Presudom Privrednog apelacionog suda Pž 2322/23 od 30.08.2023. godine, odbijena je kao neosnovana žalba tužioca i potvrđena je prvostepena presuda.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je izjavio blagovremenu i dozvoljenu reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu u granicama propisanim odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 10/23 - dr.zakon), Vrhovni sud je odlučio da revizija nije osnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju sud u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. Vrhovni sud nije cenio revizijske navode kojima se ukazuje na bitnu povredu postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12 Zakona o parničnom postupku, imajući u vidu da se revizija ne može izjaviti zbog navedene povrede odredaba parničnog postupka. Takođe, revizijski navodi kojima se osporava pravilnost utvrđenog činjeničnog stanja u konkretnom slučaju nisu dozvoljeni, imajući u vidu da se drugostepena presuda može pobijati zbog pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja samo u procesnoj situaciji iz člana 403. stav 2. Zakona o parničnom postupku, što ovde nije slučaj.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom od strane prvostepenog suda pravni prethodnik prvotuženog „Kulska banka“ AD iz Kule, u svojstvu naručioca radova i pravni prethodnik tužioca „INPRO-INVEST“DOO iz Sombora, u svojstvu izvođača radova, zaključili su dana 22.02.2001. godine Ugovor br. 1-22/01 čiji je predmet izvođenje bravarskih, staklorezačkih i fasadnih radova na objektu „VODOTORANJ“ u Zrenjaninu, prema kome je pravni prethodnik tužioca bio u obavezi da izvrši radove u dve faze, pri čemu je članom 4. Ugovora bilo predviđeno da će izvođač deo od 40% ugovorenih radova izvesti sopstvenim sredstvima tj. o sopstvenom trošku, što će biti kompenzovano kao deo plaćanja. Isti subjekti su dana 14.12.2001. godine zaključili Ugovor o kupoprodaji poslovnog prostora u kome se pravni prethodnik prvotuženog pojavljuje u svojstvu prodavca, a pravni prethodnik tužioca u svojstvu kupca, koji za predmet ima desetu etažu poslovne zgrade „VODOTORANJ“, upisane u zemljišno-knjižni uložak br. 20957/E-1, katastarska Opština Zrenjanin, sagrađena na parceli br. 857/2 od 10 ari i 8 m², a koja deseta etaža u prirodi predstavlja osmi sprat površine 232,45 m². Prema navedenom ugovoru prodavac prodaje kupcu navedenu nepokretnost za cenu od 5.578.800,00 dinara, a kupac je dužan da navedenu cenu isplati odmah po potpisu i overi ugovora i to u delu od 2.575.731,96 dinara, dok preostali iznos od 3.003.068,04 dinara treba da isplati po okončanju radova koje će izvesti za prodavca po Ugovoru br. 1-22/01, a koje radove mora izvesti najkasnije do 31.03.2002. godine. Navedenim ugovorom predviđeno je da će se uplata razlike cene od 3.002.068,04 dinara isplatiti kroz prebijanje sa obavezama prodavca po osnovu plaćanja zanatskih radova po već navedenom ugovoru, te da će se isprave o prebijanju sačiniti po okončanoj situaciji i izvršenom prijemu radova. Ovaj ugovor potpisan je od ugovornih strana, ali nikada nije overen kod nadležnog suda. Dana 28.09.2011. godine zaključen je Ugovor o kupoprodaji između OTP banke Srbija kao prodavca i R. E. FOUR d.o.o. Novi Sad kao kupca, i to nepokretnosti koje se nalaze u zgradi poslovnih usluga deo – „VODOTORANJ“ br. zg. 1, u ul. Kralja Aleksandra 1 Karađorđevića br. 2, u Zrenjaninu, među kojima je u članu 1 tačka 5 navedena i sporna nepokretnost: poslovni prostor osam prostorija poslovnih usluga, na osmom spratu, ukupne površine 232 m², broj posebnog dela 10, na osnovu kog ugovora je drugotuženi upisan kao vlasnik predmetnog prostora.

U delu zahteva da je tužilac postao vlasnik sporne nepokretnosti nižestepeni sudovi su primenili odredbu člana 70. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, a u vezi člana 4. Zakona o prometu nepokretnosti važećem u vreme zaključenja spornog ugovora („Sl. glasnik RS“ br. 42/98), i zaključili da je za punovažnost forme spornog ugovora o prometu nepokretnosti bilo neophodno da je isti zaključen u pisanoj formi, a da su potpisi ugovarača overeni od strane suda. Sudovi u konkretnom slučaju nisu priznali pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti, jer isti nije zaključen u zakonom propisanoj formi, a tužilac kao kupac nije dokazao da je svoju obavezu isplate kupoprodajne cene izvršio u celosti ili u pretežnom delu, zbog čega su ocenili da je neosnovan zahtev za utvrđenje prava svojine. Obrazlažu da tužilac nije dokazao da je ispunio svoju obavezu isplate kupoprodajne cene navedene nepokretnosti u celosti, ni u pretežnom delu, jer nije dokazao da je njegova obaveza isplate preostalog dela kupoprodajne cene, koja iznosi preko 50% ugovorene cene, ugašena kompenzacijom. Ovo iz razloga što nije dokazano da je tužilac potraživanja u odnosu na Radio televiziju Srbije, po osnovu radova izvedenih na osnovu Ugovora o dovršenju građevinskih i zanatskih radova na objektu „VODOTORANJ“ u Zrenjaninu od septembra 2003. godine, kompenzovao sa potraživanjima koje je Radio televizija Srbije imala prema pravnom prethodniku prvotuženog po osnovu emitovanih reklama, i potraživanjima koja je pravni prethodnik prvotuženog imao prema tužiocu po osnovu isplate preostale cene iz Ugovora o prodaji nepokretnosti, u odsustvu dokaza o tome da su sva tri subjekta međusobno zatvorila navedena potraživanja, te da je takva multilateralna kompenzacija sprovedena kroz njihove poslovne knjige, zaključuju da tužilac nije dokazao da je na opisani način izmirio svoju obavezu isplate kupoprodajne cene. Posledično navedenom odbijen je i zahtev za predaju nepokretnosti u državinu tužiocu, na osnovu primene odredbe člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, kao i zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora na osnovu kog je prvotuženi prodao drugotuženom predmetni prostor. Na kraju, nižestepeni sudovi su odbili tužbeni zahtev za isplatu traženih iznosa na ime prihoda od zakupnine sa obrazloženjem da tužilac nije vlasnik sporne nepokretnosti, niti je to bio u periodu u kome je ista izdavana u zakup Privrednom društvu Poslovni inkubator Zrenjanin „BIZ“ DOO iz Zrenjanina, po osnovu Ugovora o zakupu nepokretnosti 02/07 od 19.01.2007. godine, pa tužilac nije aktivno legitimisan da od prvotuženog zahteva isplatu iznosa koji su po osnovu zakupnine naplaćeni u periodu od 01.02.2007. godine do 31.12.2019. godine, kao ni za period od 31.12.2019. godine pa nadalje.

Tužilac u reviziji osporava pravilnost primene materijalnog prava u pogledu zaključka nižestepenih sudova da nisu ispunjeni uslovi za konvalidaciju Ugovora o kupoprodaji poslovnog prostora od 14.12.2001. godine, i sa tim u vezi konstataciju sudova da tužilac nije dokazao postojanje punovažnog pravnog osnova za sticanje prava svojine na predmetnoj nepokretnosti.

Revizija tužioca nije osnovana.

Prema oceni Vrhovnog suda, nižestepeni sudovi su pravilno postupili kada su odbili tužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine na spornoj nepokretnosti, iz sledećih razloga.

Tužilac je tužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine zasnovao na Ugovoru o kupoprodaji poslovnog prostora od 14.12.2001. godine kojim su definisani predmet prodaje i cena, ali potpisi ugovarača nisu overeni u sudu u skladu sa odredbom člana 4. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti važećem u vreme zaključenja spornog ugovora („Sl. glasnik RS“ br. 42/98). Međutim, taj zakon je u članu 4. stav 3. predviđao mogućnost da sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti iz stava 2. ovog člana, koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis. Imajući u vidu da je ugovor o prodaji nepokretnosti strogo formalan pravni posao kojim se raspolaže pravima na nepokretnosti, od presudnog je značaja da se konvalidacija ugovora koji ne ispunjava sve propisane formalne uslove za njegovu punovažnost, izvrši na osnovu sudske odluke. U tom slučaju odluka ima dekleratorni karakter i ugovor se smatra pravno valjanim od momenta njegovog zaključenja. U konkretnom slučaju, tužilac nije postavio zahtev za priznanje dejstva ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u smislu odredbe člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti, pa samim tim nije ni mogao na osnovu takvog, neosnaženog ugovora, steći pravo svojine na predmetnom objektu.

Međutim, i pored toga, nižestepeni sudovi su ispunjenost uslova za konvalidaciju ugovora cenili sa stanovišta odredbe člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti kao prethodno pravno pitanje, i utvrdili da nisu ispunjeni uslovi za konvalidaciju. Vrhovni sud prihvata razloge nižestepenih sudova prema kojima uslov „da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom“ u konkretnom slučaju treba posmatrati sa aspekta ispunjenosti obaveza ugovornih strana – isplata cene i predaja stvari. Prema činjeničnom utvrđenju, tužilac nije u celosti ispunio svoju obavezu isplate cene, jer nema dokaza da je sprovedena multilateralna kompenzacija koju su, kako tužilac tvrdi, ugovorili pravni prethodnici tužioca i prvotuženog, i Radio televizija Srbije koja je bila dužnik pravnog prethodnika tužioca iz pravnog posla povodom izgradnje „Vodotornja“ u Zrenjaninu. Suprotno revizijskim navodima, nižestepeni sudovi pravilno zaključuju da je kod multilateralne kompenzacije zaključene između pravnih lica neophodno da ista bude sprovedena u poslovnim knjigama svakog od učesnika, jer se na taj način zatvaraju međusobne obaveze i potraživanja na iznos naznačen u kompenzaciji. U konkretnom slučaju ne samo da kompenzacija nije sprovedena u poslovnim knjigama učesnika, već nijedna izjava o prebijanju između pravnih prethodnika tužioca, tuženog i RTS-a nije dostavljena prvostepenom sudu. Zato je pravilan zaključak prvostepenog suda da knjigovodstveno-računovodstvene radnje i priložene građevinske situacije sa pratećim izveštajima nemaju značaja na prestanak obaveze po osnovu prebijanja, ukoliko nema izjava o prebijanju. Uslovi za kompenzaciju na koje se poziva tužilac, propisani odredbom člana 337. Zakona o obligacionim odnosima odnose se na kompenzaciju potraživanja između dva lica, a ne na multilateralnu kompenzaciju, kod koje se smatra da su potraživanja učesnika u kompenzaciji prestala tek kad kompenzacija bude evidentirana na računima svih učesnika, o čemu mora biti traga u poslovnim knjigama učesnika, što je u konkretnom slučaju izostalo.

Osim toga, tužilac tokom postupka nije dokazao da mu je pravni prethodnik prvotuženog predao u posed predmetnu nepokretnosti, što je takođe bitna činjenica za ocenu ispunjenosti ugovora o prodaji nepokretnosti. Navedeno potvrđuje i tužbeni zahtev kojim tužilac traži da mu tuženi predaju u posed predmetnu nepokretnosti, što znači da tužilac istu nije imao u svojoj državini. Tvrdnja tužioca da je bio u posedu predmetne nepokretnosti jer je trebalo da o svom trošku izvrši zanatske radove i poslovni prostor privede nameni, ne dokazuje predaju poseda u smislu ispunjenja ugovora o prodaji, budući da je tužilac inače obavljao zanatske radove na objektu „VODOTORANJ“ u Zrenjaninu, pa je svakako imao pritežanje na predmetnom objektu u smislu odredbe člana 71. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Imajući u vidu da su nižestepeni sudovi pravilno zaključili da nisu ispunjeni uslovi za konvalidaciju ugovora o kupoprodaji poslovnog prostora, to je pravilna odluka kojom je odbijen zahtev za utvrđenje prava svojine, a sledom navedenog, nisu osnovani ni revizijski navodi kojima se pobijaju nižestepene odluke u delu kojim je odbijen zahtev za predaju nepokretnosti i isplatu prihoda od zakupnine, jer su ovi zahtevi vezani za svojinskopravna ovlašćenja.

Posebno kada se radi o revizijskim navodima kojima se pobija odluka kojom je odbijen tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora kojim je prvotuženi prodao predmetni poslovni prostor drugotuženom, Vrhovni sud ocenjuje da je bez uticaja na punovažnost tog ugovora činjenica da je u katastru nepokretnosti na teret INPRO- INVEST d.o.o. Sombor postojala zabeležba „zabrane otuđenja i opterećenja ili na bilo koji drugi način raspolaganja do pravnosnažnog okončanja parničnog postupka“. Ovo iz razloga što je utvrđeno da je, još pre zaključenja ovog ugovora, tužba INPRO- INVEST-a povučena što je nadležni sud utvrdio pravnosnažnim rešenjem od 04.02.2011. godine, pa je samim tim otpao i pravni osnov predmetne zabeležbe, o čemu je i drugotuženi kao kupac poslovnog prostora bio upoznat u samom ugovoru. Stoga, nisu postojale smetnje da prvotuženi kao knjižni vlasnik poslovnog prostora isti proda drugotuženom na osnovu ugovora koji je u svemu zaključen u skladu sa odredbom člana 4. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 42/98 i 111/2009), zbog čega je pravilna odluka nižestepenih sudova kojim su odbili tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti tog ugovora.

Kako ne postoje razlozi zbog kojih je revizija izjavljena, kao ni razlozi o kojima revizijski sud vodi računa po službenoj dužnosti, Vrhovni sud je primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Miljuš, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković