaciju i renoviranje, s tim da bez pismene saglasnosti ne može vršiti promene odnosno izgled objekta, pregrađivanje prostorija, otvaranje pregrađenih i zatvorenih delova kao i rušenje zidova. Takođe, Caričin grad – Jablanica AD Lebane je dana 18.03.2010. godine doneo Odluku o davanju saglasnosti o tekućem održavanju i investicionom ulaganju u objektu hotela Caričin grad, koju je potpisao privremeni zastupnik kapitala BB i kojom su propisani poslovi tekućeg i investicionog održavanja, predviđeno je zaključenje novog ugovora o zakupu sa tuženim, i data saglasnost tuženom da vrši poslove tekućeg i investicionog održavanja uz dužnost da sačinjava zapisnike o izvršenim ulaganjima, kao i da prilaže račune, a isti će se prebijati kompenzacijom sa potraživanjem zakupodavca na ime zakupnine. Nakon toga, između istih stranaka je zaključen i ugovor o zakupu poslovnog prostora od 13.04.2010. godine (Ov.br.1721/2010 od 05.08.2010. godine) kojim je konstatovano da se ugovor zaključuje na 10 godina zbog ispunjenja ugovornih obaveza po ugovoru od 13.04.2009. godine nakon izvedenih velikih investicionih radova, te je ugovoreno da je zakupac dužan da zakupninu u iznosu od 1.200 evra plaća mesečno, na dan fakturisanja odnosno u roku od 3 dana, uplatom na žiro račun i da zakupac snosi troškove redovnih popravki i održavanja, koji su neophodni da bi se poslovni prostor mogao koristiti, a sva nova investiciona ulaganja zakupodavac i zakupac će evidentirati, sačinjavanjem zapisnika o visini investicionog ulaganja, koji će se uzeti u obzir oko daljih uslova zakupa poslovnog prostora (član 7.). Iz iskaza svedoka BB koji je u ime zakupodavca potpisao ugovor o zakupu utvrđeno je da je data saglasnost za investicione radove izvedene do 03.06.2010. godine, jer je do tada svedok imao ovlašćenje za davanje takve saglasnosti.Tokom postupka nije bilo sporno da je rešenjem od 03.06.2010. godine, koje je postalo pravnosnažno 21.06.2010. godine, predmetna nepokretnost preneta u državnu svojinu, te je od strane Republike Srbije, kao nosioca prava državne svojine na predmetnoj nepokretnosti, pokrenut postupak radi raskida ugovora o zakupu i predaje hotela u državinu, koji je okončan povlačenjem tužbe. Nakon toga, Republika Srbija je ugovorom od 18.04.2013. godine Opštini Lebane dala na čuvanje, privremeno korišćenje i upravljanje nepokretnosti koje su predmet zakupa, usled čega je došlo do zaključenja Aneksa ugovora o zakupu od 20.04.2016. godine, kojim je izmenjen Ugovor o zakupu Ov.br.1721/2010 od 05.08.2010. godine u delu označenja zakupodavca, tako što je na strani zakupodavca označena Opština Lebane i ugovorena je cena zakupa na iznos od 1.200 evra, te je predviđeno da je zakupac dužan da zakupninu plaća mesečno najkasnije 5 dana od dana fakturisanja uplatom na račun budžeta Opštine Lebane, dok je u preostalom delu ugovor ostao neizmenjen. Veštačenjem je utvrđena visina zakupnine koja je predmet tužbenog zahteva, i to za period od 20.04.2016. godine do kraja marta 2020. godine kada je tuženi iseljen iz hotela, koja nije bila sporna među strankama, kao ni okolnost da tuženi u utuženom periodu zakupninu nije platio, te je veštačenjem utvrđena i ukupna vrednost investicionih radova izvedenih u periodu od 01.05.2016. godine do 31.12.2017. godine od strane tuženog, koji su predmet protivtužbenog zahteva.

Na osnovu činjeničnog stanja, koje je utvrđeno na raspravi pred drugostepenim sudom održanoj na osnovu ovlašćenja iz člana 383. stav 4. ZPP, drugostepeni sud je ukinuo prvostepenu presudu i usvojio tužbeni zahtev tužioca na osnovu odredaba čl. 567., 570. stav 1. i 3. i 585. stav 1., 3., 4. i 5. Zakona o obligacionim odnosima, nalazeći da je tuženi kao zakupac bio dužan da plaća zakupninu za predmet zakupa. Drugostepeni sud je odbio protivtužbeni zahtev tuženog, jer je za investiciona ulaganja u ugovoru navedeno da će se evidentirati sačinjavanjem zapisnika o visini investicionog ulaganja i uzeti u obzir oko daljih uslova zakupa poslovnog prostora. Iz sadržine ugovora ne proizilazi da je ugovoreno da će se visina investicionih ulaganja tuženog automatski prebijati (kompenzirati) sa zakupninom. Posebno ovaj sud ističe da se ne može prihvatiti stav tuženog da je sa privremenim zastupnikom kapitala BB ovakav način plaćanja dogovoren, jer je njegovo izjašnjenje u tom pravcu ograničeno do datuma kada je razrešen dužnosti - 02.11.2010. godine, te da se ne može smatrati da je potpisivanjem Aneksa tužilac prihvatio i Odluku o davanju saglasnosti o tekućem održavanju i investicionom ulaganju u objekat. Osim toga, samom odlukom bilo predviđeno sačinjavanje zapisnika o izvršenim ulaganjima i prilaganje računa, a tuženi, na kome je bio teret dokazivanja ove činjenice, tokom postupka nije predložio dokaze na tu okolnost, odnosno utvrđeno je upravo suprotno da zapisnici o izvršenom ulaganju nisu sačinjavani. Dakle, po nalaženju ovog suda tuženi nije dokazao da postoji obaveza tužioca prema tuženom po osnovu izvedenih investicionih radova na hotelu i da je tuženi stekao pravo na izmirenje obaveze zakupnine kompenzacijom, te kako je tužilac samo nosilac prava privremenog korišćenja predmetne nepokretnosti, a ne i vlasnik objekta čija se vrednost radovima tuženog eventualno uvećala, to ni po tom osnovu tužilac ne može biti obavezan na plaćanje naknade za uvećanje vrednosti objekta.

U reviziji tuženi ističe da nikada nije dobio račune za zakupninu, pa da tužiocu ne pripada dosuđena kamata. Poziva se na odredbe člana 567. i 569. ZOO, te obrazlaže da je nesumnjivo da je imao troškove opravke i uređenja, ali i investiciona ulaganja, s obzirom da je hotel u momentu preuzimanja od strane zakupca bio neupotrebljiv, zatim da je postojala saglasnost prvog zakupodavca za izvođenje radova na objektu, odnosno da je odlukom data saglasnost i ovlašćenje tuženom da vrši tekuće investiociono održavanje koje će prebiti za iznos zakupnine, kao i da je ugovorom o regulisanju međusobnih odnosa vezanih za preuzimanje, čuvanje i privremeno korišćenje nepokretnosti u javnoj svojini RS, zaključenog između Republike Srbije i Opštine Lebane, tužilac preuzeo ne samo pravo da ubira plodove predmeta zakupa već i da ispunjava i ostale obaveze predviđene ranije zaključenim ugovorom o zakupu, pa tako i obavezu da se izvrši prebijanje zakupnine sa vrednošću investicionog ulaganja. Nadalje, ističe da je u periodu od 01.05.2016. godine, nakon zaključenja Aneksa ugovora o zakupu poslovnog prostora sa tužiocem, izvršio investiciona ulaganja koja nisu odvojiva od objekta koji je predmet zakupa, a kojim je poboljšao vrednost predmeta zakupa. Predstavnici tužioca su nakon sačinjavanja Aneksa ugovora o zakupu odbijali da sa zakupcem potpišu zapisnik o izvršenim investicionim ulaganjima, koja će se uzeti u obzir oko daljih uslova zakupa poslovnog prostora kako je predviđeno odredbom čl. 7. st. 2. Ugovora o zakupu poslovnog prostora Ov 1721/10 od 05.08.2010. godine, koja daje pravo tuženom da istakne protivtužbeni zahtev i da se sa neplaćenom zakupninom prebiju njegova investiciona ulaganja.

Ocenjujući navode revizije, Vrhovni kasacioni sud nalazi da nisu osnovani. Drugostepeni sud je pravilno usvojio tužbeni zahtev tužioca nalazeći da tokom postupka nije bilo sporno da tuženi obavezu plaćanja zakupnine iz ugovora o zakupu nije ispunio, i da je pravilno odbijen protivtužbeni zahtev tuženog za isplatu potraživanja na ime vrednosti investicionih ulaganja, uz obrazloženje koje prihvata i ovaj sud.

Naime, parnične stranke su bile u poslovnom odnosu koji po svojoj pravnoj prirodi predstavlja ugovor o zakupu u smislu odredbe člana 567. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Član 583. istog Zakona propisuje da je zakupac dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom. Aneksom ugovora o zakupu, koji je bio na snazi u periodu na koji se odnosi tužbeni zahtev za isplatu zakupnine, ugovorena je cena zakupa na iznos od 1.200 evra koju je zakupac dužan da plaća mesečno najkasnije 5 dana od dana fakturisanja uplatom na račun budžeta Opštine Lebane. Tokom postupka nije bilo sporno da tuženi obavezu plaćanja ugovorene zakupnine nije izvršio, pa je pravilno obavezan na njenu isplatu. Neosnovani su navodi revidenta da tužiocu ne pripada dosuđena kamata jer tuženi nikada nije dobio račune za zakupninu. U konkretnom slučaju radi se o povremenom dospelom novčanom davanju, pošto je dogovoreno da zakupac plaća zakupodavcu zakupninu svakog meseca, u utvrđenoj visini i sa utvrđenim datumom dospelosti plaćanja. Stoga, shodno članu 279. stav 3. ZOO na dospele neisplaćene mesečne iznose zakupnine tužiocu pripada zatezna kamata od dana kada je sudu podnesen zahtev za njihovu isplatu, kako je pravilno odlučio drugostepeni sud.

Odluka je pravilna i u delu u kome je odbijen protivtužbeni zahtev tuženog koji za predmet ima potraživanje na ime vrednosti investicionih ulaganja. Ugovorom o zakupu od 13.04.2010. godine (Ov.br.1721/2010 od 05.08.2010. godine) predviđeno je da zakupac snosi troškove redovnih popravki i održavanja, koji su neophodni da bi se poslovni prostor mogao koristiti, a da će sva nova investiciona ulaganja ugovorne strane evidentirati, sačinjavanjem zapisnika o visini investicionog ulaganja, koji će se uzeti u obzir oko daljih uslova zakupa poslovnog prostora (član 7.). Navedenu odredbu ugovora ostavlja na snazi i Aneks ugovora o zakupu od 20.04.2016. godine, zaključen između tužioca kao zakupodavca i tuženog kao zakupca. Ovakva ugovorna odredba, kod tokom postupka utvrđene okolnosti da zapisnici o investicionom ulaganju nisu sačinjavani, niti su se ugovorne strane sporazumele da utvrđene iznose ulaganja na određeni način uzmu u obzir kod uslova zakupa, nesumnjivo upućuje na zaključak da tužilac nije stekao obavezu prema tuženom koja se odnosi na investiciona ulaganja tuženog, niti je tuženi stekao pravo prema tužiocu na ime ulaganja. Teza revidenta da saglasnost prvog zakupodavca za izvođenje radova na objektu i donošenje odluke kojom je data saglasnost i ovlašćenje tuženom da vrši tekuće i investiociono održavanje koje će prebiti za iznos zakupnine, obavezuje i tužioca, ne stoji. Tužilac stupa u prava i obaveze po ugovoru o zakupu po kome je ugovorena obaveza sačinjavanja zapisnika o investicionom ulaganju koji će se uzeti u obzir oko daljih uslova zakupa poslovnog prostora, odnosno ne radi se o decidno ugovorenom obaveznom izmirenju vrednosti investicionih radova, pa ni prebijanjem sa zakupninom. Osim toga, tokom postupka je iz iskaza svedoka BB utvrđeno da je saglasnost data za investicione radove izvedene do 03.06.2010. godine, jer je do tada taj svedok imao ovlašćenje, a predmet protivtužbenog zahteva je potraživanje na ime vrednosti izvedenih investicionih ulaganja tuženog u periodu od 01.05.2016. godine do 31.12.2017. godine. Tužilac kao kasniji zakupodavac saglasnost za izvođenje takvih radova nije dao, niti je pristupio sačinjavanju zapisnika koji bi predstavljali preduslov da se investiciona ulaganja tuženog uzmu u obzir kod daljih uslova zakupa, niti su ugovoreni način uzimanja u obzir i shodno tome drugačiji uslovi zakupa. To nije ugovoreno ni po sadržini Odluke o davanju saglasnosti o tekućem održavanju i investicionom ulaganju u objektu hotela Caričin grad. Odluka je jednostrani akt prethodnog zakupodavca, nije odredba ugovora. Stoga, suprotno navodima revidenta, prema utvrđenom činjeničnom stanju nema osnova u ugovoru između tužioca i tuženog za priznanje obaveze tužioca na ime investicionih ulaganja tuženog i isplatu po tom osnovu. Protivtužbenim zahtevom o kome je odlučeno drugostepenom presudom, tuženi traži da se tužilac obaveže na isplatu iznosa na ime vrednosti izvedenih investicionih ulaganja u poslovni prostor. Navodi revizije koji se tiču prebijanja ovog potraživanja sa iznosom zakupnine stoga nisu od značaja, pored toga što nisu ispunjeni ugovoreni uslovi da se izvrši prebijanje zakupnine sa vrednošću investicionog ulaganja. Sa druge strane, kako to pravilno zaključuje drugostepeni sud, tužilac nije vlasnik objekta u koga je ulagao tuženi, pa nema osnova ni u odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa da se tužilac obaveže na plaćanje naknade troškova kojima je tuženi povećao vrednost objekta.

Prema tome, kako ne stoje za osnovane razlozi zbog kojih je revizija izjavljena, kao ni razlozi na koje pazi po službenoj dužnosti, Vrhovni kasacioni sud je na osnovu procesnih ovlašćenja iz člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u stavu prvom izreke presude.

Stavom drugim izreke odbijeni su zahtevi za naknadu troškova postupka na osnovu ovlašćenja iz člana 165. stav 1. ZPP, i to s obzirom da tuženi nije uspeo u revizijskom postupku, a u pogledu tužioca ne radi se o troškovima potrebnim radi vođenja revizijskog postupka u smislu člana 154. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić